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Discussion : Comment vendre un bien loué avant la fin du bail?

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à Tous,
    Est-il licite, légal de mettre en vente un appartement loué 18 mois avant la fin du bail?
    J'ai informé le locataire article 15 II de la loi du 06 juillet 1989 alinéas 1er à 5... et maintenant que j'ai 1 acheteur, une lettre de renoncement du locataire qui va prendre un nouveau logement le mois prochain, le notaire me dit NON, on ne peut réaliser la vente que dans 6 mois qui précèdent la fin du bail en aucun cas avant!? le locataire ne pouvant renoncer à un droit qui n'est pas né!
    Voyez-vous une solution pour sortir de cette impasse?
    Reprendre mes échanges (congé et offre de prix) recommandés, les déchirer, accepter le départ du locataire puis réaliser la vente d'ici 2 mois avec l'acheteur...vous semble t-il une solution légale et licite?
    Merci pour vos avis et réponses

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Les propos de votre notaire m'étonnent un peu.

    A mon avis,

    - vous pouvez tout-à-fait vendre un bien loué et occupé, à tout moment du bail ;
    - vous pouvez ou pas en informer votre locataire. Si vous donnez à votre locataire un congé pour vente, que celui-ci renonce, je ne vois pas pourquoi, au prétexte que vous auriez donné le congé pour vente plus de six mois avant l'échéance du bail, celui-ci ne serait pas valable...

    Dans le cas d'espèce, votre locataire part le mois prochain. L'appartement sera donc vide. Le temps que tous les papiers se fassent, il faut deux mois. Alors, je ne vois pas pourquoi il faudrait retarder l'enclenchement de votre vente.

    Peut-être un autre contributeur pourrait infirmer ou confirmer mon analyse ?
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Tout à fait OK avec vous

    mais le notaire me dit que même si le locataire a quitté l'appartement, je reste lié par ma proposition d'achat que celui-ci peut la ressortir et dire vouloir acheter l'appartement au prix et conditions originels même si entre temps l'acquéreur a fait des travaux, etc...

    C'est l'impasse! pour lui, je dois attendre les 6 mois qui précèdent la fin du bail!?

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Je dirai que votre notaire a raison. En effet, si je rejoins jean-louis52 sur la possibilité de donné un préavis pour vente avant les 6 mois (même à la signature du bail si l'on veut), rien ne l'interdit, la procédure ne pourra s'enclencher avant les 6 mois de la date de renouvellement.

    De même vous pouvez vendre un logement occupé, mais dans ce cas, le nouvel acquéreur sera lié par le bail que vous avez signé et ne pourra reprendre le logement que ds les m^mes conditions que vous à savoir au renouvellement du bail.

    Votre notaire doit connaitre la validité du document de renonciation de votre locataire, et probablement que devant un tribunal, ce document ne tiendrai pas. Je vous avoue que pour ma part, j'ignore si ce document est valable ou non.

    Vous avez une solution simple si vos rapports sont bons avec votre locataire : "reprenez" votre congé et demandez à votre locataire tout simplement de vous signifier (par courrier anti-daté remis en main propre) (pas de traces d'a/r) son préavis 3 mois avant qu'il ne quitte effectivement les lieux.
    Votre locataire partant de son propre chef (officiellement), rien ne vous empêche plus alors de vendre avant l'issue des 3 ans puisque le bail est interrompu.
    Dernière modification par Agnes1 ; 24/11/2005 à 12h52.

  5. #5
    Pilier Junior

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    Article 15 II précise que :
    Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

    Il me semble que si le locataire n'a pas donné suite sous 1un mois pour accepter ou au contraire qu'il à refusé (en LRAR), il ne peut plus revenir (me semble-t-il ) en arrière.

    Au mieux vous pouvez attendre les 6 mois entre la date du congès pour vendre et la signature de l'acte de vente

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par denis_63
    .........Au mieux vous pouvez attendre les 6 mois entre la date du congès pour vendre et la signature de l'acte de vente
    Ca ne marchera pas, puisque la loi de 89 interdit à un propriétaire de donner un congé pour vente au locataire AVANT les 6 mois précédents la fin du bail.
    Précision : donner le congé ne signifie pas date d'envoi du congé. (par exemple : fin du bail 01/06/2006, envoi du courrier signifiant le congé le 15 juillet 2005), départ du congé le 01/01/2006.)
    La procédure sera invalidée sauf si ce document de renonciation est valable, ce que ne semble pas accepter le notaire. En prime, je ne suis pas certaine que le locataire même avec un tel document n'ai pas gain de cause devant un tribunal (je ne savais pas, on m'a forcé etc ........).

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Dans cette opération le pb c'est le notaire!!!
    1) le vendeur (le signataire) souhaite vendre,
    2) le locataire (avec le concours actif du signataire) va prendre un nouvel appartement dans 4 semaines
    3) l'acheteur (avait comme condition que l'appartement soit vide) veut acheter et entreprendre des travaux sans attendre

    Résultats
    1) le vebdeur va perdre des mois de loyers
    2) pour le locataire rien ne changera
    3) pour l'acheteur, il doit attendre continuer à payer son loyer actuel, ne peut entreprendre de faire les travaux, risque de supporter des taux d'intérêt plus élevés

    Tout ça parcequ'un notaire très respectueux de "sa" lecture (obtue) des textes ne veut pas que l'on mettre en oeuvre la procédure de vente!

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par joelderennes
    Dans cette opération le pb c'est le notaire!!!
    1) le vendeur (le signataire) souhaite vendre,
    2) le locataire (avec le concours actif du signataire) va prendre un nouvel appartement dans 4 semaines
    3) l'acheteur (avait comme condition que l'appartement soit vide) veut acheter et entreprendre des travaux sans attendre

    Résultats
    1) le vebdeur va perdre des mois de loyers
    2) pour le locataire rien ne changera
    3) pour l'acheteur, il doit attendre continuer à payer son loyer actuel, ne peut entreprendre de faire les travaux, risque de supporter des taux d'intérêt plus élevés

    Tout ça parcequ'un notaire très respectueux de "sa" lecture (obtue) des textes ne veut pas que l'on mettre en oeuvre la procédure de vente!
    Non, le notaire fait simplement son boulot ! Demain le locataire décide de ne plus partir, reste dans la maison, il aura gain de cause devant un tribunal et compte tenu des délais restera dans les lieux encore trois ans avec en prime des dommages intérêts.
    De plus, le propriétaire aura un procès avec son locataire (perdu d'avance), un procès avec l'acheteur (perdu d'avance) pour n'avoir pas respecté la loi. Et le notaire idem !

  9. #9
    Membre Benjamin

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    Je ne dis pas que le notaire ne fait pas son boulot,...je ne me permettrai pas!
    J'essaie de trouver une solution qui arrange tout le monde sans perturber la morale l'éthique du notaire?
    Non seulment le locataire peut rester dans l'appartement (je ne lui ai pas écrit autre chose) mais le pire c'est que si le locataire quitte l'appartement dans 4 semaines, je reste (jusqu'à 6 mois avnat la fin du bail) lié par ma proposition initiale que l'ex locataire pourrait toujours faire valoir et devenir acquéreur de l'appartement!
    C'est de cette situation que j'aimerai (légalement) pouvoir sortir.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Il n'y en a pas de "légale".
    *retarder un peu la vente et croiser les doigts pour que votre locataire ne se manifeste pas après au tribunal. Il aura à mon avis gain de cause.
    * faire ce que je vous ai conseillé plus bas. Vous inversez les rôles : arrangez vous avec votre locataire, il vous donne un préavis correspondant à sa date de départ. Par exemple s'il part le 31/121/2005, daté du 31/09/2005 et remis en mains propres à vous ce même jour. Lui ne risque rien de votre côté, et vous vous êtes en règle avec la loi. Si le locataire vous signifie son départ du logement comme la loi l'y autorise, rien ne vous empêche de le mettre en vente. Voir même de l'avoir vendu avant occupé, avec pour le nouvel acquéreur, la "chance" que le locataire parte avant.

  11. #11
    Modérateur Communautaire

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