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Discussion : double facturation comptable LMNP

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,

    Je loue actuellement 2 appartements que je souhaiterais passer en LMNP pour diminuer mes impôts. (mon revenu professionnel a baissé et les impôts fonciers représentent maintenant une charge bien trop importante). Avec ce régime, on m'assure baisser mes impôts.

    J'ai fait appel à un expert-comptable. Dans son devis, il m'indique qu'il doit facturer pour 2 fois ses honoraires et 2 fois la cotisations CGA chaque année car l'un des appartements est à mon nom et le 2ème est en co-propriété avec ma compagne. Ils doivent donc facturer 2 prestations différentes (alors que si je venais à ajouter par la suite dans un nouvel appartement à déclarer sur un compte déjà existant chez eux, ce serait d'un coût très faible).

    Savez-vous si ce sont des pratiques habituelles ? 2 prestations EC + 2 cotisations CGA à payer chaque année pour 2 appartements seulement, cela fait pas mal de frais (et réduit l'intérêt du LMNP).
    Y aurait il une déclaration fiscale plus intéressante dans ce cas ? (j'ai lu que la SCI familiale pouvait être avantageuse. J'avoue que c'est assez complexe à appréhender).

    L'expert comptable me demande également de faire 2 évaluations en agence immobilière pour chaque bien car ils prendront la moyenne des estimations pour l'amortissement, ce qui aura un coût non négligeable (4 prestations d'agences immobilières) pour la 1ère année.
    Est ce une obligation comptable ? 1 seule estimation officielle ne suffit-elle pas ? J'ai vu que l'on pouvait estimer son bien gratuitement sur Internet. Ne peut-on pas prendre cette estimation en compte ?

    Je vous remercie par avance pour vos réponses.

  2. #2
    Membre Sénior

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    bonjour

    Il y a deux liasses fiscales distinctes à faire0
    L'une sous le siret "vous seul" et l'autre sous le siret " indivision vous et compagne"
    2 liasses donc 2 cotisations cga

    j'ai lu que la SCI familiale pouvait être avantageuse.
    pas du tout
    le meublé n'est pas une activité civile (au contraire du revenu foncier : location vide).
    Vous seriez obligé d'etre à l'impôt sur les sociétés

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    j'ai lu que la SCI familiale pouvait être avantageuse. J'avoue que c'est assez complexe à appréhender
    le voyant rouge s'allume, comme l'a indiqué Flocroisic.

    l'un des appartements est à mon nom et le 2ème est en co-propriété avec ma compagne
    En indivision plutot.
    Je loue actuellement 2 appartements
    Donc c'est deja le cas, en foncier du coup puisqu'une partie des revenus va sur la déclaration d'impot de votre compagne.
    En effet deux SIRET, et attention à l'effet kiscool, deux CFE. SI votre CFE minimale est à 250 ¤ pas grave, mais si c'est à 1800 ¤, ca eut être une très très mauvaise idée;

  4. #4
    Membre Junior

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    Bonjour,
    Je vous remercie pour vos réponses. Je comprends mieux la double facturation. Je vais mettre les 2 appartements en LMNP et je verrai l'année prochaine si c'est rentable (je pense que oui) même avec la CFE.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    même avec la CFE.
    avec les deux CFE

  6. #6
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    avec les deux CFE
    Oui, effectivement, avec les 2 CFE ! J'en profite pour vous demander si vous saviez comment connaître les CFE minimales dans une ville ? Je suis allé aux impôts qui n'ont pas voulu me donner cette information. Cela me permettrait d'avoir au moins une estimation de ce qui m'attend... merci

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Vous ne pouvez que connaitre la valeur maximale du lieu en fonction du chiffre d'affaire, de tête je crois que c'est 5000 euros, 10 000, 25 000 et 100 000 euros;

    La CFE c'est l'ancienne taxe professionnelle;
    La CFE, impot idiot cela certains a été remplacée par deux impots stupides et dont les règles sont très compliquées et changent tous les ans ou presque, la CFE et la CET;

  8. #8
    Membre Junior

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    d'accord merci ! J'attendrais l'avis d'imposition pour voir ce qui m'attend...

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Utilisez votre messagerie sécurisée des impôts et demandez aimablement si l'on peut vous indiquer la valeur maximale de CFE pour l'adresse machin pour un chiffre d'affaire de ... mettons 10 000 euros;

  10. #10
    Membre Sénior

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    demandez aimablement si l'on peut vous indiquer la valeur maximale de CFE pour l'adresse machin pour un chiffre d'affaire de ... mettons 10 000 euros;
    impossible de connaitre ceux des années à venir y compris 2020 : les taux sont votés par les collectivités chaque année et transmis qu'au printemps aux Directions départementales ou régionales

    - - - Mise à jour - - -

    Citation Envoyé par Oliv1608 Voir le message
    Oui, effectivement, avec les 2 CFE ! J'en profite pour vous demander si vous saviez comment connaître les CFE minimales dans une ville ? Je suis allé aux impôts qui n'ont pas voulu me donner cette information. Cela me permettrait d'avoir au moins une estimation de ce qui m'attend... merci
    Vous devrez pour le début d'activité déposer la déclaration 1447 C
    IF - Cotisation fonciere des entreprises – Obligations declaratives – Declaration de creation ou de changement d'exploitant
    Dernière modification par flocroisic1 ; 12/02/2020 à 21h09.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Quand on n'est pas à l'euro pres, celui de 2019 va très bien, il y a infiniment plus de différence entre deux communes que entre deux années donc je maintiens mon conseil.

  12. #12
    Membre Junior

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    Merci pour vos retours. Je vais quand même tenter de demander (au moins pour avoir une estimation).

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