Vos question à l'Avocat
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vente annulée par acheteur

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2006
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    3
    suite acte sous seing signé chez agent immobilier le 07/10/05, les acheteurs ont annulé leur achat par la production d'une attestation de refus de prêt datée du 09/12/06 alors que la limite du sous seing était fixée au 02/12/05.
    L'attestation de refus bancaire ressemble fort à un document de complaisance de surcroît.
    Je recherche toute information sur mes droits, pour être indemnisé du préjudice d'immobilisation abusive d'un bien destiné à la vente.
    D'avance, merci.
    Philippe (Pau)

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    14 564
    Bonjour,

    Le 1er problème est celui-ci : comment voulez-vous prouver que le refus de la banque est un faux ???
    Le 2ème : le retard de 1 semaine est négligeable lors de ce genre de transaction, et en + c'est plutôt une date butoir pour le dépot des DEMANDES de prêts...donc rien de ce coté là non-plus...

    Ne vous inquiétez pas, le marché de l'immobilier n'est pas statique !
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  3. #3
    Membre Sénior Avatar de Domie971
    Ancienneté
    décembre 2005
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    330
    Bonjour Palois, c'est une ex-bordaise qui répond que malheureusement, je crains que vous n'ayez aucun recours. Comme vous le dit Rac8, il n'est pas possible de vous retourner sur la banque (comment prouver que c'est un faux?) et concernant le délai, je ne le pense pas davantage. Renseignez-vous auprès de votre Notaire, mais je vois déja sa réponse...
    En attendant, échangerais bien volontiers un peu de bonne neige fraiche contre un rayon de soleil...

  4. #4
    Membre Cadet Avatar de Marie62
    Ancienneté
    janvier 2006
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    41
    Bonjour,
    Il me semble que sur la page concernant l'accord de prêt, le futur acheteur à XXX jours pour entamer ces démarches et qu'il est bien précisé que l'accord de prêt doit être remis à telle date à 18h. En tout cas c'est ce que j'ai eu sur mes sous seing. La date butoir étant passée et s'il n'y a pas eu de protocole d'accord signé par tous les parties pour obtenir un nouveau délai .... il y a matière à discussion... ne désespérons pas.
    Bon courage

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Bonsoir !

    Complaisance ou non, l'acheteur a une attestation de refus de prêt. Quant à la date fixée dans le compromis , elle n'a pas la signification juridique que vous lui donnez. Si vous souhaitiez absolument, faire de cette date iun point de non-retour, il fallait l'indiquer clairement dans l'acte (Par exemple : "Passé cette date, et à défaut d'attestation de refus de sa banque, l'acheteur ne pourra se prévaloir de la présente condition suspensive, le compromis devenant alors ferme et définitif et valant vente". Vous pouvez toujour aller en justice, mais à mon avis , vous n'avez rien à y gagner: mieux vaut pour vous, chercher un autre acquéreur.

  6. #6
    Membre Cadet Avatar de Marie62
    Ancienneté
    janvier 2006
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    41
    Bonsoir,

    En effet, je suis entièrement d'accord avec Protis, il vaut mieux vous trouvez un autre acquéreur, celà vous coutera certainement moins cher que de partir en procédure judiciaire....néanmoins l'agent immobilier a-t-il bien rempli les cadres "Organismes financiers à solliciter" et fait signer le mandat de financement? Mias bon, laissez tomber c'est trop tard maintenant....

  7. #7
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2006
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    3
    Bonjour et merci de votre réponse.
    Vous réponderai plus largement bientôt.
    Amicalement,
    Philippe

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    Région Centre
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    14 564
    Bonne vente !
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  9. #9
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2006
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    3
    Bonjour à tous (visiblement cette réponse est visible de tous... ce qui me permet de développer un peu).
    Surpris aussi par le nombre de réponses... peu encourageantes... mais toutes positives et constructives.
    En fait "l'affaire" est un peu plus compliquée qu'elle n'apparaît dans mon message initial... et il y a nombre de négligeances (de la part de l'agent immobilier) et de malveillance (de la part des acheteurs)...
    Disons, pour faire court, que tout ce petit monde m'a harcellé fin septembre début octobre pour ma maison... et que depuis le 7 octobre , date de signature... plus rien, plus personne... 3 mois passés alors qu'aux dires de l'agence, l'affaire était "béton de chez béton" avec des clients fortunés, mais qui voulaient un financement pour convenances personnelles financières.
    Le problème, c'est que je nous nous sommes organisés sur une location (trop chère, comme partout)... un déménagement. .. un changement d'école pour les petitous... etc...etc...
    Nous avons donc perdu, dans le meilleur des cas (vente de la maison rapide à d'autres acheteurs), 6 mois minimum et plus probablement une année. Dure l'addition!
    Alors, oui, il y a une attestation bancaire de complaisance... et il faudra que je trouve la faille... mais ces gens ont été malhonnêtes... ce n'est pas acceptable... et compte bien leur rendre "la monnaie de leur (mauvaise) pièce".
    En tous cas, merci à tous!
    Au plaisir d'échanges éventuels à venir.
    Bien amicalement,
    Philippe

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Si vous voulez perdre du temps et de l'argent, allez au procès mais il faut il déjà s'avoir que le fait d'imposer un délai pour faire une demande de prêt est déjà limite.

    Les dispositions de l'article L. 312-16 du Code de la consommation étant d'ordre public, la cour d'appel a énoncé à bon droit qu'il ne pouvait être imposé à l'acquéreur de déposer un dossier de crédit dans les quinze jours de la signature de la promesse de vente, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences du texte.

    Nous noterons qu'une telle clause est très courante dans les promesses de vente et dans les compromis de vente (promesses synallagmatiques, actes de vente sous seing priv&#233. Cette décision devrait mettre fin à la pratique.

    Cour de cassation, 3e chambre civ., 6 juillet 2005 (pourvoi n° 04-13.381), rejet

    Les époux Z X, vendeurs, ont conclu avec les époux Y une promesse de vente d'un bien immobilier, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. N'ayant pu obtenir le financement, les époux Y ont demandé le remboursement de l'acompte versé à la signature de la promesse. Les époux Z X les ont assignés, sur le fondement de l'article 1178 du Code civil, en paiement de l'indemnité forfaitaire prévue au contrat, l'agence Immo sollicitant le paiement de ses honoraires de négociateur de l'affaire.

    M. et Mme Z X, vendeurs, ont fait grief à l'arrêt de la cour d'appel d'avoir rejeté leur demande alors, selon eux :

    1/ Que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'ils ont soutenu que les époux Y avaient méconnu leur obligation contractuelle de déposer leur demande de prêt dans les 15 jours de la signature de l'avant-contrat, en y ayant procédé, non pas le 12 février 2000 au plus tard, mais le 25 février 2000, soit quelques jours avant l'expiration du délai d'un mois prévu pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt et fixé au 29 février 2000. Ce retard dans le dépôt et donc dans l'instruction de la demande de prêt avait empêché la réalisation de la condition suspensive avant l'expiration du délai précité ; qu'ainsi la défaillance était imputable aux acquéreurs.

    2/ Qu'il résulte des constatations des juges du fond, que la banque a émis le 19 avril 2000, une offre de prêt que les époux Y avaient refusée le 10 mai 2000, avant de notifier le 12 mai 2000 à l'agence Immo leur refus de réitérer l'acte de vente sous seing privé. Il en résultait que les acquéreurs avaient volontairement et de mauvaise foi mis obstacle à la réalisation de la condition suspensive.

    La Cour de cassation ne suit pas les propriétaires vendeurs.

    Ayant constaté que les époux Y avaient sollicité un prêt conforme aux prévisions de la promesse de vente dans la limite de validité d'un mois de la condition suspensive et qu'un refus leur avait été signifié au motif que le montant du prêt relais avait été mal estimé par l'agence Immo, la cour d'appel, qui a énoncé que les dispositions de l'article L. 312-16 du Code de la consommation étant d'ordre public, il ne pouvait leur être imposé des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences résultant de ce texte, notamment en les obligeant à déposer le dossier de crédit dans un certain délai.

    Sur le second moyen, la Haute juridiction dit que la non-obtention du prêt résultait d'un motif indépendant de la volonté des époux Y, et que la cour d'appel a pu en déduire qu'il n'était pas démontré que ceux-ci avaient empêché la réalisation de la condition suspensive, le refus d'une offre de prêt de la banque, présentée le 19 avril 2000 d'un montant supérieur à celui fixé par le contrat, en l'absence de prorogation de la durée de validité de cette condition, étant inopérant.




    L'arrêt qui pourrait être considéré comme un arrêt de principe devrait mettre fin à la pratique courante des rédacteurs d'avant-contrats d'ajouter des conditions à la stipulation de la condition suspensive du prêt, comme ici celle de déposer le dossier dans un délai imposé. L'arrêt est aussi intéressant en ce qu'il consacre la caducité de l'avant-contrat, dès lors que le prêt n'a pas été accordé à la date limite convenue.
    Dernière modification par Denis_63 ; 20/01/2006 à 22h24.

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    11
    Bonsoir philblue64,
    J'ai été confronté au même problème que vous, les pseudo acheteurs se sont désistés après les conditions suspensives (refus pret par banque) et à 20 jours de signer l'acte de vente chez le notaire. Je mettais également engagé pour une location (et oui les acheteurs étaient sûrs, ils voulaient notre bien....). Donc obligé de remettre en vente, loyers+pret à rembourser mensuellement, assurance maison..., bref des frais supplémentaires dûs à la négligence, passivité et mauvaise foi des acheteurs.
    Je suis allé voir un avocat spécialisé en droit immobilier qui m'a confirmé qu'une procédure était possible et conseillée. Selon lui peu de personnes qui se trouvent dans la meme situation que nous vont jusqu'au bout de la procédure (coût, temps...) alors qu'elles ont la loi pour elle.
    Prouvez aux acheteurs que vous subissez un préjudice de part l'immobilisation abusive du bien immobilier et tentez un arrangement à l'amiable (dédomagement). S'ils ne veulent rien entendre, à vous de voir si vous voulez les poursuivre en justice ou ne rien faire (pour ce genre de procédure les avocats prennent souvent un forfait pour leurs honoraires).
    Voilà, j'espère vous avoir aider.
    Salutations.

  12. #12
    Membre
    Ancienneté
    janvier 2007
    Messages
    1
    Bonjour Philblue,
    Nous venons juste de tomber dans la même situation que vous : notre maison vendue à notre voisin (que nous connaissons depuis longtemps), dossier sûr, il voulait absolument notre maison, etc... donc, confiance à 300%, nous avons signés un sous seing avec comme seule clause suspensive l'obtention du prêt (papier à fournir le 15 janvier pour une signature le 31 en date butoire des 3 mois).
    Nous avons par ailleurs acheté une maison dans les mêmes conditions sans prendre un crédit relais (puisque toute la paperasse n'était qu'une formalité pour notre acheteur).
    Notre acquéreur vient de nous prévenir (le 18 janvier) que son prêt n'était pas accepté (certificat de complaisance trés certainement), car j'ai appris qu'il avait continué à visiter des biens après la signature de notre sous seing et étant en profession libérale, il connait trés bien son banquier.
    Que dois je faire ? pour au moins récupérer le dépot de garantie en dédomagement ? car nous nous trouvons aujourd'hui dans une position extrêmement délicate !
    Merci d'éventuelles réponses !

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