Vos question à l'Avocat
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Etat parasitaire et vente

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    3
    Bonjour a tous !
    J'ai trouvé des acheteurs trés trés motivé, via une agence pour mon echoppe, hélas l'expert pour l'état parasitaire a décelé des termites en activité dans les morceaux de bois du jardin, des traces d'une ancienne attaque dans la maison et il y a une suspicion de présence de termites ds la cave, mais pas la preuve d'une activité .
    Ma question est la suivant : (les frais de traitement étant trés élevés),
    suis je obligé de traiter avant de vendre ?
    l'acheteur -étant informé- peut- il décider d'acheter la maison en l'état ? moyennant ou pas la diminution du prix de vente
    si ce second cas est légal, comment le spécifier dans le sous seing pour ne pas avoir de soucis ?

    J'espère avoir été assez claire et je vous remercie !

  2. #2
    Membre Junior Avatar de Nvproprio
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    149
    Bonjour,

    A ma connaissance, il suffit d'annexer un état parasitaire au compromis (voir art. 8 loi ci-dessous).

    L'acquéreur, dûment informé, prendra alors ses responsabilités et négociera le prix en conséquence.
    D'ailleurs, rien n'interdit de vendre une "ruine" tant qu'on n'en cache pas délibérement l'état au futur acquéreur.

    Loi n° 99-471 du 8 juin 1999 qui protège les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages (extraits)
    Dans le but de protéger les acquéreurs et de stopper la prolifération inquiétante des termites en France, le législateur est intervenu. La loi crée de nombreuses obligations pour les propriétaires et copropriétaires.


    L'Assemblée nationale et le Sénat ont adopté,
    Le Président de la République promulgue la loi dont la teneur suit :
    (.)
    Article 2
    Dès qu'il a eu connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. À défaut d'occupant, cette déclaration incombe au propriétaire. La déclaration incombe au syndicat des copropriétaires en ce qui concerne les parties communes des immeubles (.) de la copropriété (.).

    Article 5 (.)
    Dans les secteurs délimités par le conseil municipal, le maire peut enjoindre aux propriétaires d'immeubles bâtis et non bâtis de procéder dans les six mois à la recherche de termites, ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires (.).

    En cas de carence d'un propriétaire et après mise en demeure demeurée infructueuse à l'expiration d'un délai fixé par le maire, ce dernier peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, faire procéder d'office et aux frais du propriétaire à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux préventifs et d'éradication nécessaires (.).

    Article 8
    En cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée (.), la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du Code civil, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne peut être stipulée qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique (.).

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    Le diagnostic "termites" (idem pour amiante et plomb) n'a de raison que l'information de l'acquéreur. L'acheteur, une fois mis au courant de l'état du bien convoité, prend sa décision en connaissance de cause: il achète ou n'achète pas; le vendeur n'est pas tenu de remédier au désordre constaté.

  4. #4
    Membre
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    3
    Merci pour vos reponses.

    Dans le sous seing, au dire de l'agence (!) il est ecris en tant que clause suspensive que si une activité de termite est detectée, le vendeur s'engage à traiter.

    1er question: Si je ne traite pas, l'acheteur peut refuser la maison. Dois je payer les 10% de garantie ?
    2eme question: N'est ce pas une clause suspensive abusive au lire de vos reponse precedente ?

    Merci encore

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    1-Non, si la condition suspensive n'est pas réalisée, c'est-à-dire si vous ne traitez pas, la vente devient nulle et chacun retrouve sa liberté : vous n'aurez rien à payer.

    2-Tout contrat entre particulier est valable; à partir du moment où vous avez accepté cette clause, vous vous êtes engagée.

  6. #6
    Membre
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    3
    Merci, cela me rassure.

    Vous semblez bien vous y connaitre. Etes vous avocat ou professionel (Si cela n'est pas indiscret) ?

  7. #7
    Membre Junior Avatar de Nvproprio
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    149
    Bonjour,

    Vous avez déjà signé le compromis ou non ?

    Si non, n'oubliez pas que le principe de "la liberté contractuelle" vous permet de négocier librement le contenu du contrat, tant que cela ne déroge pas aux règles d'ordre public (et aux bonnes moeurs).

    En l'espèce, rien ne vous oblige à accepter le "contenu type" proposé par l'agence puisque le traitement avant la vente n'est pas d'ordre public. Vous pouvez tout simplement demander la suppression d'une telle clause !

    Cependant, cette clause n'a rien d'abusif et - si vous avez déjà signé - je m'interroge davantage que Protis sur les conséquences juridiques.
    En effet, la condition d'une clause suspensive ne peut dépendre de votre seule bonne volonté ! Ici, elle semble protéger l'acquéreur qui peut refuser l'affaire mais elle ne peut pas s'appliquer à vous. Je pense que vous devez traiter les parasites (à confirmer par un spécialiste : je ne suis pas avocat, juste enseignant économie, droit et gestion en BTS)

    VOUS DEVEZ APPLIQUER LES TERMES DE LA CONVENTION DE BONNE FOI !!!

    Exemple, par analogie : un acquéreur qui "s'arrange" (fait exprès) pour ne pas obtenir de prêt de la part des banques (dissimulation des revenus réels, etc...) ne pourra pas prétendre à l'application de la clause suspensive en cas de refus de prêt.

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    Je m'interroge, nvproprio, sur la question que vous soulevez.

    J'ai beau réfléchir, mais je ne vois pas l'intérêt d'inclure cette question dans la liste des conditions SUSPENSIVES, si le vendeur est obligé de traiter, ce qui ipso facto entraînerait l'obligation pour l'acheteur d'acheter (puisque la condition aurait été réalisée). L'exemple que vous donnez me paraît différent du problème ici posé : il s'agit dans le cas précis que vous citez, d'une volonté manifeste de l'acheteur de contourner, pour commodité personnelle, l'obligation qui lui serait faite d'acheter. Dans le cas de Nancy, la condition suspensive me paraît plutôt liée à la présence de termites dont elle ne saurait être tenue pour responsable, le traitement du mal n'étant à mon sens, que la condition (non contraignante pour Nancy) de la réalisation de la vente.

    Mais vous avez raison, il faudrait un avis plus autorisé que le mien.
    Dernière modification par Protis ; 26/10/2005 à 14h02.

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