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Discussion : Contracter un crédit immobilier suite à investissement LMNP

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,

    j'ai contracté un investissement locatif de type LMNP Censier-Bouvard.

    Ma femme et moi comptons probablement revendre notre appartement actuel et acquérir un logement plus grand (villa ou appartement) mais pas avant 2 ou 3 ans minimum.
    Chacun contribuera proportionnellement à l'achat via un crédit immobilier résidence principale , avec comme apport initial le prix de revente du logement actuel (qui contiendra une plus-value intéressante vu la zone).

    Mais j'aimerais savoir comment les banques et organismes de crédit prennent en compte mon investissement individuel (à mon nom uniquement) LMNP pour octroyer ou non un second crédit immobilier?

    Le crédit actuel court sur 25 ans avec un taux d'endettement assez faible dans les 12/13%. Ceci ne tient pas compte de futures charges fixes bien entendu mais mon salaire augmentera si ma situation professionnelle ne change pas.
    Le commercial du promoteur immobilier du LMNP m'a dit que j'avais la capacité actuelle de faire 3 ou 4 LMNP vu mon faible taux d'endettement..C'est ce qui était indiqué sur la simulation de crédit sur 25 ans.

    Suis-je dans la situation "Soit faire un LMNP, soit préserver sa capacité financière d'emprunt pour acquérir une résidence principale (d'ici quelques années)" ?

    En effet, avec les loyers entrants du LMNP je n'ai que 120-140 euros à payer en net pour rembourser le crédit, chaque mois, sur 25 ans.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    La banque ne prendra (généralement) le revenu locatif qu'à hauteur de 70% à cause des risques locatifs (exposés dans l'autre discussion...), vos espoirs d'augmentation de salaire ne seront pas pris en compte car aléatoires.

    Votre capacité d'endettement se calcule en déduisant les emprunts en cours au moment de la souscription.

    Faites bien vos calculs et consultez plusieurs banques/courtiers qui ont des règles variées, le classique "30%" peut parfois être dépassé si vous présentez d'autres garanties.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    En effet, avec les loyers entrants du LMNP je n'ai que 120-140 euros à payer en net pour rembourser le crédit
    Comme vous le dit yapasdequoi, le banquier ne va pas mettre 140 euros en charges mensuelle mais si 140 = 640-500 il va mettre
    640 en charges mensuelles
    et 500*0,70 =350 en recettes du coup l'impact est de presque 300 au lieu de 140

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Sous quel régime êtes vous mariés ? Votre résidence actuelle a-t-elle été achetée en indivision 50/50 et existe t-il encore en cours de remboursement des prêts obtenus pour son achat. Et comment sera achetée votre future R.P. : 50/50 ?
    Lorsque vous achèterez votre résidence principale, le ou les prêts faits pour son acquisition seront faits au couple : chaque coemprunteur sera engagé sur la totalité des prêts.

    Pour vous accorder un ou des prêts pour acheter votre R.P., la banque tiendra compte des revenus des deux emprunteurs + une part des loyers perçus ; dans les charges, elle inclura les échéances du ou des prêts obtenus pour réaliser vos opérations d'investissements locatifs.

  5. #5
    Membre Junior

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    Je suis marié de puis peu sous le régime de la séparation des biens (c'est ma femme qui a voulu cela, car elle est propriétaire (avant le mariage) de l'appartement dans lequel nous visons actuellement.

    A ma connaissance elle continue à rembourser le crédit de l'appart (à confirmer).Acheté en 2013.

    Piour le futur achat de la résidence principale, ma femme m'a dit qu'on ne fera pas 50/50 étant donné ma faible épargne, mais je devrais sans doute demander 80000 ou 90 000 euros de crédit,; étant donné qu'il faudra rajouter au moins 200 000 euros en plus de l'argent récupéré par la vente de l"appartement (et de la plus-value) pour un logement plus grand

    Or je vais déjà souscrire un crédit de 113 000 euros sur 25 ans pour l'investissement locatif LMNP...Ceci dit je ne serai qu'à 12 ou 13% de taux d'endettement (faible) grâce à mon revenu et surtout absence de dette (outre une pension alimentaire versée de 205 euros qui ne bougera pas).
    Et autre garantie: mon salaire ne peut qu'augmenter (sauf accident de parcours ou si je démissionne, mais ce n'est pas dans mes projets (de démissionner)ce qui devrait fortement rassurer les banques.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Le mieux serait de consulter un (ou plusieurs) courtiers... parce que selon vos différents posts, on ne sait pas ce qui est déjà signé, ce qui est envisagé, si vous êtes en phase de réflexion ou si certaines données de votre plan de financement sont déjà fixées.
    Donc vous allez recevoir ici des réponses partielles qui pourraient vous décevoir.

    Votre stratégie patrimoniale m'échappe....

    On ne s'engage pas sur 25 ans avec juste quelques échanges sur un forum, surtout que la situation que vous décrivez est assez fluctuante et peut amener des réponses contradictoires.

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