Vos question à l'Avocat
Discussion fermée
Résultats 1 à 12 sur 12

conseil sur servitude passage avant achat

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Jch
    Jch n'est pas en ligne
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    9
    bonjour
    Dans le cadre d'un achat immobilier, je suis interressé par une maison de village... mais je me pose une question concernant un "droit" de passage.
    Avant les explications, un petit dessin vaut mieux qu'un long discours :


    Je suis interressé par la maison A.
    Mais le voisin (maison B) passe au beau milieu du terrain A (entre la maison, le garage et l'appenti via cheminement bleu) pour acceder à l'arrière de son terrain ou il a construit un garage il y a 5 ans environ.
    L'actuel propriètaire a donc autorisé verbalement en son temps le passage et la création d'un portail (en bleu). Il n'y a aucun écrit officiel (notaire, hypothèque), juste un accord verbal entre voisins !
    En cas d'achat, aurais-je droit d'interdire purement et simplement tout passage sur le terrain A ?
    De plus, un accès privé s'est créé il y a 1 ans juste de l'autre coté du terrain B - l'accès au garage B sera nettement plus aisé et moins contraignant et ne génerait nullement le propriétaire du chemin d'accès (encore faut-il qu'il soit d'accord ?).

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
    Messages
    14 564
    Bonjour,

    Il est chouette votre dessin ! Bêtise mise à part, faite très attention avec ce problème ! car les pbs de passage, galère !!!

    En effet, le passage de B, si il a droit a un passage, (ce qui n'est pas sur du tout ) devrait se faire PAR LE CHEMIN LE + COURT soit le chemin datant d'il y a 1 an. Mais comme c'est un accès privé, il faudra l'accord du proprio du fond.
    Par contre, ce voisin B a acheté sa maison SANS garage et a construit un garage qui n'a pas d'accès légal pour les voitures, il aurait du y penser avant de le construire...pour moi il l'a dans "l'os" si je peux m'exprimer ainsi !

    Si il n'y a AUCUN acte écrit vous reprenez votre jardin complètement et vous pouvez refuser le passage car il ne date que de 5 ans (en la matière c'est 30 ans d'usage qui valide un droit de passage).
    MAIS il faut être SUR que rien n'a été fait pour valider ce droit ! Une clause suspensive dans le compromis me parait nécessaire avant toute signature...

    Bon courage ! et si c'est trop compliqué...il y a plein de maison de village très sympa...et sans voisin à garage problèmatique !

  3. #3
    Jch
    Jch n'est pas en ligne
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    9
    Merci pour cette réponse.
    Le passage sur le terrain A n'existait pas il y a 30 ans (l'actuel propriétaire de A a acheté la maison il y a 20 ans et aucun passage n'existait alors). De plus le notaire m'a confirmé aucune existance légale de ce passage.
    En fait, le propriétaire B a demandé à passer par A car le terrain où a été créé l'accés à la maison neuve était à l'époque un champ cultivé.
    En cas de compromis, je ferais tout de même stipuler une clause suspensive concernant ce passage.
    Au voisin a se débrouiller pour acceder via le nouveau accès ;-)

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    Clause suspensive, soit! Mais il faudra que le problème soit définitivement réglé avant la signature de l'acte authentique, sinon gare aux complications et ennuis de toutes sortes.

  5. #5
    Jch
    Jch n'est pas en ligne
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    9
    Citation Envoyé par Protis
    Clause suspensive, soit! Mais il faudra que le problème soit définitivement réglé avant la signature de l'acte authentique
    Si j'ai tout compris , il est donc souhaitable de mettre 2 clauses suspensives concernant ce passage:
    1/ pas d'acte notarié stipulant l'existence d'une servitude de passage sur A au profit de B
    2/ obligation par le propriétaire actuel (vendeur) et le voisin concerné de faire le necessaire pour fermer physiquement et définitivement l'accès au terrain voisin (avec écrit signé des 2 parties en plus ?)

    Ces clauses ne risquent-elles pas d'être abusives dans un compromis de vente ?

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Vous avez bien compris : surtout ne pas prendre de risque et bien inclure ces deux conditions dans le compromis. Il n'y a là rien d'abusif. Mais attention, le vendeur peut refuser ces conditions; dans ce cas, il vaut mieux, à mon avis, ne pas vous engager.

  7. #7
    Jch
    Jch n'est pas en ligne
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    9
    Citation Envoyé par rac8
    .....
    Si il n'y a AUCUN acte écrit vous reprenez votre jardin complètement et vous pouvez refuser le passage car il ne date que de 5 ans (en la matière c'est 30 ans d'usage qui valide un droit de passage).
    .....
    Qu'en est-il de cette fameuse prescription de 30 ans ?
    Il me semble avoir lu un jour (mais quand et où ?) que cette prescription ne s'appliquait qu'aux servitudes apparentes et continues.
    Ainsi le passage n'était pas considéré comme servitude continue car elle était occasionelle (contrainte uniquement lors du passage). L'exemple de servitude continue était une fenetre (servitude de jour) qui apportait de la lumière dans une pièce.
    Alors, le passage, prescription de 30 ans ou pas ?

    Puis une autre question me vient dans la foulée.
    Une servitude de passage concerne un terrain et non un batiment sur le terrain ?

    merci d'avance... et encore bravo pour ce forum
    Dernière modification par Jch ; 03/11/2005 à 15h49.

  8. #8
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    En matière de servitude de passage deux choses:
    - servitude discontinue donc on ne peut prescrire le droit de passage. (art. 691 duCC)
    - en revanche on peut prescrire sur la propriété même du sol, si vous êtes le seul utilisateur, que vous l'entretenez depuis 30 ans de bonne foi et en bon père de famille.

    Cela dit j'ai vu un Notaire attester qu'un terrain bénéficiait d'une servitude de passage car une route d'accès existait depuis 30 ans. Celui-ci se basait sur l'art. 685 du CC. Il faut souligner dans son argumentation que le terrain doit être enclavé et qu'en matière d'enclave le juge est souverrain.
    Je ne suis pas d'accord avec lui mais il l'a fait et le terrain est devenu constructible, et il n'a pas réputation de charlatant.

    Concernant la 2ème question, une servitude existe sur un fonds au profit d'un autre fonds. C'est donc bien l'ensemble terrain + bâti qui est grevé.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    10
    ATTENTION, Nous sommes en guère avec notre voisine depuis 2 ans 1/2 à cause d'un droit de passage. On a eu le droit au conciliateur, au huissier et aux gendarmes. Heureusement pour nous on nous donne raison. C'est source d'ennui. On subi les arrangements verbals.

    Recherchez l'acte d'origine de votre futur propriété même si la maison à plus de 100 ans pour vérifier si un droit de passage était notifié. Demandez au notaire, Il a surement les archives sinon faut faire la demande à la conservation des hypothèques.

    Si ce n'est pas noter sur votre acte, peut-être bien que le droit de passage pour la maison B est noté sur l'acte de celui à qui appartenait le champ cultivé où a été crée le chemin d'accès à la maison neuve.
    Et la maison B pensez vous que la construction à été effectuée en une seule fois ? Car il a pu agrandir sa maison et supprimer un accès sur son propre terrain. De toute façon ça ne change rien puisqu'une propriété qui à un terrain enclavé doit pouvoir y accéder en passant éventuellement par chez le voisin si on lui refuse il suffira qu'il demande au juge un droit de passage chez le voisin et systématiquement c'est accepté.

    Un droit de passage n'ayant pas servi pendant plus de 30 ans peut malheureusement revoir le jour.

    Il y a prescription trentenaire lorsque l'on a utilisé, entenu et aménager une pièce, un garage, un débaras transfomé en chambre par exemple pendant plus de 30 ans. C'est assez rare je pense.

    Pour ne pas se mettre en mauvais terme avec les voisins il suffit d'aller leur en parler demander à votre voisin B si sur son acte il a un droit de passage de citer. Si ce n'est pas le cas et par sécurité autant pour lui comme pour vous il faut qu'il demande au propriétaire du chemin privé un droit de passage puisque dans ce cas il me semble que l'on droit utilisé l'accès le plus court et selon votre shémas pour lui c'est plus court de passer par le chemin privé.Tout ceci fait devant notaire. Il faut qu'il contribue à l'entretien du droit de passage.

    Surtout questionné bien le notaire car ils disent ce qu'ils veulent si on y connait rien on leur fait confiance et après la signature débrouillez-vous.
    Voila si ça peut vous aider.
    Nous avons acheter la maison des malheurs.......

  10. #10
    Jch
    Jch n'est pas en ligne
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    9
    Merci pour tout vos conseils.
    J'ai rencontré le voisin, un vieux c.. dans toute sa splendeur avec qui tout dialogue est impossible.
    Il n'y a rien d'écrit, d'un coté ou de l'autre... juste une abération entre voisins (il y a déjà eu des jugements favorables en faveur de A, et pourtant il (le vieux c.. de B) continue a passer comme si c'était chez lui . J'ai d'ailleurs pas compris pourquoi l'actuel propriètaire avait laissé faire malgré le jugement en sa faveur ).
    Bref le voisin est du style a balancer des boulettes empoisonnées pour faire mourrir les animaux du voisinage... je vous le dis, le vieux C.. dans toute sa splendeur, une race à abattre sur le champ .
    Vous m'avez compris, j'ai laissé tomber et cherche autre chose !

    Autant dire qu'avec un vieux c.. pareil comme voisin, la maison est invendable, ou alors, faut être plus C.. que le vieux !

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    10
    Dommage qu'on ne peut pas être plus C... qu'eux, je croyais qu'il y avait que ma voisine qui était comme ça, d'ailleurs avant, je ne pensais même pas que ça pouvait exister.

    Vous avez bien fait de laisser tomber quoique par rapport à nous vous pouviez tout clore mais si après c'est pour subir toutes sortes de représailles quotidiennement c'est vraiment trop lourd. J'ai de quoi écrire un livre mais je vais attendre un peu car les histoires ne sont pas teminés.
    J'ai fini par écrire au tribunal car j'en ai marre d'être gentille. L'actuel propriétaire A est trop gentil lui aussi et on peut comprendre pourquoi il vend sa maison.

    Je suis sur que vous allez trouver la maison du bonheur..........

    ET SURTOUT ATTENTION AU FUTUR ACHETEUR DE MAISON ANCIENNE, LISEZ BIEN LES ACTES SI VOUS NE COMPRENEZ PAS CERTAINS TERMES DEMANDER AU NOTAIRE OU FAITES APPEL A UN EXPERT EN IMMOBILIER (VOIR L'ANAH)
    Claudine

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
    Messages
    14 564
    Bonjour ,

    JCH vous avez suivi la voie de la raison !!!
    Croyez-en ma petite expérience, ce sera peut-être une déception pour un super achat dans peu de temps !!!

    Claudine35, bon courage à vous, et ne désespérez pas !

    Bonne chance pour la suite de vos périgrinations !

Discussion fermée
Interrogez un avocat via Wengo

Discussions similaires

  1. Servitude de puisage transformée en servitude de passage
    Par Emmanu29 dans le forum Immobilier
    Réponses: 19
    Dernier message: 17/02/2013, 11h32
  2. Réponses: 14
    Dernier message: 05/09/2012, 15h30
  3. Servitude de passage et passage des canalisations
    Par Zigot042 dans le forum Immobilier
    Réponses: 14
    Dernier message: 01/05/2010, 20h51
  4. servitude de passage ou droit de passage?
    Par Sevcri dans le forum Immobilier
    Réponses: 15
    Dernier message: 18/04/2006, 22h19
  5. servitude de passage
    Par Cyril51 dans le forum Immobilier
    Réponses: 8
    Dernier message: 27/04/2005, 17h33

Règles de publication

  • Vous ne pouvez pas créer de nouvelles discussions
  • Vous ne pouvez pas envoyer des réponses
  • Vous ne pouvez pas envoyer des pièces jointes
  • Vous ne pouvez pas modifier vos messages

  • Règles du forum