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caution solidaire - préavis un mois - double loyer -

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2005
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    Bonjour,

    merci deja de répondre à tant de soucis...
    pas la premiere fois que je viens lire sur ce site pour divers problemes,
    mais là je poste mon probleme du moment :

    > le 01/11/2003
    nous avons loué une maison en colocation à 3 à une SCI.
    le bail a été signé le 01/11/2003 en caution solidaire,
    Nous avons versé 2 mois de caution qui représente 2x1300= 2600 euros.

    > le 23/08/2004
    Suite à un déménagement professionnel à l'étranger de 2 des 3 locataires,
    nous avons envoyé une lettre en Reco.Acc.Récept. un préavis le 23 Aout 2004 (proprio recu le 24) pour quitter la maison le 31 Septembre 2004...
    Nous avons fixé le préavis à 1 mois au lieu des 3 mois habituels car nous étions sous le coup d'une mutation professionnelle...

    > le 31/09/2004
    nous avons fait l'état des lieux (edl) avec remise des clefs (en accord) en stipulant que nous avions abimé la tapisserie de la cuisine, on a donc décidé de retirer 200 euros à la caution (ceci apparait sur l'EDL de sortie).
    petit souci : le propriétaire n'a pas daté l'EDL, nous non plus...il a été signé par contre par les deux parties.

    > le 13/12/2004
    nous recevons une mise en demeure des propriétaires qui remettent en cause le préavis ramené à un mois car nous avions signé une caution solidaire.
    ils nous réclament donc deux mois de loyer correspondant à la différence d'un préavis à 3 mois.
    en gros, il garde la totalité de la caution.

    >quelques jours apres reception de cette lettre, on mene l'enquete pour savoir si ils ne sont vraiment pas arrivés à relouer cette maison après notre départ du 31/09/2004.
    on apprend qu'ils ont reloué la maison 15 jours apres l'EDL.
    ils ont donc bénéfici&#233 ; d'un double loyer pendant un mois et demi..

    > le 11/06/2005
    nous envoyons un R.A.R. de mise en demeure afin qu'ils nous restituent notre en caution en évoquant qu'ils avaient accepté tacitement le préavis et qu'ils avaient de plus reloué la maison au 15/10/2005.

    > pas de réponse quelques mois apres.
    étant donné que nous étions loin de la France, l'affaire a donc trainé...

    > 21/12/2005
    je viens de renvoyer une mise en demeure (en RAC) mais en stipulant à la fin de la lettre qu'à partir du 09/01/2006, j'engagerais une procédure judiciaire.



    comment voyez-vous les choses ?

    sincerement, nous n'étions pas au courant de cette loi sur la caution solidaire,
    surtout pour une mutation professionnelle.
    Je me dis que effectivement si il n'avait pas reloué, j'aurais abandonné l'affaire, on a commis une faute meme si ils nous ont pas averti quand ils ont recu ce préavis d'un mois. (ce sont des propriétaires qui possedent une SCI avec plusieurs maisons à louer et appartements).
    là, ils se sucrent deux fois d'un loyer de 1300 euros.

    ps : [compagnie d'électricité] va m'envoyer un double du contrat d'abonnement des nouveaux locataires
    dans cette maison au 15/10/2004.

    en vous remerciant

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    reprenons:

    1) vous avez signé le bail initial à 3 personnes.
    2) mais vous n'êtes que 2 à être parti.
    c'est bien ca ????
    Même si EDL pas signé, avez-vous des écrits pour un RV de sortie ????

    si clause de solidarité dans le contrat de bail, même si 1 ou 2 donnent leur congé, ils sont tjs solidaires du paiement du loyer jusqu'à la fin du bail (je suppose que votre bail était de 3 ans).

    en fait cette "caution solidaire" qui est en fait une "clause de solidarité" si je vous suis bien, n'a rien à voir avec un préavis réduit.

    si mutation et que vous louiez en non meublé, vous avez droit à un préavis réduit pour mutation. Y'a pas à chipoter ni discuter: c'est la loi (article 15.I de la loi du 6 juillet 89).
    et ceci n'a rien à voir avec le fait que vous aviez une caution solidaire ou bien que la maison a été reloué rapidement.

    que devez-vous faire maintenant ?
    vous avez fait les LRAR nécessaires.
    il faudra donc prendre contact avec le juge de proximité (du TI du lieu du logement) pour qu'il tranche.
    quand vous remplirez les documents, ne parlez que ce délai réduit suite à une mutation professionelle.

    PS: je suppose que si vous êtes parti à 2, c'est que le (la) 2eme est votre conjoint(e) ou concubin(e) ? dans ce cas, congé réduit valable aussi pour cette 2eme personne.

    voir site http://www.service-public.fr/

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2005
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    4
    1) oui nous avons signé ce bail à 3 personnes en caution solidaire pour une maison non meublée.
    2) en fait, 2 des 3 locataires ont été muté car ils travaillaient dans la meme société, du coup le troisieme ne pouvait pas payer un loyer aussi elevé tout seul...nous avons donc décidé de tous quitter la maison et nous avons donc envoyé le préavis le 23/08/2004 pour un EDL au 31/09/2004.

    l'EDL de sortie a été signé par les 2 parties mais n'a pas été daté.
    nous n'avons pas d'écrit sur le rendez-vous de sortie puisqu'ils ont accepté le préavis d'un mois. nous nous en sommes tenu à la date fixée sur le préavis, nous avons donc rendu les clefs le 31/09/2004.

    ils ont remis en cause le préavis d'un mois en décembre 2004 au moment où ils devaient nous restituer notrez caution, la cause : "nous avions signé cette fameuse "caution solidaire".

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Alors là c'est différent !!!! Normalement, les 2 mutés ont droit à un préavis réduit mais pas le 3ème !!!!!!

    MAIS ######################### ##########
    j'ai été confrontée récemment à une réponse qui m'a laissé perplexe ...

    d'une part,
    Droit à réduction du délai de préavis pour les colocataires 12 ème législature
    Question écrite n° 09426 de M. Jean-Pierre Demerliat (Haute-Vienne - SOC)
    publiée dans le JO Sénat du 16/10/2003 - page 3078


    M. Jean-Pierre Demerliat appelle l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur la réduction du préavis à laquelle a droit un colocataire lorsqu'il est contraint de donner congé. L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que, lorsqu'un locataire donne son congé, le délai du préavis est réduit en cas de mutation, de perte d'emploi, de premier emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, lorsque le locataire est bénéficiaire du RMI, lorsque le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé nécessite un changement de domicile. La jurisprudence, assise sur un arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 29 novembre 1995, considère que cette réduction du délai de préavis est également acquise à deux concubins colocataires, cotitulaires du bail, lorsque l'un des motifs ci-dessus affecte un seul des concubins, en raison de la communauté de vie que représente le concubinage. De nombreuses situations de co-location se rencontrent hors concubinage et sans qu'il y ait de communauté de vie autre que celle résultant de l'opportunité matérielle de partager le loyer et les charges. C'est notamment la pratique de nombreux étudiants.
    Il souhaiterait donc savoir si la réduction du délai de préavis est acquise à l'ensemble des co-locataires, même non concubins, dans le cas où un seul d'entre eux est dans une situation ouvrant droit à réduction du délai de préavis.

    Réponse du ministère : Equipement

    publiée dans le JO Sénat du 01/01/2004 - page 29

    L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis, lorsqu'un locataire donne congé, est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée afin de permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour trouver un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. Toutefois, l'article 15-I alinéa 2 prévoit que ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte de situations particulières : obtention d'un premier emploi, perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, mutation, état de santé du locataire âgé de plus de soixante ans justifiant un changement de domicile et perception du revenu minimum d'insertion.
    En présence de pluralité de locataires, la réduction de la durée du préavis bénéficie à la seule personne concernée par l'événement motivant la dérogation, sauf en cas de cotitularité légale en vertu de l'article 1751 du code civil. La solution retenue par la cour d'appel de Montpellier en présence de deux concubins colocataires du bail ne saurait être étendue, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux de l'ordre judiciaire, aux situations de colocation mentionnée par l'honorable parlementaire qui ne peuvent être caractérisées par une communauté de vie.
    d'autre part, ... fiche INC "louez à deux" :
    chapître co-location, page 8/10
    Citation :

    Le préavis réduit

    La réduction du préavis à un mois invoquée par un colocataire bénéficie à tous les autres preneurs (*). Il suffit que le colocataire justifie être dans l’un des cas énumérés par la liste de l’article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 : perte d’emploi, embauche consécutive à une perte d’emploi, mutation, RMI…

    (*) source:
    CA Paris 6e ch., 24 octobre 2000 ; Loyers et Copropriété, mars 2001, no 60.



    enfin, il y a aussi, autre fiche INC
    EN CAS DE CONGÉ DONNÉ PAR UN DES COPRENEURS;
    Ce congé met-il fin au contrat ?

    Non : chacun est titulaire d’un droit. Le départ de l’un d’eux ne constitue pas une clause de résiliation de la location, qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui sont restés dans les lieux.
    Le contrat peut cependant prévoir que, dans une telle hypothèse, le contrat serait résilié, ou encore qu’il serait demandé au(x) locataire(s) restant dans les lieux de fournir alors le cautionnement financier d’une tierce personne. De telles clauses sont valables.

    Celui qui a donné congé est-il libéré du paiement des loyers ?
    Si le contrat ne contient pas de clause de solidarité, le locataire est libéré du paiement des loyers dès la fin de son préavis. En revanche, si le contrat contient une clause de solidarité, le copreneur partant peut être poursuivi pour le paiement des loyers postérieurs à sa location, jusqu’au terme du contrat ou de la période de renouvellement en cours – mais pas au-delà.

    Celui qui a donné congé peut-il demander sa quote-part du dépôt de garantie?
    Non, même en l’absence d’une clause de solidarité, car le remboursement suppose la restitution effective des lieux. La question doit alors se résoudre entre copreneurs.

    source: J. 125/05-03 annule et remplace la fiche J. 125/10-88
    Pourtant le texte qui pose question, est tiré d'une version plus récente datée de septembre 2005 : J.228/09-05


    quel est votre avis ????????

  5. #5
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2005
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    4
    deja, merci pour cette recherche...
    en gros, en lisant ces différents articles, nos anciens propriétaires sont dans leur droit.

    >>> le troiseme n'étant pas muté,
    nous avons tous quittés les lieux au 31/09/2004 (donc préavis un mois).

    du coup il y a 2 points suspects à mon avis :

    - le troisieme n'a pas profité des lieux pendant ces deux mois dont ils nous demandent de payer en clause de solidarité, car accord des propriétaires pour un EDL comme nous l'avions établit.

    - de plus, ils ont reloué pendant la période demandée...
    il ne faut pas oublier l'origine de la constitution d'un "préavis" :

    L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis, lorsqu'un locataire donne congé, est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée afin de permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour trouver un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement.
    (ps : merci pour cet article)

    >>> j'avais entendu dire que le double loyer
    en France était interdit, ca vous dit quelque chose ?

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    Là d'accord avec vous en ce qui concerne la relocation.
    l'art 15 est très clair la-dessus.
    donc même en partant du principe que votre copain aurait dû faire 3 mois de préavis, il ne doit payer que jusqu'à la date de location suivante.

    >>> j'avais entendu dire que le double loyer
    en France était interdit, ca vous dit quelque chose ?
    oui, absolument interdit

  7. #7
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2005
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    bon bah je crois que je tiens le bon bout...
    [compagnie d'électricité]va m'envoyer le contrat des locataires apres nous...

    Citation Envoyé par golfy
    vous avez fait les LRAR nécessaires.
    il faudra donc prendre contact avec le juge de proximité (du TI du lieu du logement) pour qu'il tranche.
    je suis aller prendre une injonction de payer au tribunal d'instance du lieu de la location...

    il vaut mieux faire quoi :
    le juge de proximité ? quelles sont les procédures en gros ?
    je suppose que vous connaissez l'ADIL ? est-il nécessaire de les contacter avant de lancer la procédure ?

    encore merci
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 03/01/2006 à 11h13. Motif: anonymisation

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