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Discussion : PTZ, exigibilité pour délai de 3 ans

  1. #1
    Membre Benjamin

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    bonjour

    j'ai obtenu en juin 2010 un PTZ de 28500 euros accompagnant un prêt à taux fixe de 42000 euros environ et d'un apport personnel de 30000 euros pour l’acquisition d'un ensemble de vieux bâtiments avec jardin et transformation d'une partie d'un bâtiment en habitation principale.
    L'acquisition du bien a été financé par l'apport personnel et une partie du prêt à taux fixe qui a été débloqué en premier par ma banque.
    Pour les travaux de transformation en habitation principale, le restant du prêt à taux fixe a été débloqué, puis, c'est enfin le PTZ qui a été débloqué. Chaque déblocage de fonds se fait sur présentation de factures et pour un montant minimum de 1000 euros.
    J'ai fait moi même une très grosse partie des travaux, plus que prévu, si bien que je n'ai débloqué que 20300 euros environ de mon PTZ avant la fin du délai de 3 ans. Il faut savoir que ce délai n'est absolument mentionné nulle part dans mon offre de prêt et que je n'en ai été informé par ma conseillère que fin octobre 2013.
    Les travaux sont achevés, j'habite la maison depuis le 15 Février 2013, mais j'ai fait la déclaration de fin de travaux en Novembre 2013 car des détail extérieurs imposés par la réglementation des Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) n'étaient pas encore réalisés.

    Aujourd'hui, sous prétexte que je n'ai pas débloqué les 28500 euros de PTZ qui m'étaient accordés, avant juin 2013, la banque me réclame un remboursement anticipé des 20300 que j'ai débloqué sur factures avant cette date.
    J'ai vu sur la page du site Cbanque concernant les sanctions prévues pour le PTZ, qu'en cas de "non fourniture de la preuve de la réalisation des travaux dans les 3 ans de l’émission de l’offre de prêt", la sanction est le "remboursement anticipé du montant de la reprise (fraction du PTZ indûment perçue) et majoration de 10%"
    Qu'est ce qui est entendu par "reprise"? Les 8200 euros que je n'ai pas débloqué (car je sais que certaines banques débloquent la totalité du prêt d'un seul coup et que l'emprunteur fournit les justificatifs au fur et a mesure) ou les 20300 que j'ai débloqué sur justificatifs.
    Après lecture et relecture des article 318-1 et suivants du code de l'habitat et de la construction en vigueur au 22 juin 2010, ainsi que les divers renvois au code général des impots, il est dit dans l'article 318-11 au II que les travaux doivent être réalisés dans un délai de 3 ans, et que l'emprunteur doit remettre les factures correspondantes à l'établissement de crédit, ce que j'ai fait. Je ne vois nulle part que l'octroi du prêt est subordonné à la dépense de la totalité de la somme consentie.
    De plus, rien à propos de ce délai de 3 ans n'est dit dans les articles 318-21 à 318-23 de la section 6 Contrôle, les cas d'exigibilité anticipée décrits étant le non respect des conditions relatives à la justification des ressources déclarées par l'emprunteur,le non respect des conditions relatives à l'affectation du logement,et la mutation entre vif à l'article 318-8

    Quelqu'un peut-il m'éclairer...

    Merci d'avance
    Nadia

  2. #2
    Pilier Sénior

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    La "reprise" est la restitution de ce qui n'est qu'une "avance". En l'occurrence, la banque ne fait pas un "prêt" au sens fiscal du terme mais une "avance" au particulier, qui lui ouvre droit en contrepartie à un crédit d'impôt du montant des intérêts qu'elle n'a pas perçu.

    J'ai le même raisonnement que vous, la reprise ne doit concerner que les avances superflues, puisque le coût total de l'opération n'est justifié que de manière provisoire par des devis. Sinon toute erreur de quelques euros pourrait remettre en question l'intégralité du prêt, ce qui n'a pas de sens.

    Demandez à votre banque sur quel texte elle se fonde pour réclamer le remboursement de l'intégralité du PTZ et contactez votre service des impôts.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    ma banque est d'une mauvaise foi assez implacable:

    le délai de 3 ans pour faire les travaux n'est même pas stipulé dans mon offre de prêt. Quand je leur ai demandé à quel endroit s'était marqué, ils m'ont répondu que je devait le comprendre aux termes "sauf application d'une réglementation particulière" qui se trouve entre parenthèses dans mes conditions générales, en haut de pages desquelles seul le prêt à taux fixe est référencé!
    Or, dans la clause afférente au PTZ, le délai n'est pas mentionné.

    Ils m'ont proposé de racheter les 20300 euros avec un autre prêt, pas à taux zéro, bien évidemment, mais comme je suis au chômage, ils sont coincés. Ils m'ont demandé la DAT pour faire une demande de dérogation exceptionnelle auprès du ministère du trésor, mais je me renseigne sur le bien fondé de cette démarche...
    Je pense qu'ils seraient tout a fait incapables de me dire sur quel texte ils se basent pour me réclamer les 20300 euros débloqués et justifiés.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Pardon, je n'avais pas vu le décalage entre la date de déclaration d'achèvement de travaux et la date d'obtention du PTZ. Je pensais qu'il y avait seulement un décalage sur le montant des travaux. C'est plus délicat, mais vu que les dépenses pour travaux ont été justifiés au fur et à mesure, cela ne me semble pas remettre en question le PTZ.

    A vérifier auprès des services fiscaux.
    Dernière modification par Pierrejacques11 ; 18/03/2014 à 08h46.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    et bien oui, vous imaginez bien que si j'avais été informée de ce délai de trois ans, j'aurais réglé plus vite les détails qui posaient problème par rapport à la réglementation de ZPPAUP et j'aurais déposé ma DAT plus tot, puisque j'habitais déja dans le logement.

    Ceci dit, j'ai du mal a comprendre quelque chose: dans les articles 319-1 et suivants, concernant les avances remboursables sans intérêts pour l'amélioration énergétique, le remboursement de l'avance si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai de deux ans est clairement écrit, avec obligation de la banque de relancer l'emprunteur deux mois avant la fin du délai si tous les justificatifs ne sont pas présentés... pourquoi n'est ce pas énoncé aussi clairement dans les articles 318-1 et suivants?

  6. #6
    Pilier Sénior

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    L'article R 318-11 du CCH applicable aux "avances remboursables sans intérêt pour la construction, l'acquisition et l'amélioration de logements en accession à la propriété" dispose dans son deuxième paragraphe :

    "Lorsque l'acquisition est accompagnée de travaux, ceux-ci doivent être réalisés dans un délai de trois ans à compter de la date d'émission de l'offre d'avance. L'emprunteur doit transmettre, dès réception, les factures correspondantes à l'établissement de crédit ayant accordé l'avance. Les factures sont conservées au dossier de prêt."

    Avez-vous bien transmis les factures à votre banque dans le délai de trois ans?
    Dernière modification par Pierrejacques11 ; 18/03/2014 à 10h46.

  7. #7
    Membre Benjamin

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    oui, j'ai bien présenté les factures à hauteur des 20300 euros
    ma banque ne débloque les fonds que sur présentation des factures.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    La banque vous a-t-elle adressé un courrier ou la communication est-elle uniquement verbale pour le moment ?

  9. #9
    Membre Benjamin

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    ma conseillère m'a informée verbalement le 20 décembre 2013 qu'ils allaient exiger les 20300 euros. Comme elle m'a dit plusieurs fois des bétises, je lui ai dit que je ne chercherais pas à rassembler cette somme de quelque manière que ce soit avant d'avoir un courrier du service prêts habitat. Un mois plus tard, j'ai pris rendez vous avec le directeur d'agence pour démêler tout ca. Il m'a conseillé de lui faire un courrier pour qu'il fasse suivre au service qualité. Dans ce courrier, j'expliquais que je n'avais pas eu besoin de la totalité des fonds pour inancer mes travaux, et qu'ils veuillent bien proceder au calcul du tableau d'amortissement définitif à hauteur des sommes débloquées. Leur réponse m'a été envoyée par courrier simple, me disant que comme je n'avais fait que 32000 euros de travaux au lieu de 40000 prévu initialement, que cela rendait exigible la totalité des fonds débloqués sur le PTZ.
    Lors d'un entretien téléphonique avec le service Prêt dans le bureau du directeur de mon agence, j'ai rappelé à leur bon souvenir leur manquement à leur devoir d'information et de conseil, je leur est aussi fait savoir que j'étais dans l'impossibilité de contracter un nouveau prêt pour racheter ces 20300 euros.
    Quelques jours plus tard, je recevait un courrier me demandant la DAT pour qu'ils déposent une demande de dérogation exceptionnelle pour que le PTZ soit maintenu à hauteur des sommes débloquées.
    Cordialement

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je me pose la question de savoir si le problème de la banque n'est pas avant tout un problème de crédit d'impôt dont elle ne pourrait pas bénéficier du fait du non déblocage intégral du PTZ avant juillet 2012 (cf la disposition de la loi de finances 2011, loi n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 à l'article 90 IV, venant compléter l'article 244 quater J du CGI).

    En gros la banque vous fait un prêt gratuit mais depuis 2013 elle ne peut récupérer l'équivalent du taux d'intérêt en crédit d'impôt. Et donc elle demande ce qu'elle appelle une "dérogation exceptionnelle" auprès de l'administration fiscale pour bénéficier de ce crédit d'impôt et ainsi vous laisser bénéficier du taux zéro.

  11. #11
    Membre Benjamin

    Infos >

    IV. ― Les avances prévues à l'article 244 quater J du code général des impôts n'ouvrent pas droit au crédit d'impôt mentionné au même article lorsque l'offre de prêt n'a pas fait l'objet d'une acceptation avant le 1er juillet 2011 ou lorsque les fonds n'ont pas été mis à disposition de l'emprunteur, en totalité ou partiellement, avant le 1er juillet 2012.

    Est ce bien cet article dont vous me parler?

    Mon offre de prêt a pourtant bien été acceptée avant Juillet 2011... L'offre a été émise le 22 juin 2010, et je pens qu'elle a été définitivement accepté par la SGFGAS aprés réception de mon avis d'imposition, vers Novembre 2010
    et les fonds ont bien été mis à ma disposition, partiellement, avant le 1er juillet 2012, car le premier déblocage opéré sur mon PTZ s'est fait en Février 2011. Au 1er Juillet 2012, 11 800 euros étaient débloqués et justifiés par factures sur les 28 500.

    Merci en tout cas de vous penchez sur mon problème.
    Bonne journée

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Oui, c'est cet article dont la rédaction concernant un déblocage partiel avant juillet 2012 n'est pas très claire. Je m'interroge sur l'ouverture au crédit d'impôt des avances non débloquées à cette date.

  13. #13
    Membre Benjamin

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    Le truc c'est que visiblement, tout ca ne s'applique qu'aux PTZ régis par les aticles 31-10-1 et suivants du chapitre X du Titre premier du Livre III du CCH, or mon PTZ est régi par les article 318-1 et suivants du chapitre VIII du Titre premier du Livre III du CCH.
    Le chapitre X n'apparait sur légifrance qu'a la version consolidée en janvier 2011, c'est ce qu'ils ont appelé le PTZ+, je crois.
    Moi je me demande si la banque ne s'emmêlerait pas un peu les pinceaux dans toutes ces versions, modifications...
    Dans les articles du chapitre VIII en vigueur en Juin 2010, ainsi que dans les articles du CGI auxquels ils revoient, je ne trouve nulle part cette obligation d'utilisé l'intégralité du montant accordé.
    Comment, lorsqu'on est simple consommateur, peut on tirer ce genre de conclusion, lorsque ce n'est pas écrit dans l'offre de prêt, que cette offre ne mentionne pas non plus le délai de trois ans imparti pour réaliser les travaux, et que des gens plus expérimentés comme vous on un mal de chien à trouvé le texte qui dit qu'il faut utilisé le PTZ dans son intégralité ???

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le chapitre X que vous évoquez et qui est créé par cette loi de finance n'est pas concerné par le paragraphe IV de l'article 90 qui évoque bien les "avances" (et donc votre forme de PTZ), pas les "prêts" (qui est le terme utilisé pour les PTZ suivants).

  15. #15
    Membre Benjamin

    Infos >

    Ah oui, pardon, je n'avais pas noté la subtilité... désolée!

  16. #16
    Membre Benjamin

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    il y a quelque chose qui me turlupine. L'article 90 IV dont il est question date bien du 30 décembre 2010?
    Une loi peut être rétroactive?

  17. #17
    Pilier Sénior

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    Non mais cette loi n'est pas rétroactive, elle vient seulement préciser les modalités d'obtention du crédit d'impôt pour les banques qui ont émis des offres ou accordé des PTZ "ancienne version" et qui sont donc en principe censées soit avoir débloqué les fonds liés à ces prêts soit être sur le point de le faire.

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