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promesse unilatérale ou promesse synallagmatique ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Sénior Avatar de Domie971
    Ancienneté
    décembre 2005
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    Bonjour,

    Je voudrais connaître l'avis d'un spécialiste sur la valeur de ce document. S'agit-il d'une promesse unilatérale ou d'une promesse synallagmatique de vente ? Je le reproduis texto ci-dessous.

    Le 21 août 2004
    Nous soussignés, Monsieur et Madame X demeurant ensemble à (adresse), souhaitons acquérir la villa de Monsieur A et Madame B, située à (adresse précise) pour le prix de 213428euros (deux cent treize mille quatre cent vingt huit euros) sous réserve de la bonne réalisation de leur prêt immobilier complémentaire à leur apport personnel.
    Monsieur A et Madame B s'engagent à leur vendre la villa selon les conditions citées ci-dessus.
    Fait pour valoir ce que de droit,
    Les vendeurs,
    signature de Monsieur A et Madame B
    Les acquéreurs,
    signature de Monsieur et Madame X

    Notaire du vendeur : Maitre Notaire 1 à (adresse)
    Notaire de l'acquéreur : Maitre Notaire 2 à (adresse)


    Un original a chacune des parties.

  2. #2
    Pilier Junior
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    avril 2004
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    3 111
    Il s'agit d'une promesse synallagmatique car l'acquéreur s'engage et le vendeur aussi.

    Sous réserve que tout le monde signe bien sur...

  3. #3
    Membre Sénior Avatar de Domie971
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    décembre 2005
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    Génial de recevoir une réponse si vite !! Merci Chez moi, il n'est que 20h25 et je pensais qu'à l'heure de métropole, tout le monde dormait..

    Je suis l'acheteur. Tout le monde a signé.

    Le vendeur considère qu'il s'agit d'une promesse unilatérale et me fait savoir qu'il a changé d'avis...
    Mon Notaire maintient comme vous et moi (c'est en ce sens que je l'ai rédigé) qu'il s'agit d'une prom. synallagmatique.

    Mais l'avocat de mon assureur (responsabilité civile/protection juridique Maif) me dit qu'il y a difficulté à qualifier l'acte.

    Que faire ??

  4. #4
    Membre Sénior Avatar de Domie971
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    décembre 2005
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    Mais l'avocat de mon assureur (responsabilité civile/protection juridique Maif) me dit qu'il y a difficulté à qualifier l'acte.

    Non, je relis, ce n'est pas tout à fait ça. Il écrit :

    "- le problème à résoudre est celui de la qualification de cet acte : promesse unilatérale ou synallagmatique ."

    Je crois comprendre que cela dépend totalement du tribunal.

  5. #5
    Pilier Junior
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    avril 2004
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    Contrat synallagmatique et contrat unilatéral :

    Le contrat synallagmatique est une convention (passée entre au moins deux personnes) qui met à la charge de chacune d'elle une obligation : ainsi quand j'achète un bien, contrat de vente (synallagmatique), le vendeur a l'obligation de me donner le bien, moi de lui donner l'argent correspondant.

    Le contrat unilatéral est une convention (toujours un accord entre au moins deux personnes) qui ne met des obligations qu'à la charge de l'une d'entre elles. Ainsi quand je me porte caution de quelqu'un, je m'engage, sans contrepartie (en tout cas, en ce qui concerne le contrat de caution) à donner de l'argent si un événement se réalise (l'inexécution par une personne, d'une obligation distincte).

    971 c'est proche de la Martinique si je me souviens bien. Cela me rapelle quelques souvenirs puisque j'ai séjourné 2 ans (il ya a déjà 15 ans) à Schoelcher. C'était le début des grandes surfaces (Continent, MAmmouth :-)) ). Cela a du bien changer depuis...
    Dernière modification par Denis_63 ; 07/01/2006 à 10h00.

  6. #6
    Pilier Junior
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    janvier 2005
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    Citation Envoyé par Domie971
    souhaitons acquérir la villa de Monsieur A et Madame B, située à (adresse précise) pour le prix de 213428euros (deux cent treize mille quatre cent vingt huit euros) sous réserve de la bonne réalisation de leur prêt immobilier complémentaire à leur apport personnel.
    Monsieur A et Madame B s'engagent à leur vendre la villa


    .
    Bonjour !

    Dans la mesure où il y a eu une offre et une réponse positive à cette offre, je dirais aussi "Contrat synallagmatique".

    Il y a cependant un problème de rédaction pour ce qui est de la condition suspensive : tel que rédigé, le document laisse entendre que c'est M. A et Mme B qui sollicitent le prêt. Il aurait fallu mettre "sous réserve de la bonne réalisation de NOTRE prêt immobilier".

  7. #7
    Membre Sénior Avatar de Domie971
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    décembre 2005
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    Bonjour à tous et merci pour vos contributions.

    L'Avocat missionné pour analyse par l'assurance souligne :
    - vos sociétaires (nous, les acheteurs) considèrent qu'il s'agit d'une promesse synallagmatique de vente et leurs adversaires une simple offre unilatérale de vente nulle du fait notamment qu'elle est assortie de conditions potestatives et qu'elle ne prévoit pas d'acte de levée d'option.

    S'il vous plait, qui peut m'expliquer ??

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    Personnellemnt je ne vois pas de conditions et il ne me semble pas que l'absence de date de signature de l'acte authentique permette d'annuler la vente. J'aurai même tendance à dire le contaire et que le compromis est valable perpétuellement et que par mise en demeure de signer l'acte authentique dès levée de la consition sur le prêt rend condanable le vendeur.



    Le délai dans lequel l’acte authentique doit être établi n’a pas ici la même importance que pour les promesses unilatérales de vente, puisque le compromis constitue normalement une vente ferme avec toutes ses conséquences quant aux obligations des parties, au transfert de propriété et des risques et à ses incidences fiscales. Mais il doit être prévu, pour que la vente soit régularisée et l’opération complètement menée à terme, un délai (convenable, mais suffisant) pour permettre de réaliser les multiples formalités hypothécaires, d’urbanisme ou à l’égard des tiers… que suppose la vente.


    En l’absence de délai, le compromis subsiste, tant que la vente n’est pas réitérée par acte authentique (Cass.3°civ.12 déc.1978, n°77-11.950.D.1979, I.R.p.188 maintenant l’effet du compromis, treize ans et demi après). Ses effets ne peuvent être anéantis par une mise en demeure de signer l’acte authentique (Cass.3°civ., 14 nov.1996, n°93-17.079, n°1662 Lamyline).

    II arrive que l’une des parties refuse de signer l’acte authentique et qu’il faille demander en justice l’exécution forcée de la vente, en faisant rendre un jugement constatant celle-ci et que l’on fait publier. Dès lors qu’il existe un accord définitif entre les parties, sur la chose et sur le prix au moins, et que toutes les conditions suspensives se sont accomplies, le tribunal doit constater la vente à la demande de la réalisation forcée de l’une des parties (Scbütz:. “L’exécution des promesses de vente “, Defrénois 1999, art. 37.021 ; Cass.3°civ.21 févr.1996, n°94-13.785, Bull. civ.III.n°56.Gaz. Pal.1996. pan., p.272 ; Cass. 3°civ. 30 mai1996. N°94-14.678. Bull. civ. III, n°133, RJDA 1996, n° 8-9, n° 1030).


    http://www.jurisprudentes.org/bdd/ar...rche=compromis
    http://www.jurisprudentes.org/bdd/ar...rche=compromis
    http://www.universimmo.com/actu/unia...ticle_Code=384
    http://www.encherimmo.fr/juridoc/texte_promsyn.htm
    Dernière modification par Denis_63 ; 07/01/2006 à 13h36.

  9. #9
    Pilier Junior
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    janvier 2005
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    Une condition potestative est une condition suspensive dont le réalisation est au seul pouvoir de la partie concernée par elle. Lorsque vous demandez un prêt , l'octroi de ce prêt ne dépend pas de vous , mais de la banque; dans ce cas la condition est suspensive sans être potestative. Mais si vous introduisez une condition dont la réalisation ne dépend que de vous (par exemple, en exagérant un peu, vous ajoutez dans l'acte "à condition que nous ne changions pas d'avis"), l'acte devient nul. Dans votre cas, les deux points qui me gênent, c'est d'une part, l'erreur dans la rédaction de la condition suspensive sur le prêt et d'autre part, l'utilisation du terme "souhaitons" au lieu de "acceptons" ou "proposons". Votre vendeur considère (à tort ou à raison ) que votre engagement n'était pas ferme et définitif ,que vous pouviez changer d'avis qu'il ne pouvait donc s'agir que d'une promesse unilatérale (lui seul s'engageait) et qu'à ce titre, vous auriez dû "lever l'option" , c'est-à-dire confirmer que vous étiez d'accord pour acheter à ce prix et dans des délais qui auraient dû être indiqués dans le document signé. Or,il n'y a aucun délai d'indiqué.

    A titre complémentaire et confidentiel, j'ajoute que si l'on considère le document signé par vous comme une promesse unilatérale de vente, ce document est entaché de nullité dans la mesure où il n'a pas été enregistré à la recette des impôts dont dépend le vendeur dans les 10 jours de sa signature.
    Dernière modification par Protis ; 07/01/2006 à 13h56.

  10. #10
    Membre Sénior Avatar de Domie971
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    décembre 2005
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    Citation Envoyé par denis_63

    971 c'est proche de la Martinique si je me souviens bien. Cela me rapelle quelques souvenirs puisque j'ai séjourné 2 ans (il ya a déjà 15 ans) à Schoelcher. C'était le début des grandes surfaces (Continent, MAmmouth :-)) ). Cela a du bien changer depuis...
    Clin d'oeil à denis_63
    Oui 971 c'est bien l'île soeur de la Martinique. Nous nous trouvons en Guadeloupe d'où nous vous envoyons un rayon de soleil (c'est plus facile qu'un ti'punch!) Nous y habitons depuis quatre ans et nous y plaisons beaucoup. La vie est un peu moins chère qu'en Martinique. Effectivement, les grandes surfaces se sont bien développées et rivalisent en installations avec celles de la métropole (ou presque). De grandes zones commerciales, industrielles et artisanales se sont développées. Et depuis quatre ans, cela a beaucoup changé... J'imagine en quinze ans! La Martinique s'est très européennisée, tandis que la Guadeloupe a su garder son caractère créole. Un plaisir... N'hésitez pas à me laisser un mail si vous passez par ici... ti'punch oblige pour votre contribution à ce forum!!

  11. #11
    Membre Sénior Avatar de Domie971
    Ancienneté
    décembre 2005
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    Résumé de la forme (historique)
    Le samedi 21 août 2004, nous établissons en deux exemplaires originaux une promesse synallagmatique de vente avec Madame Aet Monsieur B pour leur villa située à ….
    Nous convenons également de leur régler 3050€ pour l’achat de meubles dont la liste a été établie ensemble le jour même. Il a été convenu que 5% de la valeur de la maison seraient versés au titre d’indemnité d’immobilisation.

    Le lundi 23 août suivant, nous déposions chez notre Notaire, Maître 2, l’original dudit document afin qu’il puisse en collaboration avec Maître 1 Notaire des vendeurs, préparer les documents officiels suivant logiquement ce premier acte.
    Début septembre, n’ayant obtenu aucune nouvelle, nous avons contacté Madame A par téléphone, laquelle nous a fait connaître, en des termes « assez crus » qu’elle ne souhaitait plus nous vendre la maison, la raison invoquée était qu’elle avait trouvé « plus offrant ». Nous nous sommes immédiatement rendus chez notre Notaire afin de l’en informer. Durant notre présence, Monsieur B et Madame A ont fait irruption, obligeant notre Notaire à les recevoir malgré la déontologie qui lui interdit. Nous l’en avons autorisé pour calmer la situation mais les vendeurs sont allés jusqu’à refuser notre présence à leur entretien. Nous avons tous eu droit à des insultes : « Maître 2 ou nous-mêmes ne les avons pas rappelés depuis la première signature… Nous serions donc tous des voleurs et des idiots… » a-t-elle dit au Notaire.

    Quelques jours plus tard nous apprenions par Maître 2 que Maître 1 n’avait jamais été informé par ses clients qu’une promesse synallagmatique de vente avait été établie. Que par contre, ses clients lui avaient demandé d’établir un compromis de vente au bénéfice d’une tierce personne (probablement la personne dont Madame A nous avait parl&#233. Notre surprise réside dans le fait que le montant de la vente est à priori identique malgré ce qu’avait dit Madame A (tiers plus offrant… ?)

    Le 17 septembre, (Lettre avec accusé de réception), nous recevons un courrier des vendeurs nous faisant part officiellement de leur refus de nous vendre la maison.
    Nous leur répondons le 18 courant (LAR) et informons notre Notaire que nous maintenons notre offre d’achat. Nous lui communiquons une copie de notre courrier.

    Le 11 octobre 2004, nous avons relancé les deux notaires car nous nous inquiétions des délais écoulés depuis la signature du premier acte.

    Il semblerait que les notaires se soient mis en relation puisque le 29 courant, Maître 1 informait Maître 2 que ses clients lui avaient purement et simplement retiré l’affaire et de surcroît étaient partis sans laisser d’adresse. (Lors d’une conversation le jour de l’achat, ils nous avaient dit souhaiter vendre la maison pour partir vivre en France métropolitaine.)
    Le délai assez long entre septembre et octobre nous a été expliqué par notre Notaire comme un délai nécessaire pour retrouver l’époux de Madame A, séparée depuis longtemps mais non divorcée donc toujours propriétaire de la maison. Nous ignorons donc la valeur de la signature de Monsieur B dans les différents actes.


    Pour toutes ces échanges, nous avons des documents y compris pour l'échange entre les Notaires où l'on apprend qu'ils ont quitté la Guadeloupe définitivement. (Encore que j'en doute ou qu'ils y reviennent de temps à autre car nous les y avons aperçus au volant de LEUR voiture habituelle...)
    -----
    Remarques de l’avocat

    1.Vos sociétaires précisent qu’ils souhaitent acquérir la villa de Mme A et M B pour le prix de 213428€ sous réserve de la bonne réalisation de leur prêt immobilier complémentaire à leur apport perso
    2.M B et Mme A s’engagent à leur vendre la villa selon les conditions citées ci-dessus
    3.Vos sociétaires considèrent qu’il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente et leurs adversaires une simple offre unilatérale nulle du fait notamment qu’elle est assortie de conditions potestatives et qu’elle ne prévoit pas d’acte de levée d’option, outre différents éléments énuméré s à leur courrier du 14.09.04 (NBque je joindrai plus bas pour une analyse complète)
    4.*le 1er prb est résoudre celui de la qualification de l’acte : Prom unil. De vente ou synallagm. ?
    5.il souligne qu’une promesse unilat. Est soumise aux formalités fiscales, non enregistrée ici à aucun recours pour nous acheteurs
    6.les différents points évoqués ds la lettre du 14.09 ne paraissent pas pertinents : aux termes de l’art 1589 du CC (consentement sur la chose et le prix), la promesse vaut vente. Ainsi sont sans objet la question de l’acte évoqué devant le notaire et qui ne résulte d’aucune pièce, ou la condition suspensive de l’option d’un prêt qui ne serait pas conforme aux dispositions de la loi scrivener et de la loi meyers
    7.si l’article L312-15 du code de la conso prévoit certaines formalités s’appliquant à l’acte écrit, y compris la promesse unilatér de vente acceptée, il est constant que seul le contrat de vente lui-même et non le contrat préliminaire est soumis aux dispositions de cet article ainsi que l’article L312-17 (civ 3ème, 20déc1994 : bull civ III, n°223 ; D.1995 som 282,obs. Magnin. Civ 3ème, 6 février.2002 : bull civIII n°28)
    8.pour les mêmes raisons la jurisprudence considère que les mentions du taux du prêt envisagé, de durée de remboursement et de montant maxi des échéances mensuelles doivent figurer à peine de nullité ds l’acte visé à l’art L312-15(cass,avis,18.05.1998 :bull civ 7 ;D1998.IR222) et retient que les règles édictées par les articles L312-15 et suivants n’exigent pas de mention des prêts dont l(obtention constitue une condition suspensive .. qui ne concernent que les rapports entre prêteurs et emprunteurs.(Limoges 18.03.1999 :BICC1999,n°1038,jur ispr +récente qu’un arrêt de la cour d’appel de paris du 30.01.1991 disant le contraire, elle est aussi + conforme à la loi)
    9.les parties ne sont nullement obligées de prévoir une date de réitération pour l’acte définitif en la forme authentique, condition qui n’est prévue ni par la loi, ni par la jurisprudence, ce qui explique que la cour de cass a posé de longue date le principe que l’auteur d’une promesse de vente qui a eu lieu sans limitation de temps ne peut en être dégagé qu’après avoir mis celui à qui elle a été faite en demeure de l’accepter dans un délai déterminé, à moins qu’il ne soit établi que le bénéficiaire a renoncé à s’en prévaloir (civ4 avril 1949 1949.316-même sens Bordeaux 29.06.1964 :Gaz.Pal.1964. 2.362)
    10.aucun texte ni aucune jurisprudence ne prévoit la nécessité d’une indemnité d’immobilisation qui n’est qu’une poss offerte aux parties
    11.* Lorsque les actes sont assez imprécis voire même ambigus, il est tjrs difficile de savoir si l’on est en présence d’une prom unilat. Ou synallagm.
    12.on recherchera la commmune intention des parties, les trib appréciant souverainement la qualif jurid de l’acte
    13.ainsi la cour de cass considère qu’une cour d’appel retenant souverainement que le bénéf d’une promesse avait accepté l’offre le jour même de l’émission et qu’il y avait accord sur la chose et le prix, en déduit à bon droit que la promesse a un caract synallagmatique (civ.3ème,11.06.1992 :bullcivIII, n°206)
    14.une déclaration d’intention d’aliéner comportant les mentions relatives à la chose vendue, au prix et à l’identité de l’acquéreur vaut promesse synallagmatique de vente et d’achat, sous condition de non exercice du droit de préemption (civ37me, 8.11.1995 :bull civIII,N°230. –civ3ème, 15.12.2004 :JCP2005.II,1012,concl.Gu érin)
    15.l’ambiguité au cas présent tient à la rédaction maladroite de l’acte (souhaitent acquérir et non s’engagent ou offrent de l’acquérir) sauf que l’art est un peu plus précis lorsque la signature des parties est précédée des mentions « les vendeurs », « les acquéreurs » ce qui semble démonter une véritable vente et demande d’acquérir d’autant que les parties précisent les noms des « notaire des vendeurs » et « notaire des acquéreurs »


    Et dire que je dois prendre une décision (assigner ou non) avec un jargon pour moi incompréhensible... Je demandais un conseil juridique , me voila avec un devoir de compréhension de texte...

    Je joins ci-dessous lettre du 14.09.2004 dont il est fait mention


    Lettre RAR du14.09.04 de A et B, vendeurs aux acquéreurs
    En date du 21.08.04 vous avez souhaité acquérir notre maison située… et vous nous avez fait signer une feuille de papier
    Nous vous informons par la présente que nous ne donnerons pas de suite à ctete lettre et ce, pour les raisons suivantes :
    1.les prix convenu ne tient pas compte de l’acompte de 15121euros que vous avez oralement prévu de régler hors de la vue du notaire
    2.la lettre ne vous engage pas à acheter puisque vous ne faites que souhaiter. Nous ne voulons pas bloquer la vente à un tiers.
    La condition suspensive de l’obtention d’un prêt n’est pas conforme aux dispositions de la loi scrivener et de la loi neiertz, loi du 08.02.1995 car le montant n’est pas défini, la durée du prêt n’est pas définie, ni les organismes consultés, la date butoir pour fournir la preuve de dépôt de prêt n’est pas définie
    3.le délai pour fournir votre attestation d’obtention de prêt n’est pas défini
    4.la date de réitération de l’acte définitif en la forme authentique n’est pas définie
    5.la lettre d’engagement n’est pas limitée ds le temps. Il n’y a pas de date de levée de votre souhait.

    Ces nombreux manques de précision vous laissent toute liberté et vous détenez tout pouvoir de faire ce qu’il vous plaira.
    Les conditions d’achat énoncées ds cette lettre, tant pour le souhait, le px de vente, que pour la clause suspensive indéfinie ds le temps, sont des conditions potestatives qui rendent cet acte totalement nul et nul effet.
    Notre offre unilatérale de vous vendre sans date de levée d’obtention devient nulle elle aussi.
    Aucun acompte n’a été versé « la mention manuscrite de l’article 312.7 du code de la conso n’est pas appliquée » il n’y a pas de clause pénale pour aucune des parties.
    Nous considérons donc déliés de tout engagement vis-à-vis de vous et restons libres de vendre à tte personne de notre choix

    S'il est ici des courageux de "débroussailler" mon problème, je ne saurais que l'en remercier... Peut-être un passionné de droit, y trouvera son bonheur en analyse!

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Vous avez déjà eu des réponses . Dans tout problème de droit, il faut dépasser ses propres convictions et essayer de voir en quoi la position de l'adversaire pourrait mériter crédit. Votre problème ne pourra être réglé que devant le tribunal.

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