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Discussion : sous évaluation du bien dans le compromis, comment rattrapper...?

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Je ne sais pas si je poste au bon endroit, sinon, veuillez m'en excuser...
    Je possède une propriété sur laquelle se trouve 2 maisons non mitoyennes (En fait, elle sont chacune à un bout du terrain). Une maison principale que j'habite et une autre (dépendance) composée, sur l'aile droite du bâtiment, d'un logement en duplex d'un peu plus de 50m2 avec une courette de 40m2 que j'ai mis en location et, sur l'aile gauche du bâtiment, un garage aménageable de 23m2, qui nous sert à entreposer nos affaires avec une pièce au dessus aménagée en chambre d'amis, qui sert de pied à terre à mon fils étudiant.

    Comme nous avons décidé de vendre pour financer notre nouvelle maison, la question qui se posait, c'était de diviser ou pas la propriété et de quelle manière. Une amie proche nous a fait savoir qu'elle était intéressée par l'achat de la "dépendance" . Nous lui avions proposé de lui laissé, avec, l'espace de terrain imposé par le PLU. Elle nous a fait une offre à 160 000 ¤, qui représentait le max de son pouvoir d'achat. J'ai accepté sous conditions qu'elle garde ma locataire. Dans la discutions et l'euphorie, notre amie nous a demander de lui laisser 130m2 supplémentaires de terrain pour pouvoir construire un agrandissement d'une vingtaine de M2 d'emprise au sol avec, en plus, la partie du parking aménagé qui comprend le portillon d'entrée avec le portail, mais sans proposer d'augmentation de prix.. Nous le voyions comme une chance au départ, car nous pensions qu'elle pourrait nous servir d'apport pour l'achat de notre nouvelle maison, dont nous venions de signer le compromis. nous nous sommes donc précipitées chez le notaire pour signer le compromis et je n'ai pas penser à faire estimer le bien. C'est au moment de la signature du compromis que le notaire m' a réveiller en m'annonçant en plus une plus valus, car j'en loue une partie. Ayant essayé de m'en défendre, elle m'a demandé de lui fournir des avis de valeur des différentes parties de la propriété.

    C'est là que je me suis rendue compte que j'avais largement sous évalu er la partie vendue. Les agents sont unanimes, elle vaut au moins 60000¤ de plus...

    Mon amie a obtenu son crédit, il n'est pas question de faire machine arrière et de plus,, elle ne pourrait pas payer plus, affirme-t-elle. Malgré tout, même si j'aime bcp cette amie et veux bien lui faire un prix sympa, le "cadeau" me parait énorme et j'aimerais compenser un peu cette perte : puis- je lui demander de participer au frais de division? : frais de géomètre, viabilisation de la partie principale restante, rendue nécessaire de fait que la "dépendance" par l'intermédiaire de laquelle elle s'alimentait sera vendue, la création du second parking avec ouverture d'une porte et d'un portail, compte tenu qu'on aura plus accès par la porte principale etc (toutes ces dépenses du fait de la division dépassent les 10000¤). Je pensais, parallèlement, lui augmenter le prix de 20000¤, mais compte tenu qu'il a été fixé sur un compromis de vente, je ne sais pas si c'est possible de le faire changer devant notaire pour la signature de l'acte. Je pourrais lui faire crédit de ces 20000¤ supplémentaires, qu'elle rembourserait soit sur la vente de son bien actuel ou en 3 ans en me renversant, par exemple, la location qu'elle touchera une fois propriétaire... Je ne sais pas si c'est légal, ni ce que ça implique... Pensez-vous que ce soit juridiquement possible ? Comment dois-je m'y prendre ? Je suis un peu perdue...
    Merci d'avance pour vos réponses et bonne journée!

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour, je n'ai pas tout lu, mais vous pouvez trouver un accord pour modifier le compromis, voir faire un avenant. Mais ce sera à l'amiable, il faut que votre acheteur soit d'accord.
    Sinon, vous ne pouvez pas revenir en arrière. Si vous refuser de signer l'acte authentique, votre acheteur pourrait faire forcer la vente judiciairement.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Je m'interroge : tant que la division n'est pas faite, comment le compromis peut-il désigner les biens vendus ?
    Il suffit peut être de modifier (un peu) la surface vendue pour rester d'accord ?

    (Maigre) consolation : si vous vendez moins cher vous paierez moins de taxe sur la plus-value ...

    Et autre question : vous divisez la parcelle ou bien vous divisez l'ensemble en copropriété ?

  4. #4
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Merci pour vos réponse. Je peux demander au Notaire un avenant? Mais est-il possible de demander à ce qu'une partie du prix soit payé après la vente? L'histoire de la plus-value est encore un point que je dois discuter avec le notaire, mais je pense qu'elle sera maigre, compte tenu du montant des travaux que j'ai investi dans cette maison et que j’investis encore dans la division.
    Le compromis s'est signé sur un projet de division entériné par l'acquéreur et moi-même. La division s'est faite ensemble et l'acquéreur a fait ses choix. Le bien à vendre est à présent borné et je ne pense pas que l'on puisse encore changé ce bornage. Il s'agit bien d'une division de parcelle et non d'une copropriété.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Alors si le bornage est fait, vous ne pouvez plus (sauf à recommencer)modifier les limites de ce que vous vendez.
    Reste à renégocier le prix.. à l'amiable.
    Sauf si la sous-évaluation est vraiment importante, dans ce cas ça pourrait intéresser le fisc (donation déguisée taxable à 60%....)

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Ca dépend, à partir de quand c'est considéré comme important? La vente s'est faite à 160000¤ et les différents agents immo (3 en tout) l'ont estimée entre 220000 et 2400000¤, en fourchettes basses... Après, je pense que les agents immo ont peut-être aussi tendance à surestimer pour avoir le bien en vente. Ceci étant dit, je pense qu'on s'est effectivement planté d'env. 50000¤. D'où ma proposition de faire un rattrapage sur env. la moitié de la différence, cad diviser en 2 les frais de division et réévaluer le prix de 20000¤. Mon amie est tout à fait consciente que pour ce prix, dans le coin, elle a, tout au plus, un appartement ou maison sans terrain d'env. 60m2, mais pas une maison de 65m2 refaits à neuf, avec 23 M2 restant encore à aménager sur 430m2 de jardin + parking aménagé...
    Qu'en pensez-vous? Est-ce malvenu de dire qu'on s'est franchement planté et de vouloir corriger un peu le "tir"?

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Vous pouvez toujours tenter la discussion amiable.
    Et mettre en évidence qu'un soupçon de donation (ou de dessous de table) par le fisc pourrait coûter cher !

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Merci pour vos réponses précédentes. Je rouvre mon sujet. Nous nous sommes entendues avec l'acheteuse pour réévaluer le prix du bien de 20000€. C'est la somme qu'elle pouvait débloquer compte tenu du prix qu'elle même vendait son propre bien,. Nous nous étions entendues avec le notaire pour faire un avenant avec condition suspensive sur la vente de son bien, vu que c'est avec cette vente qu'elle voulait financer les 20000€ restant. Nous nous apprêtions à signer l'avenant, quand son acheteur s'est rétracté. Du coup elle me propose de faire une reconnaissance de dettes chez le notaire pour les 20000€ restant dus en mettant la clause que ceux-ci seraient prélevés directement sur la vente de son bien (bien sur lequel elle a déjà un prêt relai, donc qu'elle est obligée de vendre) et elle souhaite alors prendre le même notaire que nous pour que cette transaction soit facilitée. Elle a demandé au notaire avec qui nous avons signé notre promesse de vente, mais celui-ci refuse de faire la vente avec reconnaissance de dette pour les 20000€ restant dus et lui propose de reporter la date de la vente et de l'avenant quand elle aura à nouveau signé un compromis pour son bien. Mais elle a peur de perdre son prêt qu'il a obtenu; les fonds devant être débloqués semaine prochaine. Et elle voudrait aussi entamer les travaux dans ma maison.. Est-ce que c'est possible : l'acte de vente serait donc à 180000€, l'acheteur en paierait 160000€ de suite à la signature de l'acte et le versement des 20000€ restant seraient versés en différé sur la vente de son bien? Merci d'avance pour vos réponses et bonne soirée!

  9. #9
    Membre Benjamin

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    Rebonjour,
    J'ai discuté avec mon notaire, qui refuse de faire un acte de vente à terme (cela s'appelle apparemment comme ça) et ne veut pas proposer d'autres solutions possible que celle d'attendre la vente du bien de mon acquéreur. Mon acquéreur s'est donc rapproché de sa banque pour savoir s'il pourrait encore emprunté, mais on ne lui octroierait qu'un prêt conso de 13000¤. Du coup, j'ai eu une idée : Le prix de vente incluant 8900¤ de meubles (sur lesquels l'acheteur ne paie pas de frais de notaire), serait-ce possible de les retirer du prix de vente pour lui permettre de les payer plus tard,via une reconnaissance de dette? Merci d'avance pour vos lumière et bonne soirée!

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