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Propriétaire depuis 6 mois je souhaite déménager...

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    17
    Bonjour à toutes..

    J'ai tout juste 25 ans et je suis actuellement enceinte de 5 mois...

    Mon ami et moi avons acheté un appartement (3 pièces) au mois de juillet 2005..

    Je suis tout simplement désespérée car nous sommes entouré d'un voisinage fort désagréable, nous ne nous sentons pas bien du tout ici et nous aurions qu'une hâte, celle de déménager...

    Quelle est la solution ? Allons nous perdre beaucoup d'argent du fait que nous ne sommes seulement qu' à rembourser les interêts de la banque...? est ce possible vis à vis de notre banque ?

    Avant d'habiter ici nous étions locataire dans une résidence qui était parfaite ..Nous souhaiterions y retourner mais cette fois-ci en tant que propriétaire..sachant que les biens sont un peu plus cher...

    Le fait d'être enceinte me fait ouvrir les yeux et m'attriste de savoir que ma petite fille va vivre ici à nos cotés...

    Merci mille fois pour votre aide....

    Chrystelle

  2. #2
    Membre Sénior Avatar de Sevali
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    313
    Bonjour,

    Je pars du principe que vous avez un bien en vue à acheter. Si vous signez un compromis pour l'achat, il vous faut d'une part trouver le financement. Soit vous vendez votre appartement actuel. Dans ce cas, un crédit relais peut faire l'affaire pour couvrir l'intervalle entre votre achat et votre vente (sachant que plus la vente sera longue, et rien n'est garanti dans ce domaine, plus les intérêts à payer seront élevés). Il faut aussi financer l'achat : soit vous réemployer votre prêt en cours, mais cela semble impossible si l'appartement à acheter est plus cher. Il est toujours possible de faire un emprunt complémentaire pour compléter ce qui manque. Ou encore de refaire un nouveau crédit et rembourser l'anien au moment de la vente.

    Deuxième solution : vous mettez en location le premier appartement. Le dossier pour le nouveau prêt sera sans doute plus difficile à monter auprès de la banque... A voir avec votre conseiller en fonction de votre situation financière, de votre taux d'endettement....

    Au niveau des frais, il faut compter (selon le montage retenu) :
    - frais de remboursement anticipé du prêt (En général : 3% pour les taux fixes plafonnés - 1.5 % pour les taux variables : voir dans votre offre de prêt - A négocier)
    - frais de levée d'hypothèque (environ 800 € pour 100000 € de crédit si l'hypothèque est le mode de garantie de votre prêt actuel)
    - frais de dossier pour le nouveau prêt immobilier (Souvent autour de 600 € - A négocier)
    - frais pour la nouvelle garantie du prêt (+ou- selon le mode de garantie / environ 2000 € pour une caution bancaire pour 100000 € de crédit - 1800 € pour une hypothèque)
    - frais de notaire pour le nouveau bien (8% de la valeur du bien)
    - les frais liés au prêt relais si besoin
    - la comission d'agence
    - les frais de déméngament et de fermeture d'ouverture de compteurs
    ...

    Les montants que je vous donne ne sont là que pour vous donner un ordre d'idée. Je suis dans le même genre de cas (bien acheté il y a un an).

    Dans tous les cas, prenez rendez-vous rapidement avec votre conseiller clientèle dans votre banque pour évoquer toutes ces possibilités. Il sera à même de vous évaluer financièrement tout ce que cela vous coutera.

    En espérant vous avoir apporté quelques pistes pour avancer votre projet.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    17
    Merci mille fois pour tous ces renseignements...Ce n'est pas une démarche facile, cela semblait évident mais pour notre bien être je pense faire le necessaire d ici peu de temps..
    Bonne continuation et encore merci.
    Chrystelle

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    Vous venez seulement d'acheter un appartement que vous souhaitez vendre. Cela va poser plusieurs problèmes :

    Si vous vendez au prix où vous avez acheté cet appartement, vous perdez les frais de notaire que vous avez payés lors de l'achat. Pour être quitte, il faudrait vendre à un prix incluant ces frais (pas évident, si les prix n'ont guère évolué depuis juillet 2005).

    Il me paraît difficile pour vous d'acheter un nouvel appartement avant de vendre celui-ci : le prêt relais ne vous sera pas accordé dans la mesure où vous avez un crédit en cours et quand bien même il le serait il ne porterait que sur 70% de la valeur de l'appartement actuel avec des intérêts plus importants que les intérêts des prêts classiques.

    Dans votre cas, je ne vois qu'une solution :mettre en vente votre appartement au meilleur prix pour ne pas trop perdre. Une fois le compromis de vente signé ET DEVENU DEFINITIF (levée des conditions suspensives et désistement de l'acheteur impossible pour quelque raison que ce soit), vous retenez une location et commencez à chercher l'appartement de vos rêves. Bien entendu, tout cela va entraîner des frais conséquents (pertes éventuelles sur la vente, pénalités dues à la banque au titre de rupture du prêt, levée d'hypothèque, location de l'appartement pour une période d'au moins 3 mois, et vraisemblablement beaucoup plus, frais de notaire pour le nouvel appartement acheté, frais de dossier pour le nouvel emprunt, frais d' hypothèque , 2 déménagements etc. Ces frais seront au total , extrêmement élevés; allez-vous être en mesure de faire face ?

  5. #5
    Membre Sénior Avatar de Sevali
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    313
    Je vais vous donner les chiffres de mon cas perso, pour un bien acheté un an auparavant 106000 €

    Frais engagés à l'époque en plus du prix de la maison :
    - 5000 € de commission d'agence
    - 8500 € de frais de notaire (dont garantie bancaire)
    - 600 € de frais de dossier prêt bancaire
    Soit un total de 9100 € à l'achat

    Frais engagés lors de la vente
    -3100 € de remboursement anticipé du prêt
    - 800 € pour la levée d'hypothèque (garantie ancien prêt)

    Soit 14500 € à la vente.

    Frais engagés pour le nouvel achat (en partant sur la même base) :
    - 600 € de frais de dossier pour nouveau prêt
    - 2000 € pour la caution bancaire (garantie du nouveau prêt)
    - 8000 € de frais de notaire
    Soit 10600 € à l'achat

    Frais de déménagement :
    - 200 € pour ouverture / fermetures de compteurs, ligne de tél....
    - 200 € pour la location du camion (pas de déménageurs. Sinon : 1500 € mini)
    - Sans oublier tout le divers que l'on ne compte pas mais qui s'ajoute (le petit coup de peinture, le petit bricolage et autres adaptations....)
    Total : 400 €

    On arrive à un coût total de :
    106000 + 9100 +10600 + 400 = 126100 €
    C'était le prix que je m'étais fixé comme mini pour rentrre dans mes frais.

    Il faudrait également ajouter à cela les frais engagés dans des travaux, les intérêts déjà payés (pas le capital remboursé, juste les intérêts) et déduire les loyers qui auraient été payés s'il n'y avait pas eu d'achat.

    Cela représenterait tout de même une augmentation de 19 % du prix de la maison en 1 an. Ce qui n'était pas possible... Vous pouvez toutefois faire évaluer votre bien par une agence (la plupart le font gratuitement). Mais attention, ils ont tendance à surestimer énormément les biens en ce moment. J'ai eu 5 estimations à 170000 € net vendeur pour un bien acheté 106000 un an avant et sans gros travaux hormis de la déco. J'ai mis en vente dan plusieurs agence en mandat non exclusif pendant 4 mois sans succès (visites, mais pas d'accroche pour un compromis), même en baissant le prix à 150000 puis à 140000 €. Pourtant, par rapport aux annonces, mon bien semblait bien placé. C'est surtout avec le recul que les agences surestiment tout dans le contexte actuel. Il n'y a plus de références.... Donc attention de ce côté là.

    Voilà pour mes quelques impressions.

    Le mieux est que vous fassiez un bilan financier de ce style. Ensuite, à vous de voir si le jeu en vaut la chandelle et de regarder les possibilités de financement.

    Quand à la location du logement en question pour financer le prêt, j'y ai renoncé, car en cas d'impayé, de dégradations..., je ne pourrais plus rembourser le crédit très rapidement. C'est un bien grand risque quand on voit le nombre de pbm proprio / locataires et le nombre de mois voir d'années qu'il faut pour expulser un mauvais payeur.

    Bon courage.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    17
    Votre réponse est on ne peut plus parlante...

    Je vous remercie pour votre extreme gentillesse et pour le temps que vous m'avez accordé...

    Je vais faire un point avec ma banque ainsi que mon compagnon afin que nous ne soyons pas trop perdant dans cette histoire..

    Je suis d'autant plus navré que nous avons refait entièrement l'appartement (abattement d'une cloison pour la création d'une cuisine americaine, toutes les peintures en peinture décorative, pose d'un parquet flottant et d'une cuisine équipée....c ar mon ami est du bâtiment...).

    Nous avions acheté notre appartement 129000 € et actuellement les mêmes appartements se vendent en agence 180000 € ce qui fait une différence énorme !!

    Nous allons reflechir à la meilleure solution pour nous et ce en tenant compte de votre témoignage !

    Merci encore !J'espère au moins que dorénavant vous vivez dans les meilleurs conditions possible et que la revente de votre maison aura été benefique !

    CHRYSTELLE

  7. #7
    Membre Sénior Avatar de Sevali
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    313
    Attention, votre appartement a pris de la valeur, certes, (dans la limite de ce que vous ai évoqué dans le post précédent), mais les autres appartements aussi... à mon avis dans les mêmes proportions.

    Pour ma part, je suis en train de racheter la part de mon ex avec mon nouvel ami et nous réemménageons dans la maison en question le mois prochain. Cela m'aura coûté tout de même pas mal (repayer la moitié des frais de notaire, remonter un dossier de prêt, heureusement, nous avons négocié les frais de dossier et de remboursement anticip&#233. Cela fait tout de même remettre pas loin de 15000 € dans la maison !!! Mais c'est un calcul, je n'aurais rien trouvé d'équivalent pour ce prix là. Bon courage pour la suite. N'hésitez-pas à envoyer un mail en cas de besoin...
    Dernière modification par Sevali ; 13/01/2006 à 15h31.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    17
    Effectivement...à ma grande deception !! Cela ne vas pas être facile !!

    Encore merci

    Chrystelle

  9. #9
    Membre Sénior Avatar de Domie971
    Ancienneté
    décembre 2005
    Localisation
    Guadeloupe
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    330
    Bonjour,

    Moi aussi je vous apporte mon expérience. J'ai acheté une maison qui m'a couté 192000euros en 2002, plus frais bancaires et notariés (pas d'hypothèque) Deux ans plus tard je l'ai revendue. J'ai fait une plus value de 99000euros ! (déduction fait du petit coup de peinture et autre bricolage d'esthétique)... Avec ce montant, j'ai pu payer mon déménagement et payer largement les autres frais engendrés. Il y a eu une telle flambée des prix de l'immobilier.. .
    Revenons à votre cas, c'est vrai que 6 mois, ce n'est pas beaucoup. Il faut que vous vous interrogiez sur la valeur d'achat initiale (ai-je fait une bonne affaire en achetant cet appartement ?) Si oui, je pense que vous pouvez tenter l'expérience, surtout si vous y avez apporté des aménagements. Si vous le vendez, faites-le visiter meublé, soignez la déco, ... J'ai toujours réussi à vendre mes maisons en direct, sans agence. Passez des annonces dans les journaux gratuits et ne négligez pas les sites internet qui, selon la région où vous habitez, sont de plus en plus consultés.
    Sur ces quelques conseils, bonne chance à vous.

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