Vos question à l'Avocat
Discussion fermée
Résultats 1 à 13 sur 13
Arborescence des messages utiles7Message(s) Utile(s)
  • 1 Posté par Golfy
  • 1 Posté par Gennaker
  • 1 Posté par Golfy
  • 1 Posté par Gennaker
  • 1 Posté par Golfy
  • 1 Posté par Gennaker
  • 1 Posté par Gennaker

Annulation d'une Assemblée Générale pour défaut de convocation de l'ensemble des copropriétaires

Question postée dans le thème Copropriété, Syndic et ASL sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2009
    Messages
    9
    Bonjour à tous,

    J'ai acheté un appartement dans le cadre d'une VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement).
    L'immeuble dans le quel j'ai emménagé est neuf donc.

    C'est le constructeur de l'immeuble qui a compétence pour désigner un syndic provisoire, car l'immeuble venant d'être construit, il n'y a pas encore de syndic désigné.

    Ce syndic provisoire, nouvellement désigné, a compétence à son tour pour convoquer les copropriétaires à la première assemblée générale.
    Le problème, c'est qu'il n'a pas convoqué l'ensemble des copropriétaires, puisqu'il n'a pas adressé les convocations aux bonnes adresses.

    En effet:
    - Quand j'ai signé le contrat de vente en janvier 2007, j'habitais à une adresse A.
    - J'ai déménagé vers une adresse B en février 2008, j'ai aussitôt communiqué cette nouvelle adresse au constructeur, qui en a bien pris compte, puisque ses courriers, depuis février 2008 donc, me sont tous bien parvenus à cette adresse B.
    - Quand la convocation de la première assemblée générale a été faite, en novembre 2009, trois semaines avant la remise des clés de l'appartement acheté, j'habitais toujours à cette adresse B.

    Le fait est que je n'ai jamais reçu de convocation par lettre recommandée à mon adresse B alors que le constructeur avait parfaitement connaissance de cette dernière.
    Plusieurs de mes voisins copropriétaires ont connu exactement le même problème et n'ont donc pas été convoqués eux non plus.
    Une première assemblée générale s'est malgré tout tenue, j'en ai demandé le procès verbal il y a quelques jours, elle a entre autre décidé que le syndic alors provisoire, le devienne à titre permanent.

    Mes questions sont donc les suivantes:
    1° Puis-je demander à obtenir l'annulation de cette première assemblée générale?
    Ma demande repose sur le fait que plusieurs copropriétaires n'ont pas été dûment convoquées dont moi-même.
    Tous les copropriétaires non convoqués ainsi que plusieurs de ceux convoqués mais considérant eux aussi que cette assemblée générale est irrégulière souhaitent son annulation.

    2° Combien de temps ai-je pour le faire ?

    3° Comment demander cette annulation ? Auprès de qui ?

    4° En temps normal, lorsque qu'un syndic provisoire est désigné par le constructeur, par qui les frais liés à l'organisation de la première assemblée générale doivent être acquittés, le constructeur ou les copropriétaires ?

    5° Si le constructeur est responsable pour ne pas avoir communiqué au syndic provisoire les dernières bonnes adresses connues des copropriétaires, par une négligence grossière, ce qui est le cas me concernant:
    - est-ce au constructeur, à laquelle est imputable la faute, de payer les frais liés à l'organisation de cette première assemblée générale irrégulièrement convoquée?

    Merci à tous pour vos réponses et bonne journée !

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    bonjour

    l'acte d'achat etait donc bien signé poru vous et pour les autres lors de l'envoi des convocations ? c'est cette date qu'il faut verifier.
    autre point. sur le PV de l'AG, etes vous notés comme absents non représentés ? si oui c'est une indication que vous auriez dû etre convoqués mais que ce n'est pas arrivé ...

    sinon pour les demarches:
    annulation d'une AG se fait dans les 2 mois de la reception du PV, aupres du TGI ... mais faites le si vous avez vraiment des pbl avec la nomination de ce syndic: ca coute cher, et il faut voir ce que vous allez en tirer.
    pour combien de temps a t-il été elu ?
    avez vous voté le budget prévisionel ?
    quoi d'autre ?

    Copropriété - Service-public.fr


    y a t-il eu un conseil syndical d'elu ?
    car alors le president de ce CS pourrait avoir discussion avec le promoteur et le syndic et decider de reconvoquer une AG avec les points precis de l'ODJ - aux frais de celui qui a fait la faute ... ne pas oublier que passer au TGI, vous allez avoir besoin d'un avocat ... payant ...

    documentez vous bien avant d'agir et voyez le pour et le contre.

    Laurentparis a trouvé ce message utile.

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    octobre 2009
    Localisation
    Rhone Alpes/ Paca
    Messages
    2 589
    Bonjour,

    1° Puis-je demander à obtenir l'annulation de cette première assemblée générale?
    Ma demande repose sur le fait que plusieurs copropriétaires n'ont pas été dûment convoquées dont moi-même.
    Il s'agit en effet d'une irrégularité permettant aux seuls copropriétaires non convoqués de demander la nullité.

    2° Combien de temps ai-je pour le faire ?
    Selon l'art. 42 de la loi du 10 juillet 1965 vous avez 2 mois à partir de la réception du PV de compte rendu de l'AG pour le faire. Le départ du délai de recours part du jour de présentation du LRAR à votre domicile et le syndic doit l'envoyer dans les 2 mois suivants l'AG.
    Ce délai de 2 mois ne vaut que pour une notification effective et régulière. si la notification du procès verbal n'a pas eu lieu, si elle a été faite de façon irrégulière (lettre simple) ou si le P.V. ne mentionne pas l'article 42, le délai de contestation sera alors de 10 ans.

    Par ailleurs en cas d'absence de convocation cette règle demeure applicable même si l'irrégularité a été découverte postérieurement à l'expiration du délai pour agir
    3e Civ. - 19 décembre 2007. REJET
    N° 06-21.410. - C.A. Versailles, 2 octobre 2006.


    3° Comment demander cette annulation ? Auprès de qui ?
    Assignation au Tribunal de Grande Instance, nécessité de prendre un avocat.

    Sur les deux dernières questions je laisse d'autres spécialistes de la vente en VEFA vous répondre, mon intuition me souffle que le mot copropriété entraine les frais de fonctionnement de celle ci au débit des copropriétaires, mais je peux me tromper...
    Laurentparis a trouvé ce message utile.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2009
    Messages
    9
    Un grand merci à vous, Golfy et Gennaker, pour vous réponses !

    Golfy, pour répondre à vos questions:
    L'acte d'achat est bien signé, depuis bientôt trois ans. Nous sommes propriétaires en titre, ce point ne pose aucun problème.
    Sur le PV de l'AG, nous sommes notés absents non représentés.
    Le syndic a été élu pour 2 ans, le budget prévisionnel a été voté pour les exercices 2010 et 2011.
    Un conseil syndical a été élu.
    Rien d'autre de déterminant n'a été voté.

    L'objet de ma contestation porte sur le fait qu'un seul syndic a été proposé (le syndic provisoire a été reconduit en tant que syndic de manière durable). Il n'y a pas eu donc de mise en concurrence de devis entre plusieurs syndics, ce qui aurait eu pour conséquence naturelle d'obtenir de meilleurs tarifs pour la gestion de la copropriété.

    En fait Golfy, j'ai déjà pensé à la possibilité à laquelle vous faites référence: demander au syndic et au promoteur la convocation d'une nouvelle AG, je pensais que seul le TGI était compétant pour annuler une AG, mais après tout, si le résultat obtenu est le même après un vote des copropriétaires, pourquoi se priver de cette solution plus simple !

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    ben ils savent qu'ils sont dans leurs torts ... alors autant parlementer !
    mais attention il faut alors vous mettre en chasse d'un nouveau syndic a proposer et cela ne se fait pas en 3 semaines ... si vous voulez choisir un bon !

    je trouve par ailleurs qu'un mandat de 2 ans pour commencer est un peu long ... il doit faire ses preuves ! d'un autre coté, puisque c'est un VEFA, il ne devrait y avoir que des suites de construction et sans gros defauts espérons le ... mais le syndic proposé par le promoteur a plus de chance d'avoir des reponses et une action du promoteur au cas ou il y aurait problèmes. c'est lá ou le conseil syndical doit se montrer vigilant et surtout un partenaire suivant la gestion
    Laurentparis a trouvé ce message utile.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2009
    Messages
    9
    Merci Golfy pour vos réponses éclairées !

    Je vais déposer dans chaque boite aux lettres une demande pour recenser les copropriétaires acceptant la tenue d'une nouvelle AG.
    Il faut donc réunir au moins un quart de l'ensemble des voix de la copropriété c'est bien ça ?

    De plus, la demande de la tenue d'une nouvelle AG doit se faire au syndic sous la forme d'une mise en demeure LRAR qui imparti un délai de 8 jours n'est-ce pas ?
    Ce délai de 8 jours correspond:
    - à la manifestation de leur part d'une réponse favorable au principe de la tenue de l'AG
    ou bien
    - au délai maximum imparti pour la tenue de l'AG ?

    Si c'est uniquement un délai de 8 jours pour donner un accord de principe, alors, quel délai au maximum peuvent-ils donner à la tenue de la nouvelle AG ?

    Encore merci !

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    octobre 2009
    Localisation
    Rhone Alpes/ Paca
    Messages
    2 589
    En fait Golfy, j'ai déjà pensé à la possibilité à laquelle vous faites référence: demander au syndic et au promoteur la convocation d'une nouvelle AG, je pensais que seul le TGI était compétant pour annuler une AG, mais après tout, si le résultat obtenu est le même après un vote des copropriétaires, pourquoi se priver de cette solution plus simple !
    Non, cela ne marche pas comme cela.
    Le vote à élu le syndic pour une durée déterminée, en principe un an, c'est un contrat qui ne sera dénonçable qu'à échéance lors de l'AG annuelle, vous devez donc faire annuler cette AG pour pourvoir présenter un autre syndic.
    Vous ne pouvez révoquer un syndic en cours de mandat que pour carence grave , ce qui n'est pas le cas ici.
    Laurentparis a trouvé ce message utile.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    je pense plutot gennaker a faire pression sur le syndic /promoteur.
    comme il n'a pas respecté la procédure, ou bien il joue le jeu de reconvoquer à ses frais une autre AG, et peut etre va t-il encore passer une nouvelle fois, ou bien les copro vont faire demande d'annulation avec tout ce que cela va entrainer comme desagrément: pas d'appels a percevoir, retards, etc ...

    ca a marché comme cela pour un VEFA que mon frere a acheté et dont la 1ere AG n'a pas ete convoquée avec les proprios en titre au moment (enfin certains) - c'est le marché qui leur a été mis en main et ils ont accepté.

    comme en general y'a pas enormément a voter ce coup lá (a part leur nomination), cela ne porte pas vraiment a conséquences ...
    Laurentparis a trouvé ce message utile.

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    octobre 2009
    Localisation
    Rhone Alpes/ Paca
    Messages
    2 589
    Oui Golfy, j'ai bien compris l'esprit de cette stratégie mais croyez moi les promoteurs s'en moquent. Et pourquoi irait-on au TGI s'il suffisait à chaque vote qui ne convient pas, ou à chaque irrégularité de re convoquer une AG dans la foulée pour voter le contraire ?
    Une assemblée générale, ou l'une de ses décisions, ne peut être contestée que par la voie d'une action judiciaire, ...ou, dans le cas de Laurentparis, que l'intimidation fonctionne et le syndic démissionne de son plein gré, y croyez vous réellement ?

    Là, le syndic n'est pas obligé d'accepter de renoncer à son mandat puisqu'il a des atouts: celui d'attaquer le syndicat des copropriétaires pour rupture de contrat, ou faire de la rétention de dossiers tant qu'il reste légalement élu et que l'AG n'est pas contestée, soit pour 2 ans.
    Ce qui soulève peut-être une autre anomalie:
    la durée de mandat d'un syndic ne pouvant excéder 3 ans renouvelables en règle générale, mais ne peut plus excéder un an lorsque ce dernier a participé à la construction de l'immeuble, et cela pendant un délai de dix ans. Cette disposition est applicable également à son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus lorsque, directement ou indirectement, à quelque titre que se soit, même par personne interposée, ils ont participé à la construction de l'immeuble.
    Il faudrait donc vérifier s'il y a lien entre ce syndic et le promoteur, c'est par pratiquement toujours le cas. Ce qui vous donne un second motif d'irrégularité.

    Connaissant l'agilité des syndics et promoteurs à se tenir moitié dans les clous, moitié en dehors (la méthode des mauvaises adresses de convocation en est un exemple) et leur inertie aux réclamations, mettre la pression sans l'action protectrice de l'annulation légale mettra le syndicat des copropriétaires en porte à faux.
    Il semble que vous ayez en face de vous des gens retors et habiles; devant la technique utilisée pour évincer des copropriétaires d'une AG et faire voter ce qui leur convenait, je doute qu'ils n'aient pas dans leur manche les moyens bien rodés de s'en défendre aux dépend des copropriétaires trop confiants.
    Dernière modification par Gennaker ; 21/03/2010 à 09h04.
    Laurentparis a trouvé ce message utile.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2009
    Messages
    9
    Merci encore Gennaker et Golfy pour vos réponses fort utiles !

    Les copropriétaires semblent satisfaits du syndic désigné provisoirement par le promoteur et nommé, de manière pas tout à fait légale certes, pour deux ans.

    La question de changer le syndic ne se pose donc plus a priori au moment où je vous parle.

    Néanmoins, quelques copropriétaires dont je fais partie voudraient convoquer une nouvelle AG.

    Je vais prospecter auprès de tous les copropriétaires afin de constituer une liste recensant:
    - lesquels n'ont pas été convoqués
    - lesquels souhaitent, convoqués ou pas, la tenue d'une nouvelle AG

    Si nous réunissons au moins un quart des votes de tous les copropriétaires, nous demanderons au syndic de convoquer une AG extraordinaire.


    Les résolutions soumises au vote porteront:

    - sur l'élection d'un nouveau Conseil Syndical
    - sur la décision de demander au promoteur le remboursement, au profit de la copropriété, de la tenue de la 1ere AG, puisque la faute lui est imputable
    - sur la décision de demander une compensation financière au promoteur, du fait que, en ne convoquant pas tous les copropriétaires, certains de ceux-ci qui voulaient apporter des devis de différents syndics pour les mettre en concurrence (ce que je voulais faire) n'ont pas pu le faire. Il en a résulté la nomination du syndic provisoire, qui s'est faite par défaut de choix, par les copropriétaires convoqués qui n'avaient pas au cours de cette première AG disposition de la pleine information à laquelle ils avaient droit. Leur décision a été faussée.
    Ceci a conduit à la nomination du syndic actuel, qui pratique des tarifs peut être supérieurs à certains de ses concurrents, pour des prestations égales. Cette compensation financière vise à combler l'écart de prix éventuel entre le syndic nommé actuellement à ses concurrents les moins chers.

    Voici mes questions:

    1° Il faut donc réunir au moins un quart de l'ensemble des voix de la copropriété pour convoquer une nouvelle AG, c'est bien ça ?

    2° La demande de la tenue d'une nouvelle AG doit se faire au syndic sous la forme d'une mise en demeure LRAR qui imparti un délai de 8 jours n'est-ce pas ?

    3° Ce délai de 8 jours correspond:
    - à la manifestation de la part du syndic d'une réponse favorable au principe de la tenue de l'AG ?
    ou bien
    - au délai maximum imparti pour la tenue de l'AG ?

    4° Si c'est uniquement un délai de 8 jours pour donner un accord de principe, alors, quel délai au maximum le syndic peut-il donner à la tenue de la nouvelle AG ?

    Merci encore pour votre aide précieuse et excellente journée à tous !
    Dernière modification par Laurentparis ; 22/03/2010 à 16h03.

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    octobre 2009
    Localisation
    Rhone Alpes/ Paca
    Messages
    2 589
    Citation Envoyé par Laurentparis Voir le message

    Les copropriétaires semblent satisfaits du syndic désigné provisoirement par le promoteur et nommé, de manière pas tout à fait légale certes, pour deux ans.
    La question de changer le syndic ne se pose donc plus a priori au moment où je vous parle.
    Il ne s'agit pas de "désignation provisoire" mais de mandat voté pour 2 ans. Les copropriétaires ont donc le temps, d'ici là, de prospecter pour en proposer un autre.
    Idem pour le conseil syndical élu, c'est fait et reste valable jusqu'à la prochaine AG, où vous procéderez à un nouveau vote si son renouvellement est prévu annuellement, là vous pourrez élire d'autres membres, pas avant.

    Vous êtes maintenant dotés d'un Syndic et d'un Conseil Syndical qui conviennent à la plus part des copropriétaires, vous devez donc accepter ce choix ou passer par la case TGI pour le faire annuler s'il ne vous convient pas. J'ajoute que "court-circuiter" le CS en engageant des tentatives de convocation d'AG sans légitimité, risque d'obscurcir le ciel de vos relations pour le futur.


    Laurentparis a trouvé ce message utile.

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2009
    Messages
    9
    Merci Gennaker pour votre réponse.

    La plupart des copropriétaires sont d'accord pour soumettre au vote l'élection d'un nouveau Conseil Syndical, car celui en place semble peu motivé dans la résolution des problèmes...
    Est-il possible de le faire lors de la prochaine assemblée générale qui sera convoquée prochainement par un quart au moins des propriétaires ?

    De plus, quelqu'un aurait-il les réponses à mes questions posées dans le message N°10 ?

    Merci !

  13. #13
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2009
    Messages
    9
    Bonjour à tous,

    Je fais suite à la discussion.
    Nous sommes un groupe de copropriétaires voulant demander l'annulation de la première AG de l'existence de notre copropriété.
    Cette AG a été irrégulièrement convoquée (l'ensemble des copropriétaires n'a pas été convoqué).
    Après m'être renseigné, il s'avère que cette demande doit être adressée au président du TGI et qu'elle peut l'être par une procédure de référé.
    Il se trouve aussi que le référé peut être demandé sans le concours d'un avocat.

    Peut-on donc demander l'annulation d'une AG par voie de référé sans le concours d'un avocat ?

    Merci à tous et bonne journée.

Discussion fermée
Interrogez un avocat via Wengo

Discussions similaires

  1. Réponses: 8
    Dernier message: 07/06/2014, 12h36
  2. SCI défaut d'Assemblée Générale!
    Par Giantpanda dans le forum Immobilier
    Réponses: 7
    Dernier message: 10/06/2013, 11h10
  3. Réponses: 14
    Dernier message: 09/02/2011, 07h59
  4. Réponses: 2
    Dernier message: 21/10/2010, 13h02
  5. Assemblée générale et convocation
    Par Fanzy6@ dans le forum Entreprise
    Réponses: 2
    Dernier message: 21/05/2007, 17h50

Règles de publication

  • Vous ne pouvez pas créer de nouvelles discussions
  • Vous ne pouvez pas envoyer des réponses
  • Vous ne pouvez pas envoyer des pièces jointes
  • Vous ne pouvez pas modifier vos messages

  • Règles du forum