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Charges locatives

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    2
    Bonjour,

    Après 3 ans 1/2 de bail dans notre logementsitué dans le 19e ardt de Paris, nous avons eu la surprise de recevoir un décompte des charges à payer en plus de charges que nous avons payé tout au long du bail.
    Ce montant s'est accumulé durant les années sans que nous n'ayons jamais reçu le moindre mémo ou le moindre décompte annuel...

    Nous ne contestons pas la somme car nous avons reçu le détail mais plutôt la manière dont cela était fait. Je voulais savoir si le cabinet de gestion est dans son droit de nous demander d'un coup les charges après 3 ans 1/2.

    Nous sommes maintenant dans une procédure pour demander un échéancier qui a été refusé et il menace de nous envoyer un huissier pour régler le problème. Nos cautions ont également été sollicités et je crois savoir qu'à la résiliation du bail, les cautions n'ont pu à l'être... La somme est considérable pour nous. Imaginez plus de 3 ans de charges à payer en une seule fois...

    Si vous pouviez me donner quelques éclaircissements sur ces points....
    Merci de votre aide et de votre réponse.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 644
    Bonjour,

    En matière de loyer et charges, la prescription est de 5 ans (http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad...0.rcv&art=2277). L'agence est donc fondée à vous réclamer un arriéré de charges sur une période de 3 ans et demie.

    La liste des charges dites récupérables sur le locataire est prévue par le décret du 26 août 1987 (JO du 30.8.87). Une régularisation des charges doit être faite annuellement dans votre cas, puisque vous payez un acompte mensuel.

    On peut donc considérer que l'agence a commis un négligence que l'on peut qualifier de grave, eu égard au retard, et eu égard à la somme que l'on vous demande de payer en une seule fois.

    Faute pour eux d'accepter un échéancier raisonnable, vous pouvez leur dire que vous vous adresserez au juge d'instance, afin qu'il vous accorde cet échéancier. Une lettre recommandée avec accusé de réception serait la bienvenue pour faire ce courrier.

    Cordialement

    Anissa
    J'adore parler de rien, c'est le seul domaine où j'ai de vagues connaissances.
    Oscar Wilde

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Et oui, Steph, c'est une pratique courante afin de sur-évalué le loyer de l'appart (car vous pensez OK c'est XX euros CC mais vous n'allez pas plus loin que ca et vous prenez les provisions de charges comme "argent comptant" si je peux dire).

    Un conseil pour l'avenir et pour tous les lecteurs LOCATAIRES: exigez de voir les précédentes régul de charges locatives AVANT de signer le bail. Si le bailleur est honnête, il vous le montrera bien volontiers.

    sinon, méfiance !!!! et éventuellement, partez en courant.
    à moins bien sûr qu'il vienne d'acheter l'appart il y a qq jours, tous les copro disposent du budget prévisionnel des charges de copropriété pour l'année et des régul sur simple demande au syndic.

    Et n'oubliez pas de réclamer les régul de charges (comme stipulé dans l'art 23 de la loi du 6 juillet 89) si vous louez un logement non meublé.

  4. #4
    Membre
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    2
    merci beaucoup de votre aide. Nous allons voir ce qu'on peut faire....

    A bientôt !

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    7
    Bonjour

    J'ai un problème similiaire avec mon propriétaire : je loue un appartement pour lequel on me demande 10€ de "provisions de charges". Or, je viens de recevoir un courrier me signifiant un doublement de ces charges. Passe encore, mais cette augmentation s'appliquerait aussi aux 2 années passées dans ce même appartement !

    Plus de 200€ sont donc à débourser... L'agence justifie cette augmentation en arguant d'une "erreur" sur notre contrat, qui indiquait une provision sur charges de 10€/mois au lieu de 20€ (mais est-ce à nous de payer pour une erreur qui ne nous est pas imputable ?). L'autre argument avancé est le congé maladie de la personne s'occupant de l'entretien des communs et les frais engendrés par les prestations d'une société privée(congé ne couvrant pas la totalité de la période de location des lieux).

    D'autre part, l'agence nous a signifié avec 6 mois de retard une augmentation de loyer (170€ à régler de suite): ce sont donc près de 400€ (+ le loyer !) que les gestionnaires nous réclament... L'agence est-elle fondée à nous réclamer ces sommes ?

    Merci de votre aide

    Benjamin

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Oui, comme vous avez pu le lire, ils peuvent réclamer sur 5 ans. Demandez toutefois a voir les justificatifs et refaites les comptes.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    7
    Bonjour,

    Merci de votre réponse. J'ai toutefois une autre question concernant ce problème: si j'ai bien compris, il faut pouvoir présenter des documents justifiant l'augmentation des charges. Or, le document présenté mentionne le recours à un service d'entretien sur la période des 6 derniers mois, et non sur les 2 ans 1/2 d'occupation du logement. L'agence est-elle pour autant fondée à nous réclamer des arriérés de charges pour l'intégralité de cette période ?

    De plus, le gestionnaire argue du fait qu'une "erreur" se serait glissée dans notre contrat, fixant les charges à 10€ au lieu de 20 comme c'est le cas pour les autres locataires. Cet argument est-il suffisant pour exiger de nous la somme demandée ? Est-ce à nous de payer le prix fort pour les erreurs de l'agence ?

    J'attends encore pour régler la somme demandée. Merci de vos réponses !

    Benjamin

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 644
    Chaque centime de charges que vous payez doit être justifié (décompte du syndic au propriétaire faisant apparaître les charges récupérables), vous ne payez que sur justificatifs.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    7
    Merci de votre réponse, je demanderai un décompte précis à mon agence. Mais celle-ci semble décidée à récupérer cette somme, en arguant du fait que de toute façon, les autres locataires paient plus de charges que nous, et ce depuis aussi longtemps. Est-ce un argument suffisant pour justifier leur démarche ?

    (J'espère ne pas encombrer le forum avec mes demandes répétées, mais je préfère bien me renseigner avant de débattre de la question avec l'agence. Merci de vos réponses et... de votre patience !)

    Benjamin (qui pensera à demander les régulations de charges la prochaine fois !! )

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Benjamin:

    vous payez des charges en fonction des tantièmes que représente votre lot par rapport à tout l'immeuble si copro avec syndic, ou par rapport à une autre répartition "équitable" dans le cas des mono-propriétés. répartition que vous devez connaitre au moment de la signature du bail.

    Mais rappelez vous bien que vous payez des PROVISIONS mensuelles.
    quelles soient de 10, 20 ou 80 euros, elles sont à prendre en déduction par rapport au total des charges locatives présentées, comme dit Anissa, avec justificatifs.

    Ca revient donc au même (pour le montant total pay&#233 mais evidemment la régul sera plus importante pour celui qui n'aura payé que 10 eruos d'avance par mois

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 644
    Non, les charges doivent être justifiées : chaque trimestre, le syndic envoit un relevé de charges au propriétaire sur lequel apparaît les charges récupérables sur le locataire, ces sommes correspondent à une réalité économique (factures...etc...). Pas de justification, pas de paiement (attention, les justificatifs doivent être à votre disposition soit à l'agence, soit chez le propriétaire, aucune obligation de vous les faire parvenir par courrier :

    Article 23, loi du 6 juillet 1989 : "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
    1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
    2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
    3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
    La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.
    Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
    Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. "


    Exemples de charges qui incombent au locataire décret du 26 aout 1987:
    les frais engendrés par les ascenseurs et monte-charge
    · dépenses d'électricité
    · visites périodiques de contrôle
    · petites réparations sans fournitures
    · produits et petit matériel d'entretien
    · petites réparations de la cabine ou des paliers

    Les impôts et redevances
    · taxe d'enlèvement des ordures ménagères
    · taxe de balayage


    L'eau et le chauffage

    · dépenses d'eau individuelle
    · dépenses d'eau nécessaire à l'entretien des parties communes
    · électricité
    · combustible ou fourniture d'énergie quelle que soit sa nature
    · exploitation et entretien courant : réglage, nettoyage, graissage des installations techniques
    · visites périodiques de contrôle
    · menues réparations

    Les antennes collectives : frais d'installation, d'entretien et de remplacement, dans certaines conditions (loi du 2 juillet 1966 et décret du 22 décembre 1967)

    Les parties communes et espaces extérieurs
    · salaire du personnel d'entretien
    · électricité et entretien de la minuterie
    · produits d'entretien
    · menues réparations du matériel d'entretien
    · opérations de coupe, désherbage, arrosage

  12. #12
    Dan
    Dan n'est pas en ligne
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2004
    Messages
    464
    bonjour,
    j'ajoute mon grain de sel : la prescription de 5 ans .. ne s'applique pas lorsque la créance, même périodique, dépend d'éléments qui ne sont pas connus du créanciers et qui, en particulier doivent résulter de déclarations que le débiteur est tenu de faire.
    La prescription de l'art.2277 s'applique aux loyers mais non aux charges récupérables qui correspondent à des prestations variables au montant indéterminé
    C'est la jurisprudence du ccivil commenté.
    Cordialement
    Il n'y a pas de démocratie sans bonne justice.

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