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Vente maison et clause suspensive abusive

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    10
    Bonjour,

    Ma femme et moi avons mis en vente notre maison et signé un compromis de vente le 07/09/2005 avec notre acheteur potentiel actuel.

    Dans ce compromis de vente figure une clause suspensive concernant la production du certificat de conformité lié à une extension de la maison déclarée achevée le 15/09/2005 (le propriétaire d'alors n'avait pas jugé nécessaire de le demander).

    Ma femme et moi n'avons pas voulu faire oter cette clause afin de prouver notre bonne foi (imaginez la réaction de l'acheteur si nous avions demandé à oter cette clause) tout en sachant qu'après 10 ans, un certificat de conformité était très difficile à obtenir.

    Nos craintes étaient confirmées puisque ni la mairie de notre commune, ni la DDE ne sont en mesure de délivrer ce certificat arguant du fait qu'après 3 ans, il y a prescription sur les poursuites pouvant être engagées.

    La DDE est simplement en mesure de faire un courrier (type) dans lequel, elle explique cet état de fait ET ajoute que la vente d'un bien immobilier ne peut être soumis à la délivrance du certificat de conformité (c'est dans le courrier-type).

    L'étude de mon notaire a envoyé (récemment je le confesse) au notaire de l'acquéreur un texte juridique expliquant la même chose.

    Or, l'acheteur est maintenant avisé (oralement malheureusement) depuis le début du mois d'Octobre que le certificat de conformité ne sera pas produit. Depuis, il n'a pas fait jouer la clause suspensive (sachant surement que je la considère comme abusive) et attend patiemment la date d'expiration du sous-seing (30 décembre).

    Les questions sont donc :
    1 - Dois-je considérer que la clause suspensive liée à la délivrance du certificat de conformité est une clause abusive (simplement pour se donner de l'air) et qu'en voulant prouver notre bonne foi, nous nous sommes fait piéger ?
    2 - Suis-je en droit de demander des dommages et intérêts pour immobilisation abusive de mon bien (Mensualités du prêt, électricité, taxes, assurances ...) ?
    3 - Tout ceci est-il plaidable ?

    Merci par avance de vos réponses éclairées.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    Vous avez signé un compromis avec cette clause suspensive et une date butoir fixée au 30 décembre.

    Je ne me prononcerai pas sur la question de savoir si cette clause était abusive ou non : le fait est, qu'au moment de son introduction, ni l'acheteur, ni vous-même ne saviez que le certificat ne pourrait être obtenu (son caractère abusif n'est donc pour l'heure , pas démontré, et seul le juge pourrait se prononcer au vu des arguments des uns et des autres).

    Contrairement à ce que vous semblez penser, la dépassement de la date du 30 décembre ne rendra pas le compromis signé caduc. Cette date (sauf stipulation contraire clairement énoncée dans le compromis) deviendra alors le point de départ de toute action éventuelle destinée à contraindre la partie défaillante à venir signer l'acte authentique.

    Il y a donc lieu de savoir rapidement, malgré la condition suspensive non satisfaite, si l'acheteur souhaite toujours acheter . Il faudrait donc le mettre en demeure, passé la date du 30 décembre, de venir régulariser la vente ou à défaut, de vous indiquer qu'il ne désire plus acheter.

    S'il ne souhaite plus acheter en s'appuyant sur la condition suspensive (ou s'il ne répond pas à votre mise en demeure), vous pourrez alors, si vous le souhaitez , porter l'affaire en justice, sachant que l' issue de la procédure sera aléatoire.

  3. #3
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    décembre 2003
    Messages
    736
    Bonjour,

    Sauf erreur le caractère abusif d'une clause ne pourrait être reconnu que dans une transaction entre un professionnel et un particulier (pour préserver ce dernier des manoeuvres d'un co-contractant plus "éclairé")

    Entre particulier, on reste -à mon sens- dans le domaine de la liberté contractuelle ; si le consentement de votre acheteur est expressement conditionné par l'attribution du certificat de conformité, je ne suis pas sûr que vous puissiez y faire obstacle.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    10
    Bonjour,

    Merci pour ces réponses.

    Admettons que la clause suspensive ne soit pas abusive, le délai de réflexion est bien long, je trouve.
    ------
    Bonjour,

    Nous pensons que c'est une clause abusive car la demande ne porte que sur l'extension et non sur la maison entière. Et de surcroit pour une extension qui a déjà 10 ans (la maison en a 20).

    A croire que la conformité de la maison en elle-même n'intéresse pas l'acheteur. Pourquoi ?

    Demanderait-il un certificat de conformité pour une maison qui a 30, 40 voire 50 ans ?

    Où est la limite ?

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    La demande de l'acheteur est logique : il veut s'assurer que l'extension a été faite dans la légalité , tout en considérant que la construction initiale n'a pu être que la conséquence d'un permis de construire en bonne et due forme (ce qui doit d'ailleurs figurer dans votre acte de vente). D'où, à mon sens, le caractère non prouvé de ce que vous appelez une clause abusive.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    10
    L'extension a fait l'objet d'un permis de construire (en bonne et due forme) dont la déclaration d'achévement de travaux est le 15/09/2005. Tout ceci est référencé dans le compromis de vente jusqu'au numéro de permis de construire.

    Donc, en quoi l'extension aurait-elle pu être effectuée plus dans l'illégalité que la construction initiale ? Et inversement.

    La seule différence, c'est 10 ans entre les deux constructions.

    L'article R460-1 du code de l'urbanisme précise que le droit de visite pour vérification peut être exercé après l'achèvement des travaux pendant deux ans.

    Après c'est trop tard.

    Donc, même si la maison actuelle n'était pas conforme au permis de construire d'il y a 10 ans, personne ne pourrait me/le poursuivre. D'autant plus que la preuve dans ce cas doit être apportée par le plaignant.

    Ca il le sait.

    Les plans de la maison et de l'extension (avec le cachet de la DDE), ainsi que les plans de situation seront annexés à l'acte final.

    Je veux donc bien croire que la demande de l'acquéreur est logique.

    Mais on ne doit pas avoir la même.

    Le souci majeur est que son indécision coûte cher (>1000 euros pas mois). J'en viens à douter de sa réelle détermination à acheter notre maison.

    Pourquoi ne pas vérifier aussi la conformité de la maison par rapport au nouveau PLU qui vient de sortir début 2005 ? Soyons logique jusqu'au bout.

    Après ce sera quoi, les normes # Fournisseur en énergie # de 2000 qui ne sont pas respectées ?

    Je vous assure que sa demande "hallucine" tous les interlocuteurs que j'ai pu avoir en face : Mairie, DDE, notaire, agent immobilier, ...

    Il doit y avoir des coutumes régionales en matière de droit, je ne sais pas (il n'est pas de la région).

    Enfin merci de votre réponse.

    Citation Envoyé par Protis
    La demande de l'acheteur est logique : il veut s'assurer que l'extension a été faite dans la légalité , tout en considérant que la construction initiale n'a pu être que la conséquence d'un permis de construire en bonne et due forme (ce qui doit d'ailleurs figurer dans votre acte de vente). D'où, à mon sens, le caractère non prouvé de ce que vous appelez une clause abusive.

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Vous ne pouvez pas attendre de ce forum une réponse objective , si vous omettez dans votre post initial de préciser que l'extension avait fait l'objet d'un permis de construire dans les règles (la seule mention est "déclarée achevée le 15/09/2005 !!!). J'ai beau relire votre premier message, cette indication n'apparaît nulle part et vous la sortez maintenant comme un magicien sortirait un lapin de son chapeau . La demande de votre acheteur laissait supposer qu'il n' y avait pas eu de demande de permis, d'où ses doutes. Cela dit, vous avez eu tort de vous engager comme vous l'avez fait lors de la signature du compromis : puisque les choses avaient été faites dans la légalité, vous n'aviez pas à accepter cette condition suspensive.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    10
    Désolé. Effectivement. J'ai mentionné la déclaration d'achévement mais pas le permis (c'est tellement évident pour moi).

    Maintenant, oui, je considère que j'ai eu tort. Sur le coup, ma femme et moi, nous sommes dits que le fait de demander à l'acquéreur de retirer cette clause aurait pu jeter un doute sur la légalité de la construction. Nous l'avons laissé pour montrer notre bonne foi.

    Aujourd'hui, c'est nous qui avons un doute sur la bonne foi de l'acquéreur.
    Aurait-il fait mettre cette clause (via son notaire) pour pouvoir continuer ces recherches d'achat et renoncer à la vente à tout moment ? Voilà, le genre de question qu'on est amenés à se poser.

    Il a toutes les cartes en main pour renoncer à la clause ou la faire jouer mais il ne bouge pas.

    Merci encore de votre réponse.

    Citation Envoyé par Protis
    Vous ne pouvez pas attendre de ce forum une réponse objective , si vous omettez dans votre post initial de préciser que l'extension avait fait l'objet d'un permis de construire dans les règles (la seule mention est "déclarée achevée le 15/09/2005 !!!). J'ai beau relire votre premier message, cette indication n'apparaît nulle part et vous la sortez maintenant comme un magicien sortirait un lapin de son chapeau . La demande de votre acheteur laissait supposer qu'il n' y avait pas eu de demande de permis, d'où ses doutes. Cela dit, vous avez eu tort de vous engager comme vous l'avez fait lors de la signature du compromis : puisque les choses avaient été faites dans la légalité, vous n'aviez pas à accepter cette condition suspensive.

  9. #9
    Pilier Junior Avatar de Baldr
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    1 456
    Citation Envoyé par reivilo1998
    Nos craintes étaient confirmées puisque ni la mairie de notre commune, ni la DDE ne sont en mesure de délivrer ce certificat
    Hé bien ils ont tort, si le certificat n'est pas délivré dans les 3 mois à compter de la date de réception en Mairie de la déclaration d'achèvement des travaux, il existe une procédure permettant de l'obtenir. Art R 460-5 du Code de l'Urbanisme.
    Cordialement.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    10
    Effectivement :
    "
    Article R460-5
    (Décret nº 84-225 du 29 mars 1984 art. 7 Journal Officiel du 31 mars 1984 date d'entrée en vigueur 1 avril 1984)
    (Décret nº 88-199 du 29 février 1988 art. 1 Journal Officiel du 2 mars 1988)
    A défaut de notification dans le délai de trois mois, le bénéficiaire du permis de construire requiert, par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal, l'autorité compétente de délivrer le certificat. Il adresse copie de cette lettre au préfet lorsque celui-ci n'est pas l'autorité compétente pour statuer.
    La décision doit alors lui être notifiée dans les formes prévues à l'article R. 460-4, dans le mois de cette réquisition. A l'expiration de ce dernier délai, si aucune notification n'est intervenue, le certificat de conformité est réputé accordé.
    "

    Bravo !

    Merci pour cette nouvelle réponse.


    Apparemment, mon acheteur se contentera de ce qu'il y a dans l'article suivant R460-6.

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