Vos question à l'Avocat
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le chien qui se mord la queue

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Sénior Avatar de Khossil
    Ancienneté
    août 2005
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    248
    Bonjour,
    Nous achetons l'appartement dont nous sommes locataires depuis la construction, c'est-à-dire, novembre 1969. La vente a été négociée par une société, autre que le bailleur.
    Tout est prêt pour la signature définitive, mais le notaire qui doit être présent à la vente est en congé pour 15 jours (nous pendant ce temps nous continuons à payer le loyer -chercher l'erreur-). Personne d'autre ne peut "s'occuper" de cette vente.
    Enfin, bref. Par contre nous avons appris par d'autres locataires ayant acheté leur appartement, que des frais de transfert de dossiers de gestion (du bailleur au nouveau syndic) étaient répercutés à l'acheteur (environ 180 €).
    Est-ce normal ???? Doit-on accepter ce genre de frais ???? Quel recours a-t-on pour refuser ???
    Merci de votre réponse.
    Et encore BONNE ANNEE.
    Annette

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    ce ne sont pas des frais de transfert. Pour tout achat d'un appart en copropriété, le syndic facture des frais car il doit répondre à un questionnaire pour l'acte.
    donc que vous achetiez cet appart ou un autre, vous devrez tjs les payer.

    bienvenue dans le monde des syndics !!!

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Bonjour,

    Il y a une jurisprudence récente (Cour de cass 11/10/2005) qui stipule que tout frais que le syndic fait supporter à l'acheteur, pour ouverture de dossier, est illégale.

    Les frais dont parlent Golfy sont à supporter par le vendeur.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    bonjour Jean-Louis,

    Pourriez-vous me donner le numéro de cet arrêt ? j'avoue que j'avais un doute lors de ma réponse et j'ai vérifié le (nouveau) contrat des syndics (plusieurs) et tous comportent dans leurs prestations "particulières" un montant pour (je cite)

    frais de prise en compte et création de dossier du nouveau copro ou associé conformément aux dispositions du décret du 27 mai 2004.

    et ca va de 119,60 euros à 215 euros ....

    merci d'avance

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Bonjour,

    Voilà l'arrêt :



    Cour de Cassation
    Chambre civile 3
    Audience publique du 11 octobre 2005 Cassation partielle

    N° de pourvoi : 04-17178
    Inédit

    Président : M. WEBER

    REPUBLIQUE FRANCAISE

    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

    Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Lyon, 17 mai 2004), rendu en dernier ressort, que M. X..., Mmes Y... et Z... ont vendu des lots dont ils étaient propriétaires indivis dans un immeuble en copropriété ; que par déclaration au greffe, ils ont demandé la mainlevée de l'opposition que le syndic, la société Galyo, aurait faite entre les mains du notaire chargé de la vente et la condamnation du syndicat à leur restituer certaines sommes indûment payées ; qu'ils ont réclamé des dommages-intérêts tant au syndicat des copropriétaires qu'au syndic et reconventionnellement le syndicat a demandé leur condamnation au paiement d'une certaine somme ;

    Sur le premier moyen qui est recevable :

    Vu l'article 1165 du Code civil ;

    Attendu que pour débouter M. X... et Mmes Y... et Z... de leur demande en restitution d'une certaine somme mise à leur charge par le syndicat au titre des frais de mutation de leurs lots, le jugement retient que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale de copropriétaires non contestée ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que les décisions d'assemblée générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le tribunal a violé le texte susvisé ;

    Et sur le deuxième moyen :

    Vu l'article 1165 du Code civil ;

    Attendu que pour condamner M. X... et Mmes Y... et Z... au paiement d'une certaine somme au titre de travaux, le jugement retient qu'aux termes du contrat de vente des lots de copropriété, l'indivision X... s'engageait envers les acheteurs à prendre en charge le coût des travaux décidés avant le jour de la vente, et que le syndic a pu réclamer aux vendeurs le coût de ces travaux auxquels ils resteront en dernier lieu tenus ;

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher à quelle date les appels de fonds relatifs aux travaux considérés étaient devenus effectivement liquides et exigibles et alors que le syndicat est un tiers au contrat de vente, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté M. X... et Mmes Y... et Z... de leurs demandes en mainlevée de l'opposition et en restitution de la somme de 580,37 euros au titre de la provision du 4ème trimestre 2001, le jugement rendu le 17 mai 2004, entre les parties, par le tribunal d'instance de Lyon ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Villeurbanne ;

    Condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, aux dépens ;

    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et la société Galyo, ensemble, à payer à M. X... et Mmes Y... et Z..., ensemble, la somme de 2 000 euros ;

    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires 26, 28, 30 chemin de la Creuzette et de la société Galyo ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille cinq.


    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
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    septembre 2004
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    autant pour moi, Khossil, ne tenez pas compte de ma réponse.
    J'ai d'ailleurs trouvé un article de l'ARC à ce sujet ...
    http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus274.htm

    et merci Jean-Louis pour la publication de l'arrêt.
    Ce qui me fait râler c'est que c'est un nouveau contrat de syndic (normalement donc à jour dans la législation) et qui devrait refléter ces dispositions, et malgré cela, aucun des conseils syndicaux n'a soulevé le point ! ce qui veut dire aussi que le prochain à acheter dans ces copro devra se battre (tout seul) face au syndic. Pas plus d'ailleurs que les frais exhorbitants demandés pour la mise en place de comptes séparés .... comme quoi, il faut tjs se battre.

  7. #7
    Membre Sénior Avatar de Gutentag
    Ancienneté
    décembre 2005
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    c peut etre un arret qui dit que c illégal mais pour les Syndics, c'est avant tout contractuel ! l'Ag l'a accepté, c comme ca.
    Pkoi contester des frais pour quelque chose qui a pris du temps au Syndic ? Tout travaille mérite salaire !
    Gutentag, Syndic

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
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    mai 2004
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    Bonjour,

    Gutentag, si j'ai bien compris le sens de cet arrêt, il dit que le contrat souscrit entre des copro et un syndic ne s'impose pas à un nouveau copro en ce qui concerne la fixation des frais mis à la charge de ce nouveau copro pour ouverture de son compte.

    Tout travail méritant salaire, ces frais doivent être répercutés sur une autre rubrique.

    Ceci dit, prendre entre 120 et 250 euros pour entrer un nom et un prénom dans un formulaire et une base de données....


    Pour Golfy : les sommes demandées aux coppro ou aux locataires (frais de quittance ou frais d'envoi de quittance, ou frais administratifs mensuels ) par les syndics ou agences sont illégales et doivent être remboursées en cas de demande...Mais combien en demandent le remboursement ??? C'est tout bénef pour les syndics ou agences.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  9. #9
    Membre Sénior Avatar de Khossil
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    Bonjour,

    Et bien je vois que ce n'est pas simple et que, comme dans tous les articles de loi, il peut y avoir des interprétations différentes (selon que l'on est demandeur ou payeur).

    En tout cas je vous remercie des renseignements précieux que vous me donnez là, et je ne manquerai pas de m'en servir lors de la signature définitive (je récupérerai ainsi une partie du montant du loyer qu'on nous fait payer en attendant la signature définitive alors que tout est prêt mais que le notaire n'est apparemment pas encore disposé à concrétiser lol).

    Je vais d'ailleurs par la même occasion, jugement de la cour de cassation à l'appui, en référer à mes voisins qui sont tous dans le même cas (l'union fait la force).

    Merci encore de vos conseils.

    Annette

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Khossil,

    sachez bien que si le syndic ne peut pas facturer les frais d'ouverture de compte d'un nouveau copro (puisque c'est illégal), il se rattrapera, d'une manière ou d'une autre, en augmentant ses émouluments de gestion...
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  11. #11
    Membre Sénior Avatar de Khossil
    Ancienneté
    août 2005
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    Citation Envoyé par jean-louis52
    Bonjour,


    Pour Golfy : les sommes demandées aux coppro ou aux locataires (frais de quittance ou frais d'envoi de quittance, ou frais administratifs mensuels ) par les syndics ou agences sont illégales et doivent être remboursées en cas de demande...Mais combien en demandent le remboursement ??? C'est tout bénef pour les syndics ou agences.
    Merci pour votre aide précieuse qui nous a permis, à l'appui des documents que vous nous avez indiqués, d'être remboursés des frais de mutation qu'on nous avait fait payer lors de la signature de notre appartement.

    En effet, le Syndic vous porter ce remboursement au crédit des charges que nous aurons à payer dans quelques jours pour le trimestre prochain.

    Merci encore et bonne continuation.

    Annette

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Alors c'est que ce syndic n'est pas si "mauvais" puisqu'il rembourse !
    c'est bon pour la suite.
    y'en a bcp qui s'obstinent (helas) et là, bonjour le bras de fer.

    Je ne saurai que trop vous encourager à vous pencher sur les textes régissant la copropriété, les AG et les comptes .....

    bonne chance

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