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Discussion : PTZ + et lissage crédit immobilier

  1. #1
    Membre Benjamin

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    bonjour,

    voilà, j'ai fait un emprunt immobilier en fin d'année 2011 incluant un PTZ+ de 10 700 € . la banque m'a proposé 2 lignes de prêt immobilier comprenant un prêt à taux fixe et un autre prêt à taux fixe lissé celui là ! durée remboursement : 25 ans .
    mais, je vais recevoir une prime annuelle entreprise assez conséquente : 6000 € environ.
    je souhaite connaître la meilleure stratégie à adopter ; selon mes calculs et fonction du contenu échéanciers en ma possession ; le prêt à taux fixe N°1 implique un remboursement du capital TRES FAIBLE ! mais dont le montant changera au terme du PTZ ; soit dans 8 ans.
    Question : je souhaite rembourser ce PTZ + au plus vite afin de faire descendre les INTERETS conséquents sur ce prêt N°1 et en réduire la durée d'emprunt de ce prêt !! ?
    est ce la meilleure approche svp ? car "tailler" dans ce prêt ou et dans le 2ème prêt lissé implique des FRAIS de remboursement anticipé du montant du capital qui ne peut être inférieur à 10% !! soit prêt : 40 000 € , donc 10% = 4 000 € minimums à placer pour que ce soit accepté .
    Pouvez vous me répondre sur la meilleure approche à adopter svp, car je n'ai plus 25 ans et 25 ans de durée de remboursement sera au delà de ma retraite ...
    merci pour vos réponses éclairées
    Manu

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonsoir,
    Citation Envoyé par manulb Voir le message
    Question : je souhaite rembourser ce PTZ + au plus vite afin de faire descendre les INTERETS conséquents sur ce prêt N°1 et en réduire la durée d'emprunt de ce prêt !! ?
    Le prêt à taux zéro ne vous coûte rien ; en conséquence, votre intérêt est de le rembourser le plus tard possible.
    Il faut vérifier dans votre contrat comment va être affectée la somme que vous allez déposer pour un remboursement anticipé. Dans certains contrats, il est prévu que le remboursement s'impute sur tous les prêts en cours au prorata de leurs montants respectifs.
    Ce point n'est pas réglementé (rien dans le code de la consommation) ; vous devez donc relire votre contrat.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    merci mais je souhaite savoir quel genre de remboursement anticipé effectuer avec 4 000 € et GAGNER en DUREE et en INTERETS abusifs ...

    manu

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Attention aux mots que vous employez, si les intérêts étaient réellement "abusifs" vous pourriez agir, en l'occurrence vous les trouvez élevés, mais c'est vous qui avez signé pour ces prêts.

    En quoi consiste ce montage exactement. Vous dites que le remboursement du PTZ+ va influer sur le remboursement de l'autre prêt ? Il faudrait effectivement relire très précisément les contrats que vous avez signé pour trouver la meilleure option.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Comme déjà dit, vous n'avez aucun intérêt à rembourser par anticipation le prêt à taux zéro... si ce n'est de raccourcir de quelques mois la durée de vos remboursements.
    Concernant l'autre prêt, il faut relire votre contrat que vous avez signé et accepté ; si votre contrat prévoit qu'il est possible de faire un remboursement anticipé partiel uniquement après un certain délai de remboursement, et pour un montant minimum de 10 % du capital restant dû, cela veut dire qu'il n'est pas possible de faire un remboursement anticipé de 1 % du montant du prêt, quatre mois après l'accord du prêt.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par manulb Voir le message
    ... selon mes calculs et fonction du contenu échéanciers en ma possession ; le prêt à taux fixe N°1 implique un remboursement du capital TRES FAIBLE ! mais dont le montant changera au terme du PTZ ; soit dans 8 ans....
    Il y a cette phrase qui est bizarre, qui sous-entendrai que le remboursement de l'un influe sur le remboursement de l'autre c'est pour ça qu'il faut des précisions sur ce que contiennent les contrats signées

  7. #7
    Membre Benjamin

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    4 PRÊTS banque dont 2 à taux zéro : PTZ : 10 700 € + prêt bancaire à taux zéro : 5 700 €
    NB : les 2 prêts principaux bancaires sont à TAUX FIXE !! à 4.30% ( hors assurance emprunteur)
    PRÊT LISSÉ : 40 000 € et PRET CLASSIQUE : 45 000 €
    et un prêt entreprise EXTERNE à 1% = 15 000 €
    PRÊT concerné par ma demande et en "interaction" avec le PTZ :
    prêt LISSÉ = 40 000 € et nombre de mensualités = 291 pour lequel le remboursement mensuel fixé =144.76 € sur la période 96 mois en rapport avec le PTZ de même durée ! dont montant capital versé mensuel = 1.43 € ( 1er mois) à 1.99 € (96ème mois) UNIQUEMENT !, dont intérêts versés mensuel = 143.33 € ( 1er mois) à 142.76 € (96ème mois); soit capital RESTANT DU au 96 ixième mois = 39 838 € ! UNIQUEMENT !
    dans le même temps; remboursement du PTZ = 10 700 € pour lequel le remboursement mensuel fixé = 111.46 € durant 96 mois !
    ps : pas d'obligation de rembourser au prorata les autres prêts de la banque ! mentionné nulle part !!
    remboursement anticipé et lissage du coup non maintenu ??? mentionné nulle part !!
    remboursement anticipé dans le contrat ok si et je cite = 10% du capital INITIAL du prêt concerné ! et indemnités dues = valeur d'1 semestre d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt.
    voilà , je ne peux en dire plus.
    Je suis à votre écoute
    merci
    Manu

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Vos explications sont incompréhensibles... A priori, les taux dont vous avez bénéficiés n'ont rien "d'abusifs", mais sur une durée de 25 ans, il est vrai que cela fait beaucoup d'intérêts...
    Puisque vous parlez de "prêt lissé", la banque a du faire en sorte que les échéances restent toujours du même montant sur toute la durée du prêt, alors que le taux zéro lui ne s'amortit que sur 96 mois.
    Sur chaque prêt, quel est le montant des échéances et de quelle date à quelle date vont les échéances ?
    Vous parlez d'un prêt "classique" de 45 000 € : si les échéances de ce prêt restent toujours identiques, pourquoi ne pas envisager de faire votre remboursement anticipé partiel (RAP) sur ce prêt ?

    Quoi qu'il en soit, ce RAP ne pourra pas supprimer les intérêts importants qui sont payés dans les premières échéances...

  9. #9
    Membre Benjamin

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    re,
    pas facile à comprendre tout ce "micmac" bancaire ...
    le montant échéances mensuelles varie et c'est trop long à les reporter ici ! ce que je sais c'est qu'en fonction des PTZ ; qui s'imbriquent dans le prêt lissé de 40 000 € , je ne rembourse que 1.43 € ( 1er mois) à 1.99 € de CAPITAL! durant 96 mois. Pour le PRET CLASSIQUE : 45 000 € ; les montants mensuels sont équilibrés et constants en capital/intérêts bien entendu.
    Nb : j'ai relu les conditions générales et !? il est mention de ceci : modalités de fonctionnement de "l'échéance globale constante" ... je cite : la mensualité globale constante ne pourra être maintenue en cas de : remboursement anticipé partiel ou total d'un ou plusieurs prêts.
    Ps : pour les "taux abusifs" , j'ai écrit les INTERETS abusifs ! consécutifs au lissage...
    merci
    Manu qui ne sait toujours pas comment faire pour réduire la durée des prêts de la banque...

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Les intérêts ne sont pas abusifs : simplement à cause du lissage, pendant 96 mois les échéances du prêt sont réduites puisque vus devez rembourser le prêt à taux zéro ; en conséquence, sur les 96 premières mensualités, vous n'amortissez presque qu'aucun capital et effectivement, cela coûte cher (contrairement aux premiers PTZ qui eux ne s'amortissaient qu'après une période de différé...)

    Vous pouvez très bien faire un RAP sur le prêt complémentaire en demandant que la durée soit réduite de quelques mois ; la banque fera en sorte que le montant des échéances reste à peu près similaires, mais comme le PTZ ne bougera pas, il pourra y avoir une petite différence entre les 96 premières échéances et les suivantes.

  11. #11
    Membre Benjamin

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    re,

    je viens d'apprendre que j'ai un cousin qui travaille dans le milieu bancaire ...
    ainsi, je lui expose tout ceci prochainement , on fait les comptes et je vous tiens informés ; car mon expérience ici peut concerner d'autres "consommateurs" bancaires ... "abusés" somme toute ...au final !
    merci
    manu

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Arrêtez, vous avez eu des propositions, vous avez lu (enfin j'espère) et finalement accepté. Si ça ne vous convenait pas il ne fallait pas signer. Et ne me dites pas que c'était la seule solution. Des fois on ne peut pas avoir quelque chose parce qu'on en a pas les moyens, des fois parce que le moyen pour les avoir ne nous convient pas, en ce cas si on accepte quand même on ne vient pas crier à l'abus après...

  13. #13
    Membre Benjamin

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    bonjour Yeuse
    votre réaction est plutôt surprenante, vous semblez agacée mais par quoi ??
    je viens ici simplement pour évoquer et confronter la manière, la stratégie à adopter pour rembourser mon, mes prêts le plus rapidement possible !! çàd pour TENTER de réduire , tant la DUREE que le montant des INTERETS en SUS via le prêt LISSÉ !
    et NON, nous n'avions pas d'autre choix que la banque prêteur sélectionnée, car effectivement la mieux placée au moment des négociations avec nos banques respectives ... et OUI ; cette banque nous a octroyé le prêt immobilier et à un taux "correct" ? !? en fin d'année... et a favorisé l'obtention après lissage d'un de leur prêt, du prêt entreprise à 1% ... c'est évident qu'en résultat final c'est correct !... mais sans plus ! comme dit le "courtier" intervenant : "les banques trouvent toujours le moyen de s'en mettre dans les poches en SUS du taux annoncé etc... notamment avec l'assurance emprunteur en SUS ..."
    cqfd : le client n'a pas le logiciel de banques pour vérifier parfaitement le procédé des calculs !!
    désolé si vous êtes fâché ! êtes vous banquière ?
    Cordialement,
    Manu

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Comme vous l’a expliqué Yooyoo, c’est le fait d’avoir eu recours au PTZ qui fait que votre échéancier global a été construit de cette façon. Si vous aviez voulu amortir plus vite votre prêt, vous n’auriez pas demandé un PTZ (qui est une possibilité, pas une obligation).
    Yooyoo, Yeuse et d’autres vous ont donné l’explication.
    Un échéancier était joint à l'offre de prêt et vous avez eu un délai de 11 jours pour réfléchir (c'est la loi).

    Pour votre culture personnelle : ce ne sont pas les banques qui ont inventé le PTZ.

  15. #15
    Membre Benjamin

    Infos >

    bonjour et merci !

    Pour votre culture personnelle : ce ne sont pas les banques qui ont inventé le PTZ. [/QUOTE]
    OUI, nous savons tout cela, rassurez vous ! ( simulation sans PTZ également réalisé et pas beaucoup de différences de mémoire, cf même des mensualités plus fortes et nous avons des limites comme tout un chacun !). Enfin , le PTZ est bien aussi une invention attrape C... de l'Etat mais coordonné, organisé, bien goupillé en bonne connivence faut l'avouer SVP avec les grands manitous de la Finance et donc des banques ! TOUT LE MONDE EN PARLE

    Voilà, je vous remercie pour toutes vos infos, je rencontre la conseillère bientôt et nous aviserons ensemble...
    merci
    Manu

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je ne suis pas banquière malheureusement pour moi, je ne suis qu'employée (avec un prêt immo pour le personnel, plus cher que quasiment tous les non-employés que je connais qui ont emprunté au même moment...).

    Ce qui m'agace c'est votre utilisation du terme "abusif" et si, je persiste et signe on a toujours le choix, acheter, même si c'est beaucoup mieux, n'est en aucun cas obligatoire pour vivre, donc si les conditions proposées ne conviennent pas on n'achète pas point à la ligne.

    En ce qui concerne les prêts de ce genre, les banques n'ont rien à y voir, si ce n'est dépenser énormément d'argent pour les mettre à disposition de leurs clients et les gérer (et généralement dans un délai très court). Pour information, si vous prenez un prêt immo dans une banque sans rien amener, la banque perd de l'argent malgré le taux du prêt, imaginez pour un prêt à 0%... C'est bien pour ça que les banques font le forcing pour le rapatriement des salaires entre autres
    Je ne dis pas pour autant que les "banques" sont à plaindre et je ne me plais pas personnellement, mais ce sont des entreprises commerciales comme les autres, en l'état actuel des choses.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ce qui agace, c'est le fait que vous mettiez en doute l'honnêteté de la banque qui vous a accordé ce prêt, alors que vous reconnaissez qu'elle était plus compétitive que les autres :

    j'ai écrit les INTERETS abusifs ! consécutifs au lissage......
    "consommateurs" bancaires ... "abusés" somme toute ...au final ! ...................
    les banques trouvent toujours le moyen de s'en mettre dans les poches en SUS du taux annoncé ...............
    cqfd : le client n'a pas le logiciel de banques pour vérifier parfaitement le procédé des calculs !!
    Pour info, si vous voulez "vérifier les procédés de calculs" il existe sur internet de multiples sites qui proposent des calculettes de prêts immobiliers...

  18. #18
    Membre Benjamin

    Infos >

    eh bien ... pa

    ---------- Message ajouté à 14h43 ---------- Précédent message à 14h37 ----------

    eh bien ... pas facile l'échange ...

    alorsssssss voici ce que je propose !
    vous me donnez des chiffres et nombres au hasard ... je les joue à une loterie quelconque ... et je vous tiens informées
    qui sait ? peut être pourrais je non seulement rembourser mes prêts immobiliers en totalité et aider YEUSE pour le sien !
    merci quand même , je vous tiens informées suite Rv avec ma jeune et gentille conseillère
    @ +
    Manu

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