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Discussion : bail erroné lors de l'achat d'appartement - cas atypique

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    cela fait un petit moment que je n'étais pas venu sur ce forum car j'y avais trouvé alors toutes mes réponses. Là, un évènement inattendu vient de me tomber dessus et j'aimerais avoir l'avis de ceux qui s'y connaissent et également permettre de lister ce genre de cas.

    énoncé rapide:
    ma femme et moi avons acheté en 2007 un studio avec un locataire déjà en place. L'acte de vente se déroule sans soucis et nous prenons la suite de l'ancien propriétaire avec le même locataire. Il s'avère que ce locataire nous a fait faux-bond à plusieurs reprises en partant en vacances sans régler ses loyers (2 mois et demi de retard). Au final, nous avons décidé de ne pas renouveller son bail pour motif légitime et sérieux "défaut de paiement répété". Option conseillée par l'ADIL de notre département.
    Nous avons dû faire passer un huissier pour lui signaler son congé car il refusait d'aller chercher les recommandés et n'a pas voulu signer les papiers que je lui ai présenté en main propre. Bref, annonce de l'huissier début octobre 2008 pour congé au 12 mai 2009 (8 mois de délai contre les 6 légaux). A notre surprise, nous avons reçu un recommandé ce week-end d'un avocat nous annonçant que notre congé n'était pas valide car le bail auquel nous nous réferrons n'est pas le bon bail. Un nouveau contrat de bail avait été mis en place par l'ancien propriétaire en date du 5 février 2003 reconduit tacitement en 2006 et en 2009. En effet, au vu de ce nouveau bail, notre annonce de congé ne respectait plus l'échéance des 6 mois. Le locataire reste donc dans les lieux pour au moins 3 ans encore... Tant pis, les travaux de remise en état attendrons...

    Maintenant, je suis en contact avec le notaire qui a validé notre achat pour savoir quel recours nous avons face à l'ancien propriétaire qui évidement ne nous a pas remis les bons documents lors de la vente. Il nous avait alors présenté un bail mis en place par le propriétaire précédent en date du 12 mai 2000 alors qu'il avait lui-même conclut un nouveau bail en date du 5 février 2003. Avons-nous une quelconque compensation à éspérer selon vous?

    Déjà eu un cas comme ça?

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Pour moi votre congé n'est pas nul. Un bail est renouvellé tacitement donc normalement c'est la date du 1er bail qui fait foi.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    le problème vient du fait que le contrat de vente stipule toutes les informations selon le bail de 2000 mais le locataire présente un bail signé en 2003 donc s'il y a eu un nouveau bail d'écrit, c'est celui qui est censé s'appliquer mais dans mon cas, je n'avais pas connaissance de ce bail (et le notaire non plus d'ailleurs). Donc pour moi c'est la personne qui nous a vendu le logement qui nous a donné un document éronné; volontairement ou pas mais le fait est que c'est le vendeur qui a rédigé le nouveau bail de 2003 au locataire...

  4. #4
    Pilier Sénior

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    en effet, un conge donne prematurement n'est pas nul : il s'appliquera seulement a la date d'echeance du bail
    Congé prématuré donné par le propriétaire

    Cependant, l'avocat vous fournit il une copie du bail signé en 2003 ?
    Si ce n'est pas le cas, demandez lui (par LRAR) de justitifer l'existance de ce bail, en indiquant que vous n'avez connaissance que de celui signe en 2000...

    Adressez egalement une LRAR a votre vendeur pour lui demander des explications...

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Le cabinet d'avocat m'a faxé le bail conclut en 2003 qui semble en règle.
    Pour le coup du "un conge donne prematurement n'est pas nul : il s'appliquera seulement a la date d'echeance du bail" le soucis c'est que le bail de 2003 a été rédigé début février contre mi-mai pour le bail de 2000. Donc l'échéance est passée et le bail devrait donc être reconduit tacitement pour 3 ans jusqu'à février 2012.

    Salutations.

  6. #6
    Membre Benjamin

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    bonjour,

    j'avais écrit tout un message mais mon PC l'a planté donc je vais faire court:
    Ne recevant pas de réponse de mon notaire j'ai consulté un conciliateur en justice pour lui expliquer mon problème. Celui-ci m'annonce que si une erreur apparait dans un acte de notaire, c'est le notaire qui en devient le responsable car c'est à lui de vérifier l'authenticité des documents avant de valider la vente. donc mon notaire a comis une faute en reportant le mauvais contrat de bail sur l'acte de vente.

    deuxième erreur de sa part: le vendeur nous a toujours indiqué que les loyers étaient payés à terme et non en avance. Ceci a été reporté sur l'acte de vente, or aucune mention spéciale de ce type n'apparait sur les contrats de bail donc l'usage veut qu'on se base sur la pratique légale: paiement en avance. De ce fait, nous nous retrouvons à avoir reversé un mois de loyer au vendeur alors que ce dernier a dû déjà percevoir ce mois de loyer auprès du locataire. Là encore, c'est la responsabilité du notaire qui va prendre.

    Sur l'avis du conciliateur, j'ai envoyé un courrier à la chambre des notaires pour leur expliquer nos soucis et coïncidence ou pas, mon notaire m'a rappelé hier soir pour prendre rendez-vous et régler ce dossier...

    Je vous tiens au courant de la suite de la procédure mais retenez déjà que si une erreur apparait sur un acte authentifié par un notaire, c'est la responsabilité du notaire qui se retrouve engagée.

    Salutations.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Kenny La Kenelle Voir le message
    Je vous tiens au courant de la suite de la procédure mais retenez déjà que si une erreur apparait sur un acte authentifié par un notaire, c'est la responsabilité du notaire qui se retrouve engagée.
    La responsabilité du Notaire est engagée soit, mais il a demandé le bail et les vendeurs l'ont fourni !
    Il ne pouvait pas savoir que ce n'était pas le bon donc il peut se retourner aisément contre les vendeurs
    Sur le forum vous aviez demandé des renseignements sur la validité du congé et vous aviez eu la réponse ...pas sur la responsabilité ...

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    La responsabilité du Notaire est engagée soit, mais il a demandé le bail et les vendeurs l'ont fourni !
    Il ne pouvait pas savoir que ce n'était pas le bon donc il peut se retourner aisément contre les vendeurs
    ça je suis d'accord. Selon le conciliateur, il est du devoir du notaire de s'assurer d'avoir les bons documents en main. Après, je ne sais pas comment il peut s'en assurer mais pour ce coup là hélas, il a authentifié un acte de vente avec les mauvais documents

    Citation Envoyé par Marieke Voir le message
    Sur le forum vous aviez demandé des renseignements sur la validité du congé pas sur la responsabilité ...
    J'en saurais plus sur la validité du congé la semaine prochaine après mon rendez-vous avec le notaire.

    PS: désolé pour le retard de ma réponse mais j'ai des soucis pour poster sur ce forum...

  9. #9
    Pilier Sénior

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    il est quand meme trés étonnant qu'un bailleur refasse un nouveau bail au locataire en titre, en cours de bail

    quelles etaient les raisons ??? et surtout quel serait son interêt ?

    vous avez vu une copie d'un bail signé en 2003 ... n'estc-e pas un faux ?
    comment pouvez vous être sûre que c'est bien le bailleur qui l'a signé ?

    à votre place et avant d'ameuter la chambre des notaires et en mettant en cause un notaire (*), je prends RDV avec le bailleur et je lui demande des explications claires et précises

    (*) je ne vois pas trop comment il aurait pu savoir que le bail présenté (?) n'etait pas le bon .... je ne vois pas par rapport à quelle info il aurait pu se rendre compte que 2 baux existaient.

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    il est quand meme trés étonnant qu'un bailleur refasse un nouveau bail au locataire en titre, en cours de bail

    quelles etaient les raisons ??? et surtout quel serait son interêt ?

    vous avez vu une copie d'un bail signé en 2003 ... n'estc-e pas un faux ?
    comment pouvez vous être sûre que c'est bien le bailleur qui l'a signé ?

    à votre place et avant d'ameuter la chambre des notaires et en mettant en cause un notaire (*), je prends RDV avec le bailleur et je lui demande des explications claires et précises

    (*) je ne vois pas trop comment il aurait pu savoir que le bail présenté (?) n'etait pas le bon .... je ne vois pas par rapport à quelle info il aurait pu se rendre compte que 2 baux existaient.
    Je te rejoins entièrement le deuxième bail n'avait pas raison d'exister

  11. #11
    Membre Benjamin

    Infos >

    Nous avons reçu une copie du bail de 2003 par fax envoyé depuis le cabinet d'avocat de mon locataire. Difficile de dire si ce bail est vrai ou faux. La signature du bailleur est bonne et détail qui trouve son importance: quand nous avons acheté, nous avons acheté 2 studios voisins au vendeur. Il les avait lui-même achetés ensemble déjà loués. Or, pour le second studio, le vendeur nous avait remis un bail qu'il avait fait en février 2003, 1 jour après le bail du studio qui vient de ressortir. Pour moi, le vendeur à dû égarer le bail qu'il avait refait pour l'autre studio et nous a remis le bail précédent.

    Je n'arrive pas à joindre la SCI du vendeur: pas de numéro de téléphone disponible.

    Je suis bien d'acord sur la difficulté du notaire à vérifier les documents qui lui sont remis et je ne peux pas trop lui en vouloir pour ça mais de mon côté j'estime être parfaitement dans mon droit car je me réfère à un acte de notaire pour toute référence officielle. S'il s'avère que ce document est faux, à quoi puis-je me fier???

    La suite après mon rendez-vous de ce jeudi ;-)

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Petit bilan de notre rendez-vous avec le notaire hier: les contrats de bails n'étant pas des documents officialisés auprès d'un quelconque organisme, il est impossible pour un notaire de controller la véracité ou non des documents fournis.
    Par contre, la faute va retomber sur le vendeur qui a fourni un faux document au moment de la vente et ce sont les 2 notaires ayant supervisé la transaction qui vont faire le nécessaire auprès du vendeur pour lui faire corriger ses erreurs. Un arrangement à l'amiable serait le plus simple pour lui car il y a manifestement un vice caractérisé sur l'acte de vente et mis noir sur blanc par notaire donc aucun recours possible pour le vendeur. S'il décide néanmoins d'aller au tribunal il a 99.9% de chances de perdre dixit le notaire avec en plus les frais d'avocats à sa charge.
    Nous avons quantifié le préjudice subit suite à son erreur et l'avons passé à notre notaire pour qu'il le transfère au notaire du vendeur:
    - procédure de congé de bail annoncée par huissier à tort,
    - mauvaise information au moment de la vente: loyer payé en avance / à terme,
    - du fait que nous ne pouvons pas récupérer le logement: impossibilité de ré-actualiser le loyer et de faire les travaux prévus: gros manque à gagner sur le loyer sur les 3 prochaines années.

    la procédure suit son cours. Selon le notaire, l'arrangement à l'amiable permettrait d'éviter toute procédure en tribunal et pourrait donc être résolue très rapidement.

    Salutations.

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