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comment récupérer les impayés de loyers

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 519
    Voici la situation, sachant que le logement est une maison individuelle avec jardin et garage, 3 chambres, 2 wc, 2 salles de bains et cuisine équipée, très récente, bien située, en bon état (loyer mensuel 850 €) :
    - le locataire s'est mis à payer irrégulièrement son loyer, a toujours pris soin de ne pas dépasser 2 échéances consécutives, a fait des paiements inférieurs (de peu) au réel montant mensuellement dû,
    - le propriétaire a fait des mises en demeures LRAR (pas toutes retirées par le locataire) à chaque constat de 2 échéances consécutives non honorées
    - le locataire, salarié à la prise à bail, a quitté ce travail pour s'établir à son compte et a été incapable de gérer son affaire qu'il a fermée quelques mois plus tard et il a trouvé un nouvel emploi salarié
    - le locataire a déposé un dossier de surendettement et une somme représentant 3 mois de loyer est sous moratoire depuis fin mars 2005 : 1 an à attendre avant que ce règlement soit de nouveau exigible,
    - il n'y a pas de caution, de toutes façons, à cause du dossier de surendettement, le propriétaire serait maintenant tenu de ne pas faire appel au caution s'il y en avait un
    - le locataire a de nouveau "oublié de payer" son loyer 1 mois su 2 depuis la signature du moratoire
    - le locataire n'a jamais produit son attestation d'assurance
    - le propriétaire n'a pas pu souscrire d'assurance loyers impayés car le locataire n'a jamais communiqué les pièces nécessaires
    - le propriétaire, dès les premiers incidents, 5 mois après signature du bail, voyant ne pas arriver l'attestation d'assurance, pour des raisons chaque fois plus scabreuses a supposé que son locataire qui semblait si clean (au vu des documents produits à la prise à bail) pouvait être un "voyou"
    - le propriétaire n'a pas entamé de demande de résiliation de bail de peur de voir son locataire organiser son insolvabilité
    - le propriétaire a insisté verbalement pour inciter son locataire à initier de lui-même son départ
    - le locataire vient d'informer verbalement son propriétaire de sa décision de quitter les lieux pour une autre région (autre secteur géographique plus pratique pour son nouvel emploi de commercial)
    - le propriétaire attend que cette information soit confirmée par écrit et sait pertinemment que son locataire, qui démontre depuis plusieurs mois son refus de respecter quelque règle que ce soit, ne va pas signifier son préavis par écrit
    - le propriétaire attend pour prendre rendez-vous pour l'état des lieux de sortie, ce serait pour le week end du 17 et 18 septembre, info verbale, rien quant à l'heure, "je vous rappellerais a dit le locataire à son propriétaire"
    - le locataire a également informé son propriétaire qu'il avait déjà commencé à retirer ses meubles...
    - le locataire a trouvé quelqu'un pour prendre le logement, le quelqu'un trouvé semble bien plus rigoureux !
    - le propriétaire veut bien accepter ce départ sans respect de temps de préavis, à partir du moment où cet état des lieux de sortie sera fait et à partir du moment où il aura récupéré les clés, c'est à dire le bien

    Voici les questions du propriétaire :
    - le locataire a-t-il possibilité de nier son départ puisqu'il n'a pas signifié son préavis ?
    - si le locataire ne prend pas la peine de se rendre à l'état des lieux, s'il informe verbalement son propriétaire qu'il a laissé les clés chez un voisin, le propriétaire peut-il envoyer un huissier pour faire l'état des lieux de sortie, sans être accusé de violation de domicile...
    - quel est le tribunal compétent pour que le propriétaire intente une action en recouvrement des impayés (celui du logement ou le futur domicile du locataire ou le domicile du propriétaire ) tous ces lieux sont très éloignés les uns des autres ?
    - comment trouver le nouveau domicile du locataire s'il quitte les lieux de la façon citée ci-dessus...
    - le propriétaire ne se dirige-t-il pas vers une nouvelle galère (genre l'ancien locataire qui fait valoir qu'il a encore des droits sur le logement) s'il s'engage à délivrer les lieux dès le 01 octobre dans la mesure où il récupère les clés le 18 septembre
    - tant que le bail est valide (entre aujourd'hui et le 17 ou 18 septembre dans l'état actuel de la situation), le propriétaire peut-il figer le lieu de compétence du tribunal en se dépêchant de déposer une injonction de payer au greffe du tribunal des lieux du logement ?
    - quels boucliers le propriétaire peut-il mettre en place pour que son locataire n'organise pas son insolvabilité de façon savante et pour qu'il n'en perde pas la trace ?

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
    Messages
    14 564
    Bonjour,

    votre situation est plutôt "délicate".

    il FAUT absolument que vous ayez un écrit de votre locataire pour son départ : s'il ne veut pas vous envoyer de lettre AR, VOUS vous lui en envoyez une qui récapitulera ce qui a été convenu oralement : à savoir, la date de départ, l'EDL, les clefs chez le voisin etc...histoire que vous soyez un peu protégé !

    Mais distinguez bien les 2 choses : le départ et les non-paiement. Pour les paiements, je n'ai aucune idée, et aucune compétence.

    Par contre, pour le défaut d'assurance, c'est grave, et vous auriez peut-être pu vous débarrassez du personnage avec ça ?! Car c'est obligatoire...vous me direz, le paiement aussi ! Mettez ce problème là aussi dans votre lettre.

    Quant au locataire suivant, attention ! n'oubliez pas l'adage "qui se ressemble s'assemble" !! à priori il était bien sous tous rapports votre locataire de départ ! Mais si c'est un ami à lui, comme lui, un peu roublard, il risque de lui avoir dit : "Vas-y celui là tu peux y aller !!! appart gratos la 1/2 du temps !!!" alors, je serai vous, je passerai par une agence qui recrutera, qui fera le recouvrement des loyers, aura une assurance non-paiement, et pour environ 11% du loyer...mes parents louent un petit studio, et ont pris ce système et tout va bien ! Parfois, il faut savoir/accepter de déléguer !

    Quelqu'un a d'autres idées et conseils plus utiles ?

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Vous avez agit un peu tard. Vous auriez du demander dès le départ un résiliation du bail rarement accordé surtout ds ce cas, pour impayés, plus facilement pour défaut d'assurance (qui est une clause résolutoire).

    Vous n'avez pas l'air très "méchant", donc suivez le conseil de rac8, passez par une agence, ils géreront le nouveau locataire pour vous !

    En ce qui concerne le départ, le cas s'était déjà posé ici, et la résiliation du bail pour abandon par le locataire est prévu dans la loi de 89. Donc comme on vous l'a dit, courrier A/R récapitulant toutes vos "péripéties", plus au départ du locataire : constat d'huissier (encore des frais, mais impératif), pour signifier le départ. L'huissier constatera que le logement est vide de meubles (il doit l'être c'est une clause du bail) et remise des clés par un voisin.
    Pour récupérer votre argent, allez voir un huissier qui enclenchera toute la procédure. Vous avez peu de chances, mais il faut tout de même tenter de récupérer un peu.
    Si votre locataire veut se faire discret, il le pourra du moins pendant quelques années. Seul un huissier aura la possibilité de le retrouver.
    A vous de voir si l'énergie déployée et le coût de la procédure, vaut le montant de ce que vous devez récupérer. Sinon, faites une croix dessus. Vous avez encore, si j'ose dire de la chance, il s'en va !

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 519
    C'est à dessein que je n'ai pas pris d'agence car j'ai pu contempler leur inefficacité en cas de situations de ce genre. j'ai déjà donné pour me débarrasser de squetter (en situation professionnelle, pas privée).

    Vos conseils sont bons, mais inapplicable contre ceux qui manipulent par trop la mauvaise foi et qui organisent trop bien leur insolvabilité. C'est pour cela que j'ai privilégié le départ spontanné...

    Maintenant, ce que je cherche (voir mes questions), c'est ne pas me tromper sur la juridiction compétente (quel lieu, à partir du moment où le bail est rompu et où le locataire est parti ?).
    Autre souci, l'empêcher de partir sans laisser d'adresse. Comment se protéger...

    J'espérais avoir 1 mois de préavis...

    Je n'ai que jusqu'à la fin de la semaine (rendez-vosupris pour état des lieux, j'espère trouver quelqu'un et pas les clés chez le voisin !

    L'huissier, j'ai prévu la dépense, mais aujourd'hui, je ne sais pas quelle mission confiée... locataire encore théoriquement dans les lieux, mais le domicile est déjà déserté si j'ai bien compris.

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