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Nullité d'une vente

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
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    novembre 2005
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    Je recherche du savoir faire et un Avocat afin de plaider la nullité d'une vente d'un appartement localisé à Paris sur le fondement d'un prix offert à l'acheteur inférieur à celui-proposé aux occupants à ce jour faisant l'objet d'une procédure d'expulsion judiciaire.
    Merci de votre contribution.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Bonjour,

    Cet appartement a-t-il été vendu "occupé", c'est à dire alors que courait le bail des locataires, ou le bail arrivait-il à son échéance et un congé pour vente avait-il été donné aux locataires dans les règles (six mois préavis et proposition d'achat) ?
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  3. #3
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    novembre 2005
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    Le propriétaire a envoyé début 2002 un congé avec offre de vente au prix de 350 000 €. Le bail expirait le 31 Décembre 2002.
    Le 3 Janvier 2003, un nouveau propriétaire s'est présenté et a demander aux occupants de partir. Ils ont refusé.
    Les nouveaux propriétaires ont demandé le paiement de loyers à compter du 1er Janvier 2003 et signifier un commandement de payer avec clause résolutoire du bail. l'Avocat des occupants a alors saisi le Tribunal d'Instance compétent afin de demander la nullité du commandement de payer sur le fondement du défaut de qualité du nouveau propriétaire, ce dernier ayant refuser de produire l'acte de vente. En outre la vente n'avait pas été publiée aux hypothèques. Le Tribunal d'Instance a ordonné la nullité du commandement sur le fondement du défaut de qualité et de l'imprécision de la somme demandée. Le propriétaire fait appel et demande l'expulsion judiciaire. La Cour d'Appel infirme le jugement et ordonne l'expulsion judiciaire des occupants. Le JEX est saisi pour demander un délai de 3 ans pour quitter les lieux dans l'attente de l'issue d'un pourvoi en cassation formé par les occupants. Le JEX rejette la demande et n'octoie aucun délai. Néanmoins, le conservateur des hypothèques produits début Septembre 2005 un acte de vente anti daté du 5 Février 2003 mentionnant un prix de vente inférieur à celui proposé en 2002 aux occupants. Dès Lors la vente est nulle. Voilà le point de la situation.
    Les occupants veulent faire casser la vente et obtenir réparation du préjudice qu'ils subissent.
    cordialement,
    Kosta

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
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    mai 2004
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    Article 15

    Modifié par Loi n°2002-73 du 17 janvier 2002 art. 223 (JORF 18 janvier 2002).

    I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
    Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
    Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
    A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
    II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
    A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
    Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

    Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
    Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
    Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.






    La loi me semble claire.



    Maintenant que la chose a été jugée, et est toujours en cours de contestation, il faut attendre.

    Si j'ai bien compris, et nonobstant les termes légaux à employer :
    - congé pour vente donné au moins six mois avant fin de bail en 2002 ;
    - pas de réponse ou réponse négative des occupants : ils sont donc déchus de tout droit à l'expiration du bail (fin décembbre 2002) ;
    - vente à prix inférieur en février 2003 ; occupants non prévenus par notaire (vice ?), mais occupants n'ayant plus à occuper les lieux depuis le 31/12/2002....Il faudrait se procurer le compromis de l'acquéreur pour vérifier quand il a été signé : si en 2002, je pense que le notaire aurait dû informer les occupants du nouveau prix....

    Tenez-nous au courant.
    Dernière modification par Jean-louis52 ; 10/11/2005 à 07h51.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  5. #5
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    Bonjour,

    S'agit-il de l'article 15 de la loi de 1989 ?

    L'acte de vente du nouveau propriétaire a été signé le 31 Décembre 2002, enregistré le 5 Février 2003 aux hypothèques (date imaginaire puisque fin 2004, aucune vente n'avait été publiée) mais les occupants étaient inexpulsables de par la loi de 1989 eut égard à leur âge, santé et revenus.
    Les occupants se sont manifestés par l'ancien propriétaire a refusé de communiquer le réglement de copropriété afin de pouvoir vérifier que le lot était inscrit à l'état descriptif de division. Il y avait de bonnes raisons à penser à vérifier.
    Selon vous la vente est-elle nulle ?
    Etes vous Avocat ?
    Cordialement,
    Kosta

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
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    Bonjour,

    Oui, il s'agit de l'article 15 de la loi 89-462

    Non, je ne suis pas avocat, ni même juriste d'opérette....

    Vous dites que les occupants étaient "inexpulsables" : âge et revenus je suppose.

    Le problème est suffisamment complexe pour le faire traiter par un professionnel.
    Avez-vous (les occupants) une garantie juridique ?
    Au barreau de Paris, ils vous donneront une liste des avocats spécialisés en immobilier.

    Bon courage
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

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