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Discussion : Retards et erreurs ! sur la demande de prêt

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Je vous explique ma situation. J'ai signé un compromis de vente avec mon amie, nous avons déposé un chèque de caution de 10000 €, puis nous sommes partis en recherche de financement (premier achat immobilier). Après plusieurs démarches infructueuses, une banque (que je ne citerai pas mais célèbre et qui a pignon sur rue) finit par nous faire miroiter la possibilité de pouvoir être bénéficiaire de ce prêt ; nous faisons même un effort pour augmenter la valeur de notre apport (6000 € de plus qu'indiqué dans le compromis). Les choses se font un peu de façon opaque, les chiffres sont écrits à la main sur papier, les échanges par mail avec l'assurance de la banque se font dans notre dos soi-disant par mail... Nous nous permettons de décaler la date limite de 45 jours post-signature pour obtenir la réponse de la banque, et quelques jours après la date nous obtenons enfin un document "officiel" de la part du banquier, qui nous stipule qu'il a obtenu un accord de principe sur un financement. Génial, il était temps, nous transférons l'information à l'agence immobilière pour contacter le notaire.

    Là, le banquier nous informe qu'il va pouvoir... monter le dossier, il a fait les choses "à l'envers" pour aller "plus vite".
    Sauf que le montant qui a été approuvé par la banque est trop peu élevé par rapport à notre demande initiale (clairement stipulée noir sur blanc dans le compromis de vente), il nous faudrait trouver plusieurs milliers d'euros supplémentaires à régler au moment de la signature de l'acte, ce qui dépasse nos capacités de paiement immédiat (l'argent ne tombe pas du ciel). La faute viendrait d'un "malentendu" entre le banquier et nous, et ce banquier, avant le document qui donne l'accord de principe, ne nous a jamais donné d'autre document, ni simulation, ni information sur les opérations en cours.

    1. Qui est en tort dans l'histoire ? Nous, parce qu'on lui a fait confiance sans preuves écrites permettant de vérifier ce qu'il fait (beaucoup de blabla, peu de preuves, toujours un prétexte pour ne pas sortir les documents...) ? Ou lui parce qu'il n'a pas su prendre en compte les chiffres écrits noir sur blanc sur les documents ?
    2. Par contre quelque chose qu'il s'est empressé de nous faire signer, c'est l'ouverture de comptes chez lui, pour ça, aucun problème ! (heureusement que nous avons toujours nos comptes respectifs dans d'autres banques)
    3. Il est possible que le dossier actuel soit "finançable" mais en nous plaçant "sur la paille" en ce sens où il ne restera que quelques centaines d'euros sur nos comptes ! Est-on obligé d'accepter dans cette situation ? Le banquier a même proposé de monter un prêt à la consommation pour financer le manque ! (insensé comme proposition !!!!!)
    4. Le dossier de demande de financement va probablement devoir être réétabli (en fait, être établi...) avec un nouveau montant. Il risque de ne pas être accordé cette fois, mais on a déjà envoyé un document de pré-accord au notaire via l'agence immobilière (signé du banquier).
    5. Si le prêt ne peut finalement pas être accordé, et la date de notification d'accord de prêt (45 jours) étant expirée depuis déjà 15 jours, est-ce que la vente devra forcément être conclue ? Pourrai-je annuler et récupérer mon chèque de caution ?
    6. Si le chèque ne peut pas être récupéré, puis-je attaquer le banquier en justice pour mauvais conseils entrainant une situation financière impossible, afin de récupérer les sommes déjà versées ? Je ne vais pas m'asseoir sur 10000 € à cause des erreurs d'un banquier (je ne parle pas du préjudice moral qu'il nous fait subir en nous mettant dans une sacrée angoisse).

    D'avance merci pour vos conseils avisés.

    ---------- Message ajouté à 11h58 ---------- Précédent message à 11h56 ----------

    Aux admin : désolé mon post devrait se retrouver dans "Finances, Fiscalité et Assurances"...

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Excusez-moi, mais vous donnez beaucoup de détails, mais pas le principal pour comprendre la situation... Qu'est-il prévu comme plan de financement dans le compromis que vous avez signé : apport ? montant du ou des prêts ? . Quel plan de financement prévoit la banque dans son dossier de prêt ?
    A quelle date avez vous signé le compromis ? A quelle date avez vous déposé votre dossier de prêt complet ? Quelle est la date prévue dans le compromis pour l'obtention des prêts ?

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bien sûr, je vous détaille tout ça.

    25/01 : signature du compromis de vente :
    - Biens immobiliers : 223.000 €
    - Biens mobiliers : 5.000 €
    - Frais d'acte de vente : estimés à 18.000 €
    - Honoraires d'agence : 7.000 €
    ==> Total : 253.000 €
    Financement annoncé :
    - Apport personnel : 30.000 €
    - Prêt immobilier : 223.000 €
    Total : 253.000 €

    Dossier "standard" complet : fiches de paie, bulletins d'imposition, justificatifs de domicile, etc.
    Plusieurs refus dans diverses banques.

    Pour faciliter l'obtention de crédit, nous passons de 30.000 € à 36.000 € d'apport.

    03/02 : un banquier accepte de défendre le dossier et nous précise que les frais d'actes notariaux seront de 15.500 € plutôt que 18.000 €
    ==> Nouveau montant à financer : 250.500 €
    Il nous informe que l'obtention d'un prêt dans sa banque est soumis à l'ouverture de comptes chez lui.

    ... Le temps passe... Nous demandons où ça en est, il indique que le dossier est en train de se faire, cela prend du temps... mais ça devrait être approuvé...

    10/03 : date limite de recherche de financement, repoussée par accord avec l'agence immobilière et propriétaires car réponse imminente.

    13/03 : notification d'accord de prêt pour un dossier (en réalité non encore monté) de 210.000 € (également premier document qui prouve qu'on a demandé à emprunter dans sa banque)
    Informations supplémentaires de dernière minute, il faudra régler :
    - 2.100 € : SACCEF
    - 980 € : frais de dossiers
    A ce moment-là, il est évident que tous les frais devant être réglés au moment de la signature du prêt (frais de notaires, frais de dossiers, autres coûts...) doivent faire partie de l'apport personnel.
    ==> Accord transféré à l'agence immobilière

    20/03 : appel du banquier, "au fait il va manquer de l'argent, pouvez-vous augmenter votre apport ?"
    En effet, l'apport personnel devrait alors être de 250.500 + 2.100 + 980 - 210.000 = 43.580 € au lieu des 36.000 € demandés (et des 30.000 € écrits dans le compromis)
    Nous avons pris rendez-vous au plus vite pour comprendre face à face (finies les discussions au téléphone qui ne valent rien - il n'y a jamais eu de mail explicite non plus) comment il est arrivé à demander un prêt de 210.000 €. Ça ressemble à de l'inconscience professionnelle.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Il était évident que votre plan de financement était trop juste : dans tout prêt immobilier, il y a des frais de garantie et des frais de dossier ; vous avez déjà de la chance que la banque ne demande pas de PPD ou hypothèque. Quant aux frais de notaire, la banque n'est pas responsable si l'agence vous a volontairement minoré le niveau des frais...

    Puisque vous ne pouvez pas augmenter votre apport, la seule solution est d'augmenter le montant du prêt : si la banque est d'accord, c'est la seule solution. Si vous n'êtes pas d'accord, il faudra renoncer à votre acquisition...

    Nous avons pris rendez-vous au plus vite pour comprendre face à face (finies les discussions au téléphone qui ne valent rien - il n'y a jamais eu de mail explicite non plus) comment il est arrivé à demander un prêt de 210.000 €. Ça ressemble à de l'inconscience professionnelle.
    Pas compris d'où sortent ces 210 000 € ???

    Il nous informe que l'obtention d'un prêt dans sa banque est soumis à l'ouverture de comptes chez lui.
    C'est la règle dans toutes les banques. Si vous ne vouliez pas changer de banque, il fallait demander le prêt à votre propre banque ou à un établissement de crédit.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Yooyoo Voir le message
    Il était évident que votre plan de financement était trop juste : dans tout prêt immobilier, il y a des frais de garantie et des frais de dossier ; vous avez déjà de la chance que la banque ne demande pas de PPD ou hypothèque. Quant aux frais de notaire, la banque n'est pas responsable si l'agence vous a volontairement minoré le niveau des frais...
    L'évidence ne saute pas aux yeux, je ne vous ai pas fait part de nos revenus respectifs. Pour ce qui est des frais notariaux, les 18.000 € initiaux étaient une (sur)estimation de l'agence immobilière, le montant a été raffiné par les banquiers que j'ai pu consulter.

    Bien sûr il y a des frais, mais c'est bien le banquier qui doit nous faire sa proposition en les ajoutant au montant total à payer, non ? C'est bien son métier de nous faire une proposition acceptable ? Il a en plus toutes les cartes en main, puisqu'il a les montants disponibles sur chacun de nos comptes, nous en avions discuté, cela semblait clair... mais il n'a pas tenu son engagement, qui en effet était uniquement oral ou "gribouillé" : c'est là l'objet de ma question, en quoi sa proposition a-t-elle une valeur légale ?

    Citation Envoyé par Yooyoo Voir le message
    Puisque vous ne pouvez pas augmenter votre apport, la seule solution est d'augmenter le montant du prêt : si la banque est d'accord, c'est la seule solution. Si vous n'êtes pas d'accord, il faudra renoncer à votre acquisition...
    Oui il faut faire un dossier de prêt, puisqu'en fait malgré la notification d'accord de prêt la chose n'existe toujours pas... et nous avons bien mordu la date engagée au début de contrat (déjà 11 jours) : sommes-nous forcés de payer ? si le dossier ne passe pas, l'annulation _après_ la date butoir entraînera-t-elle des conséquences ? (au moins les 10.000 € et éventuellement quelques 23.000 € redevables pour cause d'annulation) ou alors cela passera-t-il pour une clause de non-obtention de crédit, qui met fin à la vente de façon "pacifique" ?

    Citation Envoyé par Yooyoo Voir le message
    Pas compris d'où sortent ces 210 000 € ???
    Nous non plus... c'est bien embêtant...

    Citation Envoyé par Yooyoo Voir le message
    C'est la règle dans toutes les banques. Si vous ne vouliez pas changer de banque, il fallait demander le prêt à votre propre banque ou à un établissement de crédit.
    Aucun souci sur ce point. Nos banques ont refusé, c'est pourquoi nous nous étions tournés vers d'autres banques. Nous n'avons pas tenté les établissements spécialisés dans le crédit.

    D'après votre ton, vous semblez dire que tout est de notre faute...

  6. #6
    Support Utilisateur et Modération

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    Je déplace le sujet dans la bonne section. La discussion continue bien entendu.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Bonsoir,

    Je ne dis pas que tout est de votre faute, mais avant d'accuser "d'inconscience professionnelle" il faudrait déjà savoir comment le projet a été présenté à la banque. Généralement, ce n'est pas à la banque de définir le montant à emprunter, mais au client de définir clairement le montant du financement dont il a besoin.

    Vous avez besoin en tout de 250 500€ + 2100 € + 980 € = 253 580 €
    Si votre apport maximum est de 36 000 €, la demande de prêt devrait être de 217 580 €

    Pourquoi parlez vous par moment d'un prêt de 210 000 € ? Est-ce le maximum que la banque accepte de financer ? Si tel est le cas, avez vous la possibilité d'augmenter votre apport ?
    En empruntant 210 000 € quel est votre rapport charges/ressources ? Ne pouvez vous allonger la durée de remboursement pour pouvoir emprunter plus ?

    Le banquier a même proposé de monter un prêt à la consommation pour financer le manque ! (insensé comme proposition !!!!!)
    ça, c'est effectivement déraisonnable. Un prêt à la consommation devra être rembourser sur une durée courte ce qui va entraîner des échéances trop importantes ? Si cette banque accepte d'accorder en plus un prêt à la consommation, pourquoi n'accepte-t-elle pas de faire le prêt immobilier de 217 580 € (voire 220 000 €) ?

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Bonsoir,

    Merci pour votre suivi, ça fait plaisir.

    Votre calcul me semble bien exact, c'est celui que nous avions fait de notre côté. Le compromis de vente présentait toutes ces données, présentées sur quelques lignes d'un tableau clair, sur une même page : à gauche les frais à payer (hors frais liés au prêt), à droite notre démarche de financement (apport de 30.000 € + prêt classique). C'est cette page qui présentait la totalité de notre demande de financement, à ajuster en fonction des conditions du prêt de la banque (frais de dossier + SACCEF). Très clair.

    La demande d'accord de financement a été faite sans qu'on nous fournisse de document (pas de simulation ou de récapitulatif). Difficile de vérifier dans ce cas, mais en général on fait un minimum confiance au banquier qui "sait compter". C'est au final après beaucoup de retard qu'on se rend compte qu'il y a un manque à financer ; les 210000 sont probablement issus de calculs sur un coin de papier...

    En effet financer le reste avec un taux de 6% au lieu de 3,6%, c'est anti-logique... ça ressemble à un moyen de ne pas faire une nouvelle demande avec un montant plus élevé (quelle confiance l'agence d'assurance immobilière pourra lui accorder après ça ?). Mais on refusera fermement (pas fous non plus).

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    5. Si le prêt ne peut finalement pas être accordé, et la date de notification d'accord de prêt (45 jours) étant expirée depuis déjà 15 jours, est-ce que la vente devra forcément être conclue ? Pourrai-je annuler et récupérer mon chèque de caution ?
    Pour faire simple, ce qui importe, en cas de refus de prêt, c'est la date de dépôt de la demande de prêt auprès de la banque, pas la date de l'accord.
    Donc, si vous avez déposé vos demandes de prêts dans les 45 jours, c'est ok en cas de besoin de désistement et vous récupérerez vos 10000€

    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Des nouvelles...
    Le banquier avait tout simplement cru que les 7.000 € de frais de négociation avaient déjà été réglés à l'agence immobilière (alors que la vente n'est toujours pas effective...), mais nous n'avons rien réglé, nous n'avons avancé que 10.000 € d'apport. (Il a bien vu dans nos relevés de compte les -10.000 € mais pas les -7.000 €.) Il a surtout fait une grosse erreur et ne veut pas l'avouer. Le montant de 210.000 € est en fin de compte, le montant maximum que nous pouvons emprunter d'après nos revenus et selon l'endettement maximum, sans même considérer que le complément devait être sorti de nos comptes bancaires (eh oui !). Les explications arrivent tellement tard !

    Nous sommes donc 15 jours après la date limite, et le banquier nous propose... de signer une demande de prêt, datée du... 25/03 (donc postérieure à la date limite). Il nous certifie (toujours oralement) que la demande sera acceptée et qu'elle sera suivie d'une offre de prêt, mais étant donné le personnage, je prends beaucoup de pincettes. Nous avons pour seule garantie, l'accord de principe de la SACCEF sur un dossier inexistant à la date du 10/03...

    S'ajoutent les problématiques suivantes :
    - sans garantie d'obtenir le prêt, nous n'avons toujours pas entamé la période de 3 mois de préavis de notre appartement en location,
    - la date de signature chez le notaire est fin avril, mais dès le mois suivant la signature les prélèvements auront lieu,
    - payer à la fois le loyer et le remboursement du crédit dans un même mois est impossible (il ne nous reste quasiment plus rien si on accepte le crédit),
    - il ne nous reste comme seule solution que de tenter de décaler la date de signature de l'acte de vente de... 2 mois.

    Donc :
    - Si on donne notre préavis et que le prêt n'est finalement pas accepté, d'un sens ce serait la "meilleure" solution car la moins impactante financièrement, mais comme le motif de refus parviendra après le 10/03, pas dit que les vendeurs (au demeurant sympathiques) l'entendent d'une bonne oreille... et au revoir les quelque 30.000 € d'astreinte pour annulation...
    - Si la demande de prêt est acceptée, légalement, les vendeurs peuvent refuser ce décalage et égoïstement nous pousser à signer fin avril ?
    - S'ils ne nous permettent pas ce décalage, peut-on considérer que nos conditions financières ne permettent pas de maintenir notre offre d'achat ? ou devra-t-on explicitement annuler et donc nous acquitter des montants d'annulation mirobolants prévus dans le compromis ?
    - Le fait d'avoir obtenu un accord de principe tardif avant même d'avoir déposé un dossier, est-ce légal ? est-ce une arnaque de banquier ? C'est ce qui nous a en tout cas mis dans cette situation rocambolesque, on aurait dû dire non au plus vite à ce type qui n'y a vu que son propre intérêt.

    Faut-il que j'en parle à un notaire ? à un avocat ? Nous avons du mal à dormir en ce moment, les 25 prochaines années s'annoncent mal... en tout cas la relation conseiller-client est complètement tendue, nous sommes choqués !

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    Concernant la clause pénale il faudrait voir la rédaction du compromis mais en théorie :

    - un accord de principe émanant d'une banque n'est pas une offre de prêt,
    - un accord pour un prêt de 210000 euro alors que sur le montant inscrit sur le compromis est de 223000 ne saurait être considéré comme conforme et remplir la condition suspensive pour former la vente.

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    Demandez à votre banque une attestation de refus d'un prêt de 223 000 € et fournissez la le plus rapidement possible à l'agence (ou au notaire ?) afin de renoncer à cette acquisition...

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