Vos question à l'Avocat
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Découverte d'une servitude avant signature définitive

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    8
    Bonjour à tous,
    En juillet 2005, mon ami et moi avons signé une promesse de vente concernant l'achat d'une petite maison de ville (maison A) faisant partie d'un lot dont la division n'avait pas encore été réalisée. Pour visualiser le lot, voir fichier joint.[/FONT]e maison A et une maison B. La maison A se trouve sur le terrain B, est accessible côté rue et est isolée de la maison B par un mur et un portail sur le côté droit de la maison A.
    Pendant la visite initiale, le agent immobilier nous a fait visité la maison et nous a amené sur la propriété de la maison B pour nous montrer l'arrière et le côté droit de la maison. Il en a profité pour nous montrer un petit local (sans rentrer dedans car il n'avait pas les clés), qui faisait partie de la maison A mais dont l'accès par la maison A est condamné par une cloison. Il nous a indiqué que le local appartenait à la maison B, qui peut y accéder par une porte extérieure dans son jardin. Nous ne nous sommes pas posé de questions. Il appartenait à la maison B, un point c'est tout !
    Après avoir dépassé de deux mois la date de signature prévisionnelle suite à des retards administratifs divers, nous avons enfin obtenu une date de signature officielle. La veille de la signature, mon ami s'est rendu chez le notaire pour étudier les plans. Il s'est aperçu que le local nous appartenait et que l'on nous imposait une servitude pour permettre à la maison B d'accéder au local qui renferme son tableau et son compteur électriques. Or, la promesse de vente ne mentionnait nulle part la présence du local et de la servitude. Puisque nous refusions la servitude, nous avons gentiment demandé au vendeur de déplacer le compteur hors du local et de condamner son accès à la maison B pour supprimer ladite servitude et rattacher le local à la maison A. Nous aurions pris à notre charge l'abattement de la cloison. De son côté, le vendeur ne veut apporter aucune modification et met la faute sur notre dos. Sommes-nous en droit de casser la vente ? Que risquons-nous ? A quelles indemnités pouvons-nous prétendre ? En effet, nous serons à la porte de notre logement actuel fin janvier 2006.
    Merci de votre aide,
    Un couple qui en a marre
    Fichiers attachés

  2. #2
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    159
    Il appartient à l'intermédiaire rédacteur de l'avant contrat de vous informer des éventuelles charges grevant le bien et notamment des servitudes dont il aurait pris connaissance en demandant le titre de propriété des vendeurs. La responsabilité incombe à l'agent immobilier qui a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil.
    Soyez fermes, la jurisprudence est sévère et constante.

  3. #3
    Pilier Junior Avatar de Baldr
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    1 456
    L'acte notarié doit reprendre le contenu du compromis de vente. Le notaire n'a pas le droit de modifier ce qui a été decrit et convenu dans le compromis. Ainsi si cette servitude n'était pas indiquée dans le compromis vous êtes fondé à demander la résolution de la vente.
    Cordialement.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    8
    Merci pour toutes vos réponses !

    En fait, nous pensons également être dans nos droits. Mais notre notaire (qui nous a été recommandé par l'agence) nous a fait comprendre que nous n'aurions pas gain de cause dans l'histoire et que nous devions nous plier à la servitude sans donner d'explications complémentaires.

    Lorsque nous avons signé la promesse de vente, la division n'avait pas encore été réalisée. En plus, le propriétaire qui habitait la maison B à l'époque avait mis en location la maison A. Donc, la servitude n'existait pas. Mais le vendeur connaissait la présence du local et des tableaux électriques et avait choisi la servitude plutôt que de déplacer les tableaux électriques car il jugeait le prix trop élevé.

    Ce qui nous inquiète, c'est que notre notaire ne nous soutient pas. Nous ne savons plus si nous sommes dans le vrai ou le faux.

    Merci de votre aide...

  5. #5
    Pilier Junior Avatar de Baldr
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    1 456
    Citation Envoyé par slebreton
    Merci pour toutes vos réponses !

    En fait, nous pensons également être dans nos droits. Mais notre notaire (qui nous a été recommandé par l'agence) nous a fait comprendre que nous n'aurions pas gain de cause dans l'histoire et que nous devions nous plier à la servitude sans donner d'explications complémentaires.

    Lorsque nous avons signé la promesse de vente, la division n'avait pas encore été réalisée. En plus, le propriétaire qui habitait la maison B à l'époque avait mis en location la maison A. Donc, la servitude n'existait pas. Mais le vendeur connaissait la présence du local et des tableaux électriques et avait choisi la servitude plutôt que de déplacer les tableaux électriques car il jugeait le prix trop élevé.

    Ce qui nous inquiète, c'est que notre notaire ne nous soutient pas. Nous ne savons plus si nous sommes dans le vrai ou le faux.

    Merci de votre aide...
    Votre situation est inacceptable, et j'ai bien compris que votre notaire n'est assurément pas de votre côté. Vous dites que lorsque vous avez signé le compromis; la division n'était pas encore réalisée, certes, mais ce compromis aurait dû, pour le moins, être fidèle à la situation des locaux telle qu'elle se présenterait après cette division. A mon avis, la création de cette servitude n'est que le résultat d'une erreur de la part de l'agence immobilière,( ne vous a-t-on pas dit au départ que ce local n'était pas concerné par la vente ?) le notaire a "rattrapé" le coup en vous laissant la propriété de ce local et en créant cette servitude. Il n'est pas acceptable de supporter chez vous cette contrainte , avez vous pensé aux risques que cela comporte, imaginons que ce tableau electrique occasionne un incendie, quels seraient vos recours ?? Je vous conseille de consulter rapidement un avocat ( si possible non "lié" avec votre agence) afin de régulariser cette situation au plus tôt.
    Cordialement.

  6. #6
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    159
    Si l'avant contrat a été bien rédigé, il doit être conclu sous la condition suspensive qu'aucune nouvelle charge non stipulée à l'avant-contrat ne vienne grever le bien objet de la vente.

    Si votre avant-contrat ne prévoit pas de condition suspensive relative à l'aggravation des charges, la responsabilité incombe au rédacteur de l'avant contrat sans aucun doute à ce sujet. La jurisprudence est extrêmement sévère en matière de rédaction d'acte. L'agent immobilier devait faire preuve de diligence en s'assurant de la qualité de propriétaire des vendeurs, en consultant le titre il aurait du constater qu'il faudrait diviser. Il fallait donc conditionner la vente à cette division et prévoir la condition de non aggravation des charges grevant l'immeuble.

    Les vendeurs ne sont pas responsables, le notaire encore moins.

    Le rédacteur de l'avant contrat est le seul responsable.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    8
    Merci pour votre réponse !

    Nous sommes fermes sur notre décision. Nous ne souhations pas la servitude et ferons appel à un avocat si le vendeur ne se résigne pas à sortir son tableau électrique.

    Ce matin, nous venons de recevoir une lettre de notre notaire, qui ne se mouille pas trop. Il nous indique qu'effectivement la promesse de vente ne mentionnait nulle part la servitude, mais que la nouvelle situation est plutôt à notre avantage (surface plus grande !) et qu'il nous sera certainement difficile de prouver que ce changement nous pose un dommage (la présence de tableaux électriques ne lui semble pas risquée).

    C'était notre premier achat. Et j'avoue que cette histoire nous laisse un goût amer...

    Cordialement.

  8. #8
    Pilier Junior Avatar de Baldr
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    1 456
    Citation Envoyé par slebreton
    Merci pour votre réponse !

    Nous sommes fermes sur notre décision. Nous ne souhations pas la servitude et ferons appel à un avocat si le vendeur ne se résigne pas à sortir son tableau électrique.

    Ce matin, nous venons de recevoir une lettre de notre notaire, qui ne se mouille pas trop. Il nous indique qu'effectivement la promesse de vente ne mentionnait nulle part la servitude, mais que la nouvelle situation est plutôt à notre avantage (surface plus grande !) et qu'il nous sera certainement difficile de prouver que ce changement nous pose un dommage (la présence de tableaux électriques ne lui semble pas risquée).

    C'était notre premier achat. Et j'avoue que cette histoire nous laisse un goût amer...

    Cordialement.
    Ce que vous m'annoncez vient conforter tout à fait mes suspicions !!
    Alors n'hésitez pas, soyez ferme, rapide et intransigeante, votre affaire, c'est du caviar pour votre avocat !! j'espère en tous cas que cela ne viendra pas gacher votre bonheur de nouveau propriétaire...
    Bon courage.
    Cordialement.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    8
    J'espère que cette histoire se terminera à notre avantage. Pour l'instant, nous attendons la réponse du vendeur. Nous lui avons laissé un délai de réflexion pour savoir ce qu'il comptait faire : déplacer les compteurs et murer la porte OU ne rien faire. De son côté, je pense qu'il va également contacter un avocat pour savoir ce qu'il doit faire. Bref, on attend...

    J'essaierai de vous tenir au courant de la progression de l'affaire. Si notre mésaventure peut aider ou éclairer des gens !

    Merci et à bientôt.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
    Messages
    9 834
    Si votre Notaire ne vous soutient pas dans votre démarche prenez contact avec un autre Notaire et faite le intervenir dans l'acte en tant que conseil, ainsi celui-ci sera s'expliquer avec son confrère et vous indiquer la marche à suivre pour régler cette acquisition à l'amiable.

  11. #11
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    159
    Je crois que si le bien vous plaît il vous faut négocier et transiger avant de vous enfermer dans une voie contentieuse. Proposez à l'agent immobilier de prendre à sa charge, en réparation de sa faute, les travaux que le vendeur ne souhaite pas réaliser.
    Mieux vaut un mauvais arrangement qu'un bon procès.

  12. #12
    Pilier Junior Avatar de Baldr
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    1 456
    Citation Envoyé par tiboue
    Si votre Notaire ne vous soutient pas dans votre démarche prenez contact avec un autre Notaire
    J'ai eu moi-même quelques déboires avec un compromis et un notaire peu conciliant, j'ai pris alors l'attache de notre notaire de famille pour venir à mon secours...et visiblement il n'a pas mis beaucoup d'ardeur à défendre nos arguments auprès de son confrère, j'ai alors confié le dossier à un avocat qui a résolu le problème à notre avantage dans les 15 jours. D'où le conseil que je donnais à notre ami Slebreton;
    Cordialement.

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