Affichage des résultats 1 à 20 sur 20

Discussion : surface habitable pour calcul taxes foncière et hab

  1. #1
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour,

    Je cherche avec bcp de difficultés des renseignements pour vérifier la surface habitable utilisée par les impôts pour calculer les taxes dans le cadre d'un achat immobilier.
    En clair, on m'annonce un montant de taxe foncière dont je voudrais avoir la certitude qu'il ne sera pas ré-évalué après achat.
    Ce qui pose problème : la personne qui vend a acheté à une personne qui a fait une réalisation différente des plans (le vendeur n'a pas d'autres plans). En l'occurrence, il s'agit d'une maison de 1965 ayant subi une extension et une élévation.
    L'élévation comprend une terrasse de 20 m2 complètement ouverte (avec structure bois sous toit ouverte) alors que dans la réalité il s'agit d'une pièce avec 2 baies vitrées (faisant la longueur du mur certes) mais sous le grenier qui couvre l'ensemble de la surface.
    Et dans l'extension, le plan prévoyait un grenier standard sous toit pentu au-dessus des pièces RDC et, dans la réalité, il y a 1 premier niveau de 76 m2 avec des murs sans fenêtre de + d'1,80m de haut et un toit quasi plat. Le vendeur continue d'appeler ça "combles aménageables".
    J'ai cherché et constaté que les termes grenier, combles, garage etc ne font pas partie de la surface habitable selon les standards de construction mais en font partie selon les impôts (éléments secondaires). Qui plus est, du fait que ça fait plus d'1,80m non mansardé, j'ai des doutes sur la définition de "combles non habitables".

    Je ne voudrais pas me retrouver avec des taxes super majorées après achat si les impôts viennent voir la maison et que la réalité serait différente de leurs calculs éventuellement basés sur les plans d'origine qui n'ont donc pas été suivis.

    Pourriez-vous me donner des conseils ou me dire à qui m'adresser pour clarifier mon questionnement ? car la maison m'intéresse beaucoup mais je peux pas prendre le risque de rajouter 76 voire 76+20m2 à la surface habitable en terme de taxes.

    Merci bcp
    Dernière modification par Domanlai ; 10/04/2014 à 12h12.

  2. #2
    Pilier Sénior

    Infos >

    vous vous adressez directement aux impôts en leur expliquant très exactement la même chose qu'à nous

  3. #3
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    La base locative qui sert au calcul de la taxe d'habitation et foncière n'est pas constitué uniquement de la surface habitable il est inclus des surfaces non couvertes comme les terrasses, des surfaces closes non habitable comme les cabanons 1M2 et 1,5 m de haut où l'on range sa pelle et son râteau, tout ce qui est lié au sol.

    ce qui est inclus dans votre base locative s'appelle le cadastre, à présent le cadastre est consultable par internet. (cadastre invention de Napoléon, pour percevoir l'impôt)
    Vous devez y voir toutes les surfaces couvertes, les surfaces non couverts, les cabanons où vous rangez la brouette etc....
    Dernière modification par Christian77 ; 11/04/2014 à 06h26.

  4. #4
    Pilier Junior

    Infos >

    Bonjour,
    Le calcul de la surface pondérée puis de la valeur locative n'est pas simple.

    Pour exemple, le calcul pour une habitation de 164m2 classée en 5ème catégorie :

    1) Dans un premier temps, il faut déterminer la catégorie retenue pour le logement, dans chacune de ces 8 catégories, la surface est découpée en tranches différentes, avec pour les 20 premiers m2 un Coef également différent.
    1ère tranche = 20 m2 X 1,45 = 29 m2
    2ème tranche de 20 à 110 m2 = 90 m2 X 0,90 = 81 m2
    3ème tranche pour le restant = 54 m2 x 0,75 = 40 m2
    Donc 151 m2 retenus à cette étape.

    2) Parties de la construction soumises à pondération.
    Garage et buanderie = 37 m2 X 0,6 = 22 m2
    2éme garage en fond de parcelle sans portail = 48 m2 x 0,4 = 19 m2 = 53 m2
    Grenier, balcon, préau = 42 m2 X 0,3 = 12 m2
    Rajoutés au 1er calcul soit 204 m2

    3) Déterminer le correctif d'ensemble avec 4 paramètres et 5 possibilités pour chacun d'eux:
    - Situation générale = Coef retenu 0,0 pour situation ordinaire
    - Situation particulière = Coef retenu 0,0 pour également situation ordinaire
    - Coef d'entretien = Coef retenu 1,20 pour construction n'ayant pas besoin de réparation.
    - Correctif d'ascenseur = Coef retenu 0 pour un R+1
    Correctif d'ensemble = 1,20 a appliquer au résultat précédent, soit 204 m2 X 1,20 = 245 m2

    4) equivalences superficielles ( on transforme les équipements en m2
    - Baignoire = 5 m2
    - WC par unité = 3 m2
    - Lavabo = 3 m2
    - Etc
    Pour cette habitation 36 m2 à rajouter au calcul précédent, soit 281 m2 de surface pondérée totale.

    5) Valeur locative de l'habitation

    On retrouve à cette étape les 8 catégories du départ avec là encore une valeur locative différente par m2, ainsi qu'un nouveau coef également différent pour chaque catégorie.

    Pour cette habitation en 5ème catégorie = 5,34 euros de valeur locative X 281 m2 X 4,358 de coef = 6545 euros de valeur locative.

    Vous retrouvez cette valeur locative au début de votre avis de TH.
    Mais pour calculer cette valeur, il faut connaître la catégorie du logement, la valeur locative au m2 et le coef a appliquer à la valeur locative brute.

    Ensuite vous pouvez avec les taux appliqués par la commune, le département,etc, calculer le montant de l'imposition.

    Désolé pour cette explication, mais qui semble utile pour vous démontrer qu'il ne suffit pas d'une simple mesure des surfaces réelles pour déterminer l'imposition

  5. #5
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour

    J'ai l'impression que ma question est soit mal comprise soit mal formulée.

    Tout ce que vous m'expliquez, je le sais très bien car j'ai fait pas mal de recherches avant de poster. Je ne cherche pas à calculer la taxe foncière de ce bien mais à vérifier s'il n'y a pas une erreur dans la base de calcul qui pourrait avoir des conséquences désastreuses après achat (le vendeur semble honnête, ce qui ne signifie aps qu'une erreur pourrait ne pas ressortir).
    Il m'a confirmé uen surface de 130m2 qui correspond à la surface sur laquelle travaille les impôts. Or la maison a 2 espaces de 20 et 76 m2 pour lesquels j'aimerais savoir si ça fait partie de la surface habitable ou pas.
    La pièce à baies vitrées : pour celle ci j'ai moins de craintes car il semble que les baies vitrées de la longueur du mur conserve le caractère balcon donc élément secondaire.
    Par contre, l'étage de 76 m2 de + 1.80m de hauteur sous plafond avec un toit plat, de tout ce que je lis, je vois plutôt que ça fait partie de l'habitation même si pas aménagé. Si c'est le cas, même s'il y a plein d'autres critères, ça change assurément le montant de manière significative.

    Je cherchais donc qqn qui m'aide à définir cet espace comme étant à priori habitable ou non habitable.

    Effectivement, je peux appeler els impôts. Mais ils vont me demander les coordonnées et c'est un peu gênant. je cherche pas à ennuyer le vendeur.
    Dernière modification par Domanlai ; 11/04/2014 à 08h45.

  6. #6
    Membre Junior

    Infos >

    pour être encore plus clair, voici la base de mon questionnement : cette norme de 1,80m est-elle une norme considéré par les impôts ?
    si qqn sait, ça m'arrangera bcp pour voir comment orienter au mieux mes recherches

    le site officiel suivant qui définit les catégories d'espace met bien les greniers dans les éléments secondaires et ne parle absolument pas de cette histoire de 1,80m
    IF - Taxe foncière sur les propriétés bâties - Base d'imposition - Détermination de la valeur locative cadastrale 1970 - Locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaires - Détermination de la surface pondérée du local

    par contre, en faisant mes recherches, tous ceux qui parlent du sujet mentionnent cette réf pour définir ce qui est habitable même si pas habité.

    donc si on considère que c'est pas aménagé et que ce sont des combles non habités, ça reste secondaire
    si on considère que tout espace aménagé ou non de hauteur de plafond sup à 1,80m est habitable alors, ça vient s'ajouter.
    donc la question est de savoir si c'est l'utilisation réelle ou la conception technique qui rend un espace "habitable" ou "non habitable"

    encore une fois, si qqn a des notions à ce sujet (je demande pas de s'engager), ça m'intéresse bcp de savoir

    merci
    Dernière modification par Domanlai ; 11/04/2014 à 11h55.

  7. #7
    Pilier Sénior

    Infos >

    La pièce à baies vitrées : pour celle ci j'ai moins de craintes car il semble que les baies vitrées de la longueur du mur conserve le caractère balcon donc élément secondaire.
    C'est fermé ça devient une pièce ce n'est plus du tout un balcon.

    Pour la "pièce du haut", sans fenêtre ça n'est pas une pièce, si un jour vous deviez l'aménager il vous faudrait créer des ouvertures pour que ça devienne 'habitable'

  8. #8
    Membre Junior

    Infos >

    donc pour l'ex balcon fermé avec des baies vitrées, pour vous, ça ne correspond pas à ce critère ? je pensais que ça pouvais être assimilé à terrasse ...

    En outre, les éléments de pur agrément compris dans la partie principale, tels que les jardins d'intérieur ou d'hiver, doivent être rangés dans le groupe des pièces.

    En revanche, les terrasses ou toitures-terrasses doivent être considérées comme des éléments secondaires ou, le cas échéant, comme des éléments bâtis formant dépendances devant être évalués avec la partie principale à laquelle ils se rattachent (cf. I-A-3 § 50).

    Pour la pièce du haut, il y a très exactement une ouverture fenêtre à une extrémité de l'espace sur une longueur de 11 mètres. Et comme actuellement la toiture est en ondes fibro-ciment, il ont intercalé qq plaques transparentes pour faire du jour. Le proprio actuel s'en sert pour mettre des éléments de culture physique en salle.
    Donc pour vous la hauteur sous-plafond >1,80m n'intervient pas pour déterminer la notion d'espace habitable ou non ?

    J'ai essayé d'appeler les impôts pour voir si je peux demander sans préciser le bien mais ils s'arrêtent à midi le vendredi. Donc j'en sais pas plus.
    Dernière modification par Domanlai ; 11/04/2014 à 12h11.

  9. #9
    Pilier Sénior

    Infos >

    une terrasse par nature est ouverte, maintenant que c'est fermé, c'est au mieux une véranda, sinon une pièce.

    Il faudrait savoir :

    Et dans l'extension, le plan prévoyait un grenier standard sous toit pentu au-dessus des pièces RDC et, dans la réalité, il y a 1 premier niveau de 76 m2 avec des murs sans fenêtre de + d'1,80m de haut et un toit quasi plat
    il y a très exactement une ouverture fenêtre à une extrémité de l'espace sur une longueur de 11 mètres. Et comme actuellement la toiture est en ondes fibro-ciment, il ont intercalé qq plaques transparentes pour faire du jour
    L'idéal pour une réponse rapide est de faire un mail en donnant le numéro de parcelle et en demandant la description du bien que vous souhaitez acheter pour voir si c'est en conformité avec la réalité car vous ne voulez pas prendre le risque de voir les taxes liées à l'habitation si vous êtiez obligé de faire une déclaration rectificative.

  10. #10
    Membre Junior

    Infos >

    ok, merci, je vais essayer comme ça

    effectivement la description a un détail différent : ça vient du fait que, après avoir balayé tout ce qui ce dit sur internet et les sites officiels abordant la question, personne ne dit que l'habitabilité dépend du fait qu'il y ait des fenêtres ou non. Et, là, c'est une petite fenêtre au bout de 11m autant dire que c'est assez équivalent à un local sans fenêtre.

  11. #11
    Membre Junior

    Infos >

    une autre question : cela vous paraît-il possible qu'un notaire ait fait un acte de vente avec un plan aussi différent - soit :
    - le balcon ouvert devenu complètement fermé sous grenier
    - les combles devenus 1er niveau >1,80m avec toit plat au lieu de pentu
    - garage devenu buanderie avec garage séparé dans le jardin

    car j'essaye depuis plusieurs jours - même avant d'avoir autant avancé dans la réflexion, d'avoir les infos de leur acte de vente et j'ai tjrs rien. Comme c'est un cas de divorce et que c'est l'autre pers qui a l'acte, ça peut expliquer le retard mais, enfin, je trouve ça bizarre.

    Parce que je me dis que si l'acte de vente est bien avec le plan qu'on a sous les yeux :
    - soit ils l'ont réellement achetée déjà modifiée (c'est ce qui m'est dit) et donc est-ce possible que ça passe au notaire ainsi ?
    - soit ils ont fait les modifs après sans déclarer

    merci

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    le notaire ne visite pas le bien qu'il vend, si les propriétaires ne déclarent pas la réalité il n'y peut pas grand chose

  13. #13
    Membre Junior

    Infos >

    merci
    j'aurais du poser ma question dans immobilier finalement, si ma nouvelle question doit faire l'objet d'un nouveau sujet dans immobilier : me le dire, j'ouvrirai un nouveau post

    J'ai toujours pas de réponse claire sur le descriptif du bien dans l'acte authentique du vendeur mais de ce qui m'est dit, et de la réponse à ce que j'ai clairement laissé entendre (pas de démenti ni de confirmation que le descriptif correspond à la réalité actuelle), il semblerait que les divers actes authentiques (3) ont tous repris le descriptif des plans d'origine qui sont donc différents de la réalité. Je devrais avoir copie du descriptif de l'acte authentique demain.

    Donc j'envisage de vérifier auprès des impôts et surtout de voir un notaire si ma supposition s'avère être la réalité.

    Quelqu'un a-t-il l'expérience d'un tel cas ?
    Par nature, j'aime bien les choses conformes à la réalité et légales. Avez vous des conseils pour gérer la situation au mieux ou bien vaut-il mieux abandonner le bien ? ce qui me fait quand même peine d'autant plus qu'on a dépensé un devis spécialisé pour un projet sur ce bien.

    Merci d'avance

  14. #14
    Modérateur Communautaire

    Infos >

    Fritzi, vous avez ouvert votre propre fil de discussion. Merci de ne pas poser la même question dans d'autres sujets.

    Les intervenants étant des bénévoles, une réponse peut tarder à venir, soyez patient...

  15. #15
    Pilier Junior

    Infos >

    si je comprends bien vous avez peur à postériori d'une modification de votre taxe fonciére liée à une déclaration non conforme.
    dans un premier temps il peut etre judicieux de demander copie de la feuille de calcul des impots fonciers aux hypothéques.
    gentiment le fonctionnaire vous dira de lui signaler des inexactitudes si vous en constatez....!!!
    la vous saurez si des modifications ont été faites et si elles ont été déclarées..
    naturellement si il y a des inexactitudes le risque d'une mise à jour existe.
    il y a aussi le risque d'extension réalisées sans PC ou déclaration de travaux bien que là je pense il y a prescription au bout de 3 ans (a vérifier)
    bref soit vous n'achetez pas soit cela peut servir pour discuter le prix...

  16. #16
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour

    Effectivement, le contact avec les impôts n'a pas donné de résultat qui fasse avancer la problématique. Ils ont reconfirmé la surface de base de calcul puis, en insistant pour plus de précisions, ont énuméré les pièces et éléments pris en compte. Mais ça n'avance à rien puisqu'on sait juste que les "combles" ne sont pas pris en compte (ce qui était évident vu la surface) sans savoir sur quelle physionomie de combles cette décision a été prise. Donc il faudrait demander une vérification physique avec les risques de rappel pour le proprio actuel, si jamais mes doutes étaient avérés.
    Comme il y avait une autre problématique générant un budget non négligeable à plus ou moins long terme et que le prix de la maison semble déjà prendre en compte ces complications, on a laissé tomber.

    merci de votre aide

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Merci pour ce retour

  18. #18
    Membre Junior

    Infos >

    finalement, l'affaire a rebondi et après accord du proprio, nous avons demandé très précisément aux impôts.
    Résultat : la surface est prise en compte.

    et finalement, ils disent que la notion de surface habitable n'existe plus pour eux et que c'est la "destination" de l'espace qui compte. Donc si on a bien compris, il semblerait que même avec une hauteur de mur < 1.80m, du moment qu'il y a un plancher, ça soit pris en compte comme une dépendance.
    Je trouve cela étonnant, car pas mal de greniers sont das ce cas ...

  19. #19
    Pilier Junior

    Infos >

    Je vous avais expliqué post 4 comment est calculé la surface imposable qui sert de base pour la taxe d'habitation et la taxe foncière. Vous m'avez répondu post 5 que vous le saviez déjà.
    Votre dernière réponse laisse à penser que ce n'est pas le cas.

  20. #20
    Membre Junior

    Infos >

    je vous trouve bien sur de vous.
    Si vous aviez la réponse et que vous voyiez que je ne comprends pas, pourquoi ne pas avoir écrit noir sur blanc : oui, la surface que vous décrivez est à prendre en compte ? Plutôt que de me faire le descriptif avec calcul d'un autre bien.

    Je vous ai répondu : oui, je sais que ça ne dépend pas que de la surface. Notamment les éléments comme baignoires et nbx autres critères. Beaucoup de choses apparaissant dans votre démonstration, je le sais effectivement. Avec mon niveau de compréhension (qui visiblement est plus bas que le votre), ça ne répondait pas à ma question.

    En tout cas, eux ont dit de ne pas inclure la buanderie (surement ce que vous mettez dans pondéré) et de compter le fameux espace combles (donc pas dans pondéré j'imagine)
    Je reste quand même persuadée que si le critère est le fait qu'il y ait un plancher ou pas (au-delà de la hauteur sous plafond), je pense que bcp de biens immobiliers anciens ne sont pas déclarés en ce sens tout simplement par méconnaissance et aucun moyen de le vérifier (je ne parle même pas de fausse déclaration voulue). Car beaucoup de maisons anciennes ont un grenier avec un plancher, ce qui n'est plus le cas dans les constructions plus récentes.

Discussions similaires

  1. [Travaux et Construction] changement d'affection/destination pour un garage non habitable avec son grenier habitable
    Par mimi22 dans le forum Immobilier
    Réponses: 6
    Dernier message: 27/02/2017, 20h05
  2. [Travaux et Construction] Surface au plancher, surface carrez ou surface habitable pour extension?
    Par Just1justice dans le forum Immobilier
    Réponses: 2
    Dernier message: 25/07/2012, 13h47
  3. [Propriétaire et Locataire] Loi scellier : calcul de la surface habitable
    Par Fdglive dans le forum Immobilier
    Réponses: 1
    Dernier message: 24/07/2010, 13h43
  4. [Travaux et Construction] Calcul surface habitable et utile
    Par Batiman dans le forum Immobilier
    Réponses: 1
    Dernier message: 11/06/2010, 18h33
  5. [Propriétaire et Locataire] différence entre calcul surface habitable et surface carrez
    Par Wiona dans le forum Immobilier
    Réponses: 2
    Dernier message: 17/07/2007, 09h39