Vos question à l'Avocat
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l'acheteur utilise abusivement une clause suspensive

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
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    Thailande
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    12
    Bien le bonjour a tous,

    j'ai fin septembre 2005 signe un compromis de vente avec la clause suspensive suivante demandee par l'acheteur : (l'acheteur s'engage a payer cash des que sa propre maison sera vendue)
    l'acheteur et moi meme ayant le meme notaire . Il s'avere que la signature de l'acte definitif devait avoir lieu fin Novembre 2005 , ce qui n'a pas eu lieu l' acheteur arguant que l'acheteur de sa maison venait de se desister ......mais qu'il avait un autre acheteur , donc de nouveau il faut au notaire recommencer le dossier , qui a ses dires devrait etre boucle fin Janvier 2006 .
    Le 9 Janvier 2006 mon acheteur me resert le meme plat , a savoir : son acheteur vient de se desister , mais qu'il a encore un nouvel acheteur .....sic!!
    Si je comprends bien mon acheteur ayant eu en l'espace de 4 mois deux de ses acheteurs s'etant desistes , il a du percevoir les 10 % pour chaque cas de desistement .

    Moi , q u'est ce que jepeux faire dans ce cas ?? attendre Ad Vitam Eternam que mon acheteur trouve un acheteur fiable pour enfin pouvoir signer l'acte definitif ? ai-je des recours ??

    merci pour votre aide

    Andrea

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Bonjour !

    Votre erreur est d'avoir signé ce compromis sans vous interroger sur ses conséquences possibles. La vente du bien de l'acheteur comme préalable à la réalisation de votre compromis est tout à fait accepable comme condition suspensive, mais il fallait l'assortir d'une date limite au-delà de laquelle cette condition tomberait. Il est étonnant que personne n'ait pensé à ce point d'une importance capitale. Il faudrait voir ce qui est dit exactement pour ce qui est de la date de signature que vous mentionnez. Si cette date est la date limite retenue pour l'acte authentique, il faut mettre votre acheteur en demeure de réaliser la vente ou de se désister pour non réalisation de la condition suspensive.

    Pour ce qui est des désistements des acheteurs , si ceci peut vous consoler, sachez que ces désistements n'entraînent pas forcément la retenue du dépôt de garantie ( c'est le cas s'il s'agit de la non réalisation d'une condition suspensive ou d'une rétractation dans le délai de 7 jours). De plus, un compromis devenu définitif vaut vente et il est rare (à moins que cela ait été stipulé dans le contrat) que les parties acceptent de rompre l'accord moyennant une indemnité payée par la partie défaillante.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
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    Thailande
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    12
    Merci Protis de vos informations, Residant en Thailande j'ai beaucoup de difficultes a obtenir de mon notaire les documents qui me sont necessaires. il semble faire la sourde oreille a toutes mes requetes , tant par Fax que par telephone, j'ai neammoins pu obtenir copie du compromis de vente par l'intermediaire de mon mandataire . ne comprenant pas grand chose je vous fais parvenir certains articles de ce compromis afin que vous puissiez m'aider.
    Tout recemment le notaire m'a fait savoir que mon acheteur lui avait transmis une lettre ( non obtention d'un pret) or il s'avere que dans le compromis , rien de cela n'apparait , tout au contraire l'acheteur s'engage " a ne pas vouloir faire de credit pour financer la presente acquisition"
    La seule clause suspensive est liee a la vente de leur propre maison afin de financer l'achat de la mienne.
    le compromis de vente a ete signé le 27 Septembre 2005.pour eviter d'avoir a taper la totalite du compromis de vente , je joins 2 fichiers qui comprennent les elements essentiels.
    Je souhaiterai avoir votre avis sur ce compromis et sur ce que je dois faire.

    Merci de vos precieux conseils

    Andrea
    Miniatures attachées Miniatures attachées l'acheteur utilise abusivement une clause suspensive-pages-4-5-8.jpg   l'acheteur utilise abusivement une clause suspensive-page-12.jpg  

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    14 564
    Bonjour,

    Il me semble que vous avez 2 pb :

    1- cette fameuse clause qui peut vous faire poireauter longtemps...
    2- la clause de non-financement par crédit.

    Je pense que votre acheteur potentiel n'arrive pas à vendre son bien et a donc (peut-être) voulu financer l'achat de votre maison par un crédit...malgr&#233 ; votre compromis stipulant le contraire...

    Le notaire était-il le votre ou celui de l'acheteur ? votre mandataire ne peut-il faire activer cette vente ???
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
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    Thailande
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    12
    Merci rac8 de votre reponse , effectivement mon acheteur potentiel n'arrive pas a vendre son bien , car ses acheteurs mettent une clause suspensive de pret bancaire , et deja par 2 fois les acheteurs potentiels de mon acheteur ont du se desister , pour non obtention du pret .

    OUi il s'agit bien de mon notaire, Mais pour vous donner une idee de l'efficacite de ce notaire , cela fait maintenant 2 ans et demi que j'attends le reglement d'une succession .

    Malheureusement mon mandataire ne peut m'aider dans cette affaire , etant de nationalite etrangere , et ne pouvant etre a meme de comprendre le language juridique d'un contrat.

    Mon mandataire m'a avise que l'acheteur potentiel lui avait telephone lui faisant part de son intention d'abandonner l'achat de la maison.. Je penses qu'il s'agit la d'une manoeuvre deliberee pour essayer de me faire agir et de me retrouver en tort, car mon acheteur a un fort support juridique d'un avocat ami de famille . Je ne bouges pas tant qu.une lettre officielle de mon notaire , ou un Fax , ne m'avise d'un abandon de l'achat. je reprendrais contact sur le forum quant cette affaire sera plus claire. merci de vos tuyaux.

    Andrea

    Citation Envoyé par rac8
    Bonjour,

    Il me semble que vous avez 2 pb :

    1- cette fameuse clause qui peut vous faire poireauter longtemps...
    2- la clause de non-financement par crédit.

    Je pense que votre acheteur potentiel n'arrive pas à vendre son bien et a donc (peut-être) voulu financer l'achat de votre maison par un crédit...malgré votre compromis stipulant le contraire...

    Le notaire était-il le votre ou celui de l'acheteur ? votre mandataire ne peut-il faire activer cette vente ???

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
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    août 2005
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    14 564
    en effet, ne faites pas le 1er pas pour un éventuel désistement, vous seriez en tort !!! par contre, faites bien comprendre que vous êtes ouvert à toute discussion...quitte à laisser un peu de votre indemnité...

    bon courage et nous attendons la suite de votre affaire !
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  7. #7
    Membre Benjamin
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    juillet 2005
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    12
    Bonjour rac8,

    Mon affaire semble arriver a son denouement, Je viens de recevoir un Fax manuscrit et Signé de mon acheteur ainsi que la copie de cette lettre par le notaire, qui m'informe de l'annulation du compromis de vente,et me demande de confirmer cette annulation et d'autoriser le notaire a lui restituer le depot de garantie .
    Suis je en droit de reclamer une indemnisation pour rupture de contrat ?
    Si oui, comment proceder?

    Merci de votre attention,

    Andrea

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
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    août 2005
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    Bonjour Andrea,

    Pour quelle raison annule-t-il le compromis ? Qu'en dit votre notaire dans sa lettre ?

    S'il n'a pas de raison valable, vous avez droit à vos indemnités comme stipulé dans le compromis.

    S'il a une bonne raison, alors vous acceptez de rompre ce compromis, et le notaire restituera le dépot. Vous remettez en vente votre maison...et ferez plus attention à la prochaine signature !!!
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
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    Thailande
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    12
    Rebonjour rac8,

    Merci de votre reponse . Voici les termes exacts de la lettr envoyee par Fax

    Suite a la non obtention du pret banquaire par l'acheteur de notre bien immobilier et conformement aux termes du compromis d'achat vente etabli entre vous meme et nous Mr et Mme xxxxxx acquereurs, nous vous informons de l'annulation du dit compromis et vous demandons de confirmer cette annulation et d'autoriser Maitre xxxx Notaire de nous restituer le depot de garantie. signatures

    Le Notaire ne dit absolument rien , s'etant contenté de me Faxer la lettre telle quelle, sans aucune note ou avis.

    Merci encore de votre aide

    Andrea

  10. #10
    Pilier Junior
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    janvier 2005
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    Bonjour !

    En l'absence d'éléments nouveaux et dans l'impossibilité matérielle de déchiffrer les pièces jointes à la discussion, je n'avais pas répondu à vos dernières interrogations.

    Vous avez aujourd'hui un désistement en bonne et due forme de votre acheteur. Celui-ci admet la défaillance de ses acheteurs successifs et vous libère de vos obligations découlant du compromis signé. Je pense que c'est de loin la meilleure solution pour vous que de considérer cette vente comme caduque et d'envisager la recherche d'un nouvel acheteur.

    Attention : à l'avenir, ne commettez pas les mêmes erreurs. Le compromis doit stipuler clairement que la vente serait nulle et non avenue si les conditions suspensives n'étaient pas satisfaites à telle date. En l'absence de condition suspensives , il faudra également indiquer avec précision la date au-delà de laquelle un dédommagement serait dû à l'autre partie en cas de non signature de l'acte authentique, ainsi que le montant de ce dédommagement. Si vous pensez ne pas pouvoir attendre indéfiniment la signature de l'acte authentique, vous pouvez également indiquer clairement dans le compromis, que passé un délai de x mois, et en l'absence de condition suspensives, la défaillance de l'acheteur entrainerait l'annulation de la vente et, pour lui, la perte du dépôt de garantie. Mais il est à parier que l'acheteur exigerait alors la même clause à son profit (si c'est vous qui pour une raison ou une autre, retardiez la signature de l'acte de vente).

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    La clause suspensive est bonne, je dirai aussi d'annuler le compromis, le DG sera reversé, vous n'aurez pas d'indemnité, le prêt étant automatiquement une condition suspensive (même si ce n'est pas indiqué au départ).

    Blindez le prochain compromis ! et ne vous inquiétez pas, le marché immobilier est loin d'être morose...vous venderez vite ! en plus c'est l'arrivée de la période faste alors, tout va bien !

    Bonne vente !!!
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
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    Thailande
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    12
    Bonjour Protis et merci de vos conseils pour un autre compromis de vente .

    Je comprends bien qu'il soit difficile de déchiffrer les documents que j'ai envoyés sous forme de miniatures compte tenu de la compression nécessaire pour satisfaire aux exigences du site .
    Il reste néanmoins un point que je comprends mal.

    Il est vrai que l'acquereur stipule dans la condition suspensive que la vente de son bien immobilier est indispensable, a l'effet de constituer son apport personnel dans le cadre des présentes. De meme en derniere page du contrat il y a la mention manuscrite suivante: Je declare ne pas vouloir faire de crédit pour financer la presente acquisition.
    Tout ceci me parait parfaitement clair,mais il y a dans le contrat un autre paragraphe (REITERATION AUTHENTIQUE) qui dit ceci:

    En cas de résiliation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 10 Décembre 2005 par le ministère de Maitre xxxxx

    Il est precisé que les conditions suspensives devront etre réalisées dans le délai de validité des présentes sauf à tenir compte des délais de procédures spécifiques convenus.
    Toutefois ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à récéption des pièces administratives nécéssaires.............. ..
    En toute Hypothèse, cette prorogation ne pourra exéder 15 jours.
    La date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'éxécuter.
    Si le défaut de réitération à la date de réalisation ci dessus provient de la défaillance de l'ACQUEREUR, le VENDEUR pourra toujours renconcer a poursuivre l'éxécution de la vente en informant l'ACQUEREUR de sa renonciation par lettre recommandée.

    Dans ce cas il pourra immédiatement disposer du bien dont il s'agit: il pourra le vendre à toute autre personne, et il lui sera du par l'ACQUEREUR, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes.......
    Si un dépot de garantie a été versé, le montant de ce dépot s'imputera sur celui de la clause pénale à due concurrence et sera immédiatement payé au VENDEUR..........

    Andrea

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