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Discussion : Location meublée

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Je souhaite louer un bien en meublé car fiscalement plus intéressant m'a t-on dit.
    J'ai contacté 2 sociétés en charge de la gestion de ce type de montage et leurs conclusions sont opposées.
    L'une d'entre elle m'indique qu'il faut passer en régime réel alors que l'autre pas, qu'il faut passer en micro BIC. La simulation de la solution en régime reel est bien plus avantageuse.
    Je crois avoir compris aux explications données que la différence tient au fait que l'une considère l'amortissement bien sur la valeur actuelle du bien, tant dis que l'autre explique que cela est contraire aux textes reglementaires...
    Bref, je suis perdu !
    Si quelqu'un peut m'aider à trancher...merci d'avance !

  2. #2
    Membre Sénior

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    Bonjour
    la valeur du bien et donc les amortissements est à la date d'entrée dans l'activité meublée.
    Si bien acquis en 1980 et création de l'activité meublée en 2018, la valeur au bilan sera celle d'entrée dans cette activité soit 2018.
    La location meublée est une activité commerciale

    vous devez déposer le formulaire P0I de début d'activité de loueur en meublé non professionnel (lmnp) auprès du greffe du tribunal de commerce.
    Si vous voulez etre au réel, vous indiquez sur cet imprimé comme régime d'imposition le régime réel.
    Si vous voulez etre au régime micro bic , vous indiquez, régime micro.
    Vous obtiendrez votre n° siren de loueur en meublé non professionnel

    si au réel :

    Vous obtiendrez votre n° siren nécessaire pour la déclaration de votre meublé à créer sur le site des impots (déclaration 2031 et annexes 2033 ) qui doit être faite en ligne.
    Depuis 2015, les LMNP sous le régime réel sont dans l’obligation de télétransmettre leur déclaration 2031.

    Vous devez tenir une comptabilité comme une entreprise suivant les regles du plan comptable général ( classe 1 à 5 pour le bilan et 6/7 pour le compte de résultat)...
    sur la 2058 A (ou 2033B) sont à indiquer les réintégrations pour passer du résultat comptable au résultat fiscal imposable

    Pour les amortissements, la duree est differente selon ce que vous amortissez (meuble, tv, immeuble type de travaux...)
    Certaines depenses (selon prix ) ne s'amortissent pas mais se deduisent en charges

    La part du deficit lié aux amortissements est réintégré extra comptablement : les amortissements ne peuvent gonfler le déficit
    De meme vous devrez réintégrer les charges au prorata pour la période avant la location meublée
    Quoi qu'il en soit en Lmnp, le deficit n'est imputable que sur les revenus de meme nature donc que sur les bénéfices de lmnp
    En outre la regle n'est pas l'encaissement mais la règle créances acquises dettes certaines puisque BIC.

    Si régime micro bic
    vous indiquerez directement les recettes sur la 2042 c pro.
    Vous ne pourrez rien déduire mais bénéficierez d'un abattement automatique de 50 % représentatif de toute dépense

    en résumé :
    1/ imprimé P0I pour déclarer l'existence de cette activité
    activité : loueur en meublé non pro
    régime à choisir : reel ou micro


    2/ déclaration fiscale
    si réel :
    - liasse fiscale 2031 et annexes 2033 en ligne sur compte professionnel ( meme si non professionnel)
    - report sur la 2042 c pro dans la rubrique réel loueur en meublé non pro

    si micro bic :
    - report sur la 2042 c pro dans la rubrique loueur en meublé non pro régime micro : recettes versées par vos locataires

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    L'une d'entre elle m'indique qu'il faut passer en régime réel alors que l'autre pas, qu'il faut passer en micro BIC. La simulation de la solution en régime reel est bien plus avantageuse.
    L'un et l'autre sont possibles selon le rendement du bien, le fait d'avoir épuisé ou non ses emprunts. Ca dépend de la situation de chacun.

    la différence tient au fait que l'une considère l'amortissement bien sur la valeur actuelle du bien, tant dis que l'autre explique que cela est contraire aux textes reglementaires.
    Etonnant (je parle de ce que 'on vous 'aurait ' dit)

    flocroisic a écrit: La location meublée est une activité commerciale
    Alors non, sauf à inclure 3 ou plus des 4 activités de la parahotellerie.
    C'est une activité qui est sur le plan fiscal traitée comme si, mais qui n'en n'est pas.

    Bref, je suis perdu !
    Si quelqu'un peut m'aider à trancher
    Avec zéro élément personnel exposé, on ne peut pas vous aider;
    Dernière modification par ribould ; 17/01/2020 à 06h51.

  4. #4
    Membre Sénior

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    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Alors non, sauf à inclure 3 ou plus des 4 activités de la parahotellerie.
    C'est une activité qui est sur le plan fiscal traitée comme si, mais qui n'en n'est pas.;
    Il semblait que la question était sur le plan fiscal.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Oui, donc fiscalement c'est traité en BIC mais juridiquement ce n'est pas du commerce, donc par exemple le loueur en meublé ne paye pas de charge sociale puisqu'il n'est pas inscrit au RCS (On parle de louer des résidences au titre de résidence principale, attention ce pendant que Astro2020 n'a rien dit sur rien, donc mystère).

    Une célèbre décision du conseil constitutionnel me semble t'il d'il y a deux ans a pointé une erreur d'un texte fiscal sur ce point d'ailleurs;
    Dernière modification par ribould ; 17/01/2020 à 07h19.

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Merci pour vos réponses !
    Il est vrai que je n'ai pas donné d'élements tres précis. Voici la situation :
    Maison achetée en 2003, mise en location "vide" dans la foulée . A partir de 2012, celle-ci est louée avec les meubles, mais par meconaissance laissée en statut "vide". Aujourdhui, je me pose la question du régime à choisir: BIC ou réel.

    Valeur actuelle du bien : 100000 euros
    Valeur du mobilier : 5000 euros
    Pas de travaux à effectuer prochainement.
    Pas de credit sur ce bien.
    Loyers percus /an : 6100 euros
    Charges annuelles (taxe foncière, assurance, etc,..) / an : 600 euros.
    Tranche d'imposition : 14%

    Sur cette base est il possible de trancher : BIC ou réel ?
    Merci encore !

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Sans changer de locataire il n'est pas possible de changer le statut de "vide" à "meublé" sauf accord de celui-ci (qu'il aurait bien tort de donner sans contrepartie)

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Dans le cas précis, celui-ci est d'accord avec des contreparties comme vous l'indiquez

  9. #9
    Pilier Sénior

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    6 100 euros par an, et envisager de tenir une comptabilité, et faire une déclaration 2031-2033, oui si vous êtes fin comptable et fiscaliste.

    Sur les chiffres eux-même, 50% de déduction, c'est 3050, donc si vos charges sont supérieures à 3050 il vaut mieux le réel.
    5 000 euros de meuble sur 8 ans, 625 euros annuels pendant 8 ans
    100 000 euros de valeur vénale mettons 85 000 amortissable hors terrain, autour de 2,5% pour faire simple (il faut détailler en composants de durée de vies différentes) soit 2 125 de dotation annuelle

    2 125 + 625 + 600 = 3 350 Le réel fonctionne d'une courte tête pendant les 8 premières anénes, après il faut être au micro.

    Dans votre cas je dirais quand même que je ne vois pas trop l'intérêt de se compliquer
    Je suppose que 6 100 c’est provision pour charges incluses.

    Note: 600 pour la taxe foncière, la TEOM, l'assurance du logement, vos éventuels dépalcement sur palce, le courrier, les affranchissements, ca me parait x peu.

  10. #10
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci pour cette réponse !
    Si je comprends bien, dans l'une ou l'autre des 2 situations, je serai imposable sur 3000 euros environ. Or, les contacts que j'ai pu avoir avec des agences comptables, m'indiquent pouvoir effacer quasiment l'impot, en passant notamment par des Centres de Gestion Agréé...Où est le loup ?!
    NB: Je comprends que je peux compter comme charges, les assurances, la taxe foncière, mais je ne savais pour les deplacements par exemple. D'où ma question, existe t-il une liste exhaustive des charges que l'on peut déduire et sur quelles bases ?

    Merci !

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    des agences comptables
    ? ca n'existe pas....

    Avant de faire quoi que ce soit autre que du micro, je serais vous, j'essaierais quand même de me renseigner un minimum ou alors d'envisager de prendre un comptable, parce que la ... vous partez réellement de trop bas.


    Sur la question de nous demander de corriger les réponses des autres, ben... euh... pas trop pour moi.
    Juste comme ca, si vous payez 1000 euros d'expert-comptable et 600 d'AGA votre résultat taxable a beaucoup baissé, cqfd

    Pour les déductions, vous êtes une entreprise, vous déduisez comme une entreprise. Il n'y a rien hors micro de spécifique au meublé.
    Dernière modification par ribould ; 17/01/2020 à 12h44.

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Je ne sais pas si "agences comptables" est la bonne désignation. Voici une des "officines" ([XXXXX]) que l'on retrouve sur internet, je ne sais pas comment il faut les appeler.
    Oui en effet avant de faire quoi que ce soit, je me renseigne, raison de ma présence ici, car je n'ai pas de comptable.
    Ce que je retiens, c'est que les propositions qui m'indiquent "d'effacer l'impot" ont au minimum fait des erreurs...ce qui est déjà une information tres importante !
    Enfin, merci pour les deductions.
    Dernière modification par Modérateur 07 ; 17/01/2020 à 13h30.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Moi j'efface totalement mes impots puisque j'ai des emprunts sur la totalité des biens.
    j'ai plus de charges que vous, une partie de ma ligne téléphonique, des cartouches d'encre, du papier, des réparations, des diagnostics immobiliers et accessoirement des frais d'huissier.
    j'ai eu l'an dernier des frais de renégociation d'emprunt.
    je prends le train et je loue une voiture pour entretenir sur place, nettoyer, faire les visites et faire faire les diagnostics; je prends des repas sur place

    La première année vous avez des frais de premier établissement et ceux qui mettent en location un bien qu'ils viennent d'acheter déclarent les frais d'achat, de notaire, de dossier d'emprunt en charges ou en actif amortissable.
    Dernière modification par ribould ; 17/01/2020 à 13h23.

  14. #14
    Modérateur Communautaire

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    Bonjour !

    Conformément à l'article 5 de la charte du forum que vous avez signée en vous inscrivant, veuillez ne pas citer de noms de personnes, de marques, de sites ou de sociétés !

    Merci !

  15. #15
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Mes excuses, c'est noté !

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