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Discussion : Soulte suite separation pacs

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Je rencontre des difficultés à savoir à quelle sauce je vais être mangé pour le rachat de notre maison.

    Suite à separation prévue (pacs) j'envisage de racheter notre bien immobilier. Je n ai pas été très malin car sur l'acte d'achat la répartition est 50 / 50. La vérité est que j'ai 75 % et 25 pour ma compagne.

    Quelques chiffres !

    Prix achat 275 000 €
    Frais achat complémentaire 34 000 €
    Frais travaux pour agrandissement 64 000 €
    Valeur de la maison actuellement 380 000 €
    Crédit restant 182 000 € sur 230 000 € empruntés.

    Ma contribution en apport dans ce bien 
    182 000 € => 124 000 € d'apport+ 58 000 € crédit
    Sa contibution 61 000 € => 18 000 € apport+ 43 000 € credit
    Savez vous estimer qu'elle pourrait être la soulte car je m inquiète de perdre gros dans l histoire....

    Autre question : le montant des honoraires du notaire, plus frais d'acte, je n ai pas idée du mode de calcul. Pour le moment nous sommes toujours pacsés.

    Merci beaucoup pour vos lumières.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    On ne comprend rien à vos chiffres.
    Si l'emprunt est de 230000, la contribution globale par crédit est de 230000.
    Or vous ne mentionnez que des contributions par crédit 58000 + 43000 = 101000.
    Par ailleurs, vos contributions globales sont, ensemble, de 182000 + 61000 = 243000.
    Comment avez vous pu acheter et financer un bien de 275000 + des frais 34000 + des travaux 64000 = coût global 373000 avec seulement 243000 ?

    Donnez des chiffres cohérents pour expliquer le mode de financement de votre projet, et en précisant les deux phases, si l'acquisition et l'agrandissement sont séparées dans le temps, les frais d'agrandissement ne pouvant pas être pris en compte pour la détermination des proportions dans le bien, lors de l'acquisition (si vous aviez voulu faire des % cohérents dans l'acte) :
    - les deniers personnels apportés par chacun (dans chaque phase si deux phases)
    - les deniers prêtés à chacun par la banque (ou sa banque si prêts indépendants) (et dans chaque phase le cas échéant)

    PS Vous êtes pacsés, mais avez-vous soumis votre pacs au régime dit (et mal nommé à mon goût) de l'indivision ?

    ---------- Message ajouté à 15h31 ---------- Précédent message à 15h20 ----------

    Exemple en deux phases pour illustrer une description à laquelle je m'attends :
    1ère phase : acquisition, coût 275000 + 34000 = 309000
    Financé :
    - par emprunt 230000 50/50 (115000 chacun)
    - par apport Monsieur 50000
    - par apport Madame 29000
    2ème phase : agrandissement, coût 64000
    Financé :
    - par apport Monsieur 40000
    - par apport Madame 24000
    Dernière modification par Rambotte ; 16/03/2019 à 15h33.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonjour
    Merci pour ce retour

    Voici un détail explicite comme il se doit.

    1ère phase : acquisition, coût 275000 + 34000 = 309000
    Sur acte notarié quotités 50 madame- 50 monsieur
    Financé :
    - par emprunt 230 000
    Cumul emprunt remboursé
    Monsieur 58 000
    Madame 43 000
    Crédit restant 182 000

    - par apport Monsieur 79 000
    - par apport Madame 0

    2ème phase : agrandissement, coût 64000
    Financé :
    - par apport Monsieur 46 000
    - par apport Madame 18 000

    Concernant le pacs il est prévu que chacun récupère ce qu il a mit.je pourrai vous envoyer une copie ultérieurement si nécessaire.

    Merci de votre aide.

    ---------- Message ajouté à 16h35 ---------- Précédent message à 16h25 ----------

    Ps savez vous me dire ce que peut représenter la soulte si estimation du bien 400 000 et si estimation 375 000.
    Merci à vous

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Quand vous avez emprunté, même si pour la banque, l'emprunt est solidaire 50/50, dans vos rapports privés entre vous, étiez-vous convenus de proportions particulières dans le remboursement du prêt, en fonction de vos facultés respectives ?
    Admettons que vous étiez convenus d'un emprunt 50/50.
    Alors votre financement à l'acquisition est 79000 + 115000 = 194000
    et son financement 115000
    Il aurait été sain que les proportions à l'acte soient environ 62,8% / 37,2% pour être conformes au financement

    Je séparerais la valeur actuelle du bien 380000 en deux parties :
    1) quelle serait la valeur actuelle de la maison si vous n'aviez pas fait les travaux d'agrandissement
    2) la plus-value apportée par l'agrandissement
    Ceci afin de faire des calculs qui me semblent revêtir une certaine logique de raisonnement, mais qu'un juge pourrait ne pas suivre.
    La partie 1), qui est un élément de l'actif à partager, devrait à la base être partagé selon le titre 50/50, mais il est possible de revendiquer un partage selon le financement à l'acquisition, sachant que la partie adverse peut revendiquer votre intention libérale d'avoir financé sa part.
    La partie 2), autre élément de l'actif, devrait à la base être partagé aussi selon le titre 50/50, mais pourrait être partagée au prorata du financement ayant conduit à cette plus-value (71,9%, 28,1%).

    Quant à la dette, qui est un élément du passif, il est à partage au prorata des engagements dans la dette. Sachant que si quelqu'un n'a pas été à la hauteur de ses engagements, et que sa dette a été remboursée pour partie par l'autre, il doit en être tenu compte.

    On va imaginer que les 380000 se répartissent en 300000 + 80000
    300000 => 188400 / 111600
    80000 => 57500 / 22500
    -182000 => -91000 / -91000
    et écarts de remboursements 7500 / -7500 (vous avez payé 7500 qu'elle aurait dû payer pour être à 50/50 dans les remboursements)

    Donc les droits nets seraient de 162400 / 35600, selon cette façon de voir les choses, que personnellement je trouve mathématiquement cohérente (mais les juges et les maths…).
    La soulte serait donc de 35600 pour qu'elle soit libérée de tout, propriété du bien et dette bancaire.

    Mais il est possible qu'elle ne l'entende pas de cette oreille, et réclame sa part conformément au titre 50/50.

  5. #5
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour

    Merci encore pour ces retour j'y vois beaucoup plus clair et mes espoirs de rachat voient le jour.

    ci dessous quelques réponses à vos dernières interrogations en vert:

    Quand vous avez emprunté, même si pour la banque, l'emprunt est solidaire 50/50, dans vos rapports privés entre vous, étiez-vous convenus de proportions particulières dans le remboursement du prêt, en fonction de vos facultés respectives ?
    [B]-->les prélèvements du crédit se faisaient sur un compte commun que nous approvisionnions à avec la répartition suivante Monsieur 60% - Madame 40% pendant les 4 premières années. Puis les 1,5 années (2017 ---> aujourd'hui) et Monsieur 50% - Madame 50%
    Ce qui donne Monsieur 58000 - Madame 43000


    Admettons que vous étiez convenus d'un emprunt 50/50.
    Alors votre financement à l'acquisition est 79000 + 115000 = 194000
    et son financement 115000
    Il aurait été sain que les proportions à l'acte soient environ 62,8% / 37,2% pour être conformes au financement

    Je séparerais la valeur actuelle du bien 380000 en deux parties :
    1) quelle serait la valeur actuelle de la maison si vous n'aviez pas fait les travaux d'agrandissement
    -->s'agissant d'un agrandissement de 45 m2 et que la maison faisait 90m2, je dirais plus
    existant 285000 - avec travaux agrandissement + embellissement jardin + crépit +clôture ( 95000 )


    2) la plus-value apportée par l'agrandissement --> 95000
    Ceci afin de faire des calculs qui me semblent revêtir une certaine logique de raisonnement, mais qu'un juge pourrait ne pas suivre.
    La partie 1), qui est un élément de l'actif à partager, devrait à la base être partagé selon le titre 50/50, mais il est possible de revendiquer un partage selon le financement à l'acquisition, sachant que la partie adverse peut revendiquer votre intention libérale d'avoir financé sa part.
    La partie 2), autre élément de l'actif, devrait à la base être partagé aussi selon le titre 50/50, mais pourrait être partagée au prorata du financement ayant conduit à cette plus-value (71,9%, 28,1%).

    Quant à la dette, qui est un élément du passif, il est à partage au prorata des engagements dans la dette. Sachant que si quelqu'un n'a pas été à la hauteur de ses engagements, et que sa dette a été remboursée pour partie par l'autre, il doit en être tenu compte.

    On va imaginer que les 380000 se répartissent en 300000 + 80000
    300000 => 188400 / 111600
    80000 => 57500 / 22500
    -182000 => -91000 / -91000
    et écarts de remboursements 7500 / -7500 (vous avez payé 7500 qu'elle aurait dû payer pour être à 50/50 dans les remboursements)

    Donc les droits nets seraient de 162400 / 35600, selon cette façon de voir les choses, que personnellement je trouve mathématiquement cohérente (mais les juges et les maths…).
    La soulte serait donc de 35600 pour qu'elle soit libérée de tout, propriété du bien et dette bancaire.

    Mais il est possible qu'elle ne l'entende pas de cette oreille, et réclame sa part conformément au titre 50/50.

  6. #6
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ce ne sont pas les proportions du remboursement qui sont importantes, mais les engagements dans le prêt.
    Quand vous avez emprunté 230000, quelle fut la répartition convenue de cet emprunt, entre vous deux ? X+Y = 230000
    C'est cela qui sert au calcul des proportions à l'acte notarié, quand on veut les faire cohérentes avec le financement.
    Car bien sûr, lors de l'acquisition, on ne peut pas savoir comment seront fait effectivement les remboursements.
    Et ensuite, il faut autant faire se peut être cohérent dans les remboursements avec l'engagement dans le prêt.
    Et donc cet engagement dans le prêt doit être évalué en fonction des capacités respectives.

    Avec vos chiffres, on peut dire que vous projetiez un remboursement moitié moitié, avec au démarrage un écart. Donc on pourra prendre un engagement dans le prêt 50/50 (il est plus difficile de justifier des engagements disparates), et donc une créance d'un indivisaire sur l'autre pour avoir financé sa part de remboursement.

  7. #7
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour

    Le crédit est à mon nom uniquement...
    Je ne m etais jamais posé la question.

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    Dans ce cas, c'est vous seul qui avez financé l'acquisition (deniers apportés et deniers empruntés), et le bien aurait dû être à vous intégralement, pas 50/50, pour être conforme au financement par vous seul.
    Et vous êtes seul titulaire de la dette, puisque seul emprunteur ; elle n'aurait pas dû participer au remboursement.

    Si on suit ce que j'estime une logique comptable saine :
    285000 : 285000 / 0
    95000 : 68300 / 26700
    -182000 : -182000 / 0
    et écarts de remboursements -43000 / 43000 (elle a remboursé 43000 de votre emprunt)
    Les droits de chacun 128300 / 69700

    Après peuvent se greffer des histoires de contribution aux charges… mais je ne maîtrise pas

    Cela dit, je corrige : même si vis-à-vis de la banque, vous êtes seul emprunteur, ce qui compte, c'est votre engagement réciproque entre vous deux vis-à-vis de cet emprunt.
    Donc les calculs avec 50/50 peuvent tenir la route.
    Dernière modification par Rambotte ; 18/03/2019 à 21h59.

  9. #9
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci bien pour votre aide je vais rester sur l'idée du calcul d'hier car si je fais rentrer en ligne de compte le fait que je suis seul emprunteur.... je vais avoir du mal à raisonner.
    Resultat en milieu de semaine du calcul du notaire, je vous dirai.
    merci encore

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il est possible que le notaire s'en tienne aux proportions à l'acte pour faire le partage global de l'actif, donc 50/50.
    Et s'il considère l'emprunt commun 50/50, il va bêtement calculer un actif net = valeur du bien moins capital restant dû, et diviser par deux.
    Mais peut-être lui avez-vous explicité toutes les spécificités de votre situation.

  11. #11
    Membre Benjamin

    Infos >

    voici ce que je lui ai annoncé:

    Récapitulatif :
    1ère phase : acquisition coût 275000 + 34000 frais = 309000€
    Sur acte notarié quotités 50 madame- 50 monsieur
    Financé :
    - par emprunt 230 000
    Cumul emprunt remboursé commun accord en fonction de nos revenus respectifs
    Monsieur 58 000
    Madame 43 000
    Crédit restant 182 000

    - par apport 79 000
    Monsieur 79 000
    Madame 0

    2ème phase : agrandissement 45 m2 + embellissement jardin + forage+ arrosage intégré…+ crépit +clôture coût 64 000 (travaux réalisés par mes soins sauf gros œuvre hors d’eau hors d’air)
    Financé :
    - par apport Monsieur 46 000
    - par apport Madame 18 000

    A ce jour nous devons convenir d’un montant intermédiaire estimatif de la maison 380 000

    1ere phase valeur à ce jour 285 000
    2eme phase travaux valeur à ce jour 95 000

    tant pis pour les frais d'acte nous allons payé plus cher fiscalement parlant mais bon la valeur du bien est raisonnablement celle du marché.

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