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Discussion : déficit foncier en cas de revente d'un lot, calcul plus value

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,

    Je viens de parcourir les forums pour chercher une réponse à ma question, en vain.
    Je la pose donc, sachant qu'il y a beaucoup de personnes compétentes sur ce site et que, peut-être, l'une d'elle pourra me renseigner.

    Voila, je vais acheter début 2020, la moitié d'un immeuble qui est actuellement en indivision (2 propriétaires pour un total de 6 appartements : 3 chacun).

    Je serais donc propriétaire de 3 appartements.

    Je souhaite en mettre un en vente dès que je serais propriétaire (sans y faire de travaux), le montant de la vente me servira à financer une partie des travaux des autres appartements.

    Le montant des travaux des 2 autres appartements sera nettement supérieur à 10 700 ¤ d’où création d'un déficit foncier en 2020.

    Sachant qu'en cas de déficit foncier, on ne peut pas vendre dans les 3 ans qui suivent la fin du déficit, est ce que la vente d'un appartement peut poser problème au niveau fiscal ?
    - si la vente intervient en 2020 (année de l'achat),
    - si la vente intervient en 2021 (si je n'arrive pas à vendre en 2020 par exemple)

    A toutes fin utiles, je précise que j'ai encore un déficit foncier en cours, réalisé sur l'achat de deux autres biens ces dernières années,et non encore soldé.

    Question subsidiaire 1 : L'autre propriétaire voudrait refaire la toiture de l'immeuble. Si ça se fait, j'en paierai la moitié. Est ce que la quote part relevant de l'appartement en vente (1/3 grosso modo) pourra être prise en compte dans le cout d'achat de cet appartement pour le calcul de la plus value ?
    Ou est ce que c'est perdu, la vente intervenant avant 5 ans ?
    Idem pour la quote part des frais de notaires ?

    Question subsidiaire 2 : Je pense (j'espère) réaliser une plus-value sur la vente de l'appartement
    Du coup, sur la déclaration d'impôt 2020, je risque d'avoir 10 700 ¤ de travaux à déduire de mon revenu global et dans le même temps, un montant de plus-value (disons 8 000 ¤) à rajouter à mon revenu global.
    Est ce bien cela ?
    Si ou comment déclarer ?

    Merci d'avance pour vos réponses

    Cordialement

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Avant tout il faudrait avoir une certitude sur le statut actuel et ce que vous achetez.
    Si ils ont "3 chacun", c'est une copropriété et il existe un règlement de copropriété avec descriptif des lots, etc.
    Ce n'est donc pas une indivision.

    - - - Mise à jour - - -

    PS : Sauf erreur, le déficit foncier s'applique sur des revenus fonciers (= revenus locatifs, pas en cas d'acquisition)

  3. #3
    Membre

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    Merci pour votre réponse,
    on en parlé avec l'agent immobilier ce matin. Il m'a dit "ne cherchez pas le règlement de copropriété, il n'y en a pas. les deux propriétaires s'entendaient bien et géraient l'immeuble ensemble"

    Ensuite, j'ai déjà des revenus fonciers et j’achète ces appartements dans le but de les rénover pour les louer nus.

    Le deuxième objectif est de prolonger mon déficit foncier actuel, qui arrive en bout de course

  4. #4
    Pilier Sénior

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    "ne cherchez pas le règlement de copropriété, il n'y en a pas. les deux propriétaires s'entendaient bien et géraient l'immeuble ensemble"
    Attention : DANGER ! Demandez conseil à votre notaire ... et exigez un règlement de copropriété décrivant les lots. Sinon vous ne savez pas ce que vous achetez (sauf si vous achetez tout l'ensemble...);

    Ensuite il saura vous préciser si le déficit foncier peut s'appliquer sur la plus-value en cas de vente ... mais perso je n'y crois pas.
    Parce que la taxe sur la plus-value est payée lors de la vente directement au fisc par le notaire et ceci n'a rien à voir avec la déclaration de revenus.

  5. #5
    Membre

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    Je n'ai pas de doute sur les lots que j'achète : j'ai vu l'acte de propriété et ils sont bien décrits, y compris les caves et greniers.



    Mon inquiétude concerne les conséquences éventuelles de la vente d'un lot.
    Est ce que cette vente pourrait me faire perdre le bénéfice du déficit foncier sur les travaux des appartements que je conserve ? (ce que je ne souhaite pas, car générer du déficit foncier est une de mes motivations sur cet investissement).

    D’où je renouvelle ma question : est ce que la vente d'un lot (sur les trois) peut être problématique, sachant que les deux autres lots nécessiteront des travaux et que ces travaux - si il n'y avait pas cette vente - me permettraient :
    - d'une part de déduire 10700 ¤ de mon revenu global 2020,
    - d'autre part, de générer un déficit foncier sur le montant excédent ce seuil de 10 700 ¤.

    La deuxième question portait sur le calcul de plus value :
    Est-elle calculée en retenant le prix d'achat (mettons 1/3 du prix global pour simplifier) seul, ou est-ce qu'on peut y inclure les frais de notaire (pour 1/3 également) et éventuellement les travaux de toiture (toujours pour 1/3) sachant que la vente interviendrait dans la foulée de l'achat (2020 idéalement, 2021 sinon). Le bien en serait pas conservé pendant 5 ans

    Cdlt

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Je n'ai pas de doute sur les lots que j'achète : j'ai vu l'acte de propriété et ils sont bien décrits, y compris les caves et greniers.
    Donc il y a forcément quelquepart un règlement de copropriété qui sera exigé par le notaire pour la vente... mais bon vous verrez bien à ce moment là.

    Pour la fiscalité je passe la main.
    Dernière modification par yapasdequoi ; 29/11/2019 à 21h30.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    on en parlé avec l'agent immobilier ce matin. Il m'a dit "ne cherchez pas le règlement de copropriété, il n'y en a pas. les deux propriétaires s'entendaient bien et géraient l'immeuble ensemble"
    Oh la la..... aie aie aie...
    Qui va payer quoi dans votre indivision?
    Une indivision implique qu'on ne divise pas, alors que la vous divisez;

    Mon inquiétude concerne les conséquences éventuelles de la vente d'un lot.
    IL n'existe pas de lot, donc il est impossible de vendre ce qui n'existe pas.

    Allez vite voir votre notaire (pas celui du vendeur).
    la création des lots nécessite l'intervention d'un géomètre, et la première vente d'un lot la rédaction du règlement de copropriété

    Est ce que cette vente pourrait me faire perdre le bénéfice du déficit foncier sur les travaux des appartements que je conserve ?
    Le déficit foncier n'est pas 'votre déficit', mais votre part au tantièmes de l'indivision d'un déficit foncier global

    Vous ne conservez rien, il y a modification de l'indivision, par création de lot puis après cette création attribution de lots à chacun des deux indivisaire puis disparition de l'indivision au profit d'une copropriété, puis l'autre indivisaire vend ses lots
    La question de la plus-value se pose pour l'autre indivisaire et aussi si lors de la création des lots la valorisation n'est pas égale à la part dans l'indivision.

    Sincèrement il vaudrait mieux créer la copropiété avant d'acheter en indivision.
    Dernière modification par ribould ; 29/11/2019 à 22h54.

  8. #8
    Membre

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    Je vais prendre rendez vous avec mon notaire pour tirer tout cela au clair

    Merci pour vos contributions

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