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Discussion : Cour commune et cour privee

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,
    Nous avons acquis depuis 2004 une propriété pour 200 m2 comprenant un jardin, et un droit de passage commun.
    Notre maison en point d'ancrage fait 120 m2.
    Après une demande de clôture autorisée par la mairie et la dde, nous avons été assigné en justice par notre voisin P. Celui ci prétend que la cour n'est pas commune mais privative.
    En 1ère instance le juge à statuer que notre section cadastrale pour une contenance de 200 m2 ne comporte pas de jardin ?!
    Nous avons donc fait appel et, le jugement à été confirmé en 2ème instance...
    Notre première avocat indépendant, à l'issu de la procédure à intégrer le cabinet de la partie adversaire.
    Notre deuxième avocat n'a pas produit toutes les pièces tendant vers notre sens. (4 attestations émanant de personnes ayant connu la situation, et l'acte de vente d'un voisin où il est bien stipulé que la cour n'est pas commune mais privative).
    Depuis ces jugements, nous avons été condamnés à payer des dommages et intérêts à nos voisins P + article 699 notamment aux notaires qui nous ont vendus la maison... l'erreur n'étant pas fautive...
    Au secours...
    Suite à cela nos voisins P nous ont envoyés par huissier une sommation de déguerpir de notre parcelle leur appartenant ?!
    Ces voisins P sont d'affreux personnages qui font régner la terreur dans le quartier depuis plus de 10 ans. Ils ont tendance à tout s'approprier : la cour commune, alors que nous sommes 5 à avoir des droits sur cette cour.
    Tout à commencer à cause d'un portail qu'ils ont crée sans autorisation après une demande rejetée pour manque de pièces en 1994...
    Il n'existe aucun règlement quant à la cour commune.
    Dernièrement ils ont détruit des plantations nous appartenant sous prétexte qu'elles sont sur la cour commune.
    Ont ils le droit de détruire des plantations sans en aviser qui que se soit ?
    Notre cave à son entrée sur la cour commune, à t il le droit de mettre une plaque en fonte sur notre cave pour passer son véhicule ? celle ci n'a évidemment pas été prévue à cette effet...
    Nous n'en pouvons plus... d'autres voisins ont déménagés à cause d'eux, et on nous conseille de faire la même chose...
    Y à t il une justice pour tous, ou simplement pour les petits... Nous n'avons pas pû aller en cassation faute de moyens financiers et un certains dégoût de l'injustice.
    Nous sommes aujourd'hui obliger de faire une demande de bornage pour savoir ce que nous avons réellement et où ? Tout en sachant que celui ci risque de refuser la signature si cela ne va pas dans son sens.
    Peut on demander directement un bornage judiciaire ? Les frais sont ils alors partagés ?
    Merci de répondre à notre appel : au secours !!!

  2. #2
    Pilier Sénior

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    bonjour

    -dans un premier temps, il faudrait que vous fassiez une demande au service des hypotheques (centre des impots) pour leur poser la question suivante: qui est propriétaire de la cour cadastrée xxxx. cout environ 15€
    (allez y avec votre acte de propriété.

    - je vous met un peu de lecture.

    Citation Envoyé par Dompp Voir le message
    bonjour
    Citation Envoyé par Dompp Voir le message

    Vous êtes dans le même cas qu'une cour en indivision forcée.
    Voici donc ce qu'on trouve sur le net:
    Je vous mets le lien en bas de texte.

    Question. Dans une cour en indivision forcée avec plusieurs propriétaires quel sont les articles de loi qui la régisse. Que peut-on faire et ne pas faire. Réponse. Il n’existe aucune loi sur l’indivision forcée, mais la loi n’est pas la seule source du droit. Il faut compter avec la coutume et la jurisprudence. Il y a indivision forcée lorsque un ou des biens à raison d’un état de fait ou par l’effet d’une convention sont affectés à titre d’accessoires indispensables à l’usage commun de deux ou plusieurs immeubles appartenant à des propriétaires différents. C’est là la définition de la doctrine (Planiol et Ripert, Aubry et Rau), reprise par les juridictions. L’indivision forcée est susceptible de concerner des immeubles non bâtis (allées, venelles, ruelles, passages, couloirs, cours, voies d’un lotissement ou d’un groupe d’habitation, etc.) ou des immeubles bâtis ou encore des équipements d’immeubles (grange, canalisations, puits, pompes, abreuvoirs, lavoirs, pressoirs, caves communes à plusieurs maisons, barrages, canaux ou biefs servant à plusieurs, antenne collective de télévision). La situation la plus connue est celle de la cour commune entre plusieurs fonds et l’application la plus récente et la plus fréquente est celle de la copropriété des immeubles bâtis : le sol d’assiette et le gros oeuvre de l’immeuble sont en indivision forcée. Les juges du fond apprécient souverainement si l’on est ou non en présence d’une situation d’indivision forcée (Cour de cassation, 1re Chambre civ., 10 juin 1964). En général, les juges considèrent que l’indivision de cette nature se caractérise par le fait qu’entre deux propriétés dites alors principales, il existe un objet accessoire, une dépendance tellement nécessaire à l’exploitation des deux propriétés principales que sans sa possession et jouissance communes, elles seraient ou de nul usage ou d’un usage notablement détérioré. Une indivision forcée n’est pas une servitude. Aussi, à la différence de la servitude, qui s’éteint par le non-usage, le fait pour un copropriétaire de ne pas utiliser la chose indivise pendant trente ans n’entraîne pas extinction de son droit (Cour de cassation, 1re Chambre civ., 10 mai 1937). Lorsque le bien indivis est un terrain nu, une cour par exemple, séparant les bâtiments des copropriétaires, chacun d’eux peut pratiquer des vues droites dans ses bâtiments pourvu que l’espace commun séparatif ait plus de 1,90 m de large, conformément à l’article 678 du Code civil. Il n’est pas nécessaire que cette distance existe entre le bâtiment où sont pratiquées les vues droites et le milieu de l’espace commun comme il le faudrait s’il y avait une servitude. Les droits des indivisaires sont restreints par rapport à l’indivision ordinaire. Ils ne peuvent demander le partage du bien indivis et leur droit de disposer est moins complet puisqu’ils ne peuvent céder leurs droits dans le bien indivis sans céder le bien principal leur appartenant : les copropriétaires ne peuvent céder ou hypothéquer isolément leurs droits indivis, qui ne peuvent d’autre part faire l’objet d’une saisie indépendamment de l’immeuble auquel ils sont affectés. L’interdiction de demander le partage cesse de jouer si le caractère indispensable du bien indivis pour l’usage ou l’exploitation des immeubles principaux vient à disparaître. Si tous les fonds principaux sont réunis dans une même main, la situation d’indivision forcée cesse et une nouvelle division des fonds ne fait pas revivre de plein droit l’affectation commune. En raison du lien indissociable entre l’immeuble principal et le bien indivis affecté à son service ou à sa desserte, dans le cas de vente globale de l’immeuble principal et les droits indivis, les coïndivisaires ne bénéficient pas du droit de préemption édicté par l’article 815-14 du Code civil. En revanche, comme dans une indivision ordinaire, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination dans la mesure compatible avec les droits des autres indivisaires. Et chacun des copropriétaires ne doit se servir de la chose commune que dans l’intérêt du fonds dont elle est destinée à assurer la desserte. Chaque indivisaire doit supporter les frais d’entretien et de conservation de la chose indivise proportionnellement à sa part de copropriété. Pour le surplus de votre question, ce qui peut être fait et ce qui est interdit, les réponses de la jurisprudence sont multiples et les énoncer toutes, même pour la seule cour commune, dépasserait largement le présent cadre. La règle générale est très proche de celle de la copropriété : chacun jouit de son droit, conformément à l’affectation donnée à la chose indivise, à condition de ne pas nuire aux droits des autres indivisaires. So. DEGLO, ONB

    Date de l'article: 24 août 2007

    FAQ : Statut de la cour en indivision forcée ? - Office notarial de baillargues, actualité du droit de l'immobilier et de la construction

    ---------- Message ajouté à 16h17 ---------- Précédent message à 16h15 ----------

    Il y a indivision forcée lorsque des biens à raison d’un état de fait ou par l’effet d’une convention sont affectés à titre d’accessoires indispensables à l’usage commun de deux ou plusieurs immeubles appartenant à des propriétaires différents. Cette définition est donnée par un auteur (Planiol et Ripert, t. III, par M. Picard, n° 293). L’indivision forcée est susceptible de concerner des immeubles non bâtis (allées, ruelles, passages, couloirs, cours, voirie d’un lotissement, etc.) ou des immeubles bâtis ou encore des équipements : canalisations, puits, pompes, abreuvoirs, lavoirs, pressoirs, cave commune à plusieurs maisons, barrages, canaux ou biefs servant à plusieurs usines, une antenne collective de télévision, etc. Le juge du fond a une appréciation souveraine pour dire si un bien est soumis ou non au régime particulier de l’indivision forcée. L’indivision forcée n’est pas une servitude. En conséquence : - À la différence de la servitude, qui s’éteint par le non-usage, le fait pour un copropriétaire de ne pas utiliser la chose indivise pendant trente ans n’entraîne pas extinction de son droit. - L’article 701, alinéa 3, du Code civil qui permet de modifier l’assiette de la servitude ne s’applique pas en matière d’indivision forcée. - De même l’article 702 qui interdit au propriétaire du fonds dominant de faire aucun changement de nature à aggraver la charge de la servitude n’est pas non plus applicable. Une autre conséquence, non négligeable : lorsque le bien indivis est un terrain nu, séparant les bâtiments des copropriétaires, chacun d’eux peut pratiquer des vues droites dans ses bâtiments pourvu que l’espace commun séparatif ait plus de 1,90 m de large, conformément à l’article 678 du Code civil. Il n’est pas nécessaire que cette distance existe entre le bâtiment où sont pratiquées les vues droites et le milieu de l’espace commun comme il le faudrait s’il y avait "servitude d’indivision" (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 10 mai 1968). Les droits des indivisaires en indivision forcée sont restreints par rapport à ceux des indivisaires ordinaires. La principale est que l’indivisaire ici ne peut pas demander le partage de la chose indivise (l’article 815 du Code civil ne s’applique pas). L’autre conséquence est que le droit dans l’indivision forcée ne peut être cédé ni hypothéqué séparément de celui de l’immeuble bénéficiant de l’indivision forcée. Aussi la question de l’exercice du droit de préemption de l’indivisaire ne se pose pas. En indivision forcée, l’un des co-indivisaires ne peut, sans avoir le consentement de l’autre ou des autres : – établir dans une cour commune un dépôt permanent de fumier ou en faire un lieu de stationnement permanent, - installer dans un passage commun des tuyaux rétrécissant ce passage ou élever un mur empêchant le passage des voitures ou encore poser une clôture constituant une gêne permanente pour la circulation. Chacun des copropriétaires ne doit se servir de la chose commune que dans l’intérêt du fonds dont elle est destinée à assurer la desserte ou l’usage.

    Date de l'article: 7 novembre 2006



    bonne lecture et à bientôt!

  3. #3
    Membre

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    Merci pour ta réponse.
    Je pense que nous n'avons pas le choix et sommes obligés de passer par un bornage judiciaire.
    Nous cherchons un éclairage sur la procédure, la durée, le coût, et l'article 646 du code civil ?
    D'avance merci

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Zaza60 Voir le message
    Merci pour ta réponse.
    Je pense que nous n'avons pas le choix et sommes obligés de passer par un bornage judiciaire.
    Nous cherchons un éclairage sur la procédure, la durée, le coût, et l'article 646 du code civil ?
    D'avance merci
    Je ne comprends pas il n'y a pas eu nomination d'un expert judiciaire pendant ces procès ??
    Sur quoi se sont-ils basés pour décréter que la cour était commune ?
    Je ne vois pas à quoi servirait maintenant un bornage judiciaire puisque vous avez été condamnés en appel
    Dernière modification par Marieke ; 01/07/2010 à 10h15.

  5. #5
    Membre

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    Je pense que notre avocat a des intérêts communs avec le notaire que nous avons assigné : il n'a pas communiqué toutes les preuves que nous avions et qui venait confirmer que la cour était privative. Il y à un manquement grave de diligence de sa part. Nous avons toute les preuves des irrégularités qu'il à commises. Mais n'avons plus d'argent pour nous battre. Résultats des 2 jugements : 20000 euros que nous avons dû déboursé.
    Le juge à repris un PV effectué par un géomètre avant notre acte de vente et qui n'a pas été signé par tous les vendeurs (pv établi lors de la succession). Celui ci ne va évidemment pas dans notre sens et n'a pas été publié aux hypothèques.
    A moins qu'il y ai des jurisprudences je crois qu'il n'est pas opposable.
    Nous souhaitons un bornage judiciaire car le jugement n'est pas clair et est interprété différemment suivant les parties.
    Celui ci nous permettrait d'éclaircir la situation pour tous, et nous permettrait de savoir où son nos limites de propriétés afin de vendre. Nous n'en pouvons plus et ne souhaitons pas être de nouveau attaqué à la revente. Merci encore pour votre aide.

  6. #6
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Zaza60 Voir le message
    Le juge à repris un PV effectué par un géomètre avant notre acte de vente et qui n'a pas été signé par tous les vendeurs (pv établi lors de la succession). Celui ci ne va évidemment pas dans notre sens et n'a pas été publié aux hypothèques.
    A moins qu'il y ai des jurisprudences je crois qu'il n'est pas opposable.
    Au contraire il y a des jurisprudences qui disent que ce n'est pas opposable en effet !

    Citation Envoyé par Zaza60 Voir le message
    Nous souhaitons un bornage judiciaire car le jugement n'est pas clair et est interprété différemment suivant les parties.
    Là il y a un souci
    Que dit exactement le jugement vous pouvez recopier ?

    Citation Envoyé par Zaza60 Voir le message
    Celui ci nous permettrait d'éclaircir la situation pour tous, et nous permettrait de savoir où son nos limites de propriétés afin de vendre. Nous n'en pouvons plus et ne souhaitons pas être de nouveau attaqué à la revente. Merci encore pour votre aide.
    Oui demandez un BJ dans ce cas , il faut compter 2 ans en gros , une consignation d'environ 1000 euros et vous pouvez demander que ce soit à frais partagés selon l'article 646 du Code Civil puisqu'il y a déjà eu un bornage amiable non abouti

    Au fait il y a une erreur dans votre premier post vous avez mis l'inverse la cour est privative et non commune du moins partiellement
    Vous auriez du vous retourner pour don contre vos vendeurs et non contre le Notaire je ne comprends pas
    Autre chose , avez vous récupéré aux Hypothèques les actes de vos voisins et ceux successifs de votre propriété ?
    Ont-ils été fournis au Juge ?
    Dernière modification par Marieke ; 01/07/2010 à 16h59.

  7. #7
    Membre

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    Jugement : "Dit que la propriété x, cadastrée AC 80 pour une contenance de 2a ne comporte pas de jardin. Le jugement sera publié au bureau des hypothèques de Beauvais. "
    Voilà ! nous avons acheté 2a comprenant un jardin, et le juge à statué sur le fait que nous ayons 2a sans jardin???

    Effectivement nous nous sommes procuré les actes antérieures au nôtre et ceux des voisins. Sur l'acte d'un voisin il est clairement écrit que notre cour n'est pas commune mais privative.

    Cet acte, ainsi que différentes attestations "d'anciens riverains" ayant connus la situation et allant dans le sens d'une cour privative n'ont pas été produit par notre avocat. Le juge ne les à donc pas vus...

    Merci pour le rectificatif, et désolé si je commets d'autres erreurs...

    Deux ans de procédure pour un bornage judiciaire ? n'y à t il pas une possibilité d'accélérer la procédure ? Harcèlement moral de la part de nos voisins, la situation est très difficile et nous voudrions vendre au plus tôt.

    Encore merci pour votre aide.

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