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Discussion : Vente entre indivisaires et plus value à payer?

  1. #1
    Membre Junior

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    Mon mari est propriétaire de 1/3 d'une maison qu'il a reçu en donation pour moitié de son père en 2001. Il avait déjà reçu l'autre moitié en 1978 lors du décès de sa mère, ses parents étant mariés sous le régime de la communauté.

    Son père est décédé cette année, il y a donc eu succession. Les 2 autres héritiers, frère et soeur, refusent de vendre la maison et ont rejeté toutes ses offres de locataires potentiels. Résultat: cette maison meublée de 11 pièces est vide depuis 8 mois et ne génère aucun revenu sauf des dettes courantes. Seul compromis: 2 semaines de location gérées par sa soeur aux USA pour les fêtes de fin d'année.

    Le capital/héritage de mon mari est donc gelé en quelque sorte. L'autre frère reste sur sa position et souhaite toujours garder la maison. La soeur, résidante aux USA et possédant la double nationalité, propose de racheter la part de mon mari mais demande un prix de famille englobant tout (maison, voiture, meubles). Elle souhaite avoir la part de maison au prix de la donation de 2001, éventuellement un peu plus! Les négotiations continuent ...

    Question: licitation entre 2 indivisaires - faut-il payer de la + value?

    Le clerc de notaire qui s'est occupé de la succession prétend que s'il y a vente entre indivisaires, il y aura de la plus value à payer, mais que ce sera la soeur qui devra la payer puisqu'elle racheterait sa part (?). Cela semble être un non-sens! De plus, il avait conseillé d'attendre 2006 (5 ans après la donation de 2001) pour la vente afin de payer 10% et non 25% de plus value.

    Nous avons demandé à un autre notaire qui nous a dit que cette vente serait une "licitation entre indivisaires" et qu'il n'y avait aucune plus value à payer entre indivisaires! Qui croire? Ou est-ce parce que l'acheteur serait la soeur + son mari qui n'est pas considéré comme indivisaire mais conjoint et donc tierce personne? Ces derniers sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts comme nous, d'ailleurs.

    La Chambre des Notaires m'a dit que cet héritage étant un bien propre et ne me concernait pas ni le mari américain non plus (seul impact - prélèvement sur les salaires de mon mari ou de sa soeur en cas de dettes).

    Par ailleurs, la soeur de mon mari lui demande d'envoyer une lettre ou idéalement un contrat de vente établi par le notaire pour justifier à sa banque aux USA l'emprunt total pour ce rachat (je ne sais pas si c'est le mari ou tous les deux qui vont faire l'emprunt). Egalement d'organiser la signature, malgré le fait que le prix de vente de la part de maison n'est pas clairement déterminé dans ce fameux "package deal" qui englobe les meubles et la moitié d'1/3 de voiture (l'autre moitié a déjà été réglé par le frère). Elle nous demande à tous les deux (!) d'indiquer dans cette lettre que nous renonçons à tout bénéfice financier sur cette maison dès la signature et de lui dresser un inventaire de tout le contenu de la maison sans exception. Elle propose de régler meubles et voiture pour moitié avant la signature et le reste après ... Mon mari était tout excité - pour ma part, j'ai des réserves ... Ils sont très forts en justice, connaissent d'excellents avocats et ont déjà fait gagner des procès.

    Je me demande pourquoi je devrais m'impliquer dans cette lettre (?) et quelle pourrait être la suite? Est ce qu'elle signera cette licitation (seule) ou vente (avec son mari) ou va-t-elle encore renégocié, demander des amendements, d'autres conditions, etc., ce qui empêcherait mon mari peut être d'entamer une demande officielle de sortie d'indivision selon l'article 815 en lui adressant une LRAR internationale par l'intermédiaire d'un notaire pour établir la position adverse et lancer une procédure sans risque de procédure abusive? C'est après lui avoir fait part de l'article 815 et de la notion d'unanimité dans les dépenses votées que les négociations ont commencé et leur remboursements personnels sur le compte indivision ont cessé.

    Ils pensaient tous deux diriger cette maison comme la leur, ont prévu de la monopoliser pour les 3/4 de l'été, ont demandé de mettre toutes les factures à leur nom, etc. et mon mari n'a pas son mot à dire. Il ne peut apparemment pas louer son tiers ni vendre à un tiers sans l'accord des autres, alors que faire?

    Lettre/Offre de rachat d'1 indivisaire à l'autre Ne devrait-elle pas envoyer elle-même son offre de rachat qui n'indiquerait que la part de maison, les meubles et voiture ayant déjà été traités dans l'acte de succession?

    Si le rachat se fait, est-il mieux de prendre le notaire qui s'est occupé de la succession qui réside dans la région de la "fameuse" maison. Dans le cas d'une demande de sortie d'indivision, faut-il faire de même puisque cela passerait par le Tribunal de la région?

    Merci d'avance de tous conseils et récits similaires.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 25/11/2004 à 16h07. Motif: Traitement visuel du message pour lisibilité

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Le fait pour votre belle-soeur de racheter la part de ses frères sera une licitation qui ne générera aucune plus value, donc le clerc de Notaire qui a dit qu'il y en aurait devrai changer de métier.
    En ce qui concerne la licitation, il faut que se soit votre belle-soeur seule qui rachète la part de ses frères car si le mari achète l'acte sera une vente donc dans ce cas il y aura plus value, mais rien ne les empêche de faire un prêt qui sera remboursé par les deux époux, de toute façon le mari sera engagée car elle aura besoin de l'accord de son mari pour emprunter du fait de leur régime matrimonial.
    A partir du moment pù la vente est signé il est sûr que vous n'avez plus aucun droit sur cette maison, comme votre belle-soeur souhaite que ceci lui soit indiqué.
    Il est tout à fait possible de payer une partie du prix avant la signature, par contre je conseille de faire une copie du ou des chèques et des relevés de comptes mentionnant les sommes afin d'éviter toutes contestations.
    Elle a le droit de demander qu'un inventaire des meubles soit effectuer avant la vente, rien ne l'en empêche, mais préciser lui que si elle le fait établir par un officier ministériel cela engendrera des frais supplémentaires.
    Par contre, vous n'avez aucunement à vous impliqué dans cette affaire, c'est un bien propre de votre mari et toute contestations qui pourrait venir de votre part n'aurai aucun effet, donc seul votre mari doit lui confirmer qu'il est d'accord pour cette licitation et le fait qu'il abandonne tout droit sur cette maison après la signature de l'acte.
    Il faut que les factures soit au nom des trois héritiers tant que la licitation n'est pas signé, ils sont en indivision et ont donc chacun la charge des frais et facture qui découlent de la propriété de cet immeuble, si elle souhaite régler seule les factures elle est en droit de demander le paiement à chaque coindivisaire de la part lui incombant.
    Il est préférable que ce soit elle qui vous informe du prix qu'elle souhaite mettre pour cette acquisition et que vous donniez (avec votre beau-frère) votre accord sur le prix, afin que celui-ci soit clair et n'entraine pas de contestation par la suite.
    Il est préférable de prendre le Notaire qui s'est chargé de la succession pour faire la licitation mais ce n'est pas une obligation, il vous est tout à fait possible de faire appel à un autre (même hors département de l'immeuble), et compte tenu des indiquations donnés par le clerc, je vous conseille de changer de Notaire car il n'a pas l'air de connaître ses textes.

  3. #3
    Membre Junior

    Infos >

    Merci pour toutes ces précisions et du tuyau pour le notaire...
    L'article 815 fait référence à la notion d'unanimité dans les
    décisions et non de majorité comme dans une copropriété.
    Le fait de se servir dans la caisse de l'indivision pour des
    remboursements non approuvés par la totalité des indivisaires
    est mal passé. Pour info, la soeur rachète la part d'un des
    frères, mon mari. L'autre frère reste dans l'indivision et
    conserve son 1/3. Mais si tout cela est du bluff et ne se réalise
    pas, que peut faire mon mari en dehors de la demande de sortie
    d'indivision? Comment louer ou vendre son tiers?

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Il peut provoquer le partage, c'est à dire faire une action en justice afin que la maison soit attribué à un ou plusieurs des indivisaires, dans ce cas il faudra faire appel à un avocat et le juge trancherra.
    Pour louer, il faut l'accord de tous les indivisaires.
    Pour vendre, il est tout a fait possible que votre mari vende sa part à un tiers, mais dans ce cas votre belle-soeur et votre beau-frère ont un droit de préemption, donc, il faut leur notifier la vente et ils ont un délai de 2 mois pour répondre (le silence vaut acceptation), mais il est difficile de trouver un acquéreur qui se retrouvera en indivision avec d'autres personnes qui ne semblenet pas très coopératif pour gérer une indivision car dans ce cas vos problèmes actuels se reporteront sur l'acquéreur, et le Notaire, compte tenu de son devoir de conseil, devra l'en avertir.

  5. #5
    Membre Junior

    Infos >

    Encore merci. Il est pratiquement certain que mon mari prendra un autre notaire et pas le clerc qui aujourd'hui encore a parlé de plus value qu'il devait calculer sur la différence entre la valeur à la donation en 2001 et le prix (à confirmer) de vente à sa soeur à l'heure actuelle. Savez-vous où on peut trouver un notaire compétent à Paris ou pas trop loin pour prendre le relai?

  6. #6
    Pilier Sénior

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    De plus, je voulais rajouter que s'il y avait eu plus value elle n'aurait pas été à la charge de votre belle-soeur mais à votre charge (depuis quand la plus-value est à la charge de l'acquéreur ? Je me le demande).
    Pour ce qui est un Notaire sur Paris je me renseigne, personnellement je travaille dans l'Yonne à 1heure et demi de Paris donc ça doit faire loin de chez vous.
    Par contre un conseil, demander au Notaire de régler la succession avant de procéder à la licitation afin d'éviter d'avoir plusieurs affaires en même temps car je sais que pour beaucoup de gens c'est beaucoup de paperasses qui pertubent un peu la vie.

  7. #7
    Membre Junior

    Infos >

    C'est vrai qu'on était scié avec le coup de la plus value
    pour l'acquéreur! On s'est ensuite posé des questions sur
    le clerc... La succession est terminée, donc pas de
    problème pour la licitation. On a tout reçu y compris le
    certificat collectif d'héritiers fin septembre.
    Mon mari n'attend plus que l'offre officielle de sa soeur
    (qui attend peut être la chute du dollar) et il devra lui
    expliquer pourquoi c'est mieux de ne pas inclure son mari
    et de faire une licitation. Elle ne verra pas son avantage,
    par contre. J'imagine qu'elle demandera
    de baisser le prix global encore si elle sait qu'il n'y a pas
    de plus value. Faut-il mentionner sur la licitation le prix
    convenu pour les meubles et la part de voiture ou s'en
    tenir à la maison uniquement. Mon mari lui
    précisera que si elle veut un inventaire cela coûtera
    de l'argent en plus. Encore merci et ce serait formidable
    si vous pouvez nous trouver quelqu'un pour la licitation.
    Je pense qu'on a tous les documents (succession,
    donation, acte d'achat de la maison en 1975). Mon
    mari était impressionné par votre réponse et vous
    aurait pris tout de suite.
    Il paraît que ma belle soeur peut signer en se rendant
    à l'Ambassade de France aux USA (toujours d'après
    le fameux clerc).

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    Vous préciserez également à votre belle soeur que s'il achète seule, elle paiera fiscalement à l'Etat 1 % du prix alors que s'il achète avec son mari se sera 4,89 %.
    Votre belle-soeur peut en effet se rendre à l'Ambassade de France mais pas pour signer l'acte (un Notaire n'a pas le droit de faire sortir un acte de son Etude), mais il peut être fait une procuration pour laquelle votre belle-soeur devra faire légaliser sa signature à l'Ambassade de France.
    Il faut intégrer dans la licitation les meubles en donnat le détail de chaque meuble au Notaire chargé de l'acte. Cela n'est pas obligatoire mais pour votre cas, et pour éviter toute contestation il est préférable de les inclure dans l'acte
    En ce qui concerne le nom d'un Notaire, je me suis renseigné et il m'a été déconseillé de passé par un Notaire parisien, en effet ceux-ci n'ont pas l'air de voir le côté humain des dossiers et voient plutôt le côté pécunier. Il m'a été conseillé de prendre un Notaire de province, mais après c'est vous qui décidé, après tout ce n'est pas vous qui paieraient les frais d'acte. Renseignez vous peut être à la Chambre des Notaires d'Ile de France qui vous dirigera vers un Notaire sérieux.

  9. #9
    Membre Junior

    Infos >

    Comme prévu la fameuse licitation n'est pas simple en dehors du dollar... Et j'ai l'impression que ma belle-soeur et son mari préfère la vente ...

    Si c'est une vente, la plus value est-elle bien de 26%? Le notaire avait dit à mon mari que s'il attendait 2006, 5 ans après la donation partage de 2001 sur l'autre moitié de maison, il gagnait 15% pour travaux ce qui mettrait la plus value à 11% en 2006. Est-ce exact?

    Sur une vente à 166 250 EUR, j'ai fait le calcul suivant et aimerais savoir s'il est juste? Y-a-t-il des abattements ou autres déductions?

    Mon mari ayant hérité de la moitié de la maison en 1978, je suppose que les 26% sont sur la plus value réalisée sur l'autre moitié soit 166 250 EUR divisé par deux égal 83 125 EUR. L'autre moitié à été donné en donation partage en 2001 à chaque enfant au prix de 48 021.44 EUR. La plus value serait donc sur: 83 125 EUR - 48 021.44 EUR = 35 103.56 EUR

    26% de 35 103.56 EUR = 9 126.93 EUR
    Prix net pour mon mari: 166 250 EUR - 9 126.93 EUR = 157 123.07 EUR

    Si c'est une licitation, je suppose que mon mari proposerait à sa soeur 157 123.07 EUR, le prix net.

    Ma belle-soeur a informé mon mari hier qu'elle compte s'installer dans la maison avec son mari à temps plein dans 2 ans, peut-être même avant. C'est pour y vivre qu'elle veut cette maison. L'article 815 fait état d'une indemnité pour occupation. Cela sera certainement très difficile à obtenir ... Et là, mon mari aura vraiment perdu la maison.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Première chose, depuis le 1er janvier 2004 la plus value est de 26,3 %, et passera à 27 % au 1er janvier 2005.
    Ensuite, les 15 % ne s'applique sur les 26 % de plus value mais ils sont a ajouté à la valeur qu'avait l'immeuble au jour de l'acquisition (pour vous la donation de 2001).
    Il existe un abattemnt fixe de 1.00,00 ¤ pour chaque vente effectué.

    Voilà comment j'ai fait le calcul (sous réserve de déductions complémentaires comme la recherche d'amiante, de plomb, de termite a effectué en matière, non obligatoire en matière de licitation) :
    Un détail concernant cette vente, votre mari est propriétaire d'1/3 et non de la moitié, donc il sera taxé sur ce tiers.
    Comme vous le dite il est déjà exonéré concernant le sixième qu'il a hérité de sa mère en 1978 car cela fait plus de 15 ans (sous réserve que l'immeuble soit un bien commun, ce qui semble être le cas, si c'étais un bien propre à votre belle-mère il n'y aura pas de plus value):

    1) Valeur de l'immeuble 166.250 ¤, soit 1/3 vendue 55.416,66 ¤, soit moitié soumis à la plus value 27.708,33 ¤ (arrondi à 27.708 ¤)

    Valeur de la donation : 96.042,80 ¤, soit la moitié donné 48.021,40 ¤, soit 1/3 à votre mari 16.007,13 ¤ (arrondi à 16.007 ¤).

    Donc 27708-16007 =11.701 ¤
    Sous déduction de l'abattement de 1.000 ¤
    11.701-1.000 = 10.701 ¤ taxé à 27 %, soit
    10.701 x 27 % = 2.889,27 ¤ de plus value (arrondi à 2.889 ¤)

    2) Si vous attendez 2006, la plus value sera la suivante :
    valeur de l'immeuble soumis à plus value : 27.708 ¤
    Valeur de la donation : 16007 ¤
    Auquel on rajoute 15 % pour travaux soit : 16007 x 15 % = 2.401 ¤
    Soit un total de 18.408 ¤

    Soit une base taxable de 9.300 ¤
    Sous déduction des 1.000 ¤
    Soit 8.300 ¤ taxé à 27 % (sous réserve de changement éventuel), soit
    8.300 x 27 % = 2.241 ¤

    Soit une économie de 648,00 ¤

    Sachez que si vous attendez encore après 2006, chaque année vous rapportera une déduction de 10 % à appliquer à la base taxable avant l'abattement de 1.000 ¤.
    Sachez également que les recherche d'amiante, plomb et termite, sont à déduire du montant du prix de vente.
    Vous pouvez également déduire des travaux que vous auriez fait entre 2001 et aujourd'hui payé par vous et réalisé par une entreprise, ce montant vient s'ajouter à la valeur de l'immeuble au jour de la donation.

    Si vous souhaiter avoir plus de détail demander aux impôts un imprimé de plus value n°2090 avec la fiche explicative.

  11. #11
    Membre Junior

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    Wow! Impressionant les calculs!

    Mon mari est effectivement propriétaire de 1/3 de cette maison; il paierait de la plus value sur la moitié de ce tiers, n'est-ce-pas? Puisqu'il est propriétaire de 1/6 depuis 1978.

    L'autre moitié a fait l'objet d'une donation en 2001 de 144.064,32 ¤ pour les 3 enfants, soit 48.021,40 ¤ chacun.

    Le prix négocié (et en cours) avec sa soeur est de 166 250 ¤ pour sa part, soit 1/3 du prix de la maison, qui a été estimée à 500 000/520 000 ¤ cet été.

    Les résultats sont tous différents, la plus value d'après le notaire de sa soeur serait de 12 000 ¤ (pour mon mari) et je vois que dans votre calcul c'est beaucoup moins, ce qui est bien, mais je voudrais être sûr du résultat pour pouvoir fixer un prix définitif. Où s'intègrent les 4,89 % à payer à l'Etat? C'est l'acheteur qui les paie, vraiment? Donc ma belle-soeur et son mari?

    Dans le cas de la licitation, faut-il juste appeler un notaire et lui dire qu'on veut faire une licitation entre indivisaires? La procédure est-elle la même que pour un acte de vente? Dans l'exemple présent, à combien s'élèverait le prix net pour le vendeur? Est-ce vraiment l'acheter, ma belle-soeur, qui paierait 1 % à l'Etat? Là aussi, on cherche à trouver le prix net vendeur pour mon mari? Je vous demande beaucoup, je sais, et vous travaillez 7/7! C'est pas une vie ou tout simplement la passion du métier? Merci.

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    En premier lieu, j'ai repris les calculs avec les sommes que vous me donner :
    1) Valeur de l'immeuble 166.250 ¤,

    Valeur de la donation : 48.021,40 ¤ (arrondi à 48.021 ¤)

    Donc 166250-48021 =118.229 ¤
    Sous déduction de l'abattement de 1.000 ¤
    118.229-1.000 = 117.229 ¤ taxé à 27 %, soit
    117.229 x 27 % = 31.652 ¤ de plus value

    2) Si vous attendez 2006, la plus value sera la suivante :
    valeur de l'immeuble soumis à plus value : 116250 ¤
    Valeur de la donation : 48021 ¤
    Auquel on rajoute 15 % pour travaux soit : 48021 x 15 % = 7203 ¤
    Soit un total de 55.224 ¤

    Soit une base taxable de 111.025 ¤
    Sous déduction des 1.000 ¤
    Soit 110.025 ¤ taxé à 27 %, soit
    110.025 x 27 % = 29707 ¤

    Soit une économie de 1945,00 ¤

    Pour faire ce calcul j'ai repris le formulaire fourni par les impôts, donc il me semble étrange que le Notaire annonce une plus value de 12000 ¤, car là je trouve plus du double. Il faudrai savoir comment il fait son calcul, peut-être le Notaire a t-il des éléments dont je n'ai pas connaissance.

    Sinon, dans le calcul de la plus value, on n'a pas à parlé des 4,89 %, ceux-ci se trouvent dans l'acte et sont à la charge de l'acquéreur, donc votre belle soeur et son mari, tous comme le 1% dû en matière de licitation.

    Dans les deux cas (licitation et vente), il vous faut fournir au Notaire tous les éléments qui lui permettront de rédiger l'acte, donc le titre de propriété, l'état civil des parties, le prix fixé....
    En matière de vente, il faudra également lui faire parvenir les recherche amiante, plomb, termites (certains ne sont pas à établir, tout dépend de la législation en vigueur dans votre département, seul l'amiante est obligatoire sur toute la France = facture déductible dans le calcul de la plus-value). De plus, dans la vente, le Notaire devra notifier le compromis aux acquéreurs, ceux-ci auront un délai de 7 jours pour se retracter, leur silence dans ce délai vaudra acceptation.

    Il faut que vous proposiez un prix net vendeur de 166.250 ¤ car si vous compter dans celui-ci le montant de la plus-value soit 197902 ¤ (166250 + 31652), la plus value sera calculé sur cette base, donc ce qui signifie plus de plus-value pour votre mari. Donc le montant qui reviendra à votre mari après paiement de la plus-value sera de 134598 ¤ (auquel il y a encore lieu de déduire le montant des facture amiante, plomb etc... à la charge du vendeur.

    J'espère vous avoir renseigné au mieux, je fais ce métier par passion, pour moi il ne pourrait pas en être autrement, de plus je trouve que c'est tellement compliqué à comprendre pour les gens qui ne sont pas dans le métier qu'il faut essayer de m'être un peu d'humanité dans une profession où l'argent devient de plus en plus le seul but du métier.

  13. #13
    Membre Junior

    Infos >

    Merci Tiboue pour votre temps et calculs - c'est génial.

    Effectivement, le notaire a d'autres infos à savoir valeur de l'immeuble 166 250 ¤ divisé par 2. Seul 83 125 ¤ seront soumis à la plus value de 27%. En reprenant le calcul avec pour valeur de l'immeuble 83 125 ¤ on doit effectivement retomber sur la somme annoncée par le notaire.

    C'est clair que la licitation est la meilleure solution et mon mari pousse dans ce sens. Sa soeur veut qu'il paye 50% des 1 % et lui réclame de plus 50 % de la remise en service du téléphone de cette maison comme argument de négociation!!! Voilà pourquoi je me demande si elle est vraiment sérieuse dans son offre de rachat ... Une maison inoccupée n'a nullement besoin de téléphone et elle avait demandé à son autre frère de le couper il y a 6 mois. Récemment, elle a annoncé qu'elle le reprenait à sa charge. Et je vous épargne des détails puérils du type "il faut copier mon mari dans les mails car c'est son compte qu'on lit, le mien est submergé de mails" suivi de "ta soeur est très vexée car tu ne l'as pas copié dans ton mail" !!! On a eu un échange incroyable de mails dans les négociations avec le locataire potentiel juste avant l'été puis au moment de l'accord, rétractation et annonce que ma belle soeur vendait la maison à 700 000 ¤!

    Avec l'info maintenant que dans 2 ans ma belle-soeur et son mari prennent une année sabatique et veulent occuper la maison. Mon mari lui a dit qu'elle "gelait son capital" mais comme elle estime que cette maison est la sienne, elle ne veut rien entendre. Face à ces phénomènes contradictoires de comportement, je commence à penser que mon mari est en train de perdre sa part de maison puisque l'article 815 indique q'une indemnité d'occupation peut être demandée (et à quel prix?). J'ai vu d'autres messages sur le forum qui laissent penser que celle-ci peut être dérisoire. Alors que faire? S'installer tous dans la maison dans 2 ans et se faire la guerre, installant des frontières? La maison est sur plusieurs niveaux mais ne se prête pas à une division en appartements.

    En tous cas, MERCI MILLE FOIS, Tiboue, pour toute votre aide. Je crois qu'on a tous les éléments maintenant. Egalement merci à ClaudeG d'avoir répondu concernant une licitation.

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