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Urgent, demande avis d'un juriste

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    août 2005
    Messages
    3
    Bonjour,

    Voilà mon problème :

    Je suis entré dans mon logement, en tant que locataire, le 13 Juin 2003 (en province).

    D'après mon bail, la révision de mon loyer intervient au terme de chaque année du contrat.

    Le montant du Loyer est initialement fixé à 320 € par mois (+ charges).

    Or depuis la signature de mon bail, mon propriétaire ne m'a jamais signalé une augmentation dudit loyer.

    Mais voilà, le 29 Juillet 2005, je reçois un courrier de mon propriétaire me spécifiant que l'indice du logement a évolué depuis mon entré dans l'appartement et me dit que le loyer sera maintenant de 345,31 € par mois, ce calcul est correct.
    Par contre, ce courrier que j'ai reçu n'était pas émis en recommandé avec accusé de réception.
    De plus, mon propriétaire a recalculé le loyer pour la période du 13 Juin 2004 au 13 Juin 2005 (à savoir 320 + 9,47 = 329,47 € par mois) ainsi que pour la période du 13 Juin 2005 au 13 Juillet 2005 (à savoir 329,47 + 15,84 = 345,31 € par mois).

    Aujourd'hui mon propriétaire me réclame les majorations qui lui seraient dues.

    Mes questions sont les suivantes :

    1) A-t il le droit de réviser le montant du loyer en cours de bail ?
    2) Si oui, peut-il le faire sans me le notifier en recommandé avec accusé de réception ?
    3) A-t il le droit de me réclamer les majorations des années antérieures ?
    4) Si oui, dans quelles mesures ?
    5) Si des litiges subsitent entre mon propriétaire et moi, quels sont les recours dont je dispose ?

    Merci de votre aide !

  2. #2
    Membre Junior Avatar de Laul
    Ancienneté
    août 2005
    Messages
    132
    1) A-t il le droit de réviser le montant du loyer en cours de bail ?
    2) Si oui, peut-il le faire sans me le notifier en recommandé avec accusé de réception ?
    3) A-t il le droit de me réclamer les majorations des années antérieures ?
    4) Si oui, dans quelles mesures ?
    5) Si des litiges subsitent entre mon propriétaire et moi, quels sont les recours dont je dispose ?
    1.la clause d'indexation annuel du loyer figure dans votre bail et le contrat tient lieu de loi entre les parties cf article 1134 du code civil donc il peut le faire à condition de respecter les calculs d'indexation que vous semblez avoir d'ores et déjà vérifié

    2. c'est une question de pure forme, si vous ne répondez pas à sa demande prétextant le fait de ne pas avoir reçu sa lettre, il ne tardera pas à vous adresser une lrar ou de faire appel à un huissier par le biais d'un commandement de payer notamment

    3. certaines décisions de jurisprudence mais ce n'est pas une science exacte considère que le fait pour un bailleur de ne pas avoir réclamé la revalorsation du loyer pendant de nombreuses années vaut renonciation tacite par ce dernier à la clause d'indexation mais celà ne vaut pas le coup de risquer une expulsion de votre logement pour non paiement si vous n'avez pour votre défense que ces quelques jurisprudences
    un cas comme le vôtre que j'ai récemment eu l'occasion de traiter n'a pas abouti avec cette jurisprudence...

    4. dans la mesure du calcul qu'il a établi dans son courrier simple

    5. compétence du tribunal d'instance du lieu du bien loué
    devant le tribunal d'instance l'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire...

    Dernière modification par JNG Net-iris ; 25/08/2005 à 11h21. Motif: mise en forme de citation

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Excellente réponse, Laul !!!!

    Permettez juste de précisez en ce qui concerne votre point n° 3, que bon nombre de juges considèrent qu'il faut que le bailleur ait renoncé par écrit ou ai manifesté une volonté évidente de ne pas appliquer l'indexation, pour que ce soit considéré comme une renonciation tacite.

    Par ex, si un bailleur décide de ne pas appliquer une indexation selon la moyenne donnée par l'indice INSEE mais qu'il la minore, il ne pourra pas revenir sur ce calcul -

    A contrario, il est tres fortement conseillé aux locataires, dont la clause d'indexation figure au contrat, de calculer eux-mêmes l'indexation annuelle, de la mettre de coté tous les mois sur un compte et d'attendre que le bailleur se réveille. S'il dort tjs après les 5 ans fatidiques, alors faire une bonne bouffe sur son dos
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 26/08/2005 à 10h06. Motif: retrait couleur

  4. #4
    Membre Junior Avatar de Laul
    Ancienneté
    août 2005
    Messages
    132
    merci pour ces précisions GOLFY
    PAS MAL LE COUP DE LA BONNE BOUFFE!

  5. #5
    Pm34 (exclu du forum)
    Visiteur
    Bonjour,
    Je pense que vous avez un bail renouvelable tous les 3 ans et que c'est une location vide et donc non meublée.
    Je crois avoir lu (je dis bien : je crois) que le propriétaire peut récupérer les majorations anciennes jusqu'au renouvellement du bail.
    Dans votre cas, 2 ans c'est juste le début de plusieurs années mais en tout état de cause pas de nombreuses.
    Sur le fait qu'il ne vous ai pas envoyé une LR mais un courrier simple... Personnellement, lors de la régularisation, je mentionnerais simplement au moment : "J'accuse réception de votre lettre du ... bien qu'elle ne me soit pas parvenue en recommandée, ..." à moins que vous ne vouliez vraiment avoir des rapports plus tendus avec votre proprio... on ne sait jamais ça peut vous servir plus tard ! Après tout soit ça a constitué un surplus d'économie et vous avez bénéficié, j'espère, d'intérêts supplémentaires soit vous les avez dépensez, j'espère également, de manière agréable...
    Si vous teniez aux références pour le délai de régularisation, j'effectuerais des recherches mais en l'occurence je crois que ça ne vaut pas le coup que je ramène cette science.
    Cordialement.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    Cette affaire ne peut donner lieu à aucun litige. Votre propriétaire est dans son droit le plus strict et toute contestation de votre part sous le prétexte que la lettre n'était pas recommandée serait vaine et condamnée à l'échec. Payez ce que vous devez à votre propriétaire et gardez de bons rapports avec lui.

    PS : affaire des plus banales qui ne demande pas nécessairement l'avis d'un juriste averti.

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