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Discussion : depot de garantie et dégâts dans location

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,
    Les faits : un appartement loué en 2008, 2 ans d’occupation, EDL de sortie fin juin 2010.
    Sur l’EDL entrée en 2008, peintures bonnes, sur toutes les pièces, et remplacement de la moquette usagée par un parquet flottant posé par un professionnel (facture à l’appui).
    Le locataire décide de refaire les peintures, pour remettre à son goût et ne demande aucune autorisation. Peinture 1er prix, passé à l’arrache, trace de rouleaux dans tous les sens, sur le plafond, sur les poutres apparentes (pas d’escabeau ou d ‘échelle, donc la peinture s’arrête la où ils ont pu ariver…Coulures, boiserie souillée par les taches …)
    Juillet 2009, un des concubins part, le locataire me demande dans l’urgence de refaire un bail avec un colocataire, devant l’étendue des dégats (peinture), je propose ce jour là de refaire un état des lieux, refus de la locataire et de la caution (après renseignements pris auprès de l’adil), je stipule sur le nouveau bail, nécessité de remettre en état initial les peintures de l’appartement, rajout de la caution après ma signature, « contre déduction de loyer » Gonflé non ?
    Donc en juin, je note sur l’EDL de sortie toutes les dégradations, lampe de frigo, carter de protection HS, clés PLIP manquantes et cassées, + trou dans le parquet d’une dizaine de cm vaguement passé à la pâte à bois (comme la peinture, on ne change pas une équipe qui gagne !) et la caution rajoute je cite « les améliorations apportées au logement : changement du flexible de douche, pose d’une vis, revissage de la barre de douche, pose de tringle autocollante sur les baies vitrées).
    Remise en peinture par un professionnel facture 3200€
    ET 8 jours +tard, je reçois une lettre simple me demandant de reverser la totalité de la caution par le cautionneur (j’ai oublié de préciser que lors de L’EDL de sortie, j’ai reçu des menaces d’ester en justice….)
    Mes questions :
    Qui doit être mon interlocuteur pour le dépôt de garantie : le locataire ou la caution ?
    Dépôt de garantie 640€, facture 3200 € , puis je garder ce dépôt en totalité et réclamer une participation en partie ou en totalité sur la facture ?
    MERCI DE M’ECLAIRER, cette situation pour moi très exeptionnelle, jamais retenu de caution en 15 ans de location, les relations que j’entretenais avec mes locataires étaient même plutôt bonnes et basées sur la confiance…

  2. #2
    Pilier Sénior

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    A la restitution d'un appartement, le locataire est tenu de le rendre dans le même état qu'il l'a pris (comparaison EDL entrée / EDL sortie) ; la plupart du temps, la peinture, sans être explicitement à la charge du locataire, est refaite parce qu'il est difficile de distinguer ce qui relève de l'entretien de ce qui relève de la vétusté. En deux ans, il me paraît normal de considérer que la remise en peinture relève de l'entretien, d'autant plus si elle a été faite "à l'arrache".

    Pour ce qui est des rajouts après votre signature, ils ne sont pas valables. Peut-on prouver qu'ils ont été rajoutés après votre signature ?

    Pour la restitution de la garantie, comme pour toutes les relations, c'est avec le locataire que vous avez contracté. La caution n'est là qu'en cas de défaillande du locataire. Donc, vous vous adressez à votre locataire. Vous pouvez éventuellement mettre la caution en copie, mais vous n'y êtes pas obligé.

    Si la comparaison EDL entrée /EDL sortie permet sans équivoque de démontrer les dégâts, vous pouvez réclamer à votre locataire la remise en état, voire la leur facturer.

    Bon courage

    ---------- Message ajouté à 17h25 ---------- Précédent message à 17h21 ----------

    Je rajoute : ce que la caution a rajouté sur l'EDL ne vaut rien. Il a tressé la corde pour le pendre : ce qu'il cite relève de l'entretien ou de la remise en état qu'il devait faire (enfin le locataire), et en aucun cas d'améliorations. Et de toutes façons, si améliorations il y avait vous eussiez dû être informé et les accepter explicitement...

    Bon courage

  3. #3
    Pilier Junior

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    Le locataire décide de refaire les peintures, pour remettre à son goût et ne demande aucune autorisation.
    Le locataire est parfaitement dans son droit, pour la décoration dès lors que ce n'est pas de la "transformation", il n'a pas d'autorisation du propriétaire à demander. Pendant qu'il est locataire, il est chez lui.

    Juillet 2009, un des concubins part, le locataire me demande dans l’urgence de refaire un bail avec un colocataire, devant l’étendue des dégats (peinture), je propose ce jour là de refaire un état des lieux, refus de la locataire et de la caution (après renseignements pris auprès de l’adil), je stipule sur le nouveau bail, nécessité de remettre en état initial les peintures de l’appartement,
    Un locataire reste, un locataire part, un nouveau colocataire arrive, on fait un nouveau bail ==> normal, on peut faire ainsi. Mais, quand on est dans ce cas, c'est simple, l'état des lieux "repère" est celui de la première entrée dans les lieux des premiers locataires. Il n'y a pas de nouvel état des lieux à faire, ni sortie, ni entrée. Et il y a encore moins de remarques et de conditions de remise des lieux en état d'origine à ajouter dans le bail.

    Si vous avez indiqué sur le nouveau bail la nécessité de remettre les peintures en état sans autre précision quant à qui doit assumer financièrement, vous avez tout simplement mis une indication qui pourra, juridiquement, être interprétée comme votre engagement de propriétaire à refaire ces peintures... mais sans indication de délai, cela peut vous sauver la mise ! Bien souvent, il faut faire attention à la façon d'écrire... qui traduit souvent très mal le message exact qu'on voulait faire passer.

    rajout de la caution après ma signature, « contre déduction de loyer » Gonflé non ?
    Si votre "clause" est mal ficelée, s'il n'y a pas de quoi prouver que l'ajout du caution est "frauduleux". Juridiquement, ce sera interprété comme votre engagement à accorder une déduction de loyer. Si on peut prouver le "faux" du rajout, dans le meilleur des cas pour vous, la clause sera considérée comme nulle et non écrite car contraire à la loi du 06 juillet 1989.

    Donc en juin, je note sur l’EDL de sortie toutes les dégradations, lampe de frigo, carter de protection HS, clés PLIP manquantes et cassées, + trou dans le parquet d’une dizaine de cm vaguement passé à la pâte à bois
    Mais avez-vous noté sur l'état des lieux de sortie les nombreux défauts de la peinture faite par les locataires. Ce qui était à noter étaient les défauts entrant dans la catégorie "dégradation". A savoir :
    - coulures qui font des "taches",
    - tous les débordements qui font des "taches",
    - traces de rouleaux qui font des "taches"....
    Si vous n'avez pas mis ces mentions sur l'état des lieux de sortie, vous n'avez pas le premier point indispensable pour exiger une retenue au titre de la remise en peinture du logement. En plus, comme les peintures avaient déjà un certain âge au début du bail et que la location a duré environ 2 ans, vous devez appliquer un abattement pour vétusté.

    et la caution rajoute je cite « les améliorations apportées au logement : changement du flexible de douche, pose d’une vis, revissage de la barre de douche, pose de tringle autocollante sur les baies vitrées).
    Après tout... ça lui a fait plaisir... c'est tout. Les choses notées font partie de ce qui était naturellement à la charge du locataire ou de ce pour lequel il ne peut pas exiger de prise en charge par le propriétaire.

    ET 8 jours +tard, je reçois une lettre simple me demandant de reverser la totalité de la caution par le cautionneur (j’ai oublié de préciser que lors de L’EDL de sortie, j’ai reçu des menaces d’ester en justice….)
    Vu ce que je viens de vous indiquer, vous comprenez peut-être maintenant que les locataires "sortis" ont peut-être de quoi se faire entendre.

    Votre seul interlocuteur est, normalement, les locataires sortis. Mais, vous pouvez communiquer avec le caution.

    A la restitution d'un appartement, le locataire est tenu de le rendre dans le même état qu'il l'a pris (comparaison EDL entrée / EDL sortie)
    La citation de Fabermorcar est exacte mais il convient d'y ajouter une précision. On ne demande pas au locataire de reproduire l'état exact initial mais juste d'effacer toutes les races de ses propres dégradations. Il n'y a donc pas obligation de repeindre si les peintures se sont naturellement défraîchies.

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