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Question congé pour vente, de l'aide s'il vous plait !

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    57
    Bonjour,

    suite aux problèmes récurrents rencontrés avec notre locataire, nous avons décidé de mettre l'appartement en vente.

    première question : le bail se termine le 03 decembre 2006. nous savons que nous devons donner congé au moins 6 mois avant le terme, et nous souhaitons le faire dans les jours qui viennent pour plus de "sécurité". Le délai du droit de préemption de la locataire s'applique-t-il à partir du moment où elle recevra son congé, ou à partir du début du préavis minimum légal ?
    La loi dit juste "préavis", je n'arrive pas à dénicher un texte qui pourrait m'eclairer sur ce point...

    deuxième question : nous n'arrivons pas à savoir ce qu'il faut inscrire aux "conditions de vente"... description du bien ? informations pour le prêt ?
    nous souhaitons passer par une agence, faut-il le préciser ? y-a-t-il des détails importants à apporter à ces conditions...

    troisième question : attention c'est un véritable imbroglio juridique... il y a eu contentieux sur le montant du loyer. une première decision de justice (tribunal de proximité) a donné raison à la locataire qui réclamait un trop perçu sur le dépot de garantie etc. une seconde décison de justice, rendue par le tribunal d'instance, a rappellé à la locataire que son loyer est de 390 euros hors charges, comme indiqué sur le bail.
    Depuis, la locataire, forte de sa première victoire, à "oublié" le dernier jugement. Elle refuse de s'acquitter de ses charges, et à décidé qu'elle paierait 390 euros charges comprises, point.

    Elle a fournit à l'agence immo qui gère la vente, le tout premier jugement qui lui est favorable, et comme par enchantement, a zappé celui qui lui était défavorable. Elle répète à qui veut l'entendre, et surtout aux acheteurs potentiels, que son loyer est de "390 euros toutes charges comprises". Pour un T2 avec place de parking, neuf, dans une résidence de standing proche de Bordeaux, la belle affaire pour elle !
    Sauf que, evidemment, le rapport locatif s'en retrouve carrèment dans le rouge ! Et les acheteurs fuient à grandes enjambées...
    Encore pire si on leur explique que non, c'est pas ça, mais qu'elle ne veut pas payer...
    En presque un an, une seule proposition, à la limite du dérisoire... Nous pensons là qu'il s'agit d'obstruction à la vente, et nous souhaitons réclamer auprès de la juridiction compétente, des dommages et interets...

    Nous aurions souhaité connaitre votre avis à ce propos, et combien pouvons nous demandé pour que cela reste descent... j'ajoute que la locataire nous doit au jour d'aujourd'hui 1258 euros en paiement de charges, taxe d'ordures ménagères et régularisation de loyer

    Bref, voilà, c'est long, c'est compliqué, mais je vous remercie par avance de bien vouloir vous pencher sur notre cas, ne serait-ce que pour nous apporter une petite lumière sur un des points exposés... au vu de l'extreme sens de la procédure de notre locataire nous nous devons d'être très précis et surtout très prudents...

    Merci beaucoup...

    krt33

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    1 244
    Bonsoir

    Je ne comprends pas que vous ne la mettez pas en demeure de vous réglez les arriérés de charge, commencez déja par cela, auprès d'un huissier qui va la mettre en demeure, si elle refuse il pourra y avoir rupture de son bail,


    Cordialement

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    bonsoir

    première question : le bail se termine le 03 decembre 2006. nous savons que nous devons donner congé au moins 6 mois avant le terme, et nous souhaitons le faire dans les jours qui viennent pour plus de "sécurité". Le délai du droit de préemption de la locataire s'applique-t-il à partir du moment où elle recevra son congé, ou à partir du début du préavis minimum légal ?
    La loi dit juste "préavis", je n'arrive pas à dénicher un texte qui pourrait m'eclairer sur ce point...
    oui c'est plus sage de donner congé maintenant par LRAR comme cela, si elle ne va pas chercher la lettre, vous aurez tjs le temps de vous retourner et de donner le congé via exploit d'huissier.

    pour le délai, il ne commence que 6 mois avant l'échéance. donc meme si vous donnez congé maintenant et qu'elle prend la lettre, elle aura 2 mois pour vous donner sa réponse à compter du 3 juin 2006.
    sachez qu'elle peut partir à tout moment, dès qu'elle a recu son congé pour vente (mais je suppose que ca vous arrangerait ).

    n'oubliez surtout pas de bien respecter la formalité de congé selon l'art 15. Très important.

    deuxième question : nous n'arrivons pas à savoir ce qu'il faut inscrire aux "conditions de vente"... description du bien ? informations pour le prêt ?
    nous souhaitons passer par une agence, faut-il le préciser ? y-a-t-il des détails importants à apporter à ces conditions...
    pour vous aider, la librairie [T] édite des documents spécifiques au congé pour vente. si vous hésitez, achetez un exemplaire dans toute bonne librairie.

    pour la 3eme question : d'abord la mettre en demeure de payer son dû et les charges.
    lui avez-vous fait les régularisations annuelles de charges locatives ?

    sinon je vous invite à vous rendre auprès de l'ADIL de votre coin pour voir avec eux comment formulez vos demandes.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/01/2006 à 10h29. Motif: anonymisation

  4. #4
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    57
    Merci pour votre réponse rhos29, nous l'avons déjà mis maintes fois en demeure, mais elle ne répond même plus à nos courriers... nous avons essayé par tous les moyens de privilégier la médiation, mais quand on est seul à parler dans son coin, c'est difficile... rupture du bail signifie expulsion, ce qui prendra autant de temps finalement que d'attendre la fin de son bail, et encore, rien n'est moins sûr puisque Décembre n'est pas du tout un mois à expulsion...

    autant faire les choses le moins violemment possible... on sait aujourd'hui que ça ne pourra que finir par le tribunal, c'est pour cela qu'on voudrait coupler l'obstruction aux arrièrés... elle s'est toujours arrangée pour passer pour la victime, autant ne pas rentrer dans son jeu en entamant une procédure d'expulsion que nous jugeons inutile à 11 mois de la fin du bail...

    Et merci à vous aussi golfy... le congé sera lu et relu en long en large et en travers + délivré par huissier... et oui effectivement ça nous arrangerait qu'elle parte avant terme, ne serait-ce que pour eviter cette histoire de droit de préemption... connaissant le phénomène, elle fera tout pour nous mettre des batons dans les roues, quitte à dire "je veux acheter" même si elle ne veut pas... à ses risques et périls mais bon...
    Soit pour l'ADIL, je n'y avais même pas pensé, dans mon esprit c'était plus ciblé locataire...
    Dernière modification par Krt33 ; 23/01/2006 à 22h50.

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    1 244
    Salut GOLFY

    Pour la mise en vente de l'appartement, quand il y a des problèmes,
    Faire envoyer la mise en vente par huisser, très conseillé

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    rhos
    avez vous chaussé vos lunettes ? n'est ce pas ce que j'écrivais ...
    oui c'est plus sage de donner congé maintenant par LRAR comme cela, si elle ne va pas chercher la lettre, vous aurez tjs le temps de vous retourner et de donner le congé via exploit d'huissier.
    comme y'a pas le feu pour le congé, il peut se permettre de l'envoyez en LRAR.

    mais vu ce qu'il nous dit après ma contribution (a savoir qu'elle ne prend pas les recommandés), alors peut-etre vaut-il mieux directement par la case huissier !

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    57
    oh elle les prend les recommandés... mais vu qu'elle n'y répond pas... on peut s'attendre à tout, même à un "la lettre était vide"... on en serait presque à coller l'avis de recommandé direct sur le papier...

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    1 244
    Bonsoir

    Ne vous inquitez pas, si non pour la vente vous subirez les mêmes problèmes,
    Vous faites faire par huissier la demande des arrièrrés c'est tout, si le tribunal vous dites vous a donné raison pour les charges, donc faites appliquer vos droits.
    Il faut que vous commencez par là,
    L'expulsion vous n'êtes pas obligé de la demander, c'est une mise en demeure pour les charges
    Ca va la calmer, elle aura l'épée de damocles au dessus de la tête, elle se sera expulsable, donc bémol pour la vente.

    Vous voyez vous avez les atouts de votre coté

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    1 244
    re GOLFY

    EXCUSE

    Mais j'ai zapé ce que tu avais écris,
    Je suis pas passée par le forum pour répondre, j'ai répondu au( mail) reçu, donc involontaire de ma part,

    EXCUSESSSSS

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