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Discussion : Emprunt relais devenu exigible - intérêts compensatoires - Situation qui empire exponentiellement

  1. #1
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    Bonjour,

    La banque auprès de laquelle nous avons effectué un emprunt-relais devenu exigible nous réclame une reconnaissance de dettes incluant le CRD + intérêts + intérêts compensatoires de 7% ; ceci nous place dans une situation qui s'alourdit exponentiellement , la vente de notre 1er bien + le 2ème risquant de ne plus suffire à apurer notre dette : comment sortir de cette situation ubuesque ?

    L'historique :

    En 2011, notre famille était propriétaire d'un logement évalué par différents agents, pour lequel nous avions signé une promesse d'achat. Nous avions des visées sur une maison moins chère, afin d'apurer notre dette et pouvoir nous consacrer à aider et financer les études de nos 3 enfants. Nous pensions, au vu du marché faire une plus-value bénéfique pour nos enfants...
    Début de l'engrenage :
    - Nous signons pour notre futur logement, et prenons, par prudence, un crédit-relais (dit "simplimmo", chez ex CETELEM devenu BNP Paribas), qui consiste en la reprise du prêt en cours (déjà chez eux) + financement total de la nouvelle acquisition, la 24ème mensualité étant fixée à 80% de l'estimation du bien n°1 en vente
    - MAIS la vente est cassée sur le bien n°1 (endéans le délai de rétractation, pour des motifs non opposables)
    - MAIS nous subissons un gros dégâts des eaux : travaux pendant plusieurs mois ; la maison n'étant plus présentable et devant "sécher")
    - nous remettons la maison en visite 6 mois plus tard, mais les agents nous font part de la baisse des prix immobiliers, du ralentissement du marché, de la nécessité de revoir à la baisse notre prix.
    - 2 ans plus tard, notre bien n'est toujours pas vendu, malgré plusieurs baisses du prix, des changements de stratégie de commercialisation du bien : la banque nous accorde une année supplémentaire.
    - Juin 2014 : l'échéance fatidique approche : nous recontactons à nouveau la banque, qui nous dit que le service après-vente ne peut plus rien aménager pour nous ; que le service recouvrement prendra contact avec nous pour trouver une solution amiable.
    - Pendant ce temps, nous continuons de baisser notre prix de vente (plus de 25% depuis le début)
    - Sept 2014/février 2015 : rien ne bouge niveau banque : nous attendions - avec une grande angoisse - l'appel dudit service recouvrement et respirons (bêtement) alors que la mensualité du prêt principal n'est plus prélevé sur notre compte - Nous pensons alors qu'il s'agit d'une sorte de stratégie d'attente évitant de rentrer dans des procédures judiciaires complexes et potentiellement coûteuses pour la banque.
    - Février 2015 : premier recommandé et appels téléphoniques : nous prenons conscience (c'est ce qui nous a été affirmé) qu'en fait, le service croule sous les dossiers ce qui explique le retard de traitement. Nous essayons (notre interlocuteur est une personne au téléphone, jamais de contact direct ni d'adresse perso...) de dialoguer : un plan est vaguement discuté.
    - Dans le même temps, nous trouvons enfin un acquéreur pour notre maison N°1 (à -35% du prix initial, soit presque... 250 k€) - Vente qui ne peut en principe plus être cassé au jour d'aujourd'hui
    - Notre maison actuelle n°2 est en vente, bien sûr et malheureusement à un prix inférieur à l'achat...
    - Nous comprenons seulement aujourd'hui (certes, c'était bien indiqué en petites lettres sur notre contrat initial à la rubrique défaillance) que notre CRD a fait un bond en avant... de presque 100 K€ !!! Alors que de l'autre les prix cumulés des deux maisons ne nous permettront sans doute pas d'apurer la dette...
    - La banque nous demande de signer une reconnaissance de dettes sur un montant globalement astronomique (pour nous), de nous engager dans un plan d'attente de 5 mois... L'avenir nous apparait comme très très sombre... Nous ne savons pas si nous devons signer cette reconnaissance en gage de notre bonne volonté , monter un dossier de surendettement, ...?

    D'un côté notre dette augmente, de façon presque exponentielle, de l'autre, l'immobilier n'en finit pas de chuter...
    Nous essayons de ne pas trop penser à "quand avons-nous fait une erreur ?", car il me semble que c'est la trop grande confiance dans les professionels de l'immobilier et de la banque !

    Nous sommes donc preneurs de tout conseil...

    Merci de m'avoir lu jusque là.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    A moins d'être dans une situation très particulière, zone désertique par exemple, en Lozère par ex un bien qui est affiché au prix du marché est vendu rapidement en quelques mois.

    J'ai une maison en région parisienne à la campagne, le prix de vente est le même qu'il y a 4 ans et une autre dans le midi la valeur est la même depuis quelques années.

    Les estimations faites par agence sont toujours au prix de marché, il ne faut donc pas rajouter à les frais d'agences sinon on ne vend plus le bien puisqu'on devient plus cher.
    Sauf pour un domaine haut de gamme, il ne faut pas signer de mandat d'exclusivité mais confier à au moins 3 agences

  3. #3
    Pilier Junior

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    Le marché est quand même très mauvais. Et pas que depuis 2014-2015. La première secousse a eu lieu en 2009, suivie d'une réhausse jusqu'en 2011. Mais, tout le monde un peu au fait dans l'immobilier sentait bien qu'on était au haut de vague à cette époque (des prix presque multipliés par 3 en 10 ans, il était évident que ça ne pouvait tenir longtemps la route). Et donc que ça n'allait pas tarder à se casser la figure. Et, de fait, depuis 2011, ça ne cesse de baisser. Mais surtout, ce qui est particulièrement trompeur, c'est que les gens ne se fient qu'aux prix de vente. Car ça baisse, un peu, tout le temps, mais ce n'est pas un krach.
    Là où ça se casse la figure de manière impresionnante, par contre, c'est sur le nombre de biens vendus. C'est ça qui fait qu'on est sur 4 ans continus de baisse (et pas sur un krach soudain remettant d'un coup les compteurs à zéro) : c'est parce que la plupart des vendeurs refusent de baisser, et les acquéreurs refusent d'acquérir à ce prix, donc les prix baissent quand même un peu, mais surtout beaucoup de vendeurs restent avec leur bien sur les bras. Après, le nombre de ventes dans l'immobilier ne s'écroule pas non plus : les terrains, les petits appartements, par exemple, se vendent très bien. Mais tout ce qui est au-dessus du prix moyen du marché local, sauf si le prix est vraiment jusitifé parce que le bien a quelque chose d'exceptionnel que les autres n'ont pas, c'est galère à vendre. La personne qui a une maison avec 3 ou 4 chambres, et qui n'a pas d'acquéreur au bout d'un an, c'est plus le principe que l'exception.

    Dit autrement : il faut être quand même bien sûr de son coup, depuis 2011, pour prendre un crédit-relais. Dans un contexte baissier, c'est dangereux. Après, je ne sais dans quel secteur géographique vous êtes, mais si c'est une maison un peu cossue en Province, hors secteurs ultra-recherchés (côte d'Azur, par exemple), c'est typiquement le type de bien compliqué à vendre. Et même quand on prend un prêt-relais en étant sûr de son coup, on se laisse général une très grosse marge de manoeuvre (en général, en se laissant 20 à 30% de baisse possible sur la vente du bien qu'on cherche à vendre).

    Après, ça ne sert à rien d'avoir des regrets ou de refaire l'histoire. Vous n'êtes pas les seuls dans cette situation. Excès de confiance et d'optimisme, associé à du pas de bol (la première vente qui se fait pas, le dégât des eaux qui fait perdre 6 mois, etc.), et qui finit par un stress pas possible alors qu'on arrive au terme du crédit-relais sans avoir vendu.

    Cela étant, pour ce qui est des solutions, il n'y en a pas 36 :
    - voir avec un avocat, qu'il passe le dossier à la moulinette, pour voir s'il n'y a pas des failles dans le dossier (prescription, vices formels, défaut d'information, que sais-je).
    - la procédure de surdenttement (ce n'est pas parce que vous êtes propriétaire de votre logement que ça vous en exclut automatiquement),
    - tout vendre au plus vite, tout apurer de son passif, et essayer de repartir avec ce qui reste.

    Parce que là, si je comprends bien ce que vous demande la banque, c'est pratiquement la logique du nouveau prêt pour apurer les anciens prêts, donc la fuite en avant. Avec pendant ce temps un actif qui ne cesse de baisser. C'est un coup à finir avec la santé financière de la Grèce.

  4. #4
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Je plussoie sur le fond.

    Venant de faire l'acquisition d'une maison, je peux vous confirmer que :
    - les maisons en vente sont pour la plupart surévaluées et ne se vendent pas au prix affiché (on est dans la période charnière pendant laquelle les vendeurs croient encore que l'immobilier est un El Dorado et qu'ils vont faire une belle plus value s'ils revendent et les acquéreurs refusent de payer une maison trois fois le prix qu'elle valait il y a dix ans),
    - le nombre de transaction a chuté de manière vertigineuse depuis quelques années (entre les taux qui avaient atteint des sommets, à l'instar des prix, les effets de la crise, l'incertitude liée à l'emploi et la croissance, etc...)
    - il suffit d'un peu de patience pour voir le prix d'un bien baisser (et vous en avez encore sous le pied et des billes pour négocier avec le vendeur, même après un baisse du prix d'affiche)
    - les agents immobiliers et les notaires ne sont pas les amis des vendeurs et sont tellement en mal de vente qu'ils vous disent à peine bonjour avant de vous dire que le prix est négociable, qu'il s'agit d'un divorce et qu'on peut "cogner", que les vendeurs ont souscrit un prêt relais et sont aux abois et que donc on peut faire une proposition à 50.000 € sous le prix, etc...

    J'ai, dans une ancienne vie, travaillé dans l'immobilier.
    Et s'il y a bien une chose que j'ai toujours déconseillé à mes clients, c'était le prêt relais.
    Sauf à ce que votre bien se trouve sur un secteur sur lequel les transactions se font à flux tendu (sur lequel les maisons sont vendues avant la moindre publicité tellement il y a d'acquéreurs en attente pour ce secteur), c'est la pire des solutions à retenir tellement il y a d'aléas en matière immobilière (délai de vente, prix de vente, dégâts éventuels, modification du plan d'urbanisme, etc...).

    Mon conseil :
    - vendez dans les meilleurs délais, sans chercher la plus value : vous n'avez plus le temps d'attendre et même si vous devez en rester un peu de votre poche, il vaut mieux un peu aujourd'hui que beaucoup demain
    - essayez de renégocier un rachat de crédit auprès de votre banque, mais également auprès d'autres établissements : avec les taux actuels, vous pourrez sans doute y gagner un peu (ou moins y perdre)
    - la prochaine fois que vous envisagez un crédit relais, coupez vous un bras tout de suite, ça ira plus vite

    Cordialement,

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