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Charges locatives forfait ou pas forfait ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    25
    Bonjour à tous,

    Pour ceux qui ont déjà suivi mes aventures avec mon "effroyable propriétaire", cf. notamment le fil sur les frais d'huissier, je viens de recevoir un courrier de son avocat me "sommant" de m'acquitter de la moitié des frais d'huissier engagés (171,76 €, quand même...) pour l'état des lieux. Mais nous avons déjà discuté de ce sujet, j'y reviendrai quand il y aura du nouveau suite à mon refus de payer.

    Dernière trouvaille en date, la propriétaire affirme ceci :

    "Vous faites état de justificatifs manquants pour ce qui vous a été facturé pour l'entretien de l'antenne. Madame TRUCMUCHE n'a pas à vous fournir de justificatif. Reportez-vous à l'article 2.3.15 du bail, qui précise 'qu'en cas d'installation d'une antenne collective, le locataire est redevable d'un forfait au titre du paiement de sa quote-part des frais d'installation et d'entretien de l'antenne.'"

    1e question, si cette affirmation était exacte, serait-il légal d'exiger des charges non justifiées en prétextant une telle clause ?

    Néanmoins, l'article 2.3.15 du bail lit :

    "En cas d'installation d'une antenne collective de télévision dans l'immeuble ou s'il en existe déjà une, le locataire devra se brancher obligatoirement sur elle, s'interdisant l'usage de toute antenne individuelle, et ce, moyennant le paiement d'une quote-part des frais d'installation, de ladite antenne, et d'une prestation annuelle pour frais d'entretien, remplacement ou autre."

    Déjà, il n'est plus question de forfait mais de frais d'entretien. Et rien ne dit qu'ils ne doivent pas être justifiés... Qu'en pensez-vous ?

    M.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par Centau
    "Vous faites état de justificatifs manquants pour ce qui vous a été facturé pour l'entretien de l'antenne. Madame TRUCMUCHE n'a pas à vous fournir de justificatif. Reportez-vous à l'article 2.3.15 du bail, qui précise 'qu'en cas d'installation d'une antenne collective, le locataire est redevable d'un forfait au titre du paiement de sa quote-part des frais d'installation et d'entretien de l'antenne.'"
    1e question, si cette affirmation était exacte, serait-il légal d'exiger des charges non justifiées en prétextant une telle clause ?"
    Néanmoins, l'article 2.3.15 du bail lit :
    "En cas d'installation d'une antenne collective de télévision dans l'immeuble ou s'il en existe déjà une, le locataire devra se brancher obligatoirement sur elle, s'interdisant l'usage de toute antenne individuelle, et ce, moyennant le paiement d'une quote-part des frais d'installation, de ladite antenne, et d'une prestation annuelle pour frais d'entretien, remplacement ou autre."
    Déjà, il n'est plus question de forfait mais de frais d'entretien. Et rien ne dit qu'ils ne doivent pas être justifiés... Qu'en pensez-vous ?
    M.
    "
    Cette prestation est facturée à la propriétaire ou au locataire, via le syndic, au même titre que le reste (eau, entretien parties communes, etc).Donc elle doit vous les fournir. Cela dit, vous n'aurez probablement droit qu'à une facture globale sur un décompte du syndic. Attention au terme "fournir" qu'on utilise trop souvent (moi la première). Elle doit les tenir à votre disposition et n'a pas obligation de vous les expédier.

    Cela étant, pour l'antenne, méfiance, je connais mal le problème, et au moment de l'explosion des antennes paraboliques et du câble, il y avait eu pas mal de litiges là dessus. Il faudrait vérifier si vous avez réellement obligation de vous connecter (et donc de payer) à la dite antenne. A voir.

    Par contre, pour l'huissier, il y a en plus de la demande de réglement, un petit souci !
    En effet, les etats des lieux font partie des actes réglementés (par décret), et à ma connaissance, ils n'ont pas bénéficié d'une augmentation substantielle !
    Si vous devez payer la moitié, soit 171 €, cela nous met l'etat des lieux à 342 €. De mémoire, cela normalement doit avoisiner pour l'acte +-130 €. A moins qu'elle n'est rajouté la note de restaurant dessus !
    Renseignez vous sur le coût actuel d'un tel acte, et ajoutez à la belle lettre signifiant que non seulement vous n'avez pas à payer mais lui rappelant la réglementation des actes !
    cf pour info si ca vous amuse de faire le calcul !
    http://www.huissiersdeparis.org/htmlbleu/questcout.html

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2005
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    25


    Merci pour cette réponse.

    Concernant le "forfait entretien antenne TV", il s'agit d'un immeuble de trois appartements dont cette dame est entièrement propriétaire. Donc pas d'histoire de syndic. Elle explique juste qu'elle me prend une somme forfaitaire pour l'entretien de l'antenne chaque année, qu'il y ait eu intervention ou non (d'ailleurs, elle facture les interventions en sus lorsqu'il y en a... Mais il s'agit là d'un autre problème). Ma question porte sur cette pratique "forfaitaire" qui, il me semble, est légale pour un meublé, pas pour un logement vide. Bref, d'autres avis sur la question ?

    Pour l'huissier, vous (et d'autres) m'avez déjà fourni des renseignements très précieux sur un fil de discussion précédent (les références des textes, justement), que je vais utiliser dans mon prochain courrier. Concernant le montant, il s'agit bien sûr d'un montant global et non de ma part. J'étais juste surpris que cette prestation soit si onéreuse. Mais comme je ne compte pas en être redevable, finalement, je lui laisse le soin de vérifier ce qui lui est facturé.

    En attendant, je sais que je suis toujours "en sursis" puisqu'elle va retirer du dépôt de garantie tous ces frais et que je vais devoir m'acharner pour récupérer ces sommes...

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par Centau
    Merci pour cette réponse.
    Concernant le "forfait entretien antenne TV", il s'agit d'un immeuble de trois appartements dont cette dame est entièrement propriétaire. Donc pas d'histoire de syndic. Elle explique juste qu'elle me prend une somme forfaitaire pour l'entretien de l'antenne chaque année, qu'il y ait eu intervention ou non (d'ailleurs, elle facture les interventions en sus lorsqu'il y en a... Mais il s'agit là d'un autre problème). Ma question porte sur cette pratique "forfaitaire" qui, il me semble, est légale pour un meublé, pas pour un logement vide. Bref, d'autres avis sur la question ?
    J'ai mal compris votre question ou mal formulé ma réponse. Propriétaire ou syndic, ce qu'elle doit vous fournir, c'est le coût REEL de la prestation qui sera divisée par les parts de chaque locataire. Donc pas de "forfait". Un forfait suppose justement l'absence d'une facturation juste, et ne peut au niveau des charges être utilisé sur les avances, pas sur la régularisation destinée justement à faire payer la réalité des prestations.

    Citation Envoyé par Centau
    Pour l'huissier, vous (et d'autres) m'avez déjà fourni des renseignements très précieux sur un fil de discussion précédent (les références des textes, justement), que je vais utiliser dans mon prochain courrier. Concernant le montant, il s'agit bien sûr d'un montant global et non de ma part. J'étais juste surpris que cette prestation soit si onéreuse. Mais comme je ne compte pas en être redevable, finalement, je lui laisse le soin de vérifier ce qui lui est facturé.
    Si cela pouvant l'occuper qq temps !

    Citation Envoyé par Centau
    En attendant, je sais que je suis toujours "en sursis" puisqu'elle va retirer du dépôt de garantie tous ces frais et que je vais devoir m'acharner pour récupérer ces sommes...
    M'étonnerait que son avocat lui conseille cela !

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2005
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    25
    "J'ai mal compris votre question ou mal formulé ma réponse. Propriétaire ou syndic, ce qu'elle doit vous fournir, c'est le coût REEL de la prestation qui sera divisée par les parts de chaque locataire. Donc pas de "forfait". Un forfait suppose justement l'absence d'une facturation juste, et ne peut au niveau des charges être utilisé sur les avances, pas sur la régularisation destinée justement à faire payer la réalité des prestations."

    ----> Donc vous me confortez dans mon idée. Je vais donc continuer de contester cette histoire de forfait. Pour l'ironie, la fameuse antenne a été endommagée par les ouvriers lorsqu'elle a fait refaire l'appartement du dernier étage. Elle a toujours refusé de la réparer sous prétexte qu'elle fonctionnait très bien et que je mentais. Donc par-dessus le marché, l'antenne était à moitié HS pendant les six derniers mois... Mais je n'ai rien fait constater, donc c'était juste pour l'ironie de la situation...

    "M'étonnerait que son avocat lui conseille cela !"

    ----> Et pourtant... Malheureusement, j'ai bien l'impression que son avocate ne fait que mettre par écrit les "âneries" de cette dame... Tout ce que je vous raconte figure dans les courriers de cette avocate. Forfaits antenne, demande de paiement de la prestation de l'huissier, accusations "d'infractions au bail" jamais explicitées, etc. Qui plus est, j'ai exigé dans mes trois ou quatre derniers courriers (recommandés AR) qu'elle me fournisse des quittances pour les loyers et je les attends depuis six mois (son avocate n'en fait jamais mention)... Donc pourquoi pas le dépôt de garantie ? Après tout, ne peut-elle pas s'en servir pour les sommes encore dues (en tout cas, celles qu'elle estime comme telles) ?

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
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    août 2005
    Localisation
    Région Centre
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    vu le personnage, je pense que vous prévoyez juste malheureusement pour vous !

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
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    mai 2004
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    Ile de France
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    Bonjour,

    Les charges récupérables sur un locataire par un propriétaire sont limitativement énumérées dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
    Vous trouverez ce décret sur le site www.legifrance.gouv.fr
    Je viens de le relire rapidement, je n'ai pas vu que les frais d'entretien d'antenne y étaient mentionnés.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2005
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    25
    Vous avez raison. Et je suis le premier surpris... Je ne comptais pas contester les charges elles-mêmes mais le "forfait" obligatoire. Mais au vu du texte que vous mentionnez, les frais d'entretien de l'antenne collective ne semblent même pas être à la charge des locataires. Merci pour cette remarque !

    Pendant que j'y suis, j'ai une nouvelle question. Une semaine après mon déménagement, j'ai reçu une facture de la Compagnie générale des eaux comprenant : des frais d'accès à l'eau et autres frais d'installation (je ne me souviens plus du détail) d'un compteur individuel. Après avoir reçu mon préavis de départ, ma propriétaire a demandé l'installation de compteurs individuels (nous avions un compteur collectif et des sous-compteurs par appartement) par la CGE. Vous comprenez que je trouve scandaleux de me faire payer une installation de compteur alors que j'ai quitté le logement trois semaines plus tard... Qu'en pensez-vous ?

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par Centau
    Vous avez raison. Et je suis le premier surpris... Je ne comptais pas contester les charges elles-mêmes mais le "forfait" obligatoire. Mais au vu du texte que vous mentionnez, les frais d'entretien de l'antenne collective ne semblent même pas être à la charge des locataires. Merci pour cette remarque !
    Je vous le disait, j'avais un doute. Et il a l'air de se confirmer.
    Il ne s'agit pas de charges à proprement parler, mais d'une prestation. De plus, non prévue par le décret, car cela n'était pas encore très généralisé. Et il semblerait bien que vous les deviez. Fautes d'info plus "légales" (surtout à cette heure), je vous renvoie à :
    http://www.universimmo.com/fiches/un...?Fiche_Code=26
    Citation Envoyé par Centau
    Pendant que j'y suis, j'ai une nouvelle question. Une semaine après mon déménagement, j'ai reçu une facture de la Compagnie générale des eaux comprenant : des frais d'accès à l'eau et autres frais d'installation (je ne me souviens plus du détail) d'un compteur individuel. Après avoir reçu mon préavis de départ, ma propriétaire a demandé l'installation de compteurs individuels (nous avions un compteur collectif et des sous-compteurs par appartement) par la CGE. Vous comprenez que je trouve scandaleux de me faire payer une installation de compteur alors que j'ai quitté le logement trois semaines plus tard... Qu'en pensez-vous ?
    Qu'elle ne manque pas d'air.
    Idem, il est tard, j'ai la flemme, je vous renvoi sur un autre site, mais qui reprend les termes de la loi, vous avez toutes les références des textes pour vérifier sur Legifrance.
    http://www.mon-immeuble.com/Dossiers...es%20de%20lois

  10. #10
    Pilier Junior Avatar de Mehatenduque
    Ancienneté
    mai 2005
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    2 238
    Agnès, c'est pas possible, il va falloir te faire soigner c'est la maladie de daweed, les symtôme ne font que s'aggraver , ton état ne fait que d'évoluer. Il va falloir utiliser une tri-thérapie : "sex and drugs and rock'n'roll" avec un petit bourgogne blanc en complément. Il faut absolument endiguer le mal
    Mehatenduque
    Contributeur majeur mais jamais vacciné contre l'erreur, la [bêtise], ni l'humour, quand ce vaccin existera ,merci de m'en faire part, je transmettrai aux autres majeurs

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Ben justement, c'est parce que Marsu m'a contrarié, j'ai voulu me remonter avec un petit Chassagne, et voilà le résultat!

    Bon ce matin, les idées plus claires, j'ai du "lourd".
    Antennes :
    http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad...&demande=ajour
    Article 2
    "Le propriétaire qui a installé à ses frais une antenne collective ou un réseau interne à l'immeuble fournissant un service collectif est fondé à demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cette antenne collective ou à ce réseau interne, à titre de frais de branchement et d'utilisation, une quote-part des dépenses d'installation, d'entretien et de remplacement."
    Donc confirmation d'avoir à régler ces frais (mais avec un décompte).

    Pour l'eau :
    http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/UBEAR.htm
    Article 93
    "Lorsqu'elle émane d'un propriétaire bailleur, la demande est précédée d'une information complète des locataires sur la nature et les conséquences techniques et financières de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau ..........
    Le propriétaire qui a formulé la demande prend en charge les études et les travaux nécessaires à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, notamment la mise en conformité des installations aux prescriptions du code de la santé publique et la pose de compteurs d'eau.

  12. #12
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    25
    Bonjour Agnès, et les autres,

    Donc pour l'antenne, ça confirme mon idée de départ. Ok pour régler les charges, mais justifiées.

    Pour le compteur d'eau, je ne pense pas qu'elle me demande de participer aux frais d'installation des compteurs. Mais la [compagnie des eaux] facture des frais d'accès pour tout nouveau contrat (tout comme [l'électricité ou le téléphone]), un montant forfaitaire lors d'un emménagement. Or, je trouve plus que limite de me demander cela alors que j'étais dans ce logement depuis trois ans, que je l'ai quitté trois semaines plus tard et surtout, que j'ai RE-payé ces frais dans mon nouveau logement, justement !!! Mais bon, je crois que ma seule chance est de prouver la mauvaise foi de cette dame auprès de la [compagnie des eaux] .

    Merci beaucoup pour vos réponses, en tout cas !
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 29/09/2005 à 11h17. Motif: anonymisation

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