Vos question à l'Avocat
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indivision, des renseignements svp

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
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    août 2005
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    Bonjour,
    je souhaiterais savoir ce qui se passe dans un cas comme celui là (mon notaire m'a expliqué deux fois, je n'ai rien compris, et mon avocat s'emmèle les pinceaux !).

    3 personnes (mon ami, sa soeur et leur petit frère, mineur placé sous la tutelle de l'ainée) héritent d'une maison en indivision. Pendant 2 ans, mon ami dit qu'il souhaiterait vendre la maison mais la soeur refuse. Ceci sans qu'il y ai une procédure quelqueconque. C'était un "arrangement à l'amiable".
    Aujourd'hui, mon ami et moi même sommes installés dans cette maison, et nous attendons un bébé pour Mars. La soeur me dit qu'elle va demander la vente de la maison. Alors ma question est : comment ca se passe si elle le fait effectivement ?

    Ce que j'ai cru comprendre : elle vend sa part et celle du petit frère, nous acceptons, la vente est effectuée, tout va bien.
    elle vend sa part et celle du petit frère, nous refusons, il se passe quoi concrètement ? Vente bloquée jusqu'à ce que l'on dise oui ? Sommes nous obligé de vendre ?
    Il me semble que l'on doit racheter ses parts, hors ce n'est pas du tout prévu, nous n'en avons pas les moyens ni l'envie. Que se passe-t-il ?
    Le notaire me parle d'une décision par un tribunal... quand celui ci intervient-il ? Il me parle également d'une vente aux enchères ? Mais dans quel cas ? Enfin, peut-on être mis à la porte, alors que nous sommes autant propriétaire qu'elle de la maison, avec qui plus est, un enfant qui arrive bientôt ?

    merci de vos réponses en espérant qu'elles soient très claires, j'ai bien du mal à saisir comment tout cela marche

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Bonjour,
    A mon avis, il faut considérer deux choses : l'indivision et le fait que vous occupez les lieux.
    L'indivision : votre ami, sa soeur et son frère sont propriétaires indivis de ce bien. Sa soeur et son frère veulent vendre. Votre ami ne veut pas : il n'y a pas accord unanime, donc la vente peut être prononcée par décision judiciaire, le juge étant saisi par les indivisaires (soeur et frère) qui veulent vendre.
    Soit vous achetez les parts correspondantes, soit la vente se fait en totalité, et votre ami recevra un tiers du produit de la vente.
    La vente peut se faire aux enchères si l'ensemble des indivisaires n'est pas d'accord pour vendre et sur le prix de celle-ci.

    Mais vous occupez les lieux.
    Logiquement vous devriez reverser une indemnité d'occupation aux deux autres indivisaires.
    Dans les faits, vous bénéficiez d'un bail verbal. Celui-ci a les mêmes effets qu'un bail écrit.
    Cela signifie que si vente il y a, elle se fera le bien "occupé", et l'acquéreur devra vous faire, après son achat, une offre de bail ou vous donner congé, à la fin de votre bail, s'il souhaite occuper ce logement.

    Donc, pour faire court : un bien indivis peut être mis en vente, même si tous les indivisaires ne sont pas d'accord (décision d'un juge) ;
    Vous ne pourrez pas être expulsé de ce logement sans respect des règles de droit en la matière.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Bonjour !

    Mais à quel titre occupez-vous la maison ? Qui en a ainsi décidé ? Aviez-vous pour cela l'accord des autres indivisaires ou êtes-vous entrés dans les lieux de votre propre chef ? Le seul fait d'être propriétaire indivis du bien ne vous donne pas le droit d'occuper le logement de votre seule initiative, qui plus est, sans contrepartie aux 2 autres indivisaires.

    Précision : le prix de vente d'un bien occupé n'est pas le même que celui du même bien libre. Il y aurait donc un préjudice subi par l'indivision (et surtout par les 2 indivisaires qui n'occupent pas les lieux) si le bien était vendu occupé.
    Dernière modification par Protis ; 31/08/2005 à 17h37.

  4. #4
    Membre Junior
    Ancienneté
    août 2005
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    52
    Je vais essayer d'etre précise pour Protis. Suite au décés de la mère, la maison est restée inoccupée pendant un an, la soeur ayant sa propre maison, nous la notre dans le sud de la france. Il y a un an, on apprend qu'elle y a mis une personne, sans l'autorisation de mon ami, sans bail non plus. On laisse couler puisqu'elle nous répond que le locataire est juste là pour faire quelques barbecues et "faire comme si" la maison était occupée.
    Nous annonçons à la famille que nous allons remonter sur paris en aout. On demande à s'installer dans la maison. La soeur est ok. Le petit frère ravit. On demande quel loyer elle veut, elle nous répond aucun du moment qu'on entretient la maison. Nous sommes d'accord, on remonte donc le 14 aout.

    Sur la route, pendant le déménagement, on l'appelle pour savoir où elle mets les clefs, et là surprise elle nous apprend donc qu'il ya toujours le locataire. On apprend ensuite par ce locataire qu'il y a eu pendant un an 3 locataires, un loyer de payé, on a jamais signé de bail, ni autorisé quiconque à s'installer ici, et nous n'avons jamais vu la couleur d'un loyer.

    Aujourd'hui, ils refusent tout dialogue, nous sommes dans la maison, et nous nous voyons imposé un pseudo locataire qui ne nous a jamais rien versé à nous ! Nous sommes donc allé voir un avocat pour connaitre nos droits. Nous avons également joint la soeur pour lui dire que nous ne réclamions aucun loyer, qu'elle avait été bête mais que c'était passé, nous souhaitions juste qu'elle nous "débarasse" du locataire encore dans les lieux.
    Le petit frère sous sa tutelle n'a jamais eu de loyer lui non plus, donc nous réfléchissons à lui retirer la tutelle également...
    Notre avocat leur a donc écrit une lettre en leur demandant de faire les choses amiables sous peine d'enclencher des procédures.

    Mon avocat appelle ce midi en me disant qu'il a reçu une lettre de l'avocat de la soeur disant qu'il n'y a jamais eu de loyer (alors que nous avons vu tous les locataires, qu'ils ont tous remplis des attestations dans ce sens et que le locataire présent l'affirme toujours) et qu'elle va donc demander la vente de la maison.
    Alors non je ne paie pas de loyer, je viens de m'installer le 14 aout et nous n'avons pas encore pu les voir puisqu'ils pratiquent la politique de l'autruche, il avait été conclu en plus que nous ne devions pas en payer. Vu le coup qu'elle nous a fait en se positionnant comme unique propriétaire et plaçant des locataires selon ses desirs, je trouve cela un peu gros qu'elle puisse nous réclamer un loyer.
    Bref, on s'est fait avoir pendant un an en lui faisant confiance et maintenant que l'on demande juste de la tranquilité et retaper la maison qui a été massacrée par les locataires, elle veut vendre la maison !

    Excusez moi de la longueur du post, mais votre message Protis m'a paru agressif et j'estime n'avoir rien à me reprocher.

    merci jean-louis pour la réponse, j'y vois plus clair à présent.

  5. #5
    Pilier Junior
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    janvier 2005
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    Il n'y avait aucune intention agressive dans mon message. Je répondais seulement au vu des éléments que vous donniez et qui ne laissaient en rien présager de la situation telle que vous la décrivez dans votre dernier message. Il me paraît légitime de connaître tous les éléments d'une affaire avant de donner un point de vue, un conseil ou toute autre réponse. Or votre message d'origine était des plus incomplets. Cela dit, si vous ne vous entendez pas (et c'est semble-t-il le cas) vous êtes partis dans une affaire de succession sans fin, comme il y en a dans de nombreuses familles. Un conseil : vendez dans les meilleurs délais et réalisez le partage, faute de quoi vous vous ruinerez en frais de justice, d'avocat et autres. Mais ce n'est qu'un conseil, à vous de voir.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
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    mai 2004
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    Protis a raison, et n'était pas "aggressif"...Il a posé une bonne question.

    Votre affaire est un peu compliquée, et manifestement l'on se dirige vers une mésentente familiale...
    Il serait logique et juste, si vous occupez cette maison, que vous donniez une indemnité d'occupation aux deux autres indivisaires.
    Mais la compensation peut se faire aussi par la prise en charge de travaux ou de frais qui doivent être précisés.
    Par exemple, vous vous engagez à payer la taxe foncière dans son entier, à refaire le toit et la salle de bain, en échange d'une occupation de XXX mois...Mais tout cela doit être écrit.
    Avant de partir sur des chemins judiciaires qui laisseront des traces et dont personne ne sortira indemne, n'y a-t-il vraiment pas moyen de trouver un terrain d'entente entre vous ?
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
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    mai 2004
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    Bonsoir Protis,
    Je rédigeais mon message quand vous avez posté le vôtre...mais il semble que nous soyons animés de la même sagesse...
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  8. #8
    Membre Junior
    Ancienneté
    août 2005
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    j'avoue etre un peu sur les nerfs imaginez je suis dans les premiers mois de grossesse, je passe mon temps à vomir et le locataire attend derrière la porte pour aller aux toilettes !!! Cette situation m'angoisse énormement et me rend furieuse... j'ai tendance aujourd'hui à en vouloir à la terre entière ! Toutes mes excuses Protis.
    La mésentente familiale est toute récente en fait et malheureusement je ne vois pas comment nous en sortir à l'amiable puisqu'ils ne répondent pas au téléphone et refusent de nous joindre... Nous n'avons pas les moyens en effet de payer des procédures et avocats !
    Ensuite pour le loyer, nous avons proposé plusieurs fois, elle a refusé et s'est engraissée dans notre dos. Je ne suis vraiment pas disposée maintenant à lui reverser quoique ce soit. Cependant nous verserons un loyer au petit frère car lui n'a rien à voir avec l'arnaque de sa soeur.

    D'après les réponses, j'ai l'impression que l'on s'est fait avoir et que en plus on doit dire merci. Je ne vois pas pourquoi dans ce cas là nous ne mettrions pas des locataires nous aussi, on encaisse leur loyer sans rien dire aux autres propriétaires et hop l'affaire réglée, c'est si facile et on risque rien apparement. Je trouve ça scandaleux, mal foutu et honteux. bref, vous l'aurez compris je suis en rogne et ai l'impression d'être dans une belle impasse.

    Biensur qu'il faudrait vendre, ca fait deux ans qu'on le demande... Mais nous venons d'emmenager, nous n'avons pas le temps de nous retourner , encore moins avec un enfant. La vente de la maison nous donnera un peu d'argent naturellement mais pas sufissement pour acheter une autre maison (nous avons également hérité de deux chiens -et pas des petits - donc maison obligatoirement et pas appartement).

    merci pour vos réponses en tout cas

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    Merci, Jean-Louis52 de votre amitié. Vous et moi poursuivons le même but sur ce forum : le droit de chacun dans l'impartialité, les conseils réfléchis et comme vous le dites, la sagesse, que rien ne peut remplacer.

    Bonne soirée!

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