Vos question à l'Avocat
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problême de préemption

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2005
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    lyon
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    11
    Bonjour à tous.

    J'ai un souci sur une vente que je suis entrain de réaliser.
    Le dossier ettant complex je vais essayer d'être clair et précis.
    j'ai été mandaté pour la vente d'un appartement loué début septembre.
    le congé pour vente à été envoyé en rar le 29-09-05.
    la fin du bail est pour le 30-04-06.
    le bail est au nom de mr X.
    la réponse d'achat du locataire à été envoyé le 29-11-05
    il stipule une volonté de préemption mais avec l'intermediaire d'une tierce personne ( son amie mais sans statut légitime, ni marier ni pacser).
    le notaire la informé de la non validité de sa préemption.
    le locataire désirant quand même préempter veut envisagé des possibilitées de mariage ou pacs entre temps.

    voila mes questions.

    -Notre notaire a t'il un droit de regard sur les démarches de préemption de ce locataire?( du compromis à la réitération)

    -A t'on des recours pour être sur qu'il n'y auras pas un montage litigieux entre le compromis et la vente au locataire?

    -A t'il le droit de ce marier dans cette période pour permetttre a son amie de venir dans la préemption?

    -Est ce que ce serait valable?

    -Existe t il des recours pour bloquer cette préemption?

    Merci de m'aidé et d'excuser les nombreuse faute d'ortographe

    marconi2

  2. #2
    Pilier Junior Avatar de Mehatenduque
    Ancienneté
    mai 2005
    Messages
    2 238
    Si il est titulaire du bail je ne vois pas en quoi il serait exclu du droit de préemption, quel que soit la finalité du mode de financement, tant que le prix vous est payé, il s'assure de pouvoir demeurer dans les lieux en usant d'un droit.
    Est-il légal, je ne sais pas, peut-il contourner le problème c'est la question à laquelle les spé de l'immobilier vont juridiquement préciser.
    Mehatenduque
    Contributeur majeur mais jamais vacciné contre l'erreur, la [bêtise], ni l'humour, quand ce vaccin existera ,merci de m'en faire part, je transmettrai aux autres majeurs

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2005
    Localisation
    lyon
    Messages
    11
    salut Mehatenduque

    il est titulaire du bail mais pas son amie.
    lui seul doit justifier de la préemption.
    si ce n'étais pas le cas n'importe qui pourrais alors préempté avec lui et se substitué pendant l'acte.
    mon problême est de savoir si il a le droit d'acheter avec son amie en se mariant ou autre montage entretemps.
    je pense que seul il n'as pas les moyens de l'acheter.
    mon discour peu parraitre dur mais je ne fais que défendre des intérêts commun pour le vendeur, l'acquereur... et les miens.
    marconi2

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par marconi2
    salut Mehatenduque
    il est titulaire du bail mais pas son amie.
    lui seul doit justifier de la préemption.
    si ce n'étais pas le cas n'importe qui pourrais alors préempté avec lui et se substitué pendant l'acte.
    mon problême est de savoir si il a le droit d'acheter avec son amie en se mariant ou autre montage entretemps.
    je pense que seul il n'as pas les moyens de l'acheter.
    mon discour peu parraitre dur mais je ne fais que défendre des intérêts commun pour le vendeur, l'acquereur... et les miens.
    marconi2
    Tout dépend ce que vous appelez "par l'intermédiaire".
    *Soit il achète avec son amie, et effectivement cela ne vous regarde en rien, puisque locataire il a un droit sur ce logement. L'inclusion de son amie de pierre paul ou jacques est ensuite un montage financier. La seule restriction (à vérifier cela je l'ignore) pourrait être que la non obtention d'un financement par son amie ai pour effet d'annuler la vente.
    *Soit c'est son amie qui achète à son nom car lui ne le peux et là effectivement comme elle n'est pas locataire en titre, ni de droit, elle ne peut le faire. Du moins elle peut, mais sans bénéficier du droit du locataire.

    Quant au mariage ou au pacs en cours de route, a vérifier aussi concernant la rétroactivité . Sachant qu'une de ces deux opérations a pour effet de rendre le conjoint automatiquement co-titulaire du bail.
    C'est compliqué votre affaire.

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
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    159
    Il avait 2 mois pour accepter l'offre. Il n'a pas préempté, son acceptation ne portant pas sur l'offre faite. Il est déchu de son droit de préemption puisqu'il n'a pas accepté conformément à l'offre.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Non, il est dans les temps. Juste, mais ds les temps.
    "Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis." Fin du bail le 30/04/06 donc début du préavis le 30/11/2005. Courrier du locataire le 29/11. Et dans ce cas, c'est la date d'envoi du locataire qui compte et non pas la date de réception par le propriétaire.

    Toutefois votre mention me fait vérifier une chose : quand le locataire à-t-il retiré l'A/R de préavis ? S'il l'a retiré le 30/09, puisqu'il recoit le courrier le 1er jour du préavis il n'est donc pas valable et la vente ne pourra si le locataire le souhaite, même pas se faire du tout ! Le bail étant automatiquement reconduit pour 3 ans !Car la c'est la date de retrait ou de présentation par huissier qui compte !

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
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    25 632
    OK avec Agnès, rien à rajouter, nos posts ont failli se croiser, c'est exactement le problème que j'allais soulever. Je me demandais donc, si le RAR a été envoyé le 29/09, le préavis est déjà hors délai. Le vendeur a donc plustôt intérêt à trouver un accord de vante amiable avec le locataire en place, au risque de vendre un immeuble occupé.
    " Quis custodiet ipsos custodes?"
    Juvénal

  8. #8
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
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    159
    On ne s'est pas compris. L'acceptation par le bénéficaire n'est pas valable puisqu'elle ne répond pas à l'offre en faisant mention d'un coacquéreur, il y a . Il est donc aujourd'hui hors délai.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    J'ai dit une (grosse) ânerie !
    Le congé a été envoyé le 29 septembre, la fin du bail est pour le 30/04 donc si je compte sur mes petits doigts, 7 mois avant la fin du préavis !
    En revanche le préavis débutant donc le 30/10, le locataire en retournant le courrier le courrier le 29/11 est largement ds les délais, puisqu'il le renvoi un mois avant la fin du délai de deux mois.
    Dernière modification par Agnes1 ; 02/12/2005 à 09h36.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par pilsner urquel
    On ne s'est pas compris. L'acceptation par le bénéficaire n'est pas valable puisqu'elle ne répond pas à l'offre en faisant mention d'un coacquéreur, il y a.
    .
    Si il y a un co-acquéreur elle reste valable, puisque le locataire est inclus dans l'achat.
    Si l'offre mentionne uniquement son amie, elle n'est effectivement pas valable. Il faudrait que marconi2 nous dise ce qu'il entend par "l'intermédiaire d'une autre personne". Seule ou avec lui

    Citation Envoyé par pilsner urquel
    Il est donc aujourd'hui hors délai.
    Non puisque avec ma "boulette" de dates, (c'est dur le matin ) il a encore jusqu'à fin décembre, puisque c'est la date de départ de préavis qui fixe le délai de deux mois et non la date d'envoi du préavis. Préavis 30/10.

  11. #11
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    159
    En effet le preneur peut encore accepter pendant 1 mois...

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2005
    Localisation
    lyon
    Messages
    11
    Merci as tous pour vos réponse mais:
    le préavis début le 30-10-05 et non le 30-11-05, il avait jusqu'au 30-12-05 donc le courrier et la récéption du locataire on été fait dans les temps.
    Mon problême n'est pas là.
    Le courrier et la préemption doivent être faite par le titulaire du bail, et seulement lui!.
    lui as inclu son amie dans la préemption sur le courrier, il n'as pas le droit... vu avec notaire.
    il m'as dit vouloir faire un montage entre ? c'est la mon problême.
    donc je reviens à mes question de base.

    1) le notaire de mon acquéreur à t'il un droit de regard sur les démarches de préemption de ce locataire, pour protéger les intérêts de celui ci?
    2) A t'on des recours contre un montage litigieux
    3) a t'il le droit de ce marier dans cette période ?
    4) existe t'il des recours pour bloqué cette préemption?
    merci encore pour vos réponses et celle as suivre
    marconi2

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