Vos question à l'Avocat
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rédiger son bail et assurances loyers impayés

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2005
    Messages
    19
    Je suis propriétaire et j'ai trois questions:

    -peux t-on faire son bail , existe t-il des baux tout préparés et où?

    -quelles sont les garanties et les documents à percevoir?

    -l'assurance loyes impayés est-elle une bonne solution et quelles assurances?l

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Si vous louez sans passer par une agence, toutes les bonnes librairies peuvent vous procurer ce genre de document, ainsi qu'un carnet de quittances et un modèle d'etat des lieux (qui vous servira de trame surtout).

    Pour les garanties, la caution solidaire est la meilleure solution (peut être actionnée dès le 1er impayé). Sinon il est raisonnable selon le loyer que votre locataire percoivent au moins 3X le montant du loyer. Mais il n'y a pas à proprement parler de VRAIES garanties !
    *bulletins de salaire
    *avis d'imposition (permet de voir s'il y a une régularité de revenus)
    *selon l'endroit pièce d'identité
    *éventuellement attestation de paiement de l'agence précédente.


    Les assurances peuvent être interressantes, de nombreuses agences les proposent. Mais il faut bien lire les conditions générales sur les points :
    *durée de la prise en charge (lorsque l'on sait qu'une procédure peut prendre 3 ans, les durée maximales sont en générales de 2 ans ...........)
    *plafond
    *prise en charge des frais de procédure
    *conditions de locations (si leurs critères ne sont pas *respectés, vous n'êtes pas couvert)
    *franchise
    Faites vos comptes, une bonne protection juridique, un peu de temps à y consacrer, peuvent s'avérer plus interessants.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2005
    Messages
    19
    c'est vrai que j'hésitais entre le bail de librairie et le bail rédigé par des spécialistes, que l'on trouve sur internet, souvent dense en nombre de pages. Alors est ce que la quantité vaut la qualité dans ce contexte?

    Sinon, la solution de la protection juridique m'intéresse mais où aller?

    J'ai eu une protection juridique au crédit mutuel qui ne couvre pas les contentieux bailleurs locataires.



    Merci d'avance

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marsu
    Ancienneté
    mai 2005
    Localisation
    A gauche en sortant
    Messages
    29 513
    Un certain nombre d'agences et de réseaux proposent des actes tout fait ainsi que des assurances pour les propriétaires d'être payé tous les mois, régulièrement. Bien sûr, cela a un coût, mais il faut comparer.

    Pour ce qui est d'une préférence entre les baux disponibles en librairie et ceux que vous trouveriez sur le Net, je pense que les baux des librairies seront moins chers et tout aussi efficaces. Sachez qu'une loi régit les baux d'habitation vides. Vous ne disposez donc que de peu de liberté pour les rédiger.

    J'attire aussi votre attention sur le fait qu'un certain nombre de demandes avant la signature du bail sont illicites parce qu'attentatoires à la vie privée. Je pense par exemple à la communication de l'avis d'imposition ou des quittances des logements précédents. Tout au plus pouvez vous demander une attestation selon laquelle le candidat locataire est à jour de ses loyers précédents.

    Pour la protection juridique, vérifiez que vous ne disposez pas de ce service, s'appliquant aux rapports avec les locataires dans votre contrat d'assurance couvrant votre responsabilité en tant que propriétaire du logement.
    Vous devez être le changement que vous voulez voir dans le monde. Gandhi

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Il est tout à fait légal de demander l'avis d'imposition. Ce n'est pas forcément d'ailleurs une inquisition malvenue. Notamment pour les personnes qui n'ont pas de revenus fixes, ou payées au commissionnement. Il se peut dans le cas de certains commerciaux par exemple, que les 3 dernières fiches de paie ne correspondent nullement à la réalité de leurs revenus.
    De même pour l'attestation de solde du propriétaire précédent, cela revient au même que donner la dernière quittance (qui ne sera pas émise s'il y a un impayé). Cela est communément demandé (et parfaitement légal) et justifié également.
    D'autre part, si d'aventure il y avait des clauses illicites dans votre bail, rassurez vous, cela ne remet pas le bail en cause, mais juste les clauses concernées. Vous pouvez pour cela aller voir sur légifrance, les contraintes qu'imposent la loi de 1989.

  6. #6
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2005
    Messages
    19
    et que me conseillez vous pour la protection juridique?


    merci

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Je ne vous conseillerai rien, c'est une décision individuelle !
    Il faut faire vos comptes : la tranquillité que procure une agence bien choisie (et ses prestations) et son coût.
    L'investissement en temps et en argent si vous louez seul. Quant à choisir une assurance, faites le tour des compagnies, comparez les conditions générales et les prix, vous aurez ainsi matière pour faire votre choix.
    Regardez aussi si vous n'avez pas intérêt, puique l'impayé semble être votre préocupation, à louer à des étudiants. Vous perdez quelques mois d'été, mais au moins vous êtes quasiment sur de ne pas vous les "coltiner" 3 ans avec des impayés de loyers.

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