Vos question à l'Avocat
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le vendeur ne veut plus me vendre.

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2005
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    Bonjour,

    mon problème est très long à expliquer.

    1- Trois personnes (désignons les A) en indivision signent une promesse de vente au profit de B, un marchand de biens...pour une grande propriété sur un grand terrain.

    2- B veut vendre la maison sur une parcelle indépendante, et faire un lotissement sur le reste de la propriété. Il est toujours sous promesse d'achat et dépose un permis de lotir avec l'accord des vendeurs.

    3- Il signe avec C (et là c'est nous) un compromis de vente pour la maison avec quelques conditions suspensives dont les suivantes :

    -pas de termites

    -obtention de crédit

    -"origine de propriété: qu'il soit établie une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif de plus de trente ans et que soit notamment régularisée par acte authentique la vente au profit du VENDEUR objet des présentes, celui-ci étant actuellement bénéficiaire d'une promesse de vente sur lesdits biens."

    On va y aller progressivement, alors ça veut dire quoi concrètement cette dernière condition?

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    Bonjour,

    C'est la formule habituelle, en fait cela veut dire que le notaire va établir l'arbre "généalogique" de la maison : c'est à dire, tous les proriétaires qui se sont succédés dans cette maison, sur au moins les 30 dernières années, voire depuis sa construction...

    De plus, votre achat est conditionné par la signature de l'acte authentique de vente entre les actuels proprio (les 3 A) et votre marchand de bien (B). Vous ne pourrez pas signer tant que le marchand de bien ne sera pas propriétaire. Donc, si la vente au marchand de bien ne se fait pas, vous ne pourrez pas acheter...prudence !!!!

  3. #3
    Membre Benjamin
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    octobre 2005
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    13
    Bon, donc je continue.

    Le marchand de biens a dans sa propre promesse de vente plusieurs conditions suspensives qui sont

    -qu'il doit obtenir une permis de lotir pour son lotissement, d'autre part
    -qu'il n'y ait pas de recours en tiers.

    Et là, un des 3 indivisaires de A ne VEUT plus vendre, mais comme elle est engagée, elle fait déposer par une voisine un recours en tiers.

    Le jour butoir de sa propre promesse de vente, le marchand de biens décide de ne pas acheter.

    ça continue encore longtemps, mais à ce stade :

    Peut-il se prévaloir de notre propre condition suspensive qui est "que soit régularisé par acte authentique...." pour dire que notre compromis est caduque?

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    Bonjour,

    J'ai bien peur que oui.
    De toutes façons, votre marchand de biens n'est pas le proprio, donc votre compromis de vente est caduque, et c'était prévu dans les clauses suspensives...je ne crois pas que vous ayez beaucoup d'autres choix !

    C'est malheureusement souvent le cas dans des affaires de cet ordre...par contre, le vendeur initial étant assez volubile, restez en contact avec ou avec le marchand de biens, car celle qui a retourné sa veste une fois, peut la retourner à nouveau !!!

    et essayez de savoir pourquoi elle ne veut plus vendre...

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2005
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    13
    la date butoir entre A et B était le 10 Juillet, nous n'avons jamais été informés qu'il y avait une condition suspensive de permis de lotir "purgé de tout recours".

    Le 12 Juillet, l'agence immobilière nous contacte pour nous dire que le compromis est caduque car "A ne s'est pas présenté à la vente", on comprendra plus tard que c'est B qui n'a pas voulu signer.

    Bref, vers le 20 Juillet, on reçoit sans aucune autre explication du notaire si ce n'est que que "la condition suspensive relative à la justification du droit de propriété et à l'acquisition par mon client du bien destiné à être revendu à vos clients" n'a pu être réalisé dans les termes et délais convenus, et recevons également le chèque de dépôt de garantie.

    On le retourne immédiatement par notaire interposé en disant que l'on ne voit pas très bien comment notre compromis pourrait être caduque vu qu'il y a une date spécifiée au 15 Septembre.

    Bref, aucune nouvelle, si ce n'est qu'ils ont publié le 22 Aout leur promesse de vente. Si ils la publient, c'est bien pour la rendre opposable à un tiers, donc comment considérer que le compromis est caduque.

    Bon maintenant le fond de l'histoire :
    Une des personnes de A qui ne souhaite plus vendre a fait déposer un recours en tiers par un voisin pour le lotissement.
    A ne souhaite pas vendre la maison qui a une valeur sentimentale pour elle, on ne sait pourquoi elle a signé la promesse de vente.
    Cependant le jour de la vente définitive, elle a bien fait comprendre au marchand de biens qu'elle s'arrangeait pour faire "disparaître" ce recours en tiers (vu que c une copine qui l'a déposé) si le marchand de biens lui laisse la maison.

    Voila, donc c'est entendu pour eux, il fait son lotissement, il lui laisse la maison au lieu de nous la vendre.
    B a fait publier leur promesse de vente car il a peur que la négociation lui file entre les mains, et il veut vraiment bloquer A.

    Que pensez vous de tout ça ?

    De plus, ma condition suspensive n'est elle pas abusive, ou potestatoire donc non applicable (j'ai lu ça sur un site) ?

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
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    août 2005
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    Ca se complique !!!

    "On le retourne immédiatement par notaire interposé en disant que l'on ne voit pas très bien comment notre compromis pourrait être caduque vu qu'il y a une date spécifiée au 15 Septembre."

    Non, si une clause suspensive est utilisée, c'est IMMEDIAT.
    Cette annulation ( AAA / B ) a pour conséquence que votre compromis est également annulé, puisque B ne sera pas propriétaire de la maison (donc logiquement ne pourra pas vous la vendre) => condition suspensive de votre compromis... Donc, ça c'est en règle, d'ailleurs, vous avez récupéré votre argent immédiatement...

    Je pense qu'alors, AAA et B ont resigné une NOUVELLE PROMESSE vers le 20/08 et une promesse DOIT être publiée pour être valable...promesse n'est pas compromis !

    En gros, la A qui a changé d'avis et veut acheter la maison a trouvé une pirouette pour la récupérer (recours en tiers de la copine-voisine)... le marchand B roule pour son porte-monnaie, donc, va dans le sens de A...puisqu'il ne peut passer outre les vendeurs !!! mais ça vous l'aviez compris...

    Maintenant pour vous, la seule chose que vous pourriez faire c'est savoir si ce recours en tiers est valable, et s'ils peuvent le lever aussi facilement que cela.
    Mais qu'en dit votre notaire ? et le temps est passé depuis le 20/07...

    Là, mes compétences s'arrêtent, et mon avis est que vous ne pouvez rien faire...

  7. #7
    Membre Benjamin
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    octobre 2005
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    13
    "Je pense qu'alors, AAA et B ont resigné une NOUVELLE PROMESSE vers le 20/08 et une promesse DOIT être publiée pour être valable...promesse n'est pas compromis !"
    Non, c'est la promesse originale qui a été publiée le 22 Aout !!! Je me la suis procurée.

    D'autre part, la condition suspensive évoquée pour nous n'est elle pas potestative?
    Je croyais qu'une condition suspensive ne devait pas dépendre de la seule volonté de l'une des parties, et là ça m'a tout l'air d'être le cas, non?
    en gros , si je vous comprends bien, il y a marqué "je vous vends si j'achète, et j'achète si bon me semble", c'est ça?

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
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    août 2005
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    Non, une condition suspensive protège le vendeur ou l'acquéreur, c'est selon, pas besoin de l'accord de l'autre partie pour l'utiliser ! Justement c'est une protection au cas où il y aurait qq chose qui gênerait la tractation.

    Dans votre compromis, c'est marqué : "B vends la maison à C, si B achète la maison". Ce que vous ne saviez pas, c'est que LUI avait signé une promesse où il est dit "AAA vends la maison à B si elle est purgé de tout recours" (je ne sais pas à quoi correspond ce recours d'ailleurs, parce que si c'est sur le lot à bâtir, je ne vois pas ce qui empêcherait de vendre la maison)

    Ce que je ne comprends pas, c'est qu'il vous a fait signé un compromis pour une maison, alors que la promesse de vente de cette maison n'existe pas ??? la promesse ne concerne que le terrain à lotir ? ou les 2 ? il y a qq chose de pas clair du tout !

    D'abord, est-ce qu'il y a déjà division de la parcelle : la maison d'un coté, le terrain à lotir de l'autre ? ou bien le B achète l'ensemble et c'est lui qui divise après ? ce n'est pas la même chose alors !

  9. #9
    Membre Benjamin
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    octobre 2005
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    B achète le tout et divise après.
    Il vend la maison d'un côté ,
    et d'autre part il dépose un demande de permis de lotir qu'il a obtenu mais pour laquelle il y a recours.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
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    août 2005
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    Oui, je vois où est le pb !
    Il doit y avoir un différent entre les AAA, et donc A1A2 ne doivent pas vouloir vendre à A3, et donc A3 fait du chantage au "recours" pour récupérer la maison !
    Et comme vous aviez signé un compromis avec B, B se retrouve coincé, et prend le prétexte du recours pour vous éjecter de la transaction et revendre à A3 pour que cette dernière lève le recours de sa copine-voisine ! Quelle histoire !

    Le GROS problème est : COMMENT le PROUVER ?
    La promesse publiée en aout concerne l'ensemble maison+terrain à lotir ou juste la maison ?

    PS: vous y tenez à cette maison ???

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    octobre 2005
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    exactement, vous avez TOUT compris.
    La promesse publiée en Aout concerne l'ensemble.

    Aucune communication de la part du marchand de biens, ils ne savent pas qu'on sait qu'ils ont publié le compromis, ils prétendent que notre compromis est caduque par la caducité du leur, mais un mois plus tard publient le leur...

    Le marchand de biens savait en nous vendant qu'il y a avait une certaine proba que ça tourne de cette manière, mais à volontairement omis de nous le dire, de la même manière qu'il nous a caché SES conditions suspensives.

    Oui, nous tenons vraiment beaucoup à la maison, on n'avait pas vu un truc aussi sympa depuis un bon moment.

    Comment le prouver??? Comment prouver quoi et pour obtenir quoi???
    merci.

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    Autre question : qu'en dit votre notaire ? est-il prêt à vous aider ? vous n'en avez pas parlé.

    Vu de loin, le marchand de biens avait le droit d'annuler votre compromis, par la clause suspensive de "recours"...Concernan t la proba de faire la vente ou pas, il n'avait pas à vous faire part de ses clauses à lui ! mais vous pouviez poser des questions et demander à voir les documents...demandes légitimes car vos clauses suspensives en découlaient... ( c'est là votre erreur : ne pas avoir assez fouillé...et avoir fait confiance )

    Là où le bas blesse, c'est que le recours porte sur le TERRAIN, et rien n'empêcherait B de vous vendre la maison...c'est seulement comme ça que vous pourriez obtenir qq chose je pense. Mais comme le compromis de départ entre AAA et B porte sur l'ensemble...embrouille

    La preuve dont je parlais, c'est la preuve que c'est un faux recours (ou recours de complaisance)...car votre compromis a été annulé grace à ce recours, donc s'il est faux/annulé, votre compromis pourrait être de nouveau valide...comment pourriez-vous le prouver ? j'imagine que ce sont des conversations, mais avez-vous un papier qui prouverait ces manoeuvres ? votre notaire a-t-il reçu le recours de la voisine en tant que justificatif lors de l'annulation du compromis ?

    Vous devez avoir toutes les preuves en main pour entamer une procédure...vous savez bien que seuls les écrits comptes...

    j'ai bien peur que A3 et B se soient bel et bien servis de vous et de votre coup de coeur pour la maison...

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