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Syndic - perception de frais

Question postée dans le thème Copropriété, Syndic et ASL sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Pilier Junior Avatar de Ondiane
    Ancienneté
    mars 2005
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    1 172
    Un syndic peut il imputer sur le relevé de charges des frais liés à une procédure judiciaire (ex : frais d'avocat, frais d'assignation, frais huissier...) ?

    J'ai un exemple ou le syndic prend 2 fois des frais d'assignation - les copropriétaires ayant été réassignés une deuxième fois suite à leur absence à l'audience - mais les deux perceptions vont du simple au double (presque).
    Il n'y a pas de justificatifs envoyés pour ces montants, donc impossibilité de voir ce qui ne va pas.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Bonjour !

    Si le syndicat des copropriétaires est assigné devant le tribunal, il est du devoir du Syndic de prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer sa défense. Dès lors, tous les frais qui en découlent sont bien évidemment à la charge de la copropriété et sont imputés sur les charges des copropriétaires au prorata de leurs millièmes . Pour ce qui est des justificatifs, le Syndic n'a pas à envoyer d'avis détaillé à chaque copropriétaire . C'est le rôle du Conseil Syndical de vérifier l'exactitude des dépenses lors de l'examen des comptes en fin d'exercice. A cette occasion, le Syndic met à la disposition du Conseil Syndical l'ensemble des documents comptables. Quant à la double assignation,qui m'étonne déjà dans sa forme, il faudrait en connaître les raisons.

  3. #3
    Pilier Junior Avatar de Ondiane
    Ancienneté
    mars 2005
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    1 172
    Ce qui me parait étrange et douteux, c'est que les frais liés à l'avocat sont perçu directement sur le compte de charge du copropriétaire qui est en litige.
    Je ne pense pas que celà soit très régulier, vu que normalement c'est forfaité avec une demande art 700 du NCPC.
    Quand à la double assignation, c'est parce qu'il y a eu une première assignation et les copropriétaires ne se sont pas présentés à l'audience, puis à la demande du juge, une seconde assignation.
    Par contre, le syndic a percu directement sur le relevés de charges, environ 49 € la première fois, et 80 € la seconde fois.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Citation Envoyé par ondiane
    Ce qui me parait étrange et douteux, c'est que les frais liés à l'avocat sont perçu directement sur le compte de charge du copropriétaire qui est en litige.
    .
    Que voulez-vous dire ? Que le syndic a mis les frais d'avocat à la charge du copropriétaire en conflit avec le syndicat des copropriétaires ? Le procès est-il terminé ?

  5. #5
    Pilier Junior Avatar de Ondiane
    Ancienneté
    mars 2005
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    1 172
    Oui, une provision a été inscrite sur les charges avant même l'audience au tribunal.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Bonjour !

    Si c'est vraiment le cas, ce qui m'étonnerait énormément, alors votre syndic fait n'importe quoi. Les frais d'avocat générés par une procédure quelle qu'elle soit, doivent être mis au débit de chaque copropriétaire au prorata de ses millièmes. Libre ensuite , comme vous le dites, au syndicat des copropriétaires de demander au tribunal des dommages sur le fondement de l'article 700 du NCPC. De plus, vous dites que le procès est en cours ; comment le syndic peut-il s'aventurer dans une telle voie en préjugeant de son issue et en prenant le risque de se retrouver avec une autre procédure pour appel de charges indues ? Je ne connais pas la nature du conflit, mais il est par ailleurs vraisemblable que le copropriétaire concerné va, de son côté, demander des dommages au syndic ou à la copropriété et qu'il n'est pas exclu qu'il les obtienne.

  7. #7
    Pilier Junior Avatar de Ondiane
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    1 172
    Très clairement, le syndic fait n'importe quoi, mais n'est pas encore révoqué par les copropriétaires (beaucoup de personnes agées pour qui le changement semble trop difficile à effectuer).

    Par contre, à priori, le syndic se retranche derrière le fait qu'il ne peut etre poursuivi directement par un copropriétaire, qui doit attaquer le syndicat de copropriété.
    J'ai vu par contre qu'il y avait eu jurisprudence sur le fait que le syndic pouvait être poursuivi directement par un copropriétaire, s'il avait commis une faute envers celui ci.
    A priori, la journalisation de frais indus et contestables sur son relevés de charges n'en fait pas partie !!!
    Le syndic se retranche derrière le fait qu'il est mandaté par le syndicat de copropriété et qu'il fait de son mieux pour préserver les comptes de la copropriété.

    C'est que ca sait nager en eaux troubles un syndic !

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Un syndic ne peut pas se retrancher continuellement derrière le Syndicat des Copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu pour responsable que de ses propres décisions (celles notamment prises en Assemblée Générale). Si le Syndic commet une faute de gestion, alors c'est lui qui est responsable, pas le Syndicat des Copropriétaires. J'ai connu un Syndic qui a été condamné sur procédure d'un copropriétaire particulièremenbt bien informé pour avoir exigé de lui les frais d'une lettre recommandée qui aurait dû normalement être porté au débit de toute la copropriété. Il faut dire que ce copropriétaire était avocat. Alors lorsqu'il s'agit d'honoraires ...

  9. #9
    Pilier Junior Avatar de Ondiane
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    1 172
    Dans le cas présent, le syndic se retranche derrière quelques articles de loi pour expliquer qu'il ne peut être poursuivi en direct par un copropriétaire, et qu'il n'a pas fait d'erreur de gestion.

    Il faut savoir que le litige intervient suite à une saisie attribution sur le compte du copropriétaire.
    Cette saisie a été faite mais non dénoncée au copropriétaire (le cabinet d'huissier, en cheville avec le syndic, est certainement une honte pour la profession).
    Précedemment, un retard dans les charges avait été cumulé, suite à des problèmes financiers, et un jugement du TI avait accordé des délais pour l'appurement de la dette.
    L'échéancier était "presque" respecté, le copropriétaire ayant même versé davantage pour éponger sa dette le plus rapidement possible.
    Et c'est là que la saisie intervient, pour une somme qui ne correspond à rien en plus (mais quand même bien supérieure au restant due).
    Le syndic, sous couvert de son mandat et en prétextant préserver ses droits de recouvrement et surtout le recouvrement de la créance pour le syndicat des copropriétaires, a semble t il purement et simplement violé une décision de justice.

    A priori, lors de l'audience, le juge a semblé être d'avis que le syndic ne pouvait être poursuivi et que le copropriétaire devait se retourner contre le syndicat de copropriété.
    Le syndic a même demandé des dommages via l'article 700 du NCPC

    Etre bandit, c'est vraiment un métier rentable !

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    OK, l'affaire est à peu près claire, mais tout cela n'autorise pas le Syndic à se faire justice lui-même en mettant au débit du copropriétaire concerné les frais d'avocat entraînés par la procédure.

  11. #11
    Pilier Junior Avatar de Ondiane
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    1 172
    Clairement, ce que j'aimerai savoir, c'est si le syndic est responsable de la saisie, ou si il peut mettre la responsabilité "sur le dos" du syndicat de copropriété ?

    Pour moi, il y a faute du syndic (violation d'une décision de justice, saisie abusive, imputation de frais sans justification).
    Mais le juge semble penser le contraire (le copropriétaire a déjà entamée une procédure contre le syndic et attend le résultat).
    Ce qui necéssitera une nouvelle procédure, contre le syndicat de copropriété cette fois ci.

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    De deux choses l'une :
    1- le Syndic n'a fait qu'exécuter scrupuleusement une décision rendue par le tribunal en faveur du syndicat des copropiétaires. Il a donc agi au nom de ce syndicat et il ne peut être tenu pour responsable personnellement.

    2- le Syndic est sorti du cadre de la décision du tribunal, il a outrepassé les droits du syndicat des copropriétaires, bref il a agi en violation de cette décision. Dans ce cas, il me semble que sa responsabilité est engagée.


    Cela dit, ne vous fiez pas aux impressions d'audience parfois trompeuses. Le juge vous a paru pencher pour la thèse du syndic, mais cela peut changer au moment de la décision finale.

    Encore une anecdote pour vous "remonter le moral" (ou pour le remonter à la personne concernée) : il y a assez longtemps, à l'époque où j'étais copropriétaire dans une copropriété de 170 appartements, 2 autres copropriétaires et moi-même, de guerre lasses dans une affaire de chauffage mi individuel, mi collectif, avions assigné le Syndicat. En première instance, le juge qui n'avait pas compris grand chose à l'affaire nous avait déboutés. Ricanements dans la copropriété. Révoltés, nous avions interjeté appel. Le jour de l'audience, nous nous sommes présentés au tribunal pour assister aux plaidoiries des avocats. Ce fut un cauchemar : notre avocat n'avait pas pu se libérer et il avait envoyé un jeune confrère qui connaissait mal le dossier, d'où des affirmations qui n'avaient rien à voir avec notre argumentaire. Le président avait émis des remarques qui n'allaient pas dans notre sens. Nous somme sortis de la salle d'audience la mine défaite, convaincus que nous allions perdre, sous les regards triomphateurs de l'avocat du Syndicat . Et bien que croyez-vous qu'il arriva ? Nous avons gagné (avec dispense de participation aux frais de la procédure) , ce qui, d'ailleurs, n'arrangea pas nos rapports avec les autres copropriétaires. Ce que nous n'avions pas remarqué le jour de l'audience (cela nous est revenu par la suite), c'est l'attention et la réserve avec lesquelles l'un des 3 juges avait suivi les débats. Et c'est précisément lui qui fut chargé de l'étude du dossier et de la rédaction de la décision.

    Tout cela pour vous dire que tout peut basculer.

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