Vos question à l'Avocat
Discussion fermée
Page 1 sur 2 1 2 FinFin
Résultats 1 à 12 sur 19

Achat d'une maison avec un locataire en instance d'expulsion

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    12
    Bonjour et bonne Année,

    Je vais acquerir une maison qui est en location depuis 13 ans par une famille. Ce locataire occupe le bien et n'est plus reconnu legalement comme locataire (procedure d'expulsion par huissier) et ce depuis 6 mois.

    Lorsque que je serais la proprietaire, je ne souhaite pas l'expulser (je n'ai pas le coeur à mettre une famille dehors), ceci dit je dois augmenter le loyer considerablement pour couvrir mon prêt et je souhaite faire un bail de plus courte durée que 3/6/9 car Ils ont détériorés considérablement la maison, sales , fenêtres cassées, detritus... je vais renover le biens et ils sont contents.

    Ai je le droit donc d'augmenter le loyer pour un locataire qui ne l'est plus legalement? est ce que je peux faire un bail de plus courte durée? Est ce que je peux avoir une clause de visite pour controler le respect du bien?

    comment ça se passe avec la caution que le locataire avait donné il y a 13 ans de cela? est ce que je dois demander au proprietaire de restituer la caution à cette famille et ensuite demander une caution ou serait il mieux de demander au locataire de donner la difference et de m'arranger avec le proprietaire lors de l'achat?

    Merci à tous de me donner votre opinion

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    POurquoi il y a t il une procédure d'expulsion ? Loyers impayés, refus de partir suite à la procédure de vente ?
    Le bail est de toute façon visiblement résilié, le bailleur n'a apparement pas vendu occupé. Dans ce cas, le bail ne continu pas et à leur départ, leur bailleur devra leur rendre le dépot de garantie (mais vu l'état du logement que vous décrivez j'en doute !).
    Vous même si vous souhaitez les conserver comme locataires, devrez faire un nouveau bail et demander un nouveau dépot de garantie et ce à la date de la vente. Vous pourrez par contre fixer le loyer que vous souhaitez.
    Vous ne pourrez faire un bail court que pour une raison précise (reprise du logement dans un an par exemple), mais à la condition que vous le motif soit respecté à l'issu du bail (vous ne pourrez relouer à qq 'un d'autre).
    Je m'interroge en vous lisant. Votre "bonté" est certes louable, mais quel intérêt ? Je vous cite : " Lorsque que je serais la proprietaire, je ne souhaite pas l'expulser (je n'ai pas le coeur à mettre une famille dehors), ceci dit je dois augmenter le loyer considerablement pour couvrir mon prêt et je souhaite faire un bail de plus courte durée que 3/6/9 car Ils ont détérior&#233 ;s considérablement la maison, sales , fenêtres cassées, detritus... je vais renover le biens et ils sont contents." Ils sont contents, ben tu m'étonnes ! Ils sont sous procédure d'expulsion, ont détérior&#233 ; visiblement d'une manière qui s'apparente plus au "taudis" qu'à l'usure normale et vous comptez sur le loyer pour couvrir votre pret !!!!!!!!! En cas d'impayé, une famille avec des enfants, vous n'ètes pas pret de récupérer votre maison ! Vous prenez là un énorme risque ! Attention de ne pas vous retrouver ds la dèche vous même si vous comptez la dessus pour payer les traites !

    Vous pouvez les "reprendre" comme locataire si vous cherchez.......... les ennuis !

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    12
    Merci

    je comprends tout à fait votre reflexion et je l'ai eu aussi. Ils ont toujours payés à la proprietaire , en réalite c'est la CAF qui verse directement à la proprietaire l'allocation logement qui couvre plus que le loyer en lui même.

    la raison pour laquelle la propietaire à fait un order d'expulsion, c'est car elle voulait vendre, elle leur a offer le rachat comme les lois le prescrivent et ensuite leur fin de bail date anniversaire est arrivé et elle ne l'a pas renouvelé. Ils sont tout de même restés dans la maison et continuent à payer la proprio sous forme d' indemnités d'occupation et non de loyer.

    Elle n'a pas eu acces ses dernières années à la maison car ils ne la laissaient par entrée (ils ne sentendent pas du tout) , du au fait que j'avais un commerce à coté de chez euz, ils ont toujours été tres gentils avec moi et mon laissé visité lorsque je leur ai demandé.

    Ils ont toujours payés leur loyer depuis 13 ans.

    Aussi le fait d'avoir légalement une expulsion , ne veux pas dire que les personnes sont dehors. Losque je disais que je n'ai pas le coeur, on pourrait dire que je ne me vois pas débarquer et sous les yeux des enfants mettre tout le monde dehors avec huissier et policier, c'est traumatisant.

    S'ils ont toujours payes depuis 13 ans, je ne pense pas que cela va changer.

    donc d'apres vous et si je comprends bien je peux décider du loyer (montant normal de la region pour la superficie, je suppose)? mais je ne peux pas avoir un Bail autre que 3/6/9. Je souhaitais en effet , avoir un an avec eux et voir ensuite s'il respecte les lieux, si tout va bien puis faire un 3/6/9 mais tanpis si ce n'est pas possible.

    Concernant la caution vous avez tout a fait raison! question stupide de ma part!!

    aussi j'ai une autre maison en location depuis plusieurs années et je sais qu'ils ne faut pas se faire d'illusion, ce ne sont pas toujours les meilleurs salaires qui sont les meilleurs payeurs. Au niveau du loyer je ne me fais pas de souci !Ils ont toujours payé, si je trouve un juste millieu pourquoi cela changerait (de toute manière on est jamais à l'abri) c'est plus dans les conditions du bail pour prevention en cas de litiges et le montant du loyer et mes droits qui me préocupent.

    Si vous avez d'autres conseilles sur mes droits de nouveau proprietaire dans les conditions de ma reprise sur loyer, bail, clauses de prevention, duree autorisée.... cela serait superbe!

    Merci vous votre première réponse

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Si cela se passe bien alors pas trop de risques. Concernant les précautions, il n'y en a pas. Aucune dans le bail n'est légal (clause abusive), si ne n'est la possibilité de le résilier en cas d'impayé. Mais vous n'obtiendrez gain de cause que devant un juge. Pour le reste, demandez un garant -solvable-, quelquefois certains organismes sociaux acceptent de l'être.
    Même avec un bail d'un an de toute façons vous n'avez aucune garantie, s'ils refusaient de partir, à moins d'une procédure d'expulsion, vous ne pourriez les y obliger. Vous pourrez trouver les renseignemetns sur légifrance, loi du 06/07/1989.
    Pour le reste, faites un état des lieux après les travaux, très précis.
    Une chose qui n'a rien à voir m'étonne : vous dites que la caf paie plus que le loyer au propriétaire ?

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    12
    Merci pour tous vos conseils, oui , l'APL est plus importante que le loyer et elle va directement au proprietaire. Le proprietaire reverse le surplus chaque mois au locataire.

    Se sont les informations que j'ai de la part du locataire et de la proprietaire.

    Dans le cas, ou je ne m'arrange pas avec le locataire concernant la caution et le loyer, que dois je faire puisqu'il y a un ordre d'expulsion et qu'il est toujours dans la maison depuis 6 mois.

    Dans ce cas, quels seront mes recours?
    Puisque que l'ordre a été demandé par la proprietaire , dois-je recommencer tout?

    je ne comprends pas bien quel sera le statut du locataire et le mien, a l'achat si toute la procédure d'expulsion est sous la responsabilité de la proprietaire. N'oublions pas qu'il y toujours la possibilité qu'ils refusent la hausse du loyer.

    Pouvez vous m'eclairer?

    Merci à Vous

  6. #6
    Pilier Cadet Avatar de Catdo
    Ancienneté
    août 2005
    Messages
    769
    Bonjour,

    Il y a quelque chose que je ne comprends pas. L'APL est basé sur le loyer, alors ce n'est pas possible qu'elle soit plus elevé que le loyer!!!

    Cordialement

    Catdo

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par Jaya
    Merci pour tous vos conseils, oui , l'APL est plus importante que le loyer et elle va directement au proprietaire. Le proprietaire reverse le surplus chaque mois au locataire.
    Alors il n'y a qu'une solution : le loyer déclaré est plus important que le loyer réellement percu par le propriétaire ! Il se peut fort que la caf si elle s'apercoit du manège leur réclame le trop versé!

    Citation Envoyé par Jaya
    Dans le cas, ou je ne m'arrange pas avec le locataire concernant la caution et le loyer, que dois je faire puisqu'il y a un ordre d'expulsion et qu'il est toujours dans la maison depuis 6 mois.
    Ce sera alors à vous de les expulser.

    Citation Envoyé par Jaya
    je ne comprends pas bien quel sera le statut du locataire et le mien, a l'achat si toute la procédure d'expulsion est sous la responsabilité de la proprietaire.
    Vous achetez en connaissance de cause (occupé ou sous le coup d'une expulsion), c'est le risque. Le locataire n'a plus droit ni titre c'est cela son statut.

    Citation Envoyé par Jaya
    N'oublions pas qu'il y toujours la possibilité qu'ils refusent la hausse du loyer.
    Ils ne peuvent pas légalement refuser. Ils ne le pourraient que s'il y avait continuation de bail, où là, l'augmentation est réglementée. Ici il y a cessation du bail antérieur, occupation sans droit ni titre avec paiement d'une indemnité d'occupation, et nouveau bail. Vous leur louez en fait comme si vous louiez à de nouveaux locataires donc vous fixez un loyer, il ne s'agit pas d'une augmentation.
    En théorie, car je ne suis pas certaine que devant un tribunal, vous obteniez gain de cause (antériorité, connaissance de votre part de la situation, etc.....).

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    12
    Merci à vous tous!

    Je ne pense pas que la proprietaire fasse des choses illegales, peut être s'agit il non seulement de l'APL, n'oublions pas qu'ils ont 5-6 enfants et je suppose qu'ils touchent des allocations autres que l'Apl, enfin j'espère pour eux!

    Agnes, vous me dites qu'il se pourrait que le tribunal n'accepte pas ma hausse du loyer pour les possibles raisons citées.

    n'ai je pas le droit en temps que nouvelle proprio de definir le loyer et si l'occupant actuel n'est pas d'accords, n'a t il pas le choix de partir vu la situation illegal de son occupation?
    et ce malgre son ancienneté puisque malgré celle ci il a tout de même plus aucun droit de location sur les lieux.

    Qu'en pensez vous!

    Merci

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Encore une fois, vous n'augmentez pas le loyer mais en fixez un nouveau avec un nouveau propriétaire et un nouveau locataire, comme s'ils déménageaient en quelque sorte.
    Sauf que là ils ne déménagent pas.
    Si j'évoquais leur refus d'une augmentation de loyer et le tribunal, c'était purement à titre spéculatif, n'ayant aucun jugement similaire à me mettre sous la dent. Je pense simplement, que locataires depuis 13 ans, expulsés, ayant dégradés la maison, repris par vous , il y a un risque qu'un tribunal reconnaisse non pas votre générosité , mais votre acceptation d'une situation délicate, que vous connaissiez fort bien et donc que vous avez louez en connaissance de cause. Même si les lois sont là pour vous et pour eux, c'est à tout les coups quasi garanti, un procès qui risque d'aller en appel voir en cass. Donc des ennuis à n'en plus finir. Mais c'est juste une hypothèse.
    Par contre s'ils ne sont pas d'accord lorsque vous leur proposerez de signer un bail, il vous faudra comme je vous l'ai dit, user d'une procédure pour les faire partir. Puisque la procédure d'expulsion n'a rien donné.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    12
    Merci Agnes, je comprends bien et c'est tout à fait sensé ce que vous me dites.

    si vous avez des infos, des liens dans le cas ou je devrais poursuivre la procedure d'expulsion déjà en cours, merci de me les transmettre.

    Bonne journée à vous

  11. #11
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    98
    pourriez-vous m'expliquer ce que veut dire : "la procédure d'expulsion n'a
    rien donnée" ? qu'est-ce qu'une ordonnance de référé prononçant une
    expulsion ?
    puisqu'on ne peut pas expulser "provisoirement" et qu'une ordonnance de
    référé est toujours et sera toujours une décision provisoire, pourquoi avoir
    recours à une "ordonnance de référé" pour obtenir une décision provisoire
    d'expulsion ?
    merci de répondre
    salutations
    danyves

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    C'a n'a rien a voir si j'ai bien compris votre question avec la procédure elle m^me mais avec la situation. Les locataires devaient partir à la fin du bail. Ils sont toujours en place. De plus ils payent une indemnité d'occupation à la propriétaire qui a donné congé pour vendre et qui six mois après n'a toujours pas vendu. Le propriétaire perçoit de plus une indemnité d'occupation. La famille est composée de nombreux enfants. Il y a donc de gros risques qu'il soit totalement impossible dans ces conditions de pouvoir "expulser" matériellement (c'est à dire faire intervenir la force publique), pour sortir ces personnes du logement. Voir s'ils vont au tribunal et sont bien conseillés, de faire revalider le bail !

Discussion fermée
Page 1 sur 2 1 2 FinFin
Interrogez un avocat via Wengo

Discussions similaires

  1. Locataire en procédure d'expulsion et Vente maison
    Par Blackds dans le forum Immobilier
    Réponses: 2
    Dernier message: 13/10/2011, 20h20
  2. instance de divorce probleme pour nouvelle achat maison
    Par Mmec dans le forum Personne et Famille
    Réponses: 1
    Dernier message: 02/11/2007, 17h01
  3. Réponses: 2
    Dernier message: 02/11/2007, 08h42
  4. achat maison avec locataire
    Par Cedric88 dans le forum Immobilier
    Réponses: 8
    Dernier message: 11/10/2007, 08h45
  5. achat maison avec locataire
    Par Fabi dans le forum Immobilier
    Réponses: 4
    Dernier message: 28/05/2006, 18h43

Règles de publication

  • Vous ne pouvez pas créer de nouvelles discussions
  • Vous ne pouvez pas envoyer des réponses
  • Vous ne pouvez pas envoyer des pièces jointes
  • Vous ne pouvez pas modifier vos messages

  • Règles du forum