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Charges locatives

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 101
    Merci de votre précision dan, pourriez vous préciser les références de cette jurisprudence.

    Cdt

  2. #14
    Dan
    Dan n'est pas en ligne
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2004
    Messages
    464
    Cour de Cass - Assemblée plénière 7 Juillet 1978 - je n'arrive pas à joindre ici la copie de cette jurisprudence
    Cour Appel Paris (16ème ch.B) 12 mars 1992
    Cour de Cass, civ3 - 14 novembre 2002 "la prescription résultant de l'article 2277 du C civil n'atteint les créances qui y sont soumises que lorsque celles-ci sont déterminées tant dans leur nature que dans leur quantum".
    Cour de cass civ.3 3 Avril 2001 : ".. qu'en statuant ainsi par des motifs qui ne caractérisent pas l'accomplissement du délai de prescription ni la connaissance par le débiteur de la détermination à l'avance des sommes dues périodiquement, le tribunal a violé .."

    J'ai trouvé aussi une jurisprudence qui consacre la négligence du propriétaire lorsqu'il n'y a eu aucune réclamation expresse de la part du bailleur .." Cour d'Appel de Versaille, 12 Décembre 1999.
    cordialement, en attendant votre avis sur l'aspect pratique applicable au cas qui nous est soumis.
    Fichiers attachés
    Il n'y a pas de démocratie sans bonne justice.

  3. #15
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 101
    Je pense votre interprétation erronée simplement parce que l'article 2277 alinéa 3 du code civil indique explicitement la prescription de 5 ans pour les loyers ET charges locatives.

  4. #16
    Dan
    Dan n'est pas en ligne
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2004
    Messages
    464
    bonsoir Anissa,
    il me semblait que l'art 2277 concernant les charges locatives s'applique aux actions en répétition ? et ici il s'agit d'un rappel de charges à payer (et non à rembourser).
    cordialement,
    Il n'y a pas de démocratie sans bonne justice.

  5. #17
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 101
    Les jurisprudences que vous avez citées sont soit erronées, soit peu concluantes. J'ai fait une recherche non aboutie sur le sujet qui nous occupe ; je n'exclue pas que votre raisonnement soit le bon, toutefois, dans le cas inverse (de condamnation du locataire) c'est bien un rappel de charges sur 5 ansqui est appliqué.

  6. #18
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    Le bailleur dispose d'un délai d'un délai de 5 ans, en application de l'article 2277 du Code civil, pour demander à son locataire la régularisation des charges ou exiger le paiement des charges impayées. Ce dernier dispose quant à lui d'un délai de 30 ans pour réclamer au bailleur des charges que celui-ci aurait indûment perçues. C'est la prescription trentenaire qui prend alors le pas sur la prescription quinquennale.



    Article 2277
    Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement :
    Des salaires ;
    Des arrérages des rentes perpétuelles et viagères et de ceux des pensions alimentaires ;
    Des loyers, des fermages et des charges locatives ;
    Des intérêts des sommes prêtées,
    et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts.
    Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives.


    La prescription quinquennale s’applique aux loyers et aux obligations accessoires périodiques qui accompagnent le loyer : Les charges locatives, chaque fois que le créancier est en mesure d’en déterminer le montant (Cass. 3 juillet 1979), la prescription quinquennale s’applique en particulier aux charges stipulées payables « au moyen d’une provision mensuelle payée en même temps que le loyer, l’épuration des comptes se faisant annuellement ou trimestriellement (CA Paris 5 janv. 1990). Par extension on applique l’art. 2277 du Code Civil à l’action en répétition de loyers indûment versés (CA. Versailles 21 sep. 1982 juris-data n° 042720 et Cass. soc. 21 fév. 1996)

    L’art. 2277 (prescription quinquennale), ne s’applique pas, lorsque la détermination du loyer fait l’objet d’un litige entre les parties (Cass. 18 oct. 1966). Ou lorsque, le montant des charges dépend des éléments qui ne sont pas connus du créancier et qui en particulier, doivent résulter des déclarations que le débiteur est tenu de faire (Cass. Ass. Plén. 7 juillet 1978)


    La régularisation annuelle est obligatoire :
    Certains locataires paient indéfiniment des provisions sans jamais voir de régularisation. Ils peuvent saisir le tribunal d’instance pour qu’il ordonne au propriétaire de produire les comptes. Deux procédures rapides peuvent être utilisées: le référé, puisque le litige ne se heurte à aucune contestation sérieuse, ou l’injonction de faire. Cesser de payer les acomptes n’est jamais sans risque, même si pour la Cour de cassation cela ne justifie pas la résiliation du contrat de location, les charges demandées n’étant alors pas justifiées (C. Cass. 3eCh. civ., 21.3.1990, Lamothe c/ Charmont - Rev. loyers 1990.392).

  7. #19
    Dan
    Dan n'est pas en ligne
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2004
    Messages
    464
    mon intervention est purement objective. Je pense qu'on ne devrait même pas pouvoir demander un rappel de charges sur plusieurs années alors que les syndics ont la possibilité de faire des appels de provisions sur charges. Cela étant je joins une jurisprudence plus récente
    Fichiers attachés
    Dernière modification par Dan ; 09/03/2006 à 17h37.
    Il n'y a pas de démocratie sans bonne justice.

  8. #20
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2004
    Messages
    103
    >Ce dernier dispose quant à lui d'un délai de 30 ans pour réclamer au >bailleur des charges que celui-ci aurait indûment perçues. C'est la >prescription trentenaire qui prend alors le pas sur la prescription >quinquennale.
    Cette disposition est obsolete depuis la parution de la loi de cohesion sociale Loi 2005-32 du 18 janvier 2005 art 113 .
    le delai de 5 ans est maintenant le meme pour les deux parties

  9. #21
    Dan
    Dan n'est pas en ligne
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2004
    Messages
    464
    je suis d'accord avec Dambreville, mais il s'agit uniquement de la répétition de l'indu et non du rappel de charges.
    Il n'y a pas de démocratie sans bonne justice.

  10. #22
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 101
    Dest : Denis 63 : le locataire dispose lui aussi d'un délai de 5 ans depuis janvier 2005.

    Dest : Dan : pour le rappel des charges, le déali est bien de 5 ans.

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