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Double compromis

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    64
    Bonjour,

    Mon ami a signé, l'été dernier, un compromis de vente via une agence.

    Il avait déjà signé un compromis sur la même maison l'an dernier et la vente ne s'était pas faite car les anciens acquéreurs n'avaient pas obtenu leur crédit. Cela ayant duré 8 mois, mon ami était plus qu'échaudé !

    Donc, il signe le nouveau compromis au mois d'août 2005.
    Les acquéreurs demandent à ce qu'il y ait 2 clauses suspensives :

    - l'acceptation de leur prêt
    - l'acceptation d'une demande de mutation

    Mon ami accepte tout en faisant préciser, sur le compromis de vente, que ces deux pièces doivent lui être transmises au plus tard le 30 septembre 2005 (tout cela bien noté dans les clauses suspensives).

    Arrivé à la date prévue, il n'a toujours ni son ni image.
    Il demande à son notaire de contacter le notaire des acquéreurs en leur signifiant de lui présenter les pièces (offre de prêt et acceptation de la mutation), leurs donnant un délai supplémentaire de 15 jours.
    La sommation est transmise au notaire des vendeurs par courrier AR.

    A l'issue de ce délai, soit le 15 octobre 2005, il n'y a toujours pas de réponse.

    Survient alors de nouveaux acquéreurs, à un prix légèrement supérieur.

    Après avoir pris conseil auprès de son notaire, mon ami signe un nouveau compromis de vente avec ces nouveaux acquéreurs.

    Ces nouveaux acquéreurs viennent de recevoir leur accord de prêt et sont prêts pour signer ce 21 novembre.

    C'est alors que les anciens acquéreurs viennent de se manifester (cette semaine) et menacent de bloquer la vente.

    Selon eux, ils ont eu l'accord de principe de leur banque (bien que le papier ne soit toujours pas transmis au notaire de mon ami) et ils auront la lettre de confirmation de leur mutation fin décembre/début janvier.

    Ils ont proposé à mon ami de s'aligner au nouveau prix, mais dans le cas où celui-ci effecturait la vente avec les nouveaux acquéreurs, ils le menacent d'entamer une action en justice.

    Aussi que faire ? il y a urgence !

    Merci pour vos réponses.

  2. #2
    Membre Junior Avatar de Nvproprio
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    149
    Bonjour,

    Le compromis mentionne des clauses suspensives qui protégent les acquéreurs :
    1&#176 Celle concernant l'obtention d'un prêt est obligatoire. Le délai minimum est, je crois, d'un mois. Si le compromis a été signé en août et que les pièces justificatives devaient vous être adressées pour le 30 septembre, il n'y a donc rien d'abusif de votre part.
    2&#176 Celle concernant la mutation est purement contractuelle : vous faites un geste mais vous n'avez aucune obligation de délai à respecter. Donc cette clause n'est pas non plus abusive.

    A partir de là, vous avez pris la précaution de procéder par LR avec AR, ce qui donne une date certaine à l'information des acquéreurs. Ceux-ci n'ont même pas pris la peine de vous répondre dans le délai raisonnable que vous leur avez accordé !

    Par conséquent, je ne vois aucune raison de vous inquiéter, vous êtes doublement protégé :
    1&#176 Le compromis ne contient pas de clauses abusives et les délais n'ont pas été respectés par les acquéreurs. Il est caduc.
    2&#176 De plus, vous leur signifiez la situation et ils ne répondent pas : pour un manque de diligence, c'est un manque de diligence.

    Bref, s'ils vous assignent en justice, ils prennent de gros risques ; d'autant que vous pouvez contre-attaquer : en signant, ils ont pris des engagements qu'ils n'ont pas respectés, notamment vous informer de l'évolution de la situation (prêt / mutation). Or, ils ont préféré garder le silence... C'est vous qui êtes victime d'un préjudice.

    Par contre, vous devez traiter avec les seconds acquéreurs. Eux, pourraient, vous poser de réels pbs juridiques...

    Bon courage
    Dernière modification par Nvproprio ; 06/11/2005 à 14h56.

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    64
    Bonjour,

    Merci pour la réponse !

    Cela confirme ce que je pensais déjà.

    Par précaution, j'ai accompagné mon ami, ce vendredi (4 novembre), pour déposer le compromis aux impôts et là, surprise, les anciens acquéreurs venaient de le faire juste avant nous (j'ai vu le leur sur la pile).

    Bref, on venait surement de se croiser !

    Ce qui nous inquiète, c'est que si ils entament une action en justice - même si ils ont tort - cela risque de bloquer la vente avec les nouveaux acquéreurs. C'est du moins ce que nous a dit le notaire.

    C'est pourquoi nous pensons qu'une assignation en référé pourrait résoudre ce problème rapidement.
    Mon ami a pris rendez-vous, avec son avocat, ce matin (lundi 7 novembre) pour voir si c'est jouable.

    Donc, à suivre....

    Merci encore pour la réponse.

  4. #4
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    43
    Pour information générale fiabilisée, quelle est la position de l'avocat ? A la vue de cette situation juge t-il nécessaire d'aller en référé ? Merci de nous tenir au courrant de la suite et fin ? de cet épisode.

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    64
    Bonjour,

    Depuis mon dernier message, mon ami - le vendeur - a reçu une assignation en référé des premiers acquéreurs.

    Ils nous ont devancé sur ce coup, mais ce n'est pas trop grave.

    Le référé aura lieu en fin de semaine prochaine et nous sommes donc en train de préparer le dossier avec l'avocat.

    L'utilité du référé, qu'il soit fait par les uns ou les autres, est d'avoir une réponse de justice rapide.

    En effet, une action en justice "classique" aurait pour conséquences de traîner de nombreux mois. Bien sûr, ce référé peut déboucher sur une procédure classique.

    Mais je pense que même les premiers acquéreurs ne souhaitent pas voir cette affaire s'éterniser.

    Donc pour l'instant, on est dans l'attente de cette audience.

    Je vous tiendrai au courant dès qu'on sera passé devant le juge, en fin de semaine prochaine.
    -----
    Juste un mot pour la suite de l'histoire :

    En fait, les premiers acquéreurs ont demandé une assignation sur le fond et, d'après l'avocat, cela va durer des mois même si ils sont dans leur tort

    Donc, impossible de signer quoique ce soit...

    Si quelqu'un a une solution, ça serait cool...

  6. #6
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    43
    Pour aller au carton, les conseilleurs ne sont pas les payeurs, mais je me risque à faire une proposition .
    Est-ce que l'agence est partie prenante dans le deuxième compromis ? Qu’en pense l’agent immobilier ?
    Quelle est la date de réitération finale prévue dans le premier compromis ? C’est déterminant pour savoir si l’acquéreur a encore un droit. Si la date est dépassée, les droits sont caducs et il est possible de partir en « guerre ».
    A valider avec l'avocat, mais si il y a abus du premier acquéreur (ce qui semble être le cas) et qu’il fait obstacle à la vente de manière là aussi abusive, il est en défaut par non respect des conditions suspensives dans les délais il faut demander un dédommagement pour immobilisation du bien.

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    64
    Bonjour,

    Il y a deux agences dans l'affaire : on ne connait pas la première, mais la seconde, celle qui est à l'origine du second compromis, nous assiste énormément : ils ont tout mis en oeuvre pour l'aider. Comme quoi, il n'y a pas que des ripoux dans la profession

    Ils ont fait jouer leurs conseillers juridiques, se sont occupés de transmettre tous les documents aux avocats, aux notaires, ils nous rencontrent régulièrement avec les acquéreurs (les nouveaux), bref, ils nous sont vraiment d'un réel secours.

    Au regard de la loi, le premier compromis est bien caduc : toute la procédure a été respectée.

    Mais dès l'instant où une procédure est engagée, il est impossible d'effectuer la vente

    Il est vrai que cette procédure est abusive et selon les conseillers de l'agence et l'avocat, mon ami est sûr de gagner à 99 %.

    Nous avons demandé à l'avocat s'il était possible de faire un référé, pour accélérer les choses, mais celui-ci nous a répondu que, dans la mesure où il y avait déjà une action sur le fond, le juge des référés se déclarerait incompétant : il ne peut donc y avoir deux procédures simultanées.

    Le jugement sur le fond devrait durer jusqu'au mois de septembre 2006 !

    Mon ami est de plus en plus dégouté : il n'a pas envie de rentrer dans cet engrenage de justice.

    Toutefois, on a peut-être trouvé une solution : le frêre de mon ami a une maison à vendre. Nous avons demandé à l'agence de montrer cette maison à nos acquéreurs (les gentils) et ceux-ci semblent d'accord pour l'acheter et se désengager de l'autre compromis.
    Cette maison est plus chère; aussi, pour trouver une solution, l'agence ne prendra pas de commission sur cette seconde affaire.

    Elle nous a suggéré, pour retomber sur ses pattes, d'augmenter le prix de la première affaire pour cause - comme vous le suggériez - d'immobilisation du bien. Ce surcoût permettrait de leur payer leur honoraires (10.000 € qu'ils ont bien mérité). On en a parlé au notaire qui a transmis l'infos aux premiers acquéreurs (les méchants) mais ceux-ci refusent de payer plus que le prix de départ.

    Donc à ce jour, on en est là... La balle est dans le camps du notaire qui doit faire pression pour exiger ces pénalités de retard.

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    43
    Il y a méprise, le dédommagement doit être demandé à l'acquéreur (le méchant), c'est lui qui engage le fer en justice. Il faut demander à votre avocat de lui faire une lettre explicitant la situation et l’informant qu’il demandera en justice le dédommagement pour immobilisation du bien (le montant reste à fixer, mais il doit y avoir un « barème ») et proposant l’alternative de l’arrêt de procédure. Ceci devrait calmer l’ardeur de cet énergumène.

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    64
    OK GA42,

    Merci pour ces conseils;

    Nous allons en toucher un mot à l'avocat afin qu'il tente le coup.

    Je vous tiens au courant.

    Amitiés,

    Marc : )

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