Vos question à l'Avocat
Discussion fermée
Page 1 sur 2 1 2 FinFin
Résultats 1 à 12 sur 13

Nouveau propriétaire et problèmes afférents

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    4
    Bonjour à tous et merci par avance de vos interventions et bons conseils.

    Voici l'exposé et l'historique de notre situation.

    Locataires depuis le 19/01/04 d'un studio de 28m2 dans un immeuble de 1888, très vite nous avons constaté un grave problème d'humidité (vices cachés) et la dégradation à très grande vitesse du logement.

    "Gentils" et peu procéduriers, nous avions compté sur le bon vouloir de notre propriétaire pour remédier à la situation.
    Au bout d'un an de tractations, faux prétextes, le propriétaire finissait par admettre des infiltrations des murs extérieurs, mais aussi l'utilisation d'un "mastic" aux fenêtres à titre isolant reconnus comme étant sans effets, par lui même comme par l'expert des assurances du syndic de l'immeuble.
    D'où des fenêtres à changer...

    Des travaux de ravalement extérieurs furent promis.
    Mais très rapidement, (juin 2005) le propriétaire nous informait de la mise en vente du bien que nous louions.
    Très vite le studio, visité en été, a trouvé acquéreur, peu regardant, pressé d'acheter.
    L'agence a passé les détails de la dégradation moins visible l'été, nettoyage oblige.

    Novembre 2005, nous avons reçu l'acte notarié et la passation de propriétaire (à ce titre, le dernier loyer perçu par l'ancien proprio est celui de novembre. Le nouveau propriétaire a donc reçu notre PREMIER loyer en décembre, cela peut vous paraître futile mais à son importance par la suite ).

    Bref, s'entament ensuite des rapports plutôt "bons" entre le nouveau propriétaire et nous même. Celui-ci s'engageant oralement à ne pas augmenter le loyer vu l'état du logement. Malheureusement pour nous, ce dernier reviendra bien vite sur sa décision et décide d'appliquer l'augmentation annuelle correspondant à l'indice INSEE comme il est tout à fait en droit de le faire.
    Par contre, en ce qui concerne les travaux qu'ils avaient jugés comme urgents, le délai initial fixé par ses soins à 6 semaines (courant décembre) se sont transformés en mois puisque lors de notre dernière conversation téléphonique, celui-ci nous informe que les travaux ne seront faits qu'en avril.
    L'appartement étant humide, la thermostats des radiateurs sont à 4 et les couvertures de sorties, ce qui malheureusement nous conduit tout de même à des factures mensuelles d'un montant de 110€ environ pour un 28m²(1300 euros à l’année pour 2005).
    Le nouveau propriétaire à bien entendu été mis au courant de ce fait et à "compatit" à notre douloureuse facture...
    Comme vous pouvez vous en douter, tous les points exposés ci-dessus n'étaient que des conversations téléphoniques ou des entrevues physiques. Nous sommes donc bien conscients qu'ils n'ont aucune valeur juridique puisqu'il n'existe pas d'écrits de tout ça. Déçus par l'attitude qu'il décide d'appliquer aujourd'hui, nous souhaitons faire valoir nos droits de locataires puisqu'il fait valoir les siens.

    Voici donc les questions que nous nous posons.

    1. Etant propriétaire depuis le 14/11/2005. Si ce nouveau propriétaire décide d'appliquer l'augmentation du coût de la construction pour l'année 2006 qui se présente (ça on ne remets pas en cause); mais peut-il appliquer aussi celle de 2005 alors qu'il n'est "propriétaire" qu'un mois et demi de l'appartement en 2005. (L’ancien proprio avait décidé lui de ne pas augmenter ce loyer d'après l'indice).Nous sommes au fait que cette augmentation peut-être rétroactive jusqu'a 5 ans, mais quid lors de l'achat par un nouveau proprio ??

    2. Le nouveau propriétaire nous joint à son courrier un photocopie à la limite de l'illisible de la taxe foncière 2005 et demande à ce que nous payons l'intégralité des ordures ménagères pour l'année 2005 qui s'élève à 117€. L'ancien proprio n'avait jamais fait ça.
    Si le nouveau proprio est dans son droit, peut-on faire jouer une clause de prorata temporis ? Notre loyer fixé à la base à 420€ était "charges comprises". Depuis notre entrée dans les lieux, nous n'avons jamais eu de récapitulatif ou détails des charges comprises dans ces fameuses "charges comprises".
    Dans le cadre d'une vente en cours d'année, l'ancien propriétaire n'a-t-il pas réglé cette taxe pour les ordures (ou au prorata temporis laissant donc au nouveau proprio 1/12 de cette somme puisque vente à la mi-novembre) ?
    Dans son courrier, le nouveau "proprio" précise "la taxe d'ordures ménagères sur la taxe foncière de 2005 n'ayant pas été payée", peut-on en demander la preuve sachant que nous versons tous les mois 38€ de charges sans savoir ce qu'elles ont couvertes pour l'année ??

    3. Question concernant ce fameux indice de révision. Sachant que l'indice de révision qui s'applique à notre cas est celui du deuxième trimestre. Le nouveau propriétaire, s'il est dans son droit, décide de nous imputer une augmentation de 3,85% pour l'année 2005 (qui correspond à l'ancien indice) et décide cette année de nous imputer une augmentation de 2,6 %. Après vérification, ces chiffres sont les bons mais étant propriétaire depuis novembre peut-il prendre pour 2005 l'ancien indice qui lui est plus favorable que celui de l'IRL du site de l'INSEE (3,85% pour 2005 avec l'ancien indice / 2,36% pour 2005 toujours avec le nouvel indice IRL). ??

    4. Nous avons bien entendu fait une lettre dès ce jour au Maire de notre commune afin que celui-ci dépêche une commission d'hygiène pour constatation de l'humidité et de l'importante déperdition de chaleur. Le nouveau proprio sera-t-il obligé après avis de la commission d'hygiène d'entreprendre les travaux dans des délais décents (et pas attendre – en principe - le retour des "beaux jours" du mois d'Avril) ? La question peut paraître "vache" mais peut-on nous aussi à notre tour faire jouer la rétro-activité puisqu'elle lui semble si précieuse et lui faire accélérer la mise en place des travaux au vu de l'importance de la facture # Fournisseur en énergie #.

    5. Dernier point, nous nous rendons compte à la lecture du "dossier" que pas mal de choses nous semblent "bizarres". D'une part, le contrat de location signé avec l'ancien proprio fait état d'un loyer à 420€ "toutes charges comprises" sans que celles-ci ne soient détaillées, peut-on agir sur ce point ? La provision versée lors de notre entrée dans les locaux étaient de 840€ soit deux mois CHARGES COMPRISES, or, à la lecture des nombreuses pages de ce forum, nous avons pu constater que la provision ou caution d'entrée doit correspondre à deux mois de loyer hors charges, peut-on réclamer le remboursement de la somme correspondant à 2 mois de charges ?
    La notification locataire qui nous à été envoyée par le notaire en charge du dossier de vente est datée du 9/11/2005 et commence par ces mots "Je vous informe qu'aux termes d'un acte reçu en l'Etude, le 14/11/2005..." je crois deviner qu'y a un petit problème au niveau des dates...Quelles conséquences cela pourrait-il avoir ?



    Beaucoup de questions et besoin de votre lumière et de bons conseils pour cette fois, disposer du maximum d’éléments pour préaprer au mieux notre dossier.
    Nous tenons à préciser que nous avions contacter un conseiller de l’Adil qui avoue être perplexe et incertaine quant aux bonnes réponses à nous apporter. D’où notre long message sur vos forums pour espérer obtenir des certitudes.
    Le nouveau propriétaire fait valoir ses droits. Nous voulons nous trouver sur un même pied d’égalité. Nous ne voulons pas « imposer » des dépenses exorbitantes à ce jeune propriétaire qui, d’après nos informations, investit dans l’immobilier.
    Nous respecterons nos obligations… mais sans se laisser abuser.


    Dans l’attente de vos réponses. Merci d’avance.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Une confirmation avant de revenir vous répondre, votre problème étant complexe et demandant du temps :
    *visiblement il y a un syndic pour votre immeuble, donc il y a plusieurs logements ?
    *avez vous de bons rapports avec vos voisins et pourriez vous obtenir leur décompte de charges (propriétaires ou locataires) ?
    ET/OU
    Reprenez votre augmentation de loyer de l'ancien propriétaire. Faites une règle de trois en prenant l'indice annoncé et le montant de l'augmentation. S'il n'a pas appliqué l'augmentation sur l'ensemble (loyer + charges ce qui au passage est interdit), vous aurez une présomption de votre loyer hors charges. Idem pour le nouveau propriétaire.
    Ensuite si cela a été fait sur le loyer hors charges, il faudra comparer ce qui est le plus avantageux pour vous (décompte des voisins ou définition de la provision par ce calcul).
    Dernière modification par Agnes1 ; 27/01/2006 à 09h07.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    bonjour,

    en cas de vente d'un appart occupé, le bail se continue tel quel pour les locataires.

    1. si la clause d'indexation existe, le nouveau bailleur est tout à fait en droit d'appliquer l'indexation à la date anniversaire. par contre, il ne peut pas réclamer des arriérés d'indexation pour la période ou il n'était pas encore proprio.
    donc oui pour celle de 2006, non pour celle de 2005 avant son acte d'achat.

    2. Non obstobant le pbl de vos charges comprises, la TEOM (de votre côté) est due pour toute l'année puisque charge locative. ce qu'il convient de faire est de faire le prorata du temps entre les 2 proprios (le nouveau proprio n'a pas pu payer la taxe foncière en entier pour 2005 puisqu'il n'était pas proprio en titre au 1/172005... donc aucune raison pour lui de réclamer la totalité.

    3. les indices de ref. sont donnés dans le bail. ce sont ceux là qui doivent être utilisés pour le calcul (ou ceux du dernier trimestre d'augmentation), en appliquant le prorata temporis poru sa période de propriété (voir 1.)

    4. -

    5. oui pas mal de choses qui clochent comme vous dites.
    si vous louez un appart non meublé, le loyer charges comprises est interdit ! ou bien vous payez une provision sur les charges locatives à venir ou bien la clause est définitivement rayée, mention écrite de charges locatives = néant et dans ce cas, vous n'avez aucune charge à payer !!!!

    maintenant dans votre cas, si noté loyer CC et comme vous avez payé un DG de 2 mois de loyer correspondant au montant initial annoncé, il est difficile d'extrapoler dans votre montant payé ce qui est loyer et ce qui est provision de charges ....

    mon conseil : saisir un conciliateur pour sortir de l'embrioglio : en effet, vous etes au début d'une relation avec un nouveau bailleur. Il serait dommage que la situation entre vous, dégénère pour des ********s qu'un précédent bailleur a faites.
    A priori, vous êtes des gens de bonne foi et il faut au moins, essayer de trouver un terrain d'entente. Il ne sait peut-etre pas ce qu'il faut faire face à cette situation.

    c'est ce que je préconiserai avant tout et avant d'en venir aux procédures ....

    tenez-nous au courant.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Le nouveau bailleur n'est pas net net non plus. Exiger la taxe ordures ménagères, c'est limite. Il n'a pas du la négocier avec l'ancien donc il n'a pas l'air très au fait non plus, il laisse le loyer CC, il réclame les arriérés........ Soit il n'a rien compris, soit c'est un margoulin !

    Quant à la définition du loyer CC, le versement du dépot de garantie du 420 x2 n'est pas une preuve du montant du loyer seul, il suffit que sur le bail il soit noté 420 € CC.
    C'est cela qu'il faudrait savoir. Si c'est noté ds le bail, ou si l'augmentation en calcul n'a été faite que sur le loyer et pas sur le loyer CC on aura le montant du loyer seul.

    La taxe ordure ménagère sera à payer de toute façon et en totalité.
    *Soit entièrement si le nouveau reprend le décompte des charges de l'ancien puisqu'il n'y a pas eu d'arrété.
    *Si l'arrété des charges a été fait (normalement oui, pour un achat du moins du coté des propriétaires) elle sera a payer à l'un ou à l'autre en totalité (à charge à eux de se "dépatouiller" ensuite).
    La répartition au prorata en cas de vente est un usage, ils ne l'ont peut être pas faite.

  5. #5
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    4
    Re bonjour à toutes te à tous et merci d'ores et déjà pour toutes ces réponses.

    Lors de la location avec l'ancien propriétaire, sur le contrat de bail est seul indiqué un loyer de 420 euros Charges comprises, par d'autres indications et précisions.
    De même est précisé le versement de deux mois de caution: 840 euros.
    La révision du loyer est prévue au 1er janvier de chaque année. pas d'indice de réference.
    Le proprio nous avait indiqués d'emblée qu'il n'augmentait pas le loyer. rien d'autres.
    Lors de notre appel hier au conseiller juridique de l'ADIL, ce dernier nous a informés que notre indice de référence était celui du second trimestre.

    Que le nouveau proprio applique la taxe IRL de 2006, nous ne remettons pas ça en cause, mais celle de 2005...
    Y'a-t-il là aussi une histoire de pro-rata ?? Peut-il effectivement nous faire supporter cette augmentation de 3,85% pour l'année 2005 alors qu'il n'a été proprio des locaux qu'au mois de décembre. Si c'est le cas et hormis le fait que cela puisse paraitre "dégeulasse" (passez moi l'expression) la question que l'on se pose c'est surtout "en-a-t-il le droit et qu'en penserait une personne devant trancher à l'amiable si cela devait amener à une conciliation.

    Le proprio nous avait indiqués d'emblée qu'il n'augmentait pas le loyer. rien d'autres.
    Il ne nous faisait payer aucune taxes d'ordures ménagères, d'eau ou autre. Nous n'avons cependant jamais eu le détail et résumé annuelle des sommes représentant les charges. Nous ne savons pas si la situation profitait à l'ancien proprio ou à nous mêmes. Basant le plus possible nos relations sur la confiance plutot que sur la procédure et la défiance, ce que aujourd'hui semble se réveler être une mauvaise stratégie de notre part...

    C'est uniquement par le recommandé de notre nouveau propriétaire qu'est mentionné sur la lettre un loyer hors charges de référence d'un montant de 381.92 euros et 38 euros et quelques cents de charges sur la base de laquelle il a compté une augmentation pour 2005, sur laquelle il a ajouté l'augmentation selon l'indice de 2006. Au total faisant un loyer désormais à régler de 441,01 euros. une augmentation totale qu'il indique de 6.45%.

    A cela il ajoute que nous n'avons pas payé la taxe des ordures ménagères de 2005, d'un montant de 117 euros. ce a quoi il ajoute en pièce jointe la photocopie de la taxe foncière de l'ancien propriètaire où il surligne en jaune la dite taxe.
    Sur le document nous constatons une annotation de feu notre ancien propritaire où manifestemment un prorata temporis a été effectué par l'ancien proprio pour le nouveau, qui n'a pas payé le montant total au Tresor, mai un montant de 67 euros sur les 490 réclamés par le tresor à l'ancien proprio.
    Si cette taxe se trouve être hors charge et donc nous être imputable, ne devrions nous pas payer au pro rata temporis, c'est à dire dans le pire des cas (TOM non payée) : 117/12 puisque le nouveau proprio ne l'est que depuis un mois et qu'il nous à jamais été demandé par l'ancien proprio de payer cette taxe ??

    Donc nous "découvrons" les données et nous nous posons des questions et constatons qu'on profite un peu de la situation. Notre nouveau proprietaire étant considéré comme tel que depuis decembre 2005.

    Nous ne sommes pas contre le fait de payer "plus" mais nous souhaitons payer "juste" et , enfin et surtout, obtenir ces travaux sur les fenetres dans des délais courts et non dans plusieurs mois si ces sommes réclamées par ce nouveau proprio lui sont bel et bien dues.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par Limp@kill
    Que le nouveau proprio applique la taxe IRL de 2006, nous ne remettons pas ça en cause, mais celle de 2005... .
    Votre nouveau propriétaire. Peut vous augmenter le loyer de 2005. Pourquoi ? Tout simplement parce que votre bail, malgré le changement continu normalement, donc loyer x de 2004+ augmentation + augmentation de 2005 + augmentation de 2006.

    Citation Envoyé par Limp@kill
    Y'a-t-il là aussi une histoire de pro-rata ?? Peut-il effectivement nous faire supporter cette augmentation de 3,85% pour l'année 2005 alors qu'il n'a été proprio des locaux qu'au mois de décembre. .

    Pourquoi un prorata ? Il augment selon la convention du bail. Ca ne change pas le problème de l'augmentation. Admettons le prorata; Dans ce cas, l'ancien propriétaire vous réclame l'augmentation de 2005 jusqu'en novembre, le nouveau sur décembre. Et applique l'augmentation 2006 sur le nouveau loyer . En valeur absolue, cela ne change rien pour vous.

    Citation Envoyé par Limp@kill
    Si c'est le cas et hormis le fait que cela puisse paraitre "dégeulasse" (passez moi l'expression) la question que l'on se pose c'est surtout "en-a-t-il le droit et qu'en penserait une personne devant trancher à l'amiable si cela devait amener à une conciliation. .

    A moins de se nommer madame irma personne ne peut prévoir l'issue. Ce n'est pas "dégueulasse", l'augmentation est prévue et appliquée. L'ancien propriétaire en revanche pourra exiger du nouveau le remboursement de la perception pour une année. Ca c'est leur cuisine.

    .
    Citation Envoyé par Limp@kill
    Il ne nous faisait payer aucune taxes d'ordures ménagères,
    Citation Envoyé par Limp@kill
    d'eau ou autre. Nous n'avons cependant jamais eu le détail et résumé annuelle des sommes représentant les charges. Nous ne savons pas si la situation profitait à l'ancien proprio ou à nous mêmes. Basant le plus possible nos relations sur la confiance plutot que sur la procédure et la défiance, ce que aujourd'hui semble se réveler être une mauvaise stratégie de notre part....
    La taxe, vous la devez. L'ancien propriétaire peut vous réclamer celle de 2004. Que vous payez celle de 2006 au nouveau, à l'ancien, ou au prorata, il faudra de toute facon la payer. Après encore une fois, c'est leur cuisine interne ils se débrouilleront entre eux pour d'éventuels remboursements.

    Citation Envoyé par Limp@kill
    C'est uniquement par le recommandé de notre nouveau propriétaire qu'est mentionné sur la lettre un loyer hors charges de référence d'un montant de 381.92 euros et 38 euros et quelques cents de charges sur la base de laquelle il a compté une augmentation pour 2005, sur laquelle il a ajouté l'augmentation selon l'indice de 2006. Au total faisant un loyer désormais à régler de 441,01 euros. une augmentation totale qu'il indique de 6.45%.....

    Ca c'est parfait. Vous avez donc le montant de votre loyer hors charge cad 381.92 € donc vos provisions de charges sont de 420 € - 381.92 = 38.08. Exigez un décompte complet des charges précédentes avec tous les justificatifs. Faites la somme de ce que vous avez versé jusqu'à présent, la somme des charges et vous verrez s'il y a un reliquat ou non a vous verser. Elles devront dorénavant etre régularisées tous les ans.
    De même pour le dépot de garantie vous pouvez exiger le remboursement de la différence soit +- 76 €.
    Refaites le calcul d'augmentation du loyer pour voir si elle est conforme. Et remettez les comptes à plat avec votre nouveau propriétaire. Ainsi pour la suite il ne devrait plus y avoir de problèmes.
    Citation Envoyé par Limp@kill
    A cela il ajoute que nous n'avons pas payé la taxe des ordures ménagères de 2005, d'un montant de 117 euros. ce a quoi il ajoute en pièce jointe la photocopie de la taxe foncière de l'ancien propriètaire où il surligne en jaune la dite taxe.
    Sur le document nous constatons une annotation de feu notre ancien propritaire où manifestemment un prorata temporis a été effectué par l'ancien proprio pour le nouveau, qui n'a pas payé le montant total au Tresor, mai un montant de 67 euros sur les 490 réclamés par le tresor à l'ancien proprio.
    Citation Envoyé par Limp@kill
    Si cette taxe se trouve être hors charge et donc nous être imputable, ne devrions nous pas payer au pro rata temporis, c'est à dire dans le pire des cas (TOM non payée) : 117/12 puisque le nouveau proprio ne l'est que depuis un mois et qu'il nous à jamais été demandé par l'ancien proprio de payer cette taxe ??.....
    Ca c'est leur cuisine, vous la devez, il faut la payer comme je vous le disais plus haut.

    Citation Envoyé par Limp@kill
    Nous ne sommes pas contre le fait de payer "plus" mais nous souhaitons payer "juste" et , enfin et surtout, obtenir ces travaux sur les fenetres dans des délais courts et non dans plusieurs mois si ces sommes réclamées par ce nouveau proprio lui sont bel et bien dues.

    Exigez les réparations comme elles ont été prévues. Au besoin négociez uen remise pour la surconsommation electrique compte tenu des délais.

    Conservez évidemment tous les justificatifs, afin que si d'aventure l'ancien propriétaire avait des vélléité s de vous réclamer des charges, vous puissiez le renvoyer vers le nouveau qui les a perçues et qui aura fait la régularisation.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Je ne suis pas d'accord sur le fait qu'un nouveau bailleur peut indexer le loyer en réclamant des arriérés, même avant la période ou il n'était pas proprio ! et ce, pour 2 raisons:

    1) il se rendrait coupable d'un "enrichissement sans cause".
    il est pas proprio, il n'a aucun droit à cet argent.

    2) le bailleur (l'ancien !) a toujours 5 ans pour revenir vous réclamer ces arriérés (selon art 2277 du CC) ...

    Mon avis, en ligne avec ce que j'indiquais plus tot dans la journée, est, que le nouveau propriétaire est parfaitement fondé à procéder au calcul de l'indexation (indice de base du bail) depuis l'origine du bail de sorte que le résultat obtenu serve de base au loyer pour ce qui le concerne, c'est à dire à partir de son entrée en possession du bien, les fruits des révisions intermédiaires n'ayant pas à lui revenir et ne pouvant d'ailleurs être réclamés au locataire que par l'ancien propriétaire dans une démarche qui serait propre à ce dernier.

    Pour le reste, je suis d'accord.

    je pense quand même, malgré certaines suspicions à propos du nouveau bailleur, qu'une conciliation serait le bon début et un bon moyen de remettre les faits sur table et avec l'arbitrage d'un professionel.

    Maintenant, à vous de prendre votre décision.



  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Normalement ca ne se passe pas comme ca. Si elle avaient été faites convenablement, un arreté de charges auraient du être fait entre les deux propriétaires avec remise à zéro des compteurs.
    Là, l'un et l'autre des propriétaires ont fait et font n'importe quoi.
    Peut importe que le nouveau n'ait aucun droit à cet argent. Ca ne concerne pas le locataire en fin de compte.
    Si le nouveau propriétaire ne récupére pas l'antériorité, il n'est pas responsable non plus de l'antériorité des provisions de charges! Or comme ils ont l'air plutôt bancals et l'un et l'autre, ca va obliger Limp@kill à récupérer auprès de son ancien propriétaire tous les décomptes de charges, et à se faire rembourser le trop percu ou a lui payer les sommes dues. En repartant à zéro avec le nouveau propriétaire.

    Donc a vous de voir :
    *Soit vous préférez payer l'antériorité de l'augmentation a votre propriétaire et le laisser gérer la totalité des provisions et solde de charges. Et les laisser se débrouiller entre eux pour les comptes.

    *Soit à payer uniquement l'augmentation de décembre (un mois) au nouveau, et vous retourner ensuite vers l'ancien propriétaire pour lui réclamer l'arreté de charges et attendre soit le remboursement + le remboursement des charges incluses dans le dépot de garantie, soit le paiement du solde Si vous lui en devez ca ira vite. Si c'est lui qui vous en doit ..........Et dans ce cas, je suis prète à parier 1000 dollars, qu'il va vous coller l'augmentation de 01/01/05 à novembre 2005. Ou alors il ne fait pas de difficultés, ce qui est possible, et ne vous met pas l'augmentation, mais à mon sens c'est risqué pour quelques dizaines d'euros.

    Quant à l'ancien propriétaire, si vous passez uniquement par le nouveau, il ne pourra rien vous demander, même s'il a un délai de 5 ans, puisque vous aurez les preuves de réglement au second. Ils se débrouilleront tous les deux !

  9. #9
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    4
    Agnes & Golfy, tout d'abord merci beaucoup pour vos réponses.

    Sachant que même le conseiller juridique n'a pas su répondre en ce qui concerne la question de l'indexation du loyer pour 2005, je pense effectivement que nous allons passer par une conciliation afin de pouvoir faire la lumière sur ce probleme par un professionnel. Lorsque je parlais de pratique "dégueulasse" ce sont en substance les mots tenus par le conseiller juridique de l'ADIL (et en toute franchise, c'est ce que je pense aussi )

    En ce qui concerne la TOM, nous allons attendre d'obtenir le détail des charges locatives et après concertation auprès de nos voisin plutot que d'envenimer inutilement et sans certitudes la situation présente.

    Dans l'immédiat, nous allons dans un premier temps lui faire une réponse AR pour accusé reception de son courrier dans lequel nous lui indiquerons que nous acceptons de payer le loyer majoré de la taxe 2006 en attendant d'avoir confirmation pour celle de 2005. Nous lui demanderons aussi de nous faire parvenir le détail des charges afin de vérifier si la TOM est comprise dedans et dans ce cas là, non réclamable par ses soins (le conseiller juridique de l'ADIL pense que 38€ de charges pour un 28m² devraient englober la TOM). Nous lui ferons part de notre souhait de faire évaluer la surconsommation d'électricité et la réduction ou remboursement en résultant pusique SES fenêtre n'assurent pas l'étanchéité du bien loué.
    Nous ne souhaitions rien entamer d'officiel en ce qui concerne le remplacement des fenêtre puisque cette personne est un jeune (environ 30 ans comme nous) et que nous ne voulions pas lui faire supporter une grosse dépense d'argent si peu de temps après son acquisition immobilière. Voyant sa démarche aujourd'hui, plus rien ne semble nous freiner en ce sens...

    Un courrier sera fait en même temps afin de saisir le conciliateur et les services de la DASS pour examen de l'état d'humidité de l'appartement.

    Encore une fois, je regrette sincèrement que nous soyons obliger d'utiliser autant de procédures mais cela nous semble être le seul moyen de payer "juste" comme nous le soulignions plus tôt

    Cette démarche vous semble-t-elle la bonne ?


    EDIT de dernière minute suite à la réponse d'Agnès : dans tous les cas, nous préferons mettre tous les comptes à plat, notre but n'étant pas d'être "arnaquer" ou "d'arnaquer" qui que ce soit. Si nous devons de l'argent, tant pis mais au moins, la situation sera claire sur ce point. Même si l'on ne roule pas sur l'or, le fait de ne pas savoir est limite plus stressant que d'avoir la certitude d'avoir une somme X à payer...Nous avons par contre encore une fois le sentiment d'avoir été naifs dans la mesure où la confiance que nous esperions pouvoir mettre dans ce changement de proprio se "retourne" plus ou moins contre nous. Et puis ce serait un réel "bonheur" pour nous de payer pour un appartement où nous ne sentons pas les courants d'airs sous les fenêtres...
    Dernière modification par Limp@kill ; 27/01/2006 à 16h56.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 989
    Bonjour,

    Voici une jurisprudence trouvée sur le site de l'ANIL, qui peut apporter quelques réponses.


    Code civil / Vente / Droits de l'acquéreur

    Cass. Civ. III : 2.10.02 / Loyer et copropriété - Décembre 2002
    HA 84



    Cet arrêt permet de reprendre une règle, classique mais parfois méconnue, du droit des contrats. Un acquéreur tente de faire résilier un contrat de location, au motif que le locataire n'a pas réglé ses loyers au propriétaire vendeur. Le locataire a repris le paiement des loyers dès la transaction, l'acquéreur n'a donc eu à subir aucun impayé, mais néanmoins il demande la résiliation du bail. Cependant, le contrat de location n'établissant que des droits personnels, le nouveau propriétaire ne peut agir contre le locataire pour des manquements à ses obligations antérieures à la vente.
    Le principe de toute convention est qu'elle n'a d'effet qu'entre les parties au contrat, en aucun cas elle ne peut avoir d'effet à l'égard des tiers (Code civil : art. 1165).
    Ce principe souffre une exception, puisqu'en présence dans l'acte de vente d'une clause de subrogation expresse ou de cession de créance, l'acquéreur bénéficie des droits personnels que détenait le vendeur à l'égard du locataire avant la vente. Mais, ce qui est valable pour les cessions de créances ne l'est pas pour les cessions de dettes. Ainsi, même en présence d'une clause transférant expressément à l'acquéreur l'obligation de rembourser le dépôt de garantie, le bailleur initial demeure redevable de la restitution du dépôt de garantie ; la cession de dette n'étant possible qu'avec l'accord du créancier, en l'espèce, le locataire.

    Il faudrait aussi penser à récupérer le dépôt de garantie auprès de l'ancien proprio.


    CODE CIVIL / DECES / LEGS / RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE

    Cass. Civ. III : 25.2.04 / Actualité Dalloz internet
    HA 89



    En vertu de l'article 22 de la loi de 1989, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire sortant. Auprès de quel bailleur le locataire devra-t-il faire sa demande lorsque le propriétaire initial décède et que le bien loué est légué par testament à un tiers en cours de location ?
    Lorsqu'un logement loué est transféré à un tiers par l'effet d'une vente, d'une succession ou d'une donation, le nouveau bailleur doit s'acquitter pour l'avenir des obligations qui lui incombent en tant que bailleur. En revanche, le bail ne créant entre les parties que des droits personnels, pour les créances nées de l'exercice du contrat de bail antérieurement au transfert du bien il faut faire une distinction entre la transmission du bien à l'ayant cause à titre particulier et celle à l'ayant cause à titre universel. L'héritier est un ayant cause à titre universel et devient partie aux contrats conclus par son auteur de son vivant et est donc débiteur des créances nées avant le transfert de propriété. En revanche, l'acquéreur et le donataire sont des ayant cause à titre particulier et les créances nées à l'occasion du bail antérieurement au transfert de propriété ne passent pas (sauf cas particulier de cession de créance ou de subrogation) dans leur patrimoine. Si on applique ce principe à la restitution du dépôt de garantie, l'obligation de le restituer incombe au bailleur initial lorsque le logement loué a été vendu où a fait l'objet d'une donation mais à l'héritier en cas de succession. Le légataire à titre particulier, précise ici la Cour de cassation, est un ayant cause à titre particulier et c'est le bailleur initial qui reste tenu de restituer le dépôt au locataire.
    Dernière modification par Jean-louis52 ; 27/01/2006 à 17h00.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Je précise pour éviter tout malentendu que je parlais du cas général d'un nouveau bailleur réclamant des arriérés avant sa période.


    Peut importe qu'il n'ait aucun droit à cet argent.
    Ca ne concerne pas le locataire en fin de compte.
    euh si, surtout si l'ex ne voulait pas récupérer les arriérés.
    Le fait d'être toutes les 2 aussi affirmatives, n'aide en rien Limp@kill hélas


  12. #12
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    4
    Citation Envoyé par golfy
    euh si, surtout si l'ex ne voulait pas récupérer les arriérés.
    Le fait d'être toutes les 2 aussi affirmatives, n'aide en rien Limp@kill hélas

    Je pense que l'ancien proprio n'a pas voulu augmenter le loyer pour la simple et bonne raison qu'il était conscient du "préjudice" que nous subissions du aux infiltrations d'eau dans les murs et l'état des fenêtres...

    Et si, si je vous rassure, vous m'aidez car à défaut d'y voir clair, je vois que ce cas est un cas effectivement épineux et que seule une conciliation permettrait de tirer tout ça au clair. Donc merci à toutes les deux !!

    Dans tous les cas, nous vous tenons informées de "l'avancée des travaux"

Discussion fermée
Page 1 sur 2 1 2 FinFin
Interrogez un avocat via Wengo

Discussions similaires

  1. Nouveau bail si nouveau propriétaire ?
    Par Jeduc dans le forum Immobilier
    Réponses: 17
    Dernier message: 21/09/2010, 11h17
  2. plusieurs problemes avec nouveau proprio
    Par Natyko dans le forum Immobilier
    Réponses: 7
    Dernier message: 06/05/2010, 00h12
  3. Nouveau Propriétaire = Nouveau Bail ?
    Par Cyril83 dans le forum Immobilier
    Réponses: 12
    Dernier message: 27/10/2009, 09h56
  4. expertise judiciaire et frais afférents
    Par Maya971 dans le forum Monde de la Justice
    Réponses: 4
    Dernier message: 08/06/2009, 13h45
  5. nouveau propriétaire mais pas de nouveau bail ... ?
    Par Lilcaro dans le forum Immobilier
    Réponses: 2
    Dernier message: 16/03/2008, 14h43

Règles de publication

  • Vous ne pouvez pas créer de nouvelles discussions
  • Vous ne pouvez pas envoyer des réponses
  • Vous ne pouvez pas envoyer des pièces jointes
  • Vous ne pouvez pas modifier vos messages

  • Règles du forum