Vos question à l'Avocat
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Titre de propriété erroné

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2005
    Messages
    7
    Bonjour,

    J'ai acheté un petit appartement sur Paris il y a deux ans. Cet appartement est composé d'un débarras situé sur le pallier face à l'appartement.
    Pour cause de changement professionnel je souhaite revendre aujourd'hui cet appartement. Un acheteur avait été trouvé mais... stupeur : 1 semaine avant la signature on m'apprend que le débarras n'existe pas ! ça fait pourtant au moins 35 ans qu'il est utilisé par tous les anciens propriétaires dixit une voisine et par moi-même depuis 2 ans bien entendu !!!
    L'acheteur dans ses droits s'est donc rétracté et moi je me retrouve avec un appartement que je ne peux plus vendre tel que je l'ai acheté titre de propriété à l'appui (le débarras est bien mentionné). Au prix du m2 à PARIS je vous dis pas le préjudice.

    Je veux donc aujourd'hui engager des poursuites auprès de mon notaire qui aurait du me prévenir il y a 2 ans. Le problème c'est que visiblement l'erreur est faite depuis plus de 30 ans à chaque vente.

    Est ce que vous croyez que j'ai une chance de récupérer quelque chose. Ce que je souhaite c'est :
    • les 10% de la vente qui ne s'est pas faite à cause de ce problème
    • la réparation administrative du problème (débarras effectivement en ma possession)
    • remboursement de tous les frais que cela va m'occasionner (frais d'avocat, credit relais, credit de l'appartement qui cours toujours)
    • réparation du préjudice moral (je ne vais rien pouvoir faire jusqu'a ce que le problème soit traité à cause des problèmes financiers que cela va occasionner).

    Merci de vos réponses je suis très inquiet car bientôt je n'ai plus de quoi vivre à cause de leurs ********s et je ne sais pas si je peux demander de l'aide auprès des banques en attendant réparation du préjudice que je ne suis même pas sûr de gagner.
    -------
    Bonjour j'ai laissé un message hier mais je n'ai pas eu de réponses, depuis j'ai je me suis renseigné auprès d'avocats mais je suis de plus en plus désespéré car mon affaire ne semble pas beaucoup les interesser et je ne sais vraiment pas quoi faire.
    --------
    çà ne vous interesse pas non plus ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 16/09/2005 à 12h09. Motif: fusion de trois messages en un seul

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    14 564
    bonjour,

    Allez je me lance, votre pb est assez complexe !

    comment avez-vous appris que votre débarras n'existait pas ?
    n'y a t-il pas moyen de faire exister ce débarras par une reconnaissance par la coproriété (35 ans d'existence qd même !) ? est-il pris en compte pour vos impôts fonciers ? quelle surface fait-il ? est-ce que cela pourrait entrer dans les 1/20ème d'erreur ?

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2005
    Messages
    7
    merci beaucoup pour votre réponse.

    Alors pour répondre à vos questions :

    comment avez-vous appris que votre débarras n'existait pas ?
    J'ai appris que le débarras n'existait pas parce que je revends en ce moment cet appartement et que 1 semaine avant la signature de l'acte de vente le notaire de l'acheteur s'est rendu compte que ce débarras n'apparaissait pas dans le Règlement de Copropriété.

    n'y a t-il pas moyen de faire exister ce débarras par une reconnaissance par la coproriété (35 ans d'existence qd même !) ?
    c'est ce que mon notaire aimerait faire et j'espère que ça ne poserait pas de problèmes mais ça va prendre du temps et j'ai perdu une vente à cause de ça. L'immobilisation de l'appartement me coute plus de 800€ chaque mois ! Depuis le jour ou j'ai signé le compromis de vente j'ai acheté une maison en prenant un crédit relais.

    est-il pris en compte pour vos impôts fonciers ?
    ça je ne sais pas, comment je peux le voir ? tout ce que je peux vous dire c'est qu'il n'est pas compté comme surface habitable dans la loi carrez mais qu'il est bien mentionné sur mon titre de propriété.

    quelle surface fait-il ?
    Il fait 3M². là vous pourriez vous dire mais qu'est ce qu'il nous embete pour 3M² ? Je précise que c'est ce débarras qui fait toute la valeur de l'appartement puisque il est situé en face sur le même pallier et que l'appartement ne fait que 27M², et à Paris c'est de l'or, sans ce débarras c'est 10% de moins pour la vente.

    est-ce que cela pourrait entrer dans les 1/20ème d'erreur ?
    Je ne connais pas cette règle ? comment on fait le calcul ? à partir de la surface habitable ? ou une estimation du bien ?

    Qu'est ce que vous me conseillez ?

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    Région Centre
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    14 564
    bon, je vois...

    Suivez votre notaire et faites reconnaitre ce cagibi par votre copropriété ! Peut-être par une cession extraordinaire, au vu de votre situation.
    Votre cagibi est considéré comme local à usage de cave, et donc doit figurer comme tel sur votre acte d'achat.
    Mais là, à priori, il y a tromperie sur la marchandise...alors, essayer peut-être de changer de notaire...

    Concernant les 1/20ème je ne sais pas si cela vous concerne, après réflexion, car vous êtes en copropriété et donc soumis à faire établir la superficie selon la loi carrez.
    Pour information, quand on achète un bien qui n'est pas en copropriété, on n'a pas forcément la superficie détaillée, et on considère que jusqu'à 1/20 de la surface en + ou - ça ne change rien : Si vous achetez 100m² sur le papier, et que vous avez en réel 95 ou 105 ça change rien, vous payez le même prix !

    J'ai peur pour vous que vous n'ayez encore à supporter appart + maison encore qq temps...

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2005
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    7
    bon... c'est absolument scandaleux que je me retrouve dans cette situation à cause de ce notaire. Je vous fais part de ma réflexion alors et vous me dites ce que vous en pensez.

    Je n'ai pas assez d'argent pour pouvoir tenir plus de 3 mois encore en payant maison et appartement et j'ai l'impression que ça va être beaucoup plus long. Du coup je pensais louer l'appartement en attendant que tout se régularise pour perdre un peu moins d'argent.
    Déjà, première question, légalement est ce que je peux le faire étant donné que j'ai pris un pret relais sur 2 ans, et que j'ai toujours des mandats de vente en cours qui sont valable je crois 1 an ?

    Ensuite, est ce que vous pensez que financièrement il est possible que je récupère quelque chose en attaquant mon notaire par exemple pour cette grosse bourde qui me met dand la mouise et si oui qu'est ce que je peux espérer récupérer ?

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    14 564
    Si vous louez, vous en prenez pour 3 ans minimum, avec tous plein de pb peut-être à la clé ! Non, je ne vous le conseillerai pas : essayez de vendre quand même, en mettant noir sur blanc le pb du cagibi "en cours de régularisation" et entamez une procédure auprès de la copropriété. N'oubliez pas de faire signer une lettre à votre voisine attestant de l'utilisation du réduit !!

    Et puis, à Paris, vous ne devriez pas avoir trop de soucis pour revendre ce 27m², même sans cagibi !
    Je suis sûre que vous allez trouver un acheteur très rapidement ! et il vaut mieux pour vous d'essayer de vendre un bien vide sans cagibi, que loué et occupé (-20% sur le prix)...sans cagibi quand même peut-être à la finale !!!!

    Ne vous embarquez pas dans une situation encore plus complexe !
    Au pire, vendez sans aucune mention du cagibi...

    y'a pas qq'un qui aurait une bonne idée ???????

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2005
    Messages
    7
    Je suis tout à fait d'accord avec vous mais ce que je refuse catégoriquement c'est de perdre énormément d'argent à cause de l'incompétence d'une personne. Et il va bien falloir que quelqu'un paye et ça ne doit pas être moi. [] ! c'est quand même incroyable que tout le monde s'en foute et me dise de gérer çà avec mon notaire ! Le problème c'est lui justement ! je veux qu'il paye sa ******** ! je suis enragé là ! J'ai entendu parlé d'une assurance de responsabilité civile professionnelle est ce que je peux en bénéficier ? personne est capable de me renseigner la dessus, même pas ce con de noataire !
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 16/09/2005 à 12h10. Motif: correction de typo

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Concernant votre problème, je n'y connais rien. En revanche, concernant la location pour résoudre vos problèmes financiers, vous pourriez louer avec un bail d'un an (c'est poss ds des conditions précises) article 11 http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad...&demande=ajour
    ou équiper un peu le logement et le louer en meublé pour un an . Ca fera quelques rentrées, sans trop de risques si vous choisissez votre locataire (universitaire étranger en mission, étudiant, etc), ils ne restent pas et sur paris, cela devrait être jouable.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
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    Région Centre
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    14 564
    Avez-vous fait estimer votre appartement avec et sans le cagibi ?
    Et faites une belle lettre à la chambre des notaires dont dépend votre super notaire ! si vous voulez vous retourner contre lui, prenez un avocat. Avez-vous pensé aux consultations gratuites en mairie ? Dans votre cas cela pourrait être utile, histoire de ne pas avoir encore trop de frais...

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2005
    Messages
    7
    pour l'estimation c'est environ 10% de moins sans le cagibi soit 14000€ il est hors de question que je fasse une croix dessus j'en ai besoin pour rembourser mon pret relais.
    Sinon j'ai bien écrit à la chambre des notaires de Paris mais j'avais pas pensé à la lettre écrite de ma voisine qui peut attester de l'utilisation du cagibi par les propriétaires.
    Mais ce qui m'inquiete c'est la réaction des avocats que j'ai appelé, qui n'ont pas du tout été rassurant quand au dédommagement que je pourrais éventuellement avoir, je veux récupérer l'argent que je perds en ce moment !!!

  11. #11
    Membre
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    1
    Je m'étonne que personne dans ce dossier n'ait pensé à l'usucapion....

    L'usucapion, on nous apprend ça en cours de droit civil de 1ère année (donc même un notaire qui a hérité sa charge de Papa a pu l'apprendre), est un moyen d'acquérir une propriété par l'usage. Le mot vient du latin "usus" l'usage et de "capio" le chef : en utilisant le bien et se conduisant comme son "chef" (ou plutôt comme son propriétaire) pendant un certain temps, on finit par en acquérir la propriété et l'on peut faire constater cette propriété en prouvant l'usage et le comportement comme propriétaire pendant la durée.

    La durée nécessaire pour accèder à la propriété par usucapion est celle de la prescription acquisitive : c'est à dire 30 ans.

    Dans votre cas, il semble qu'il soit tout à fait possible d'obtenir des preuves de l'usage trentennaire par témoignages des voisins. Il suffit que ces témoignages précisent que les utilisateurs avaient mis une serrure et avaient seuls la clef et vous prouvez le comportement de "chef". Si en plus, vous pouvez établir que le cagibi était compris dans l'assurance de l'appartement ou dans les charges de copro ou dans les impôts locaux ou que l'éclairage et l'eau proviennent du même abonnement que celui de l'appartement, la reconnaissance de votre propriété ne doit pas poser de problème.

    C'est une technique juridique trés ancienne mais qui est toujours en vigueur et que les tribunaux reconnaissant facilement en cas de contestation de l'administration ou de tiers, même si personne n'y pense.

    Bonne journée

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
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    14 564
    Pour votre culture personnelle, nous n'avons pas tous fait des études de droit !
    Personnellement, en statistique et informatique, nous n'avons pas de notions de cet ordre...

    Nous faisons partager nos expériences heureuses et malheureuses aux autres afin de les aider ou de les soutenir dans des périodes difficiles...

    A priori, le pb de départ a été résolu, le cagibi officeillement réintégré !
    c'était une boulette de notaire !!!

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