Vos question à l'Avocat
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Remise à neuf d'un appartement

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    20
    Bonjour
    Nous possédons un studio de 38m2 à Paris que nous louons à la même personne depuis 1981
    pour un loyer de 292 euro + 120euro de charges. Ce studio n'a pas été entretenu par le locataire,
    il est à la limite de l'insalubrité. D'autre part le locataire à plus de soixante dix ans et je ne connais pas le montant de ses ressources. Si nous envisageons de le remettre à neuf au moment de la prochaine date anniversaire du bail peut-on augmenter le prix de la location à la hauteur de l'investissement
    et non par rapport aux barèmes légaux.
    Merci de vos réponses

  2. #2
    Membre Sénior Avatar de Carifa3
    Ancienneté
    octobre 2005
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    83
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    359
    Bonjour,

    Non, vous n'avez pas le droit d'augmenter le loyer à hauteur de votre investissement, juste celui de vous aligner sur ceux à proximité.

    38 m² pour des travaux, s'ils sont important il faudra reloger le locataire pendant ceux-ci, si le locataire n'a rien demandé, son age risque de poser problème
    Notre vie sera toujours remplie de défis. Il est préférable de se l'admettre et de décider d'être heureux malgré tout. Il n'y a donc pas de meilleurs temps que pour l'être "maintenant".

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    paumaval,

    voir ces fiches bien faites qui vous donneront des idées à propos des travaux:
    http://vosdroits.service-public.fr/p...rs/F1182.xhtml

    http://vosdroits.service-public.fr/p...parties&l=N347

    majoration du loyer après travaux : http://vosdroits.service-public.fr/p...rs/F1315.xhtml

    comme dit carifa, si vous faites des travaux importants, il faudra reloger ce monsieur pdt le temps des travaux. D'un autre côté, sachant comment il a entretenu ou plutot comment il a laissé l'appart se dégradé, vous vous doutez bien qu'il ne va rien faire de plus, après vos rénovations ....
    un peu râlant non ?

    voici les critéres de logements non décent ou insalubre (mais etes vous vraiment sur qu'un logement neuf il y a 9 ans est déja insalubre ????):
    http://vosdroits.service-public.fr/p...rs/F2066.xhtml
    http://vosdroits.service-public.fr/p...ers/F289.xhtml

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    55 706
    GOLFY depuis 1981 cela fait 24 presque 25 ans....et non 9 ans

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Vous pouvez augmenter le loyer. Bien sur le réévaluant en fonction des loyers du voisinage mais également grace aux travaux effectués. Il suffit de faire un avenant au bail lors du renouvellement. Article 17 de la loi du 06/07/89 "
    "e) Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux."

    Mais attention, compte tenu du temps d'occupation de ce monsieur (+- 25 ans), si lui ou sa famille se "défendent", vous risquez fort que vos travaux ne soient requalifiés que d'"entretien normal" incombant au propriétaire au bout de 25 ans et non de travaux d'amélioration. Tout dépend des travaux à faire ou prévus.
    Donc un appartement neuf, un locataire "invirable" compte tenu de son âge qui risque de le dégrader peut être.
    Tentez plutôt la réévaluation du loyer (le votre est ridicule pour la région) et des travaux de "propreté" du logement (peintures). A moins qu'il n'y ai réellement de grosses dégradations.

  6. #6
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2006
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    20
    Nous venons de récupérer ce bien suite au décès de mon beau-père et nous souhaitions le revendre. Le locataire en a fait une véritable poubelle.
    il n'y a plus de revetement de sol, il a tout retiré et vit sur la chape de béton, il y a eu des dégats des eaux dans le coin cuisine et dans la salle de bain, mais tout a été laissé en l'état (a-t-il garder l'argent des assurances ?) les papiers peints et la peinture n'ont pas été refait depuis 25ans,
    d'autre part le studio est jonché de détritus.
    c'est pourquoi je voulais le refaire à neuf, valorisé le loyer et le revendre occupé (puisque je ne peux pas le déloger) juste après le renouvelemnt du bail.
    D'autre part puis-je me retourner contre lui pour les dégradations qu'il a occasionnées ?

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    37 634
    si vous le vendez occupé, en plus de l'aspect de l'appart, il faudra apporter les preuves que
    1) il paye son loyer régulièrement en temps et en heure
    2) pas de pbl avec lui ( )
    3) est-il assuré ? vous devez lui demander son attestation d'assurance tous les ans.

    sachez que vu son âge (il faudra vérifier ses revenus), celui qui achètera va faire un investissement locatif : il ne pourra pas lui donner congé pour y habiter vu son age, à moins qu'il (le locataire) ait des moyens supérieurs a 1,5 fois le smic. mais probable décote de votre appart.

    Encore faut-il voir à quel prix vous allez le vendre car avec 292 euros par mois, à paris, la rentabilité mes semble faible.
    Pour info: en rentabilité brute, cad : loyer brut annuel versus prix d'achat + frais notariés, il faut arriver à une rentabilité supérieure à 8% pour que ce soit un peu interressant. Pour les petites surfaces un 10% est meilleur.

    bail de 3 ans ? car si appart loué en 1981, vous repartez en 2006 pour une nouvelle période de 3 ans (échéance 2008); vous ne pouvez faire une réévaluation de loyer que 6 mois mini avant une échéance de bail .... donc ca m'a l'air râpé pour ce coup-ci


    ****

    bien vu Marieke, j'ai pas l'impression que 1981 soit si loin ... ou alors, c'est que j'avais pas mes lunettes sur le nez !

  8. #8
    Membre Cadet
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    janvier 2006
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    20
    Le prochain anniversaire de bail est 06/2007
    que me conseillez-vous de faire?

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    N'y a t'il pas moyen de faire déja venir une Assistante sociale de l'ADASS pour vérifier les conditions de vie de cette personne et le fait qu'elle ne soit peut-être plus apte à s'occuper d'elle même, mettant sa vie en danger et celle des autres, si elle met le feu à l'appartement !
    Ce que vous en dites ( quasi - clochardisation ) l'avez vous constaté de visu ?
    Y a t'il un dialogue possible déja ?
    Le jugement de quelqu'un d'extérieur serait utile à mon avis, pour décider des démarches à prendre, voir s'il y a de la famille, envisager une mise sous tutelle ...etc....de façon à faire tout de façon règlementaire et en sachant à quoi s'attendre...

  10. #10
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2006
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    20
    J'ai visité l'appartement et vu cette personne Samedi.
    Si vous la rencontrer dans la rue, à aucun moment vous vous dites
    que c'est une personne en difficulté.
    Je crois qu'il à laisser dégrader les choses au fil du temps.
    Nous avons vecu dans un studio mitoyen il y a une quinzaine d'années
    et ce que j'ai vu samedi ne m'a qu'à moitié étonné.
    De plus c'est quelqun qui a payé régulièrement son loyer
    sans aucun soucis.
    Nous allons essayer de dialoguer avec lui
    mais de plus il est italien et c'est quelqun qui ne mani pas aussi bien la langue francaise que nous et qui à l'air
    d'etre assez sur la defensive.

  11. #11
    Membre Sénior Avatar de Carifa3
    Ancienneté
    octobre 2005
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    Citation Envoyé par Paumaval
    Le prochain anniversaire de bail est 06/2007
    que me conseillez-vous de faire?
    Bonjour,

    Simplement relire avec attention les réponses qui vous ont été faites, "sérieux je ne pense pas à la mienne" voir les imprimer et les relires encore, d'ou une évidence mais "personnelle" avant le décès de votre beau père vous n'aviez pas se studio considérez le fait de l'avoir à ce jour comme un plus, le vendre ? le brader serait plus juste ! NON.

    Le locataire ne sera pas éternel, même si le marché de l'immo stagne personne ne l'a jamais vu chuter comme la bourse alors fort des réponses de Agnès et Golfy, j'opterais pour une réevaluation en fonction des loyers du voisinage + l'augmentation de cette année.

    Ceci reste cependant un choix bien personnel, fonction de votre situation, age etc, etc...
    Notre vie sera toujours remplie de défis. Il est préférable de se l'admettre et de décider d'être heureux malgré tout. Il n'y a donc pas de meilleurs temps que pour l'être "maintenant".

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    55 706
    Dans ce cas essayez de trouver quelqu'un de son entourage qui peut lui expliquer gentillement ce que vous voulez faire de l'appartement et espérons que vous pourrez trouver un arrangement amiable ....

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