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Achat immo: décès d'un des vendeurs

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    5
    Bonjour,
    Mon ami et moi avons signé en tant qu'acheteurs un compromis de vente fin Août 05 avec un couple en instance de divorce (tous 2 vendeurs et ayant 2 enfants majeurs), pour l'achat d'une maison.
    Malheureusement un des époux est décédé fin Novembre 05, alors que la signature de l'acte définitif était prévue mi Janvier 06. En raison d'un jugement non encore rendu par rapport au divorce, le notaire nous a dit que le règlement de la succession allait être plus compliqué et que cela allait retarder (pour une durée inconnue) la signature de l'acte définitif. Or notre compromis n'est valable que 6 mois (échu fin Février 06). Le notaire nous a donc proposé -soit de refaire un compromis de vente avec l'époux restant et ses enfants (tous d'accord sur la vente!) -soit de réaliser un acte de dépôt de l'actuel compromis avec prénotation au livre foncier.
    Ma question: quelle est la solution qui nous garantit le plus l'achat de cette maison (juridiquement)? Cette question est importante pour nous car nous voudrions au plus vite faire des travaux avant d'emménager (le vendeur est d'accord car la maison actuellement est vide...). Donc: devons-nous obligatoirement attendre que la question de la succession soit réglée pour pouvoir réaliser l'achat? Ou y a t-il d'autres solutions pour sécuriser notre achat?
    Merci de vos réponses et conseils.

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de Dethau
    Ancienneté
    octobre 2004
    Messages
    2 695
    Sauf si le compromis était assorti d'une condition suspensive, la vente est "parfaite" au sens du code civil dès lors qu'il y a accord entre les parties sur l'objet et le prix, bien que le prix de ne soit pas payé.
    En présence d'une condition suspensive vous devez solliciter les conjoint survivant et héritiers du défunt afin que cette vente se concrétise.
    Suivant leur attitude, laissez le notaire accomplir les formalités du publicité foncière au Livre Foncier afin de ne pas perdre le bénéfice du compromis.
    En l'annulant, vous courez le risque que les héritiers ne veuillent plus vendre ou profitent de la situation pour exiger un prix d'un montant supérieur à celui précédemment convenu.
    DETHAU

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    5
    Cette prénotation au Livre Foncier est-elle payante et à la charge de qui ?
    Est-ce que cette prénotation nous garantie l'achat à 100% et dans ce cas, pouvons-nous débuter sans risque les travaux dans la maison voire, y emménager ?
    Merci

  4. #4
    Pilier Junior Avatar de Dethau
    Ancienneté
    octobre 2004
    Messages
    2 695
    Etant de "l'intérieur", je ne connais pas dans leurs détails les principes de fonctionnement du Livre Foncier en pratique en Alsace-Lorraine, système hérité d'une législation germanique applicable après 1870 et qui a été maintenue ensuite, lequel système est d'ailleurs (à mon avis très perso) plus efficace que celui en vigueur sur le reste du territoire.
    DETHAU

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    5
    Merci à vous, je vais me renseigner auprès de la chambre des Notaires d'Alsace.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 900
    Bonjour,

    Citation Envoyé par vero11
    ... pouvons-nous débuter sans risque les travaux dans la maison voire, y emménager ?
    Merci
    Il n'est pas conseillé de débuter les travaux avant l'achat (acte authentique) : si un problème majeur devait survenir (incendie, décès de l'un des acquéreurs, destruction du bien par cataclysme naturel...), vous seriez en mauvaise posture, au moins vis à vis des assurances (vous n'êtes pas propriétaire)...

    S'il ne s'agit "que" de travaux d'embellissement, vous pouvez peut-être louer ce bien, en attendant que la vente se fasse, et effectuer les dits travaux en qualité de locataire.
    S'il s'agit de travaux plus importants (réfection électricité, plomberie, abattage de cloison, création de pièces...), mieux vaut attendre, à mon avis, que l'acte authentique ait été signé.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  7. #7
    Membre Sénior Avatar de Sevali
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    313
    J'ai eu des soucis un peu différent lors de l'achat de ma maison il y a un an qui ont retardé la vente de 8 mois. Je me retrouvais à la rue sans location. Nous avons signé un acte de jouissance anticipé mentionnant bien qu'il n'y avait pas de contre-partie financière (dans le cas contraire, entre autres si l'achat ne s'était pas fait, les propriétaires de l'époque auraient été en droit de nous réclamer des indemnités d'occupation).

    Nous avons établi un état des lieux très précis (toujours au cas où). Ceci nous a permis d'entrer dans les lieux en tant qu'occupants officiels. Sinon, impossible de changer l'abonnement # Fournisseur en énergie #, pour l'assurance.....

    Pour les travaux, il vaut mieux attendre, à moins que ce ne soit que des papiers peints ou peintures.

    Dans notre cas, nous avions appris la veille aau soir de la signature de l'acte authentique qu'il était impossible de signer et que notre compromis n'avait aucune valeur juridique (entreprise d'un des propriétaires en liquidation judiciaire et responsabilité non limitée de l'entrepreneur donc engagement sur ses biens personnels...)

    Comme quoi tout peut arriver... Donc maintenant, je dis prudence.... jusqu'à la signature définitive. Finalement, deux ou trois mois de retard, ce n'est pas tant la catastrophe, par rapport à ce que cela pourrait être en cas de problèmes....

    Bon courage.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    5
    Merci de votre réponse, JLouis52, mais justement, ma question était: peut-on débuter des travaux (carreler une pièce, abattre une petite cloison et rafraîchir les tapisseries en l'occurrence) avec la prénotation au Livre Foncier?
    Et peut-on, dans ce cas, déjà y habiter (en tant que propriétaire préinscrit au Livre). Ce qui revient à savoir: la prénotation équivaut- elle à l'achat juridiquement? Merci à vous.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 900
    Bonjour,

    Je ne peux vous répondre sur la "Prénotation au livre foncier". Je ne sais pas. Qu'en pense votre notaire ? Et votre assureur ?
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    5
    Merci de votre réponse, Sevali. Concrètement, l'acte de jouissance implique t-il de débloquer le prêt? ou c'est un loyer à verser au vendeur? Aviez vous fait des travaux? Merci

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