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Discussion : travaux et non relocation

  1. #1
    Pilier Junior

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    Bonjour,


    Un de mes locataires a quitté mi-2018 un logement dont je suis le bailleur.
    J'ai effectué des travaux normalement déductibles des revenus fonciers lors du dernier semestre 2018 et d'autres vont l'être en 2019.
    C'est en effet long car j'ai du mal à les gérer vu la distance entre ce bien et mon domicile.

    Ces travaux de 2018 sont ils déductibles des revenus fonciers 2018 ( année civile où la maison était en location), même si je ne remets pas cette habitation en location en 2019. En effet je me pose la question de savoir si je re-loue ou si je vends ?
    Ma première réflexion avait été que je pouvais les déduire car pas de répercussion, les revenus fonciers 2018 n'étant pas imposables du fait de l'année dite "blanche".
    Mais d'un autre coté je me dis aussi qu'ils vont faire baisser les revenus fonciers 2018 et donc les revenus globaux 2018 et donc avoir une répercussion sur mon nouveau taux d'imposition. Ce qui risque de poser souci dans le cas où il n'était pas déductibles faute de relocation.
    Pour information, qui a son importance, ces travaux ne créent pas de déficit foncier.


    Espérant avoir été clair
    Merci

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Ces travaux de 2018 sont ils déductibles des revenus fonciers 2018 ( année civile où la maison était en location), même si je ne remets pas cette habitation en location en 2019. En effet je me pose la question de savoir si je re-loue ou si je vends ?
    Seuls les travaux engagés en vu de la location sont déductibles (sous-entendus: des revenus locatifs). Donc non


    Pour information, qui a son importance, ces travaux ne créent pas de déficit foncier.
    J'ai beau me tordre les deux bras avec les muscles du nez, déduire des frais de travaux de revenus locatifs inexistants fait forcément naitre un déficit, certes peut-etre compensé par des revenus nets d'autres locaux.

  3. #3
    Pilier Junior

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    Bonjour,


    OK pour la non déductibilité si absence de relocation. Mais est ce que si je les enlève et que je décide de vendre et pas relouer, cela a conséquence fiscale, du fait que les revenus fonciers 2018 ne sont pas imposables du fait de l'année blanche ?
    Car en fait je ne sais pas encore ce que je vais effectivement faire ( relouer ou vendre) mais par contre il faut que je fasse ma déclaration.


    Concernant le déficit foncier il y en aura un sur ce bien mais pas sur l'ensemble de mes revenus locatifs et donc de mon revenu global. Je pensais en indiquant cela au fait que si tel avait été le cas il fallait que le bien soit ensuite loué 3 ans.
    Dernière modification par Patjer ; 22/04/2019 à 21h54.

  4. #4
    Pilier Junior

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    C'est ce dernier point que j'ai du mal à comprendre :"Mais est ce que si je les enlève et que je décide de vendre et pas relouer, cela a conséquence fiscale, du fait que les revenus fonciers 2018 ne sont pas imposables du fait de l'année blanche ?"

  5. #5
    Pilier Sénior

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    L'année blanche ne rend pas non imposable, mais compensable.
    du fait que les revenus fonciers 2018 ne sont pas imposables du fait de l'année blanche ?
    Je ne comprends pas tel qu'exprimé par vous quelle conclusion vous tirez de l'existence de l'année blanche, si c'est que puisque non imposable selon vos termes, ce n'est pas grave de déclarer quand même ces travaux?



    Si vous constatez un déficit foncier sur un bien que vous vendez dans les 3 ans, c'est ce déficit que vous devrez restituer;
    L'absence de déficit foncier sur le bien vendu dans les trois dernières années avant sa vente n'a pas d'effet.


    Il n'en reste pas moins que des travaux effectués sur un bien que vous n'avez pas l'intention de relouer ne son pas déductibles, et que les déduire au prétexte de l'année blanche vous expose exceptionnellement à une période de 4 ans (au lieu de 3 ordinairement) de remise en cause.


    L'intérêt de votre manipulation (pour ne pas dire truandage) serait évidemment de déduire à nouveau en 2019 la moitié des travaux déclarés en 2018. Vosu pourriez donc être rattrapé au titre des 2 années.
    Dernière modification par ribould ; 23/04/2019 à 08h14.

  6. #6
    Pilier Junior

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    Il n' y a pas de truandage car il est évident que si en 2019 je ne reloue pas il est évident que je ne vais pas en re-déduire 50% en 2019. Si je reloue oui.
    Donc mon interprétation qui n'est ni manipulation, ni truantage était de considérer que l’impôt foncier sur les revenus 2018 étant compensable, je ne gagnais rien en les déduisant à tort, à condition bien entendu de ne pas les re-déduire l'année suivante à 50 % en l'absence de relocation.
    Ce qui me pose question et qui pourrait poser souci c'est le fait que même si compensable, ils abaisse mon taux de prélèvement. C'est peut être à ce niveau là que je pourrai avoir des soucis car je n'arrive pas à comprendre si le fisc peut ré-ajuster à la hausse ce taux lors de l'année N+ 1


    Par contre quand vous écrivez " Si vous constatez un déficit foncier sur un bien que vous vendez dans les 3 ans, c'est ce déficit que vous devrez restituer;
    L'absence de déficit foncier sur le bien vendu dans les trois dernières années avant sa vente n'a pas d'effet."
    cela ne me parait pas conforme à ce que je peux en lire par ailleurs

    Car cette nécessité de location pendant une durée de 3 ans est applicable si ce logement a créé un déficit foncier global ( sur l'ensemble des propriétés donc) imputable sur le revenu global.
    C'est aussi ce que j'en comprends dans les chapitres 250 et 260 du bofip
    RFPI - Revenus fonciers - Modalités d'imputation des déficits fonciers

  7. #7
    Pilier Sénior

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    car il est évident que si en 2019 je ne reloue pas il est évident que je ne vais pas en re-déduire 50% en 2019
    Vous n'avez pas d'option, soit vous déduisez, et la totalité ets déduite en 2018 plus 50% de plsu en 2019? soit rien.


    donc mon interprétation qui n'est ni manipulation, ni truantage était de considérer que l’impôt foncier sur les revenus 2018 étant compensable, je ne gagnais rien en les déduisant à tort, à condition bien entendu de ne pas les re-déduire l'année suivante à 50 % en l'absence de relocation.
    Ce qui me pose question et qui pourrait poser souci c'est le fait que même si compensable, ils abaisse mon taux de prélèvement. C'est peut être à ce niveau là que je pourrai avoir des soucis car je n'arrive pas à comprendre si le fisc peut ré-ajuster à la hausse ce taux lors de l'année N+ 1
    Votre interprétation est totalement hors des clous puisque ce qui rend déductible est exclusivement l'intention de relouer, absolument pas l'existence d'une année blanche.
    Je suis désolé de ne pas pouvoir suivre votre raisonnement et donc de ne pas pouvoir faire de réponses à vos questions en ce sens.


    L'absence de déficit foncier sur le bien vendu dans les trois dernières années avant sa vente n'a pas d'effet." cela ne me parait pas conforme à ce que je peux en lire par ailleurs
    Peut-etre, mais entr ela téhoérie et la pratique il y a le calcul.
    Quand vous vendez un bien vous devez faire un calcul basé sur ce principe pour savoir si vous devez ou non réintégrer;
    La pratique du calcul vous montrera sans doute que je n'ai pas tort.
    En fait, il s'agit en plus non pas d'un déficit foncier, propre au bien vendu,mais d'un déficit foncier déductible des autres revenus; On vous demande de réintégrer sur les 3 dernières années la part des déficits fonciers déductibles des autres revenus et effectivement déduits qui ont été constatés.
    Si sur ce bien sur les 3 dernières années vous n'avez pas constaté de déficit ou si ces déficits étaient uniquement déductibles des autres revenus fonciers, vous n'avez pas de réintégration.


    Je ne vous cache pas que pour arriver à ces conclusions, et qu'elles soient utilisables, il vous faut faire le calcul exigé par le fisc, lequel n'est pas très simple; merci encore aux brillant législateurs qui ont encore inventé le mouton à 5 pattes.

  8. #8
    Pilier Junior

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    Vous n'avez pas d'option, soit vous déduisez, et la totalité ets déduite en 2018 plus 50% de plsu en 2019? soit rien.



    Pour le premier point cela implique donc qu'il faut que je me décide, soit relouer, soit vendre avant de terminer ma déclaration, car c'est cela qui déterminera si je peux indiquer ou pas ces travaux.
    Et si je reloue , je l'aurai dans le baba, sauf à faire une déclaration rectificative.
    Ou le contraire, les déduire, puis faire une déclaration rectificative, si vente.


    On est d'accord quand vous écrivez "En fait, il s'agit en plus non pas d'un déficit foncier, propre au bien vendu,mais d'un déficit foncier déductible des autres revenus".Si sur ce bien sur les 3 dernières années vous n'avez pas constaté de déficit ou si ces déficits étaient uniquement déductibles des autres revenus fonciers, vous n'avez pas de réintégration.
    Ce n'est pas ce que j'avais compris de votre précédent message.


    Merci à vous
    Dernière modification par Patjer ; 23/04/2019 à 09h38.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    cela implique donc qu'il faut que je me décide, soit relouer, soit vendre avant de terminer ma déclaration,
    Non.


    Vous pouvez très bien vendre après n'avoir pas pu relouer.
    Votre déclaration dépend uniquement de l'intention que vous avez eu en 2018 et que vous avez après la fin des travaux, ce qui implique des preuves, contrat avec une agence, annonces dans la presse ou sur internet, démarches...

  10. #10
    Pilier Junior

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    Sauf que dans l'état je ne peux ni louer ni vendre tant que travaux non terminés ; donc pas démarches et de preuves de mes intentions.
    mais je suppose que si il y a des loyers en 2019 cela ne devrait pas trop poser de souci
    Dernière modification par Patjer ; 23/04/2019 à 10h27.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    mais je suppose que si il y a des loyers en 2019 cela ne devrait pas trop poser de souci
    S'il s'agit d'un rattrapage d'impayés de 2016 par exemple, en effet, je vais dire, mais sans certitude qu'il y a peu de chances que les contrôles allument une lumière sur ce point particulier et qu'il fasse déclencher une alarme.


    Ma pratique personnelle est quand contrôle il y a il y a plusieurs points des déclarations qui sont documentées, on m'a deja demandé de justifier à la fois d'un achat de sofica ou fip, de déductions aux titres des donc, de justifier de tous les postes déclaratifs de ma déclaration 2044 pour deux années consécutives;


    Ma seule pratique personnelle donc, et qui n'est pas un argument juridique, énonce que vous n'allumerez pas d'alarme, mais que en cas de contrôle, vous devrez apporter des justificatifs;

  12. #12
    Pilier Junior

    Infos >

    En 2019 j'aurai :


    En cas de décision de relocation :

    - Les versements du plan d'épuration décidé par le juge en référé.
    - Et j'espère des loyers si je reloue et que cette relocation se concrétise avant fin 2019.
    Je pense dans ce cas donc déduire les travaux



    En de décision de vente: je n'aurai que le plan dépuration, mais ne s'agissant pas de loyers stricto sensu, dans ce cas je ne déduirai pas les travaux
    Dernière modification par Patjer ; 23/04/2019 à 10h48.

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