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problême de préemption

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2005
    Localisation
    lyon
    Messages
    11
    ps :
    son amie n'est ni marier, ni pacs avec lui.
    Vous ne pouvez préempté avec quelqu'un que dans ces cas la.Le risque de préemption "sauvages" serait trop grand aussinon.
    Vous êtes locataire vous préempter avec votre voisin et en cours de compromis vous vous enlever du compromis!!!

  2. #14
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par marconi2
    ................
    1) le notaire de mon acquéreur à t'il un droit de regard sur les démarches de préemption de ce locataire, pour protéger les intérêts de celui ci?
    Evidemment, c'est son boulot de protéger les intérêts de son client !

    Citation Envoyé par marconi2
    2) A t'on des recours contre un montage litigieux
    Il n'est pas litigieux, si le locataire est inclus ds la vente. Ensuite il achète avec qui il veut. Il est locataire, il devient propriétaire. Il lui suffit de vosu retourner un courrier suite à celui du notaire, ds lequel il notifie acheter le logement seul, et c'est bon. Il va se rendre compte qu'il a mal formulé son courrier et peut rectifier. Ensuite son montage ne vous regarde en rien et n'avez aucun moyen d'y changer quoi que ce soit.
    Citation Envoyé par marconi2
    3) a t'il le droit de ce marier dans cette période ?
    Evidemment Mais ce que vous voulez dire c'est est-ce que cela changera quelque chose ? Comme je vous le disais, madame deviendrait co-titulaire de fait. A vérifier (mais où), si cela change la donne.

    Citation Envoyé par marconi2
    4) existe t'il des recours pour bloqué cette préemption?
    Non si tout est fait dans les règles. Et a priori pour l'instant, c'est le cas .

    Si vous nous disiez (si c'est possible) où vous voulez en venir, on pourrait peut être mieux vous aider.
    Pour quelles raisons ne souhaitez vous pas que le locataire achète ?

  3. #15
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2005
    Localisation
    lyon
    Messages
    11
    Pour défendre les intérêt de :
    mon acquereur qui as déja eu plusieur coups de malchance dans ca recherche de logement
    mon vendeur qui ce retrouve avec une vente qui devais passe fin de mois, et qui est bloqué.
    de plus le locataire ne parais pas fiable seul financièrement
    mes intérêts, si le locataire préempte il le fais hors commission d'agence.

  4. #16
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    La situation que vous décrivez est effectivement complexe et demande réflexion.

    Les textes disent que le locataire a un droit de préemption. Il peut bien entendu faire valoir qu'il achète avec son épouse ou la personne avec laquelle il est pacsé. Mais dans le cas que vous décrivez, le locataire veut acheter avec une "amie" qui n'a aucun droit sur le logement loué et qui interviendra dès le compromis de vente en qualité d'acheteur. Il ne s'agit donc pas d'un simple "montage financier", mais bien d'un achat en indivision avec tous les risques et les dérives qui pourraient en découler. Ex : l'amie disparaît en cours de compromis et le locataire n'est plus dans la situation d'acheter , ou inversement le locataire sort du compromis et le bien est acheté par la seule amie (exemple donné par vous). Dans ce dernier cas, un autre acheteur qui se serait antérieurement porté candidat, pourrait faire valoir que le droit de préemption a été exercé illégalement à son détriment. Comme on le voit, la proposition faite par le locataire porte en elle de gros risques de dérive.

    Dans la situation actuelle, seul le locataire me paraît en droit d'acheter dans les délais légaux. Il ne peut faire état d'un mariage ou d'un pacs à venir pour acheter avec son amie et comme cela ne pourra pas se faire dans les délais nécessaires, autant dire que cela ne se fera pas.

    Dans cette affaire, vous avez l'avis d'un notaire . Je pense que ce notaire sait ce qu'il fait et personnellement, je suis d'accord avec lui.
    Dernière modification par Protis ; 02/12/2005 à 10h45.

  5. #17
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    159
    Il n'y a en fait pas de risque qu'il puisse préempter avec son amie. Pour deux raisons:

    - quand bien même enregistreraient-ils un PACS, celà ne créé pas de cotitularité du bail et ne donne pas de droit de préemption

    - et dans le cas d'un mariage, la cotitularité est opposable qu'après notification du mariage au bailleur. Elle ne saurait rétroagir.

    Donc pas de stress, reste à attendre 1 mois pour voir s'il ne va pas acheter seul...

  6. #18
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 632
    Vous êtes, nous sommes en train d'expliquer à une personne comment contourner le droit de préemption du locataire ; les explications sont que si le locataire fait valoir son droit, la personne qui pose la question perd sa commission. Maintenant, dire qu'il n'est pas fiable financièrement ne le regarde pas, dès lors qu'une banque octroi un prêt immobilier (j'imagine après un minimum de renseignemants financiers sur l'emprunteur).
    " Quis custodiet ipsos custodes?"
    Juvénal

  7. #19
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Anissa, vous vous placez du point de vue moral et je vous concède bien volontiers que votre position est louable. Mais du point de vue du droit, le locataire qui veut préempter avec son amie, ne me paraît pas en situation de pouvoir le faire.

  8. #20
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 632
    Protis, je veux bien que vous m'argumentiez votre position.
    Le locataire accepte dans les délais, "mais" (moi je dis "et") sa concubine se joint à lui. Votre position est de dire que le locataire n'est pas en position d'opérer de la sorte ; cela signifie pour vous que son acceptation est caduque pour vice de forme.
    J'ai relu (peut être en transversal) la loi en matière de baux à usage d'habitation, et je n'ai pas trouvé ce qui permet de soutenir cette thèse. Bien entendu, je ne connais pas la jurisprudence en la matière, je reste donc ouverte aux autres thèses.
    " Quis custodiet ipsos custodes?"
    Juvénal

  9. #21
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Mon argumentaire repose sur la seule réflexion et la logique , ainsi que sur les conséquences aberrantes que pourrait avoir, au stade du compromis, un achat en indivision entre le locataire et son amie. Je n'ai aucune jurisprudence pour étayer ma position (et il n'y en a pas non plus dans l'autre sens). Mais si on s'en tient à la seule certitude que "le locataire a un droit de préemption", alors cela exclut ipso facto toute personne étrangère au locataire, ce qui est le cas dans la situation présente. Bien entendu, si cette amie avait été co-signataire du bail, la question ne se serait même pas posée.

  10. #22
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    159
    Si je peux me permettre:

    1°) l'acceptation que le locataire a envoyé n'est pas valable puisqu'elle n'accepte pas l'offre mais en modifie la nature en ajoutant un acquéreur qui n'est pas bénéficiaire du droit de préemption. S'il veut préempter il lui reste un moi pour accepter l'offre.

    2°)Même s'il se mariait avec sa concubine aujourd'hui, le mariage sera inopposable au propriétaire puisque la cotitularité du bail de l'époux n'est opposable au bailleur qu'après avoir été notifié. L'offre aura donc été parfaitement valable et la cotitularité ne rétroagira pas.

    3°) Un Pacs ne changera rien à la situation, puisque le pacs ne donne pas de cotitularité au partenaire (contrairement à ce qui a été dit plus haut)

  11. #23
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 632
    Nous ne sommes ni dans le cadre d'un pacs, ni d'une union légitime, la question n'est d'ailleurs pas là, personne ne vous a contredit sur le sujet.

    Protis, le locataire a un droit de préemption qu'il a fait valoir dans les délais (jusque là nous sommes d'accord). J'imagine, s'il a fait valoir ce droit, il a également commencé les démarches en vue de l'obtention d'un prêt bancaire, en indivision avec sa concubine.
    Maintenant, au regard de la loi sur les baux à usage d'habitation, comme au regard du droit des obligations, je vous mets au défi de soutenir la caducité de sa demande.

    Je cherche, je cherche....peut être d'ailleurs que je trouverais une base confirmant votre thèse.
    " Quis custodiet ipsos custodes?"
    Juvénal

  12. #24
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Sa demande ne sera pas caduque vis à vis de la banque qui se fiche sûrement de savoir si la préemption est valable ou non, à condition que personne ne fasse valoir une position contraire. Mais si le vendeur , pour x raisons, conteste la possibilité au locataire d'acheter avec son "amie", alors il sera vain pour le locataire de solliciter un emprunt. De toute manière, dans l'état actuel du dossier, il n'y a même pas de compromis de signé et donc pas de demande de prêt (puisque cette démarche n'est possible qu'avec un compromis dûmet établi).

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