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probleme de révision de loyer

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    47
    Bonjour a tous.
    Voila mon problème.
    En litige avec mon ancien propriétaire concernant la clôture des comptes (régularisation de charges, restitution du dépôt de garantie...), j'ai réussi à lui prouver mon bon droit mais celui ci, pour minimiser les sommes qu'il me doit à décider d'appliquer la clause de révision de loyer.
    Cependant voila l'historique du bail :
    Juin 2003 : début du bail
    Janvier 2005 : révision du loyer sans réclamer les arriérés.
    Octobre 2005 : départ
    Janvier 2006 : Caution récupéré e, régularisation des charges (en ma faveur)

    Mon propriétaire à décider de recalculer toutes les révisions de loyers qu'il aurait du effectuer (juin 2005 et juin 2005 + remboursement de l'augmentation de janvier 2005 à septembre 2005).

    Dans ce cadre, peut-on considérer que l'augmentation du loyer en janvier 2005 sans réclamation des arriérés lui enlève le droit de réclamer a posteriori cette révision ( a l'époque il ne souhaitait pas revenir sur les loyers antérieurs).
    De plus, si on prend en compte une révision en janvier 2005, peut-il revenir sur la date anniversaire et procéder à une révision en juin 2005.

    Ma démarche est-elle jouable devant un tribunal (le montant correspond à 250 €, je calcul un remboursement de 450 € et lui me propose 200 €) et si oui qu'elle est la procédure (quel est le bon formulaire à télécharger)

    Merci d'avance

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par lulutef
    Bonjour a tous.
    Dans ce cadre, peut-on considérer que l'augmentation du loyer en janvier 2005 sans réclamation des arriérés lui enlève le droit de réclamer a posteriori cette révision ( a l'époque il ne souhaitait pas revenir sur les loyers antérieurs).
    De plus, si on prend en compte une révision en janvier 2005, peut-il revenir sur la date anniversaire et procéder à une révision en juin 2005.
    Il peut tout a fait vous les réclamer sur 5 années antérieurs. Le fait d'avoir effectué une augmentation en 2005 ne lui enlève pas le droit d'effectuer celles de 2003 et 2004.
    Il ne faut pas confondre date de révision et date anniversaire. L'augmentation peut avoir lieu n'importe quel mois de l'année mais ne pourra porter que sur la date anniversaire du bail.
    Soit pour vous : une augmentation en juin 2004 (pour 12 mois) et une en juin 2005 jusqu'en octobre 2005 (soit sur 5 mois)

    Citation Envoyé par lulutef
    Ma démarche est-elle jouable devant un tribunal (le montant correspond à 250 €, je calcul un remboursement de 450 € et lui me propose 200 €) et si oui qu'elle est la procédure (quel est le bon formulaire à télécharger)
    [quote=lulutef]
    Les 450 € dont vous parlez concernent ils le remboursement par votre propriétaire de la régularisation dont vous parlez au début de votre post ?
    Votre démarche devant un tribunal sera jouable si votre propriétaire vous doit de l'argent c'est à dire si son calcul est faux. Sinon elle n'aura aucune chance d'aboutir.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    47
    Merci pour votre réponse.
    En effet, les 450 € correspondent au remboursement sans prendre en compte cette révision. C'est elle que je souhaite contester sur la base de sa volonté en janvier 2005 de ne pas reclamer des arrièrés et sur son retournement en janvier 2006.
    Sinon, si cette révision est valide, le préjudice ne porterai que sur 25 €
    Il propose un remboursement de 181 € et moi je calcul 206 (la diffèrence est dut à une erreur de calcul et à la facturation d'un paillasson non cité dans les états des lieux)

    Pour information, il a sciemment tenter de m'arnaquer (à la base il ne voulais pas rembourser ma caution pretextant qu'il fallais y retranché notre consommation d'eau pourtant incluse dans les charges et ne souhaitais pas non plus proceder à la régularisation des charges pourtant en ma faveur d'au moins 200 €) donc je ne souhaite pas lui faie cadeaux ne serais ce d'1 €

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    La révision, comme je vous l'ai dit, est valable. Donc à vous de voir maintenant.

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    47
    Merci pour votre réponse.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Dans ce cadre, peut-on considérer que l'augmentation du loyer en janvier 2005 sans réclamation des arriérés lui enlève le droit de réclamer a posteriori cette révision ( a l'époque il ne souhaitait pas revenir sur les loyers antérieurs).
    Il peut tout a fait vous les réclamer sur 5 années antérieurs. Le fait d'avoir effectué une augmentation en 2005 ne lui enlève pas le droit d'effectuer celles de 2003 et 2004.
    Pour ma part, je vois cela différemment:

    En effet, un proprio qui ne fait aucune indexation peut bien sûr revenir 5 ans en arrière : oubli ou autre ... Aucun prbl sur ce point.

    Par contre, que peut-il invoquer pour justifier qu'il n'a pas indexé 2003 et 2004 et soudainement, il se réveille en 2005 et ne fait le calcul QUE pour 2005 ???? En fait c'est simplement réclamer les arriérés car en prenant les indices de ref du bail, il fait d'office le saut "normal" de l'indexation pour 2005.
    Pour moi, il abandonne de droit la possibilité de revenir réclamer les arriérés sur 2003 et 2004, surtout si il prend dans son calcul les indices correspondants à une augmentation unique en 2005.

    Est-ce que Lulutef ne pourrait pas plaider qu'il (le bailleur) en avait toute la possibilité à cette époque et que le fait de ne pas le faire, lui a fait abandonner d'office son droit.

    discussion ouverte ....

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Hélas il n'a aucune raison ou justification à donner. Pour preuve, la régul de charge bien que normalement obligatoire chaque année, n'a jamais été remise en cause lors d'une réclamation sur 5 ans. Ce qui est abbérant si l'on considère que faute de faire une régul annuelle, le propriétaire est en tort. Et pourtant il conserve son droit à régularisation !

    Si il a augmenté en 2005 selon uniquement l'indice correspondant à l'augmentation annuelle en "zappant" les deux autres années, le bailleur peut faire sa récup sur les années antérieures.
    En revanche si il a augmenté en 2005 d'un montant supérieur à l'indice annuel, il va y avoir recalcul par pallier puisque le calcul de l'augmentation 2005 sera faux (indice du bail + indice 2005). Et dans ce cas, le nouveau calcul integrera bien l'augmentation pour 2004 et 2005.
    Devant un tribunal, c'est bien ce mode de calcul (légal) seul qui sera retenu, donc application du droit au propriétaire à augmentation pour 2004 et 2005.

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    47
    Tout d'abord merci pour vos réponses éclairées.
    Effectivement, mon ancien propriétaire à effectué une augmentation début 2005 en prenant en compte la variation entre l'indice de départ (2nd trimestre 2003) et l'indice applicable au moment de l'augmentation (1er trimestre 2005).

    Aujourd'hui, je n'ai trouvé aucune jurisprudence concernant ce point précis.

    Etant donné sa mauvaise foi évidente et le flou artistique autour du bail lui-même (il n'y a aucun indice de référence, le bail comporte un loyer charges comprises sans mode de répartition ...) je pense que je vais saisir le juge de proximité.

    Pouvez vous me confirmer que cela n'aura aucun coût pour moi, qu'au pire le juge retiendra le calcul de mon propriétaire (aucun gain pour moi) ?

    Je ne vous cache pas que je pense saisir le juge afin d'embêter mon ancien propriétaire. Cela ne fait absolument pas parti de mon comportement habituel mais il a tellement essayé de m'arnaqué (aujourd'hui il m'aura remboursé prés de 1900 € alors qu'a l'entendre il ne voulais me restituer seulement 900 € sur ma caution.). Sur tous les différents calculs qu'il m'a transmis et sur tous les règlements qu'il m'a fait parvenir, il s'est notamment trompé systématiquement de 20 €. Je pense qu'il est de mauvaise foi et apparemment il a toujours procédé ainsi (aucune régularisation de charges alors qu'il demandait systématiquement un montant supérieur, récupération des consommations d'eau sur la caution pourtant incluse dans les charges....) bref un escroc
    Pour moi cela aura été car je me suis accroché mais les précédents locataire auront tous été floués.

    Cordialement

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par lulutef
    Tout d'abord merci pour vos réponses éclairées.
    Effectivement, mon ancien propriétaire à effectué une augmentation début 2005 en prenant en compte la variation entre l'indice de départ (2nd trimestre 2003) et l'indice applicable au moment de l'augmentation (1er trimestre 2005).? Aujourd'hui, je n'ai trouvé aucune jurisprudence concernant ce point précis.
    C'est uniquement la loi qui s'applique : augmentation par palier.

    Citation Envoyé par lulutef
    Etant donné sa mauvaise foi évidente et le flou artistique autour du bail lui-même (il n'y a aucun indice de référence, le bail comporte un loyer charges comprises sans mode de répartition ...) je pense que je vais saisir le juge de proximité.

    Il y a t il au moins sur votre bail une clause de révision du loyer ? Si non il ne peut augmenter. Si oui, l'indice n'est pas obligatoirement noté, puisque la loi prévoit que c'est celui de référence. En revanche, le montant du doit dissocier les charges et le loyer. Même si le "loyer" appliqué est entendu charge comprises. Vous êtes bien en location vide ?


    Citation Envoyé par lulutef
    Pouvez vous me confirmer que cela n'aura aucun coût pour moi, qu'au pire le juge retiendra le calcul de mon propriétaire (aucun gain pour moi) ?

    Pour cela il faudrait se nommer Madame Irma !


    Citation Envoyé par lulutef
    Je ne vous cache pas que je pense saisir le juge afin d'embêter mon ancien propriétaire. Cela ne fait absolument pas parti de mon comportement habituel mais il a tellement essayé de m'arnaqué (aujourd'hui il m'aura remboursé prés de 1900 € alors qu'a l'entendre il ne voulais me restituer seulement 900 € sur ma caution.). Sur tous les différents calculs qu'il m'a transmis et sur tous les règlements qu'il m'a fait parvenir, il s'est notamment trompé systématiquement de 20 €. Je pense qu'il est de mauvaise foi et apparemment il a toujours procédé ainsi (aucune régularisation de charges alors qu'il demandait systématiquement un montant supérieur, récupération des consommations d'eau sur la caution pourtant incluse dans les charges....) bref un escroc

    Récupérer les charges d'eau sur la caution n'est pas malhonnete elle est prévue pour cela. Si votre cout de conso dépassait les provisions de charges, il a parfaitement le droit de le faire. Ce qui est malhonnete, c'est de vous facturer des charges non dues. A vous de faire le total de ce que vous lui devez et de ce qu'il vous doit. Vous verrez bien s'il vous est redevable de quelque chose. S'il ne vous doit rien pourquoi faire une procédure ? Vous l'avez déjà "faite" en réclamant votre du.D'après ce que j'ai pu lire, vous en êtes + - à 25 € de différence, donc encore une fois à vous de voir.

  10. #10
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    47
    Citation Envoyé par Agnes1
    Il y a t il au moins sur votre bail une clause de révision du loyer ? Si non il ne peut augmenter. Si oui, l'indice n'est pas obligatoirement noté, puisque la loi prévoit que c'est celui de référence. En revanche, le montant du doit dissocier les charges et le loyer. Même si le "loyer" appliqué est entendu charge comprises. Vous êtes bien en location vide ?
    Il s'agit bien d'une location vide régis par la loi de 1989 dont le bail est établis sur un pré imprimé stipulant cette clause.

    Citation Envoyé par Agnes1
    Récupérer les charges d'eau sur la caution n'est pas malhonnete elle est prévue pour cela. Si votre cout de conso dépassait les provisions de charges, il a parfaitement le droit de le faire. Ce qui est malhonnete, c'est de vous facturer des charges non dues. A vous de faire le total de ce que vous lui devez et de ce qu'il vous doit. Vous verrez bien s'il vous est redevable de quelque chose.
    Je vous rappelle la situation initiale juste pour vous prouver que je ne fais pas partie de cette catégorie de locataire pointilleux à l'extrême.
    L'eau était bien prévue dans les charges de copropriété (Compteur personnel relevé par la copropriété) A ce titre, je versais des provisions pour charge. Hors, lors du fin de bail mon propriétaire m'a dit que je devais lui payer ma consommation d'eau alors même que celle-ci était déjà payé au titre des provisions pour charges (supérieur aux charges récupérables).
    Il souhaitait donc me prélever 700 € sur ma consommation pour cette consommation alors même que la régularisation des charges présente au minimum un trop perçu de 200 €. J'ai donc failli me faire avoir de 900 €

    Citation Envoyé par Agnes1
    S'il ne vous doit rien pourquoi faire une procédure ? Vous l'avez déjà "faite" en réclamant votre du.D'après ce que j'ai pu lire, vous en êtes + - à 25 € de différence, donc encore une fois à vous de voir.
    Il s'agit bien là d'une question de principe et non d'argent. Tout d'abord je souhaite contester la révision appliquée en partant du principe qu'il ne l'à pas souhaité à l'époque et je voudrais que cette question soit tranché, ensuite je souhaiterai, je ne m'en cache pas, lui causer quelques tracas.....
    Il ne faut pas oublié que ce bailleur arnaque ces locataires depuis des années (les précédnets ont dut en être pour 1000 € ce qui nous serais arrivé si on ne s'étaiit pas renseigné)

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Oui il vaut mieux saisir le juge de proximité.

    Préparez bien votre dossier méthodiquement avec tous les documents relevants.

    ce serait sympa de revenir nous donner la suite après

  12. #12
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    47
    Citation Envoyé par golfy
    Oui il vaut mieux saisir le juge de proximité.

    Préparez bien votre dossier méthodiquement avec tous les documents relevants.

    ce serait sympa de revenir nous donner la suite après
    Merci à tous pour votre aide, je préviens cette semaine mon ancien propriétaire de mon attention.

    Je vous tiendrais au courant du résultat de la procédure

    cordialement

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