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Discussion : Co-acqusition appartement et crédit souscrit seul

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour.
    J'aurais besoin de quelques conseils éclairés en matière de droit immobilier.
    J'ai co-signé avec mon compagnon un contrat de réservation en vue d'un achat d'appartement sur plan.
    Il a été convenu entre nous deux que nous serons co-acquereurs de ce bien, mais que seul mon compagnon contractera un prêt immobilier pour financer le bien, ma participation financiere se limitant à un apport d'argent sans recours à un crédit bancaire.
    Le souci que nous rencontrons est le suivant: Lors de la demande de prêt immobilier effectuée par mon compagnon auprès de son agence bancaire, sa conseillère lui a dit qu'on ne pouvait pas co-acquérir un bien immobilier sans le co-financer et qu'elle était "obligée" de m'associer à ce prêt comme caution solidaire.
    Le seul demandeur de prêt étant mon compagnon, peut-on me forcer à signer une offre de prêt que je n'ai pas demandée et me considérer comme caution solidaire pour le remboursement de ce crédit dont je ne suis pas la titulaire? Mon risque de se voir refuser la demande de prêt si je ne co-signe le crédit avec lui.
    Je m'interroge sur les conséquences que cette solidarité aura pour moi dans le cas où mon compagnon ne pourra plus honorer ses mensualités (perte d'emploi, longue maladie, invalidité, décès prématuré)? 

    Nous ne sommes ni mariés ni pacsés et mes revenus ne me permettent pas de rembourser seule les mensualités du crédit si mon compagnon était un jour dans l'incapacité de le faire.

    Quelle est la meilleure manière de sécuriser ce montage financier ? Même si mon compagnon souscrit à une assurance emprunteur qui couvre la perte d'emploi, l'invalidité et le décès, quelles répercussions pourrait avoir un défaut de paiement sur moi caution solidaire? L'assurance ne risque-t-elle pas de se retourner contre moi et me demander de prendre le relai sur le remboursement des traites restantes?

    Je vous remercie de bien vouloir m'apporter vos lumières et m'aider à faire le choix le plus sécurisant pour moi.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    bonjour,
    un organisme de crédit préfère avoir une garantie sur 2 têtes que sur une seule, c'est à dire avoir un prêt avec 2 co-emprunteurs solidaires.
    en cas d'incidents de remboursement, l'organisme de crédit pourra solliciter n'importe lequel des co-emprunteurs.
    dans votre projet, votre bien étant en indivision avec 2 indivisaires et un seul emprunteur, en cas d'incident de paiement, l'organisme de crédit ne pourra solliciter qu'un emprunteur qui ne possédera que la moitie du bien.
    sans oublier, qu'une banque n'est jamais obligé d'accorder un crédit, je crains que vous ne soyez contraint de signer le contrat de prêt puisque vous aurez 50% des droits indivis dans ce bien.
    salutations

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    La banque a le droit de définir les conditions à respecter pour accorder le prêt. Si celle que vous avez contactée ne convient pas rien ne vous interdit d'en consulter une autre, ou encore un courtier.
    Toutefois comme elle garantit le prêt sur le bien dont vous seriez propriétaire pour une part, il est logique qu'elle vous demande une solidarité.

    L'assurance va couvrir les échéances à la place de l'emprunteur en cas de sinistre couvert par le contrat, si il veut une couverture plus étendue, les mensualités d'assurance seront forcément plus élevées.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bonjour

    La banque se pose exactement les mêmes questions que vous quant au fait qu'il puisse payer ou pas ses traites .
    Et c'est elle qui prête .
    Il est normal que si elle prête la quasi totalité du financement du bien, elle tique un peu si le bien n'est qu'à 50% à lui ; si votre compagnon vous fait une donation ( car c'est que je comprends), c'est bien gentil mais la banque ne peut qu’espérer récupérer qu'une moitié au mieux du bien ; pas de quoi solder le crédit .
    Vu que vous n’êtes ni marié ni pacsé, il vaut mieux pour tout le monde que le titre et les parts de chacun, soient en adéquation avec le financement du bien pour qu'il puisse emprunter seul .
    Ou que vous vous portiez caution solidaire de l'emprunt qu'il contracte pour un bien qui sera aussi à vous.
    Bien évidemment il aurait mieux valu réfléchir à cela avant de vous engager , car actuellement il y a le risque que le pret ne soit pas accordé .
    Nous ne sommes ni mariés ni pacsés et mes revenus ne me permettent pas de rembourser seule les mensualités du crédit si mon compagnon était un jour dans l'incapacité de le faire.
    Et la seule solution serait alors de vendre le bien pour solder le crédit restant .
    Sauf qu'en étant indivision l'un peut vouloir vendre parce que le crédit est à son nom, et l'autre ne pas vouloir .
    Et ça c'est quand même embêtant pour la banque .

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    sa conseillère lui a dit qu'on ne pouvait pas co-acquérir un bien immobilier sans le co-financer et qu'elle était "obligée" de m'associer à ce prêt comme caution solidaire.
    C'est fau, on peut, et je l'ai fait

    Ce qui est vrai c'est que même si on peut, cette banque ne veut pas.

    peut-on me forcer à signer une offre de prêt que je n'ai pas demandée et me considérer comme caution solidaire pour le remboursement de ce crédit dont je ne suis pas la titulaire?
    Elle peut vous tordre le bras et vous pouvez lui dire même pas mal.
    Le but est quand même de faire obtenir le pret, donc à vous d'estimer jusqu'ou vous voulez aller

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Sans ça, la banque ne semble pas vous considérer comme co-emprunteur, mais simplement comme caution solidaire, au cas où l'emprunteur serait défaillant ?
    et qu'elle était "obligée" de m'associer à ce prêt comme caution solidaire.
    Ensuite, indépendamment de ça, que prévoyez-vous comme % respectifs de propriété dans l'acquisition ? Il est raisonnable de prévoir des proportions correspondant aux financements respectifs.
    Par exemple, si le bien coûte 200000, financé par vous grâce à votre seul apport de 60000, et par lui grâce à son apport de 20000, et aussi grâce à un emprunt par lui seul de 120000 (même avec vous comme caution) (et destiné à être remboursé par lui seul), alors vous financez 30% du bien, et il est raisonnable que vous soyez propriétaire de 30% du bien dans l'acte.
    Sinon, cela voudra dire qu'il aura enrichi votre patrimoine, source de conflit en cas de séparation, puisque la valeur du bien se partage, à la base, selon le titre de propriété, et non selon le financement, sauf revendication de créances entre indivisaires.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    La conseillère a raison : je doute que vous trouviez un autre établissement qui permettent de financer la moitié d'un bien par un seul indivisaire, sans caution de l'autre indivisaire, si le prêteur veut pouvoir prendre une garantie sur le bien.
    Si le prêteur souhaite prendre une garantie réelle (PPD ou Hypothèque), l'accord des deux propriétaires est indispensable. En cas de garantie par SCM, l'engagement des deux propriétaires est requis également (en général, il y a un engagement d'hypothéquer à première demande lors d'une caution de SCM).

    Je m'interroge sur les conséquences que cette solidarité aura pour moi dans le cas où mon compagnon ne pourra plus honorer ses mensualités (perte d'emploi, longue maladie, invalidité, décès prématuré)?
    Nous ne sommes ni mariés ni pacsés et mes revenus ne me permettent pas de rembourser seule les mensualités du crédit si mon compagnon était un jour dans l'incapacité de le faire.
    Si vous ne semblez pas faire confiance dans la capacité de votre compagnon de respecter ses engagements (alors que vous êtes sensée bien le connaître), pourquoi voulez vous qu'un prêteur qui ne le connaît pas, accepte le risque ?

    En cas de maladie ou invalidité, le prêt devrait être pris en charge par l'assurance (sauf en cas de restrictions pour antécédents médicaux ou oubli de déclaration des antécédents). Il est possible aussi de souscrire une assurance perte d'emploi mais bien lire les conditions souvent très restrictives.
    En cas de décès, l'assurance devrait rembourser l'encours restant dû. Toutefois, en étant ni marié, ni pacsé, vous vous retrouverez en indivision avec les héritiers de votre compagnon. Et s'il rédige un testament en votre faveur, vous seriez imposée à hauteur de 60 % sur la valeur de sa part du bien : pour éviter cela, le minimum serait de vous pacser.

    En cas d'impayés pour difficultés financières, il est normal que la banque se retourne en premier lieu contre l'autre indivisaire avant de faire jouer les garanties pour obtenir la vente du bien.

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