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demembrement volontaire

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
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    bonjour à tous,
    Est il possible de séparer la nue propriété de l'usufruit lors d'un achat immobilier?
    Un acheteur prenant l'usufruit et le second la nue propriété;
    Merci A+

  2. #2
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
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    Bonjour,

    Je m'associe a cette question.

    J'ai effectivement lu dans un numero de "Le particulier" (n°961 - janvier 2003) qu'en cas d'achat séparé de l'usufruit et de la nu-proprieté d'un bien immobilier, si l'usufruitié décède le premier le nu-propriétaire devient alors pleinement propriétaire "sans frais et sans concurrence avec les héritiers". Selon l'art. 1133 du CGI "la réunion de l'usufruit à la nu-propriété n'est pas taxable lorsqu'elle résulte du decès de l'usufruitier" (dixit Le particulier).

    Malheureusement, aucune information n'est donnée sur les modalités pratique d'un tel achat. Cela semble donc faisable, mais comment ? J'aimerai donc bien le savoir

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
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    L'acquisition usufruit-nue propriété est tout à fait possible il suffit pour cela de l'indiquer lors de la sigature du compromis.
    Il faut bien entendu que l'acquisition ne soit pas faite dans le but de trompé le fisc, en effet si cette acquisition a lieu quelques temps avant le décès de l'usufruitier, les parties sachant tout à fait que l'usufruitier ne vivra pas longtemps on peut s'attendre à un redressement.

  4. #4
    Membre Junior
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    novembre 2005
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    Citation Envoyé par tiboue
    Il faut bien entendu que l'acquisition ne soit pas faite dans le but de trompé le fisc, en effet si cette acquisition a lieu quelques temps avant le décès de l'usufruitier, les parties sachant tout à fait que l'usufruitier ne vivra pas longtemps on peut s'attendre à un redressement.
    Et le fisc, lui, il ne nous trompe pas en taxant à 60% une succession entre concubins ????
    Franchement, combien de gens se font arnaquer aujourd'hui par le fisc, tout simplement parceque ces personnes ne sont pas des juristes et n'ont pas les moyens (ou tout simplement l'idée) de se renseigner avant ?

    En tout cas merci pour ce début de réponse

    Y-a-t'il des frais d'actes supplémentaires (miam, miam, mr le notaire ) ?
    Y-at'il une certaine répartition minimale de la valeur usufruit/nu-propriété a respecter ?

    D'avance merci

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
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    Il y a seulement les frais d'acquisition à payer, l'acquisition usufruit-nue propriété n'est qu'une modalité de la vente.

    Pour la valeur de l'usufruit vous pouvez soit choisir un usufruit fiscal soit un usufruit civil celui-ci étant en général plus juste dans son calcul mais demande de justification qu'un usufruit dont calcul dépends de l'âge de l'usufruitier. Mais depuis la réforme de l'usufruit fiscal l'usufruit civil se rapproche de l'usufruit fiscal.

    Quant à la répartition c'est au bon vouloir du client, si celui-ci ne souhaite acheter que la moitié en usufruit par exemple c'est lui qui décide.

  6. #6
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
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    Merci pour la reponse.

    Est-ce que vous pourriez me confirmer qu'il s'agit d'une bonne idée que d'acheter en demembrement, lorsqu'on est pacsé ?
    Car dans son infinie mansuetude le fisc reduit sa taxation à 50% en cas de pacs, au lieu de 60% pour des concubins non pacsés (certes avec un abattement non negligeable, mais qd meme ...).

    En particulier, qu'elles incidences cela aura t'il en cas de mariage par la suite ?
    Faudrat-il faire des demarches (ie, actes, frais, etc ...) pour re-integrer la totalité du logement parmi les biens communs du couple ?

    Je trouve qd meme bizarre que tous les conseils concernant l'achat d'un logement par un couple mariés mentionnent toujours l'indivision, la tontine, la SCI, mais jamais le demenbrement ?
    Pourtant, sur le papier c'est ce qui semble le plus interessant pour ne pas avoir a subir les prelevements du fisc (et donc la plupart du temps etre obligé de revendre sa maison) en plus de la douleur d'avoir perdu son conjoint.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
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    Il est délicat d'acheter en demembrement de propriété quant on est pacsés car comment être sûr que celui qui a l'usufruit décédera le premier, car en effet si le nue propriétaire décéde le premier il récupererait la totalité de l'immeuble mais paierait des droits de succession sur la nue-propriété, c'est pour cette raison que l'on conseil d'autres montages juridiques.

    Le cas serait différent si par exemple un oncle âgé achéte en usufruit et son neveu la nue-propriété, dans ce cas l'intérêt semble plus légitime.

    Quel serait l'avantage de faire acheter un couple marié en démemembrement de propriété? En général on se marie sans contrat de mariage donc que l'on achète en pleine propriété ou en demembrement l'immeuble appartient à chacun des époux pour moitié peu importe ce qu'ils achètent.

    De plus, si un tel achat avait lieu avant un mariage, les proportions achetées restaient propres à chacun des époux, la seule possibilité serait alors de se marier sous le régime de la communauté universelle, régime pas toujours très approprié.

    Acheter en demembrement reste avant tout un pari sur l'avenir et l'espérance que celui qui a l'usufruit décéde le premier sinon cela n'aurat servi à rien.

    En tout cas le seul moyen pour payer le moins possible au fisc reste le mariage car sinon les droits de succession seront toujours très élevés.

  8. #8
    Membre Junior
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    novembre 2005
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    Citation Envoyé par tiboue
    Il est délicat d'acheter en demembrement de propriété quant on est pacsés car comment être sûr que celui qui a l'usufruit décédera le premier, car en effet si le nue propriétaire décéde le premier il récupererait la totalité de l'immeuble mais paierait des droits de succession sur la nue-propriété, c'est pour cette raison que l'on conseil d'autres montages juridiques.
    Effectivement. Mais dans mon cas, j'ai les moyens de payer les droits. Par contre, si je venais a deceder, mon amie, ne les aurais pas.
    Il s'agirait donc de couvrir uniquement ce cas (evidemment qui n'est pas souhaitable )
    Les autres solutions me semblent plus compliquées (sci, ...) ou plus couteuses (assurance deces).


    Citation Envoyé par tiboue
    De plus, si un tel achat avait lieu avant un mariage, les proportions achetées restaient propres à chacun des époux, la seule possibilité serait alors de se marier sous le régime de la communauté universelle, régime pas toujours très approprié.
    Ok, merci je vais me renseigner sur ce point.

    Citation Envoyé par tiboue
    Acheter en demembrement reste avant tout un pari sur l'avenir et l'espérance que celui qui a l'usufruit décéde le premier sinon cela n'aurat servi à rien.
    Dans mon cas, j'aimerai juste que cela serve a couvrir mon eventuel deces, en attendant d'etre marié (ce qui n'est pas possible avant 1 an, pour diverses raisons), afin que mon amie ne soit pas obligée de revendre (car je vais financer la majeure partie de l'achat: 75%-25%, le fisc lui reclamerai donc "la peau des fesses ;-)
    Et l'achat doit etre validé rapidement (opportunité tres interessante).

    Citation Envoyé par tiboue
    En tout cas le seul moyen pour payer le moins possible au fisc reste le mariage car sinon les droits de succession seront toujours très élevés.
    Je suis bien d'acoord, mais là, le temps manque un peu

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
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    Si vous voulez que votre amie paye le moins de droits possible et comme le temps semble restreint le mieux serait peut être d'acheter en l'état vous 75 % et votre amie 25 %.

    De vous pacser.

    De souscrire une assurance-vie d'un montant à peu près égal au montant des droits, qui contrairement à ce que vous pensez est très intéréssante (sauf si vous avez plus de 70 ans) si son but est de payer des droits de succession, en effet en terme de placement c'est pas le top mais rien ne l'est en ce moment, ainsi elle n'aura pas de problème pour payer les droits.

    Et pour finir, et à ne surtout pas oublier de faire, faire un testament la désignant légataire universelle, sans ça elle ne peut hériter.

    Cette situation semble en effet être la meilleure à condition que vous n'ayez pas d'enfant d'une autre union.

  10. #10
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
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    Citation Envoyé par tiboue
    De vous pacser.
    C'est deja le cas, comme je le mentionnais plus haut.

    Citation Envoyé par tiboue
    De souscrire une assurance-vie d'un montant à peu près égal au montant des droits, qui contrairement à ce que vous pensez est très intéréssante (sauf si vous avez plus de 70 ans) si son but est de payer des droits de succession, en effet en terme de placement c'est pas le top mais rien ne l'est en ce moment, ainsi elle n'aura pas de problème pour payer les droits.
    Egalement mentionné plus haut, j'aimerai autant que possible eviter cette solution qui est couteuse.
    Je pense que vous parlez d'une assurance-decès : la cotisation serait pour moi de 30euros/mois environ (car une assurance vie, c'est un engagement pour 8 ans qui bloque un capital).
    Etant donné que c'est pour un an (après on sera marié), je n'exclu toutefois pas cette solution.

    Merci

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
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    Si votre situation changera dans un an, si j'ai bien compris par le mariage, je ne comprends pas pourquoi vous voulez faire un montage juridique de la sorte.
    Acheter moitié/moitié et au moment du mariage il n'y aura pas de problème.

  12. #12
    Membre Junior
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    novembre 2005
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    Citation Envoyé par tiboue
    Si votre situation changera dans un an, si j'ai bien compris par le mariage, je ne comprends pas pourquoi vous voulez faire un montage juridique de la sorte.
    Acheter moitié/moitié et au moment du mariage il n'y aura pas de problème.
    Tout simplement car si je décède dans l'intervalle, mon amie devra s'acquitter de frais de succession monstrueux pour racheter sa moitié ... et devra donc revendre.

    Sans compter que le fisc pourrait également juger qu'une repartition de moitié/moitié (alors que je finance 75% de l'achat) constituait une "donation déguisée" (ne rigolez pas, malheureusement ca arrive ......).

    Eh oui, je rouve ca également lamentable de devoir envisager ce genre de cas ... mais si on ne le fait pas, alors on n'a plus que les yeux pour doublement pleurer lorsque le fisc vient pratiquer son racket !
    (il est normal de payer des impots, mais laisser 50% de son bien en cas de succession, alors qu'on achete un bien avec de l'argent sur lequel on a déjà payé des impots, ca, j'appelle ca du racket !!!)

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